大台中地區地理變遷

一 、 都 市 空 間 結 構 發 展 狀 況

從 都 市 發 展 的 型 態 來 看 ， 台 中 市 早 期 的 發 展 屬 於 單 核 心 輻 射 型 都 市 ， 由 都 市 機 能 擴 充 ， 從 核 心 向 外 成 長 而 成 。 然 而 隨 著 都 市 規 模 的 拉 大 ， 使 得 台 中 市 由 點 的 發 展 (都 市 核 心 )延 伸 為 線 的 發 展 ( 延 交 通 軸 線 之 發 展 ) ， 再 擴 展 成 為 面 的 發 展 ( 多 期 重 劃 區 的 發 展 )，甚 至 與 台 中 縣 的 大 雅、潭 子、大 里、太 平 等 鄉 鎮 的 都 市 發 展 連 成 一 片 ， 如 圖 3-1。

台 中 市 在 此 發 展 特 徵 下 ， 環 狀 道 路 系 統 的 發 展 ， 解 決 了 原 有 單 純 的 放 射 線 道 路 系 統 交 通 擁 擠 的 問 題 ， 而 形 成 高 土 地 附 加 價 值 之 區 域 。 以 目 前 台 中 市 之 都 市 結 構 看 來 ， 已 經 具 有 發 展 雙 核 心 都 市 模 式 的 雛 型 ， 從 近 來 副 都 心 區 的 快 速 發 展 及 其 影 響 附 近 地 區 發 展 之 程 度 使 可 瞭 解 (譚 釗 孟 ， 1998)。

(一 )早 期 一 單 核 心 ：

早 期 的 台 中 市 發 展 是 以 舊 市 區 為 主 ， 主 要 的 產 業 及 活 動 也 多 集 中 在 此 區 域 ， 一 般 而 言 以 火 車 站 附 近 地 區 ， 其 有 較 大 規 模 之 住 宅 區 存 在 ， 而 此 時 舊 市 區 以 外 地 區 之 發 展 皆 尚 未 具 有 都 市 規 模 ， 屯 區 亦 無 明 顯 之 發 展 ， 自 民 國 75 年 開 始 ， 台 中 市 隨 著 都 市 發 展 ， 由 舊 市 區 向 外 擴 張 ， 住 宅 的 發 展 亦 隨 之 往 外 圍 發 展 ， 屯 區 內 亦 逐 漸 產 生 新 建 之 住 宅 ， 同 時 在 舊 市 區 的 發 展 飽 和 ， 以 及 四 期 與 五 期 重 劃 區 之 開 闢 後，住 宅 也 隨 之 往 屯 區 發 展，如 圖 3-1。

(二 )近 期 一 複 核 心 ：

近 幾 年 在 重 劃 區 發 展 之 餘 波 下 ， 加 速 了 屯 區 的 發 展 ， 並 且 高 、 中 級 住 宅 區 亦 有 郊 區 化 之 傾 向 ， 例 如 西 屯 之 外 側 地 區 、 北 屯 區 之 松 竹 特 區 及 大 坑 地 區 等 。 而 近 五 年 七 、 八 、 九 期 重 劃 區 的 開 放 ， 副 都 心 地 區 所 產 生 的 雙 核 心 結 構 之 變 化 ， 以 及 後 期 發 展 區 內 待 發 展 之 土 地 ， 因 此 屯 區 內 住 宅 發 展 的 數 量 與 規 模 亦 居 台 中 市 住 宅 發 展 中 重 要 的 地 位 ， 如 圖 3-1。

圖 3-1 台 中 市 重 劃 區 位 置 圖 資 料 來 源 ： 本 研 究 整 理

二 、 土 地 使 用 情 況

都 市 空 間 上 的 發 展 直 接 影 響 土 地 之 利 用 狀 況 反 映 至 住 宅 發 展 上 ， 隨 著 時 間 的 變 遷 ， 目 前 部 份 舊 市 區 地 區 發 展 比 其 他 新 興 地 區 則 顯 得 非 常 緩 慢，而 如 北 區、西 區 等 較 外 圍 地 區 的 發 展 亦 達 飽 和，

相 形 之 下 屯 區 的 住 宅 發 展 使 具 有 相 當 大 之 發 展 潛 力 。 因 此 ， 就 土 地 的 發 展 型 態 而 言 ， 目 前 可 將 台 中 市 劃 分 成 舊 市 區 、 新 興 地 區 ， 以 及 面 臨 轉 變 之 過 渡 地 區 。

(一 )先 前 土 地 利 用 狀 況 ：

台 中 市 雖 然 有 一 段 不 算 短 的 發 展 歷 史 ， 但 先 前 土 地 利 用 型 態 之 影 響 並 非 十 分 顯 著 ， 換 言 之 就 都 市 空 間 涵 構 來 說 ， 台 中 市 其 有 相 當 之 發 展 背 景 ； 然 而 就 實 質 環 境 及 土 地 利 用 來 說 ， 台 中 市 卻 算 是 一 個 新 興 的 都 市 。

儘 管 台 中 市 都 市 空 間 結 構 之 性 質 不 盡 相 同 ， 但 都 市 發 展 中 之 歷 史 因 素 ， 對 於 台 中 市 房 價 空 間 結 構 之 影 響 並 不 顯 著 ， 事 實 上 台 中 市 並 沒 有 因 為 特 殊 歷 史 背 景 所 造 成 住 宅 價 格 特 殊 差 異 之 地 區 ， 而 造 成 住 戶 住 宅 區 位 選 擇 不 同 的 主 要 原 因 ， 多 由 於 實 質 環 境 之 差 異 及 其 他 個 人 選 擇 行 為 上 之 偏 好 所 致 。

(二 )土 地 利 用 現 況 分 析 ：

目 前 的 土 地 利 用 狀 況 ， 除 了 市 中 心 區 內 部 分 地 區 仍 為 住 商 混 合 之 地 區 外 ， 住 宅 用 地 區 主 要 多 集 中 在 東 區 、 北 區 、 西 區 之 外 側 ， 及 靠 近 屯 區 之 邊 緣 地 區 。 就 住 宅 之 老 舊 程 度 以 及 住 宅 型 態 而 言 ， 西 區 、 北 區 、 南 屯 區 之 重 劃 地 區 及 西 屯、北 屯 區 之 外 側 地 區 多 為 中、高 級 住 宅 區，

而 其 他 地 區 之 住 宅 等 級 次 之 。

隨 著 七 期 、 十 一 期 重 劃 區 的 開 發 ， 郊 區 新 生 活 圈 的 形 成 ， 使 得 大 雅 、 潭 子 、 大 里 、 太 平 等 鄉 鎮 與 台 中 市 的

都 市 計 劃 發 展 變 為 密 不 可 分 ； 尤 其 是 地 震 後 ， 三 大 屯 區 及 台 中 縣 市 交 界 地 區 更 成 為 透 天 住 宅 推 案 密 生 的 區 域 ， 此 時 期 台 中 縣 市 已 經 沒 有 明 顯 的 邊 界 區 分 可 言 ， 如 圖 3-2。

三 、 交 通 系 統 與 房 價 ， 如 圖 3-2：

(一 )縱 貫 道 路 ： 1. 北 屯 路 :

北 屯 路 為 聯 絡 北 屯 區 到 豐 原 之 間 的 通 路 ， 此 路 段 東 側 受 到 鐵 路 區 隔 ， 發 展 較 為 緩 慢 ； 此 路 段 西 側 發 展 較 為 迅 速 ， 尤 其 以 北 屯 路 與 文 心 路 交 叉 地 區 發 展 較 為 熱 絡 ， 文 心 路 南 側 為 早 期 四 期 重 到 區 發 展 之 所 在 ， 大 樓 型 住 宅 推 案 已 趨 逐 漸 飽 和 ； 而 文 心 路 北 側 與 北 屯 路 西 側 一 帶 ， 雖 然 早 期 成 長 較 為 緩 慢 ， 但 是 民 國 77-80 年 間 ， 房 地 產 大 幅 成 漲 時 期 ， 住 宅 推 案 相 當 熱 絡 。

2. 崇 德 路 :

崇 德 路 為 近 年 來 新 開 闢 的 縱 貫 道 路 ， 取 代 早 期 昌 平 路 之 道 路 系 統 機 能 ， 成 為 潭 子 通 往 台 中 市 區 之 主 要 幹 道 ， 道 路 兩 側 有 許 多 尚 未 開 發 土 地 ， 因 此 相 當 具 有 潛 力 。 早 期 住 宅 區 往 高 容 積 發 展 ， 多 以 住 宅 大 樓 推 案 為 主 ； 九 二 一 地 震 後 ， 北 屯 路 、 崇 德 路 、 松 竹 路 等 交 界 處 成 為 透 天 住 宅 推 案 的 熱 門 地 區 。

3. 大 雅 路 、 中 清 路 :

大 雅 路 為 台 中 市 通 往 高 速 公 路 之 要 道 ， 其 土 地 之 經 濟 價 值 相 對 提 高 ， 但 由 於 部 份 地 區 為 開 發 較 早 、 已 經 興 建 完 成 之 地 區 ， 所 以 近 幾 年 來 住 宅 推 案 並 不 多 見 ， 主 要 是 以 住 宅 大 樓 型 態 為 主 ； 一 直 到 了 中 清 路 ，

連 接 大 雅 鄉 外 環 道 路 一 帶 ， 才 有 公 寓 及 透 天 住 宅 推 案 出 現 。

4. 中 港 路 ：

中 港 路 為 台 中 市 通 往 台 中 港 及 高 速 公 路 交 流 道 之 主 要 動 線，為 60 米 之 林 蔭 大 道，並 且 貫 穿 西 區、西 屯 區 等 住 宅 、 文 教 、 商 業 精 華 區 ， 為 台 中 市 地 價 昂 貴 之 地 段 。 中 港 路 兩 側 多 為 辦 公 大 樓 或 超 高 層 住 宅 大 樓 。 早 期 傳 統 之 透 天 住 宅 與 店 舖 之 居 住 使 用 已 經 很 少 見 ， 而 且 中 港 路 南 側 之 五 期 重 劃 區，於 民 國 77 年 以 後 推 出 之 住 宅 個 案 ， 幾 乎 為 住 宅 大 樓 。

(二 )環 狀 道 路 ： 1. 五 權 路 ：

五 權 路 位 於 市 中 心 商 業 區 之 邊 緣 ， 由 於 為 離 市 中 心 較 近 之 環 狀 道 路 ， 附 近 商 業 使 用 頻 繁 ， 特 種 營 業 林 立 ， 附 近 地 區 地 價 昂 貴 ， 多 為 商 業 使 用 之 建 築 。 道 路 兩 側 之 住 宅 使 用 以 高 價 位 之 住 宅 大 樓 居 多 。 反 之 ， 連 結 五 權 路 西 側 之 五 權 西 路 ， 由 於 較 遠 離 市 中 心 商 業 區，且 位 於 台 中 市 之 文 教 設 施 中 心，附 近 有 文 化 中 心、

美 術 館 、 以 及 廣 大 的 綠 園 道 圍 繞 ， 附 近 為 優 質 品 質 之 純 住 宅 區 ， 多 為 住 宅 大 樓 ， 並 且 部 份 有 透 天 別 墅 分 佈 於 此 (譚 釗 孟 ， 1998)。

2. 進 化 北 路 、 忠 明 南 路 :

進 化 北 路 以 北 、 忠 明 南 路 以 西 為 早 期 四 期 、 五 期 重 劃 區 ， 由 於 開 發 較 早 ， 目 前 住 宅 推 案 不 多 。 忠 明 南 路 一 帶 接 近 美 術 館 與 文 化 中 心 ， 附 近 陸 續 興 闢 寬 廣 之 園 道 系 統 ， 亦 形 成 優 質 品 質 之 住 宅 區 ， 為 近 年 來 高 價

位 大 樓 住 宅 集 中 地 區 ， 如 精 明 一 街 附 近 ， 具 有 較 大 規 模 之 住 宅 社 區 。

3. 文 心 路 、 文 心 南 路 :

文 心 路 為 40 公 尺 之 中 環 道 路，為 台 中 市 之 主 要 環 狀 道 路 ， 四 、 五 期 重 劃 區 開 發 較 早 ， 區 內 公 共 設 施 完 善 、 為 明 星 學 區 ， 發 展 成 為 房 價 昂 貴 之 地 區 ； 七 、 八 期 重 劃 區 發 展 較 緩 ， 加 上 新 市 政 特 區 的 規 劃 ， 將 取 代 傳 統 市 中 心 的 地 位 ， 由 於 開 發 較 晚 ， 尚 未 完 全 開 發 完 成 ， 區 內 公 共 設 施 陸 續 開 闢 中 ， 其 極 大 之 住 宅 發 展 潛 力 。 因 為 實 施 容 積 率 ， 除 副 都 心 地 區 之 商 業 使 用 外 ， 大 部 份 為 住 宅 大 樓 與 高 級 別 墅 。

圖 3-2 台 中 市 交 通 系 統 圖 資 料 來 源 ： 本 研 究 整 理

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