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第一章 緒論

第三節 研究內容與流程

壹、研究內容

本研究針對土地徵收市價補償政策進行分析,研究步驟及內容分別為下列五個部 分:

一、國內相關文獻回顧

此部分擬分為兩大主題進行評析:

(一)徵收補償制度:由文獻中匯整出我國徵收補償制度之沿革、補償基本精神、補 償項目,並整理現行法律規定的補償細目與方式。

(二)徵收補償估價方法:由徵收補償法規與相關文獻整理出補償估價所應用之估價 方法,及各文獻所提之相關建議。

二、公部門估價方法與流程

藉由搜集相關法令,研究公部門估價採用的估價理論、方法、人員、程序,並釐 清公部門估價如何運用於土地徵收地價補償,實務上的問題又為何。

三、土地徵收市價補償分析

此部分可分為兩大主題進行評析:

(一)立法理由:了解立法目的及理由,具體闡述改革的理念並配合徵收補償理論分 析基本精神的變革。

(二)估價方式:由相關文獻及法令研究徵收補償採用的估價理論、方法、人員、程 序,並解析其優缺點及實務操作時可能面臨的挑戰為何。

四、新舊補償制度之異同分析

對新制與舊制都進行了研究分析後,將兩者在法制上、精神上、實務操作上之異 同進行比較分析,同時透過深度訪談方式,了解不動產各領域專業人士對市價補償的 看法,並就新舊制的各項細節提出優點及缺失,以期截長補短。此部分可分為下列五 大主題進行論述:

(一)徵收補償基準:

依早期大法官解釋第 400、409 及 440 號可知,我國徵收補償係以相當補償為基 準;自釋字第 579 號以後,認為應採「損失與補償相當」的原則來補償。而此次土地 徵收條例修法,則將過去的「相當補償」導入「完全補償」的基準,期使被徵收人非 自願性的財產權損失能獲得更合理的補償。而兩種補償基準有何不同,又會如何影響 實質補償內容似乎值得探究。

(二)徵收補償程序:

目前徵收補償並未進行獨立估價,而是與公告土地現值結合,於前一年底經由地 價評議委員會評定公告土地現值及徵收補償的加成數,適用範圍遍及全縣(市),程序 簡單且未針對個案處置。而修正後的土地徵收條例則須針對各個徵收案另行提交地價 評議委員會評議,且以半年為時間單位,程序亦較舊制繁複。究竟在實務操作上,兩 者差別何在?其優劣如何?本文擬作深入分析探討。

(三) 地價補償額之計算:

舊制以公告土地現值做為補償基準,其與市價之差距暫且不論,但當地價有爭議 時提交各縣市地價評議委員會評議,其估價之專業性與正確性不免受到質疑。再者,

土地徵收條例明定加成補償之基準在於「一般正常交易價格」,但所謂一般正常交易 價格與市價之區別為何?又以何種估價方式進行估算?另一方面,公告現值之決定既 係由政府機關為之,若決定公告現值者亦為徵用土地者,無一公平估價機制,被徵收 人之權益該如何確保?

(四) 徵收補償估價方法的差異:

舊制由政府的地價人員依地價調查估計規則估算區段地價,主要採比較法進行估 價,且忽略個別因素、期日修正的影響。土地徵收條例修法後,仍由政府估價,亦採 比較法為主要估價方式,但加入個別因素修正、期日修正,並摒棄繁榮街道路線價的 計算方式。兩者在估價方法的應用上是否有所不同?兩者的估價方法又是孰優孰劣,

本文欲以估價技術的專業角度探討異同。

(五) 公信力及可信度:

公告現值加四成的補償方式之所以缺乏公信力,主要在於公告現值與一般正常交 易價格並不相等,且兩者差距並未存在一定比例,致使採取統一的加成成數時,無法 使被徵收人獲得垂直的公平。然而新制以市價補償,是否能妥善定義市價、運用適當 估價方法及制定合理可信的估價程序,相信是新政策能否獲得支持與信賴的重要因 素。本文將藉由深度訪談方式,匯整各界對新制的意見及建議。

五、結論與建議

從上述分析中,進一步思考應用不同方法估算會產生不同結果,由不同估價人員

估價亦會因主觀認知不同而算出不同價額。只要將估價的過程置入不同變數,結果亦 大大不同,對被徵收人權益造成巨大影響。當我們研究何種補償精神、估價方法較能 真正使被徵收人獲得公平合理的補償數額,保障被徵收人的權益的同時,亦應避免被 徵收人有不當得利之情形發生。因此,新制的推行該如何兼顧上述事項,本研究將提 出結論與具體建議供參。

貳、研究流程

整理上述研究內容與方法,可擬定本文之研究流程(見圖 1-1)。首先確立研究動 機與目的,界定研究內容、範圍,並選擇研究方法。接著進行國內文獻回顧,整理土 地徵收補償估價制度、方法與公部門估價方式。以文獻建立思考脈絡後,收集土地徵 收市價補償相關法令並進行分析。接著依訪談題綱進行深度訪談,並整理訪談資料與 結果,試圖以估價觀點分析新舊制土地徵收補償估價的異同與優劣,最後歸結本文之 研究結果提出結論與建議。

研究內容與方法

國內相關文獻回顧

訪談資料整理與結果

結論與建議

徵收補償估價方法 徵收補償制度

依訪談題綱進行深度訪談 土地徵收市價補償分析 公部門估價方法與流程

徵收補償估價方法 徵收補償制度

研究動機與目的

圖 1-1 研究流程圖