• 沒有找到結果。

驗證模式

在文檔中 第五章 結果與驗證模式 (頁 36-41)

地區性通貨膨脹 0.09 0.05 0.03 0.05 地區性利率風險 0.05 0.05 0.07 0.05 合作經營 0.05 0.05 0.08 0.04 中外合資 0.03 0.03 0.06 0.03 合作開發 0.02 0.04 0.07 0.05 地方政府外匯管制 0.03 0.03 0.03 0.06 地區性資金融資 0.02 0.02 0.02 0.04 地方資訊取得方式 0.03 0.04 0.10 0.05 地區性市場調查 0.02 0.02 0.06 0.04 地方管理單位訊息 0.04 0.04 0.09 0.04 地區產品策略 0.02 0.03 0.06 0.03 地方人民消費水準 0.02 0.01 0.02 0.01 地方房地產未來需求 0.01 0.01 0.00 0.01 地方房地產空置面積 0.01 0.01 0.02 0.01 地方房產地段位置 0.01 0.01 0.02 0.01 地域性房產市場佔有率 0.03 0.04 0.07 0.03 地域性報酬率 0.02 0.03 0.04 0.03 當地工程品質 0.03 0.06 0.10 0.04 地方開發專案時間 0.02 0.03 0.04 0.02 地域態度模式 0.06 0.08 0.17 0.06 地域活動模式 0.02 0.04 0.06 0.02 地域商業模式 0.03 0.07 0.09 0.05 當地人口問題 0.03 0.08 0.15 0.06 當地城鄉結構都市化 0.03 0.05 0.11 0.04

(本研究整理)

杭州(蕭山) 蘇州市區 成都 大連 1. 從獲利年度起,頭兩年免

征企業所得稅,第三年至第五

內外貿、旅遊、

房地產及服務業

1. 外商投資企 業可在四川省

1. 大連市政府 推出各種優惠政

投資額在 150 萬美元以上(含 150 萬美元),經營期在 15 年 以上,投資回收期較長的項 目,減半徵收城建配套費。從 獲利年度起,財政部門將安排 一定的資金給予扶持。第一年 至第五年,扶持資金的額度不 超過該企業五年繳納的所得 稅;第六年至第十年,扶持資 金的額度不超過該企業五年繳 納所得稅的 50%。外商投資重大 基礎設施專案,經土地管理部 門批准,自企業取得使用權之 日起,五年內免交土地使用 費。採用租賃用地的,經批准,

自企業取得土地使用權之日 起,五年內免交土地租金。。

4. 外商收購、兼併國有企 業,經市政府批准,給予特別 優惠政策。進一步鼓勵利用外 資嫁接改造老企業,中方投資 者以房地產作為投資的,在辦 理過戶時免繳有關規費,應繳 契稅由財政全額給予補貼;過 戶手續工本費不超過 50 元人民 幣。

5. 來杭投資企業與外商在 杭興辦合資合作企業的,按我 市中外合資合作企業的有關規 定辦理,享受我市中外合資、

合作企業的優惠政策。

6. 積極鼓勵來杭投資企業 參與杭州市的舊城改造。對房 地產開發企業,不受企業資質 的限制,按照市政府《關於進 一步深化國有土地有償使用制 度改革推行土地使用權招標拍 賣出讓的通知》(杭政〔1999〕

19 號)的規定,均可進入市區 參與公平競爭。凡在競爭中中 標的,在開發建設過程中享受 我市房地產開發企業同等待 遇。投資舊城成片改造的項目, 經建設行政機關批准,允許投 資者分期開發、分期付款,分期 頒發有關證照

可依法匯往境 外。其分得的合 法人民幣利 潤,可持企業董 事會決議、納稅 憑證等有效證 明到外匯管理 機關指定的銀 行兌換成外 匯,並可依法匯 往境外。

得稅。

3. 城市房地產 稅納稅義務 人:(產權所有 人、產權出典 者、由承典人交 納);自用:按 房產原值減除 30%後餘值 1.2%

稅率、出租:出 租按租金收入 18%

勝 ◎ ◎ 次佳

兩岸 華東 華東 西南 東北

從觀察準則評價表 5-35、5-36 中可以發現,杭州蕭山地區在總體 評上其投資風險較低,是目前最具有投資潛力的地區,因其都市發展 快速,其鄰近的長江三角洲地區本身就已經是龐大的市場,上海港和 寧波港分別位於該區的東北和東南方180和150公里處,上海-

杭州-寧波高速公路、杭州-金華-衢州高速公路、104 國道和 03 省道穿境而過。杭州蕭山國際機場聯結國內各大城市及漢城、新加 坡、曼谷等多個東南亞國家。鐵路交通十分便利,火車客運站位於蕭 山區的東部,貨運站位於該區的西部,杭州火車客運站離蕭山區僅2 5分鐘的車程。在交通一直是對岸遠郊房的大難題。近來,蕭山房產 捷報頻頻:基本確定的杭州近期快速軌道運營線路規劃(至 2010 年) 讓一度擱淺的蕭山地鐵房概念重新啟動。2003 年,杭州市政府又大 力實施了快速交通圈帶旺郊區房產政策,以繞城公路為紐帶,全面溝 通八城區交通,遷撤市中心 9 個收費站;便利的交通基礎,為 2004 年郊區樓市發展帶來了無限的發展空間,加上近來為彼岸大力推行之 國家級經濟特區,因而在 2003 年杭州蕭山當地政府,大舉革新:在 交通、法令、地方稅、外匯管制、資金融資的風險皆有降低趨勢,在 這樣內銷的市場下,使杭州蕭山成為最具房地產投資熱門地區。

大連雖說總體評鑑是次佳的,但在準則評價上與杭州蕭山差異較 為不大,除在兩岸關係風險小於杭州蕭山,可以推測對於兩岸緊張局

面,不僅高於瀋陽、長春,也高於成都、武漢。2002 年,大連商品 房施工面積 1350 萬平方米,其中住宅 995 萬平方米;全年新開工面 積 593 萬平方米,其中住宅 486 萬平方米;全年竣工商品房 550 萬平 方米,其中住宅 450 萬平方米;全年商品房銷售 410 萬平方米,銷售 額達 117 億元。大連的商品住宅市場,不僅在遼寧省佔有較大份額,

而且在整個東北三省都具有重要地位。根據近幾年的統計數位顯示,

大連商品住宅的銷售面積占遼寧省全省銷售面積的百分之四十多,為 東北三省的四分之一強;銷售額占遼寧省的一半,超過東北三省銷售 總額的三分之一。

在四川成都優惠措施、土地法令程序、資訊取得、融通程度、經 濟成長、城鄉結構都市化等,皆佔有一定的風險,可以判斷的是四川 還屬開發較晚的地區,其在優惠措施的的規模遠不及上海及蘇州。也 由於四川到目前為止,吸收外商投資的產業重點都在生產領域,對外 商投資項目之優惠僅兩類企業(技術先進和產品出口),其也都屬於 生產型項目,所以在房地產評斷上未有其他兩地看好。

蘇州雖說總體評鑑是較大連、杭州蕭山有風險的,在準則評價上,其 中經濟成長評鑑比大連、杭州蕭山低,是因蘇州近來以快速的發展帶 動區域的經濟,而其投資工業產業占主導地位,項目數占總項目數的 80%以上,以工業產業中,主要以化工、造紙、冶金、機械、新型材 料、電子資訊等製造業為主。但在其態度模式,蘇州與大連、杭州蕭 山並無太大差異,可以說明蘇州的總體工作程度,及腳步是比成都快 速;經 AHP 權重綜合判斷後,可獲知蘇州區居第三位。至於在兩岸

在文檔中 第五章 結果與驗證模式 (頁 36-41)

相關文件