摘 要 台湾 试图以捷运联合开发的方式提供社会住宅，以促进住户使用大 众运输，并解决土地取得、开发资金筹备与都市住宅等问题。然而既有研究较少对 捷运联合开发的住宅租购选择行为进行了解，本研究因而以问卷调查的方式取得捷 运联合开发住户的住宅属性与家户社会经济特性资料，并以二元罗吉特模型探讨捷 运联合开发住户租购选择行为的影响因素。研究发现，潜在的承购住户特性为户长 年龄越大、户长已婚、家户所得越高、家户就业人数越多、家户人口数较少者；反 之则为潜在承租住户特性；在住宅特性方面，住宅房价越高、坪数越大，家户选择 承购捷运联合开发住宅的几率越小。前述校估结果可作为联合开发住宅设计的参考。 关 键 词 捷运联合开发，租购选择行为，二元罗吉特模型
Abstract has tried to solve the problems of land acquiring,capitalizing and urban housing meanwhile encouraging the usage of MRT system by providing the social housing in MRT joint development projects. However, previous studies seldom focused on the tenure choice behavior of MRT joint development housing. In this study, therefore, the housing & household attributes is obtained by questionnaire survey and binary logit model is applied to explore the influence factors of tenure choice behavior of MRT joint development. The research indicated that features of the potential buyer are older head of the household, married head of the household, higher household income, more household employment, and smaller family size versus that of potential tenant. Furthermore, the higher the housing price is and the bigger the area of housing is, the less possible that the household would buy the MRT joint development housing. The result of analysis can be used as the reference of furture MRT joint development housing design.
Keywords MRT joint development, tenure choice behavior, binary logit model
台北捷运联合开发的住宅租购选择行为研究
白仁德 江颖慧 许加桦
BAI Rende; JIANG Yinghui; XU Jiahua
台湾政治大学地政学系教授 台湾政治大学地政学系助理 教授 台湾政治大学地政学系硕士 白仁德 江颖慧 许加桦 作者信息 ■ 中图分类号：TU984 ■ 文献标识码：A ■ DOI：10.12049/j.urp.201702004 ■ 文章编号：2096-3025（2017） 04-0033-08
The Tenure Choice Behavior of MRT Joint Development Housing in Taipei
当局
1 前言
大众捷运系统的引进除可疏解都 会区长期以来的交通问题，还可改善 捷运站附近地区的可及性；而交通区 位条件改善将带动商业活动发展及捷 运站地区的繁荣，并聚集人群与商机， 进而促使不动产价值上涨。Cervero 和Landis [1]、洪 得 洋 与 林 祖 嘉[2]、 Cervero 和 Duncan [3]等 人 的 研 究 均 证实，大众运输系统对车站邻近地区 不动产价值具正向影响。捷运建设虽 具有以上优势，然而设施开发因为有 庞大的营建资源与开发资金待整合， 且捷运设施开发因为有大量的土地需 求，若以土地征收方式取得捷运设施 用地则可能因所有权人抗争导致捷运 建设推动困难。 政府近年试图以捷运联合开发的 方式来提供社会住宅，其中捷运联合 开发指将土地使用分区划定为“联合 开发区( 捷 )”，并由土地所有权人提 供土地、政府兴建捷运设施，并征求 投资人兴建捷运联合开发的建筑物[4]。 通过联合开发，政府可以用征收以外 的方式取得开发用地，土地所有权人 则可避免土地征收并分享开发效益， 而投资人则可经由投资开发案获取合 理利润[5-8]。此外，捷运联合开发也 可强化捷运站点开发，并带动运输廊 带的发展，进而扩大为都市的整体发 展[9]，落实以大众运输为导向的发展 (Transit-oriented Development) 理念，达 到永续发展的目标。陈胜智[10]、李家 侬[11]及李怡婷[12]指出，捷运联合开 发已成为近年台湾推动TOD 的普遍 做法。而捷运联合开发因具有交通便 利性优势，对不动产价格也有相当的 影响效果[9][13]，捷运联合开发因此逐 渐受到不动产市场的关注。 然而在房价高涨的今天，家户对 捷运联合开发住宅的租购选择行为将 直接影响政府对联合开发住宅的规 划。相关研究虽曾就大众运输系统对 住宅租购选择行为加以探讨，然而既 有文献却未曾 对 捷 运 联 合 开 发 住 宅 的租购选择行为进行了解，规划上 缺乏对开发决策的参考作用。为此， 本研究对捷运联合开发住户进行问卷 调查，以搜集详细的个体资料，探讨 影响捷运联合开发住户选择承租或 购买住宅的因素，将实证结果供作捷 运联合开发住宅开发的决策依据。文 章包含除前言在内共分为四个部分， 第二部分的研究设计将说明变量的选 取与研究方法，并说明样本资料，作 为大众运输与住宅租购选择行为模型 建构的依据；第三部分 是 对 实 证 结 果进行说明，并对捷运联合开发住宅 住户租购选择行为的影响因素进行分 析；最后部分则为结论以及对后续研 究的建议。2 研究设计
2.1 变量选取与研究方法 家户的住宅选择行为是一连串的 决策过程，包括租购选择、住宅区位、 住宅质量等，而租购选择通常又是最优 先 决 策[14]。Iwarere 和 Williams [15]曾 以罗吉特模型探讨美国华盛顿行政特 区的区位属性及职业对住宅租购选择 的影响，研究显示区位属性为主要的 显著变量，而职业及收入也对租购选 择有关键影响。Bourassa 和 Hoesli[16] 探讨瑞士住宅拥有率偏低的原因后发 现，当拥屋相对成本( 拥屋与租屋成 本比值) 上升时，理性家户将倾向选 择租屋，反之会倾向拥屋。傅美生[17] 以罗吉特模型分析台北市家计负责人 属性对住宅类型与权属选择的影响， 研究发现，年纪较轻、教育程度较低 及家庭人口数较少者选择租赁的比例 较高，婚姻状况及职业则不具有显著 性。林祖嘉[18]探讨住宅需求与租购 选择行为后发现，户长的年龄越大、 教育程度越高、公教人员、已婚及家 户人口数较多者购屋几率较高。薛立 敏和陈绣里[19]探讨影响台湾地区住 宅自有率变动因素后发现，拥屋成本 较租屋成本高时家户将倾向租赁，然 而，当房屋预期增值则会倾向购屋， 家户所得越高、户长年龄越大及家户 人口数越多者购屋几率也较高。谢文 盛、林素菁[20]探讨租税效果对住宅 租购选择的影响后发现，财产税增加 时，家户选择租赁的几率将高于购屋， 而家户所得增加或房屋租赁价格提高 则有助于购屋选择几率的提升。彭建 文[21]针对拥屋相对成本与借款限制 对家户拥屋几率的影响进行分析，实 证结果发现拥屋相对成本及借款限制 对于拥屋几率呈负相关，此外家户所台北车站 ( 交一 ) 古亭站 ( 交十五 ) 古亭站 ( 交十四 ) 忠孝复兴站 忠孝新生站 ( 捷十四 ) 公馆站 行天宫站 ( 捷五 ) 行天宫站 ( 捷七 ) 台电大楼站 科技大楼站 大安站 中山 站 景美站 ( 交三 ) 景美站 ( 交四 ) 东门站 ( 捷三 ) 南京三民站 ( 捷十 ) 永春站 ( 交十九 ) 永春站 ( 交二十一 ) 后山埤站 ( 交二十五 ) 麟光站 后山埤站 ( 交二十四 ) 万隆站 ( 交六、七 ) 万芳小区站 大坪林站 ( 捷四、五 ) 大坪林站 ( 捷六 ) 七张站 景安站 顶溪站 ( 捷四 ) 顶溪站 ( 捷二 ) 新店区公所站 ( 捷二十二 ) 永安市场站 江子翠站 先啬宫站 新店站 都市交通中心 办公商业区 住商混合区 办公商业区 住商混合区 住商混合区 住宅区 住商混合区 住宅区 住商混合区 住宅区 住商混合区 枢纽站 转运站 一般站 转运站 一般站 末端站 台北市 新北市 资料来源：笔者自绘 表2 研究年度（2012年前）已完工的联合开发基地一览表 Tab.2 List of MRT joint development site finished before research year(2012)
联合开发基地 土地使用特性 车站属性 行政区 类型 家 户 社 会 经 济 特 性 住 宅 特 性 年龄 性别 婚姻状况 教育程度 家户 月所得 家户 人口数 家户就业 人数 房价 坪数 格局 车站属性 岁 虚拟变量 虚拟变量 虚拟变量 元 人 人 万元 坪 虚拟变量 虚拟变量 最大值 / 平均值 / 最小值： 61/ 41.11/25.5 男 / 女 ( 位 )： 105/ 87 已婚 / 未婚 ( 位 )： 102/ 90 受 过 / 未 受 高 等 教育 ( 位 )： 172/ 20 最 大 值 / 平 均 值 / 最 小 值：150001/ 79427.61/ 30000 最 大 值 / 平 均 值 / 最小值：5/ 2.12/ 1 最 大 值 / 平 均 值 / 最小值：4/ 1.53/ 0 最 大 值 / 平 均 值 / 最 小 值：1680/ 722.19/ 270 最 大 值 / 平 均 值 / 最小值：69/ 19.08/ 10 小套房 / 其他： 142/ 50 转运站 / 一般站 / 末端站：42/96/54 样本住宅户长或家 计负责人的年龄 样本住宅户长或家计 负责人的性别，男性 为 1，女性为 0 样本住宅户长或家 计负责人的婚姻状 况， 已 婚 为 1， 未 婚为 0 样本住宅户长或家 计负责人是否受过 高等教育，是为 1， 否为 0 样本住宅中每户全 家平均月所得 样本住宅中每户居 住人口数 样本住宅中每户就 业人口数 样本住宅的买卖总 价 样本住宅中每户建 筑面积 样本住宅如果具有 一房一卫即属小套 房，格局为小套房 者为 1，其他为 0 1. 样本住宅所在捷 运车站属一般站为 1，其他为 0 2. 样本住宅所在捷 运车站属末端站为 1，其他为 0 资料来源：笔者自绘 表1 住宅租购选择行为模型自变量说明表
Tab.1 Independent variables of tenure choice behavior model 变量名称 单位 基本统计资料 说明
得、户长年龄、户长已婚、家户人口 数及家户中的老年人口数对拥屋几率 具正向影响，未成年子女数则呈负向 影响。 本研究依文献回顾结果将影响住 宅租购选择的因素分为家户社会经 济特性与住宅特性两类，前者包含 家户所得、家户人口数与人口结构、 户长或家计负责人年龄、教育程度、 婚姻状况等属性，后者则包括房价、 坪数、格局等，其中联合开发住宅因 具有住宅与捷运车站结合的特性，在 分析时也将其纳入自变数讨论范围， 以探讨不同车站属性对于住宅价格的 影响效果。为探讨前述特性对住宅租 购选择行为的影响，本研究以虚拟变 量表示租购选择行为 ( 承购为 1，承 租为 0)。筛选变量与样本统计资料所 示（表 1）。 此外，由文献回顾内容可知，住 宅租购选择行为的相关研究多应用罗 吉特模型进行分析，模式建构基于个 体选择的理论，应用上包含有普罗比 模型与罗吉特模型两类。然而普罗比 模型为非封闭形态，并需以积分求得 选择几率，参数估计因而较复杂与不 便，罗吉特模型因为封闭函数式且与 普罗比模型近似，计算上具有方便、 容易的特性，实务应用上多采用罗吉 特模型[22]。本研究探讨的住宅租购 选择行为仅有承租及购买两种方案， 模式应用因而将以二元罗吉特模型进 行分析，以探讨影响捷运联合开发住 户选择承租或购买住宅的选择行为。 2.2 样本资料分析说明 本 研 究 以 探 讨 影 响 捷 运 联 合 开 发住户选择租购住宅的因素为研究目 的，鉴于二手资料取得不易，故采取 问卷调查的方式取得详细的个体资料。 据统计，捷运联合开发案自 1997 年 科技大楼首度完工后至研究年(2012) 止，共有 35 处基地完工并办理租售 的作业( 表 2)。因此在 35 处联合开 发案中，依下列原则选取特定联合开 发案作为研究个案（表 3）。 （1）以住宅使用为主要的土地 使用特性：由于本研究以分析影响民 八达通 环游市 卡地雅 捷韵名人 美丽景安 美丽永安 新天地 环游市 都会通 碧潭有约 2007 2006 2005 2008 2007 2006 2006 2004 2009 8864.26 4739.95 7180.52 22150.65 16826.44 39824.17 100716.22 17222.93 96669.65 住宅区 住宅区 住商 混合区 住宅区 住商 混合区 江子翠站 顶溪站 顶溪站 景安站 永安市场站 大坪林站 七张站 新店区公所站 新店站 一般站 转运站 转运站 一般站 转运站 一般站 末端站 板桥区 永和区 中和区 新店区 资料来源：笔者自绘 表3 联合开发住宅个案基本资料一览表 Tab.3 Basic information of joint development objects
个案名称 完工年 面积 (m²)楼地板 使用特性土地 捷运站 车站属性 行政区 承租原因 承购原因 房价太高，购屋负担太重 购屋贷款利率太高 觉得租屋比较划算，所以不想购屋 因特殊原因 ( 如工作、小孩就学等 ) 短暂居住于本大楼 已于其他地区另有自有住宅 购屋价格合理 购屋贷款条件优惠 具有保值性及增值可能性，投资报酬率高 周边公共设施及生活机能完善，有长期居住的意愿 希望居住在自己拥有的房屋 资料来源：笔者自绘 表4 住户选择租购原因统计量表
Tab.4 The statistical scale about renting and purchasing of residents choice
调查问项 人数 百分比 (%) 46 38 31 34 8 36 19 102 94 62 64.8 53.5 43.7 47.9 11.3 29.8 15.7 84.3 77.7 51.2
众对于捷运联合开发住宅租购选择行 为的因素为研究目的，个案选择以住 宅为主，土地使用特性包括住宅区及 住商混合区。 （2）建物坐落于新北市：为确 保总体因素一致，个案的选取宜位于 同一行政区，其中台北市因捷运路网 完善且都市发展趋于成熟，高房价情 形普遍，反之新北市捷运联合开发个 案多以住宅使用为主，且价格变动较 台北市更明显，本研究因而统一选取 坐落于新北市的个案。 （3）完工两年以上：由于无法 确知联合开发住宅的入住率，为得到 足够数量的样本，本研究选取 2009 年前完工、使用执照已核发两年以上 的联合开发住宅作为研究个案。 （4）包含不同捷运站属性：本 研究依捷运联合开发住宅所在站场的 站区属性进行分类，以探讨不同捷运 站属性对住宅租购选择行为的影响， 个案选取系包含枢纽站、末端站、转 运站及一般站四种不同捷运站属性的 联合开发住宅。 因考量住宅选择决策者多为户长 或负担家庭主要生计者，本研究的调 查对象以个案户长或家计负责人为主。 问卷调查于 2012 年 7 月中发放，同 年 9 月下旬回收，期程约 2. 5 个月， 回 收 问 卷 共 201 份， 筛 选 后 有 效 问 卷共 192 份，其中租购原因调查因属 于态度偏好等抽象问项，本研究以 Cronbach’s α系数分析来检定问卷可 信度。 经SPSS 软件运算结果得到 Cro-nbach’s α系数值为 0.694( 介于 0.35 到 0.70 之间 )，问卷调查结果达可接 受信度。调查结果显示，71 个承租样 本中，因“房价太高，购屋负担太重” 选择承租者有 46 人，占承租总样本 的 64.8%，推测房价为影响消费者租 购选择行为的重要因素，房价越高， 消费者越偏向选择承租住宅。另一方 面，121 个承购样本中，因“具有保值 性及增值可能性，投资报酬率高”， 选择承购者有 102 人，占承购总样本数 的 84.3%，推测大部分消费者进行租购 选择时会考虑住宅的保值性及增值性， 若住宅保值性及增值性越高，租购选 择行为越会偏向选择承购住宅( 表 4)。 年龄 性别 婚姻 状况 教育 程度 家户 月所得 家户 人口数 家户就业 人数 房价 坪数 格局 车站 属性 小于或等于平均值 大于平均值 男 女 已婚 未婚 受过高等教育 未受过高等教育 小于或等于平均值 大于平均值 小于或等于平均值 大于平均值 小于或等于平均值 大于平均值 小于或等于平均值 大于平均值 小于或等于平均值 大于平均值 小套房 其他 转运站 一般站 末端站 注：*** 表示达 1% 显著水平；** 表示达 5% 显著水平；* 表示达 10% 显著水平 表5 住宅租购选择行为模型变量交叉表
Tab.5 Cross table of tenure choice behavior model variables
租购选择行为 承购住宅 承租住宅 卡方值 自变数 样本数 ( 百分比 ) 样本数 ( 百分比 ) (27.6%) (35.4%) (35.9%) (27.1%) (36.5%) (26.6%) (56.2%) (6.8%) (30.2%) (32.8%) (39.6%) (23.4%) (31.2%) (31.8%) (39.1%) (24.0%) (36.5%) (26.6%) (41.1%) (21.9%) (15.1%) (29.2%) (18.8%) (27.1%) (9.9%) (18.8%) (18.2%) (16.7%) (20.3%) (33.3%) (3.6%) (20.8%) (16.1%) (32.8%) (4.2%) (18.2%) (18.8%) (18.2%) (18.8%) (32.3%) (4.7%) (32.8%) (4.2%) (6.8%) (20.8%) (9.4%) 15.648*** 0.721 2.935* 0.038 4.265* 15.046*** 2.969** 10.448** 13.091*** 0.768 1.868 53 68 69 52 70 51 108 13 58 63 76 45 60 61 75 46 70 51 79 42 29 56 36 52 19 36 35 32 39 64 7 40 31 63 8 35 36 35 36 62 9 63 8 13 40 18 资料来源：笔者自绘
3 实证结果
在 住 宅 租 购 选 择 行 为 实 证 模 型 部分，由于应变数属于不连续的类别 资料，因此无法以相关分析来观察应 变数与自变数的相关性，本研究将连 续形态的自变数以平均值为界进行分 类，小于或等于平均值者为 1，大于 平均值者为 0，以进行应变数与自变 数的交叉分析( 表 5)。统计结果显示， 年龄、婚姻状况、家户月所得、家户 人口数、家户就业人数、房价、坪数 与租购选择行为具显著关联，其中年 龄、家户人口数、坪数与租购选择行 为交叉分析卡方检定结果达 1% 的显 著水平，家户就业人数、房价达到 5% 的显著水平，婚姻状况、家户月所得 达到 10% 的显著水平。 表 6 所 示 为 住 宅 租 购 选 择 行 为 模型估计的结果。首先，Omnibus 检 定 结 果 显 示 检 定 统 计 量 为 69.052， 显 著 性 小 于 5%， 表 明 整 体 模 型 具 有显著的解释能力；而Hosmer L － emeshow[23]检定则显示，检定统计量 为 9.738，显著性为 18.4%，未达显 著水平，表示模型适配度良好，自变 数可以有效地预测应变数。而在自变 数与应变数的关联性检定方面，Cox& Snell 与 Nagelkerke 的 R 平方值分 别为 0. 504 与 0.693，显示自变数与 应变数之间具有中等关联性。而自变 数估计结果显示，与住宅租购选择行 为有显著关系的变量( 显著性小于 5% 者) 包括：户长或家计负责人的年龄 及婚姻状况、家户月所得、家户人口 数、家户就业人数、住宅的房价及坪 数。前述显著变量中，胜算比大于 1 者表示与住宅租购选择行为有正向关 系，胜算比小于 1 者则与住宅租购选 择行为有负向关系。其中： （1）年龄的胜算比为 1.088，与 住宅租购选择行为呈正相关，表示选择 承购住宅的几率将随户长或家计负责 人年龄越大而增加。由于购屋成本高 必须有相当经济基础才能负担，多数 家户系需累积足够资本克服头期款[24]， 因此户长或家计负责人年龄越大，资 本累积时间越长，经济基础相对较佳， 故户长或家计负责人年龄越大，其选 择承购住宅的几率越大。 （2）婚姻状况的胜算比为 1. 239， 与住宅租购选择行为呈正相关，表示 已婚住宅户长或家计负责人选择承购 住宅的几率大于未婚者。由于已婚者 基于家庭生活安定的需求，较可能希 望购置住宅以使家庭稳定，购屋意愿 因而较高[25]，基于此户长或家计负 年龄 性别 ( 男 =1) 婚姻状况 ( 已婚 =1) 教育程度 ( 高等教育 =1) 家户月所得 家户人口数 家户就业人数 住宅房价 住宅坪数 住宅格局 ( 小套房 =1) 车站 属性 常数 整体模型显著性 (Omnibus 检定 ) 整体模型适配度 (Hosmer-Lemeshow 检定 ) 效果值 表6 住宅租购选择行为模型估计结果
Tab.6 The estimation result of tenure choice behavior model
变量 B 估计值 S.E. Wald df 显著性 Exp(B) 0.085 0.066 0.214 0.186 0.105 -0.433 0.880 -0.003 -1.149 -0.362 -0.406 -0.075 -3.062 0.026 0.405 0.057 0.231 0.127 0.446 0.321 0.001 0.541 0.673 0.474 0.616 1.820 10.299 0.026 13.883 0.650 0.686 0.946 7.539 11.107 4.513 0.288 0.732 0.015 2.831 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0.001 0.871 0.034 0.420 0.026 0.031 0.006 0.001 0.000 0.591 0.392 0.902 0.092 1.088 1.068 1.239 1.204 1.111 0.648 1.411 0.997 0.317 0.697 0.666 0.927 0.047 卡方统计量 =69.052( 显著性 0.000) 自由度 =11 卡方统计量 =9.738 ( 显著性 0.184) 自由度 =8 -2 对数概似 =163.944 Cox & Snell R 平方 =0.504 Nagelkerke R 平方 =0.693 一般站 =1
末端站 =1
责人的婚姻状况为已婚者选择承购住 宅的几率较大。 （3）家户月所得的胜算比为1.111， 与住宅租购选择行为呈正相关，表示 若样本家户月所得越高，则选择承购 住宅的几率越大。由于购置住宅需有 相当财富，而所得较高的家户累积财 富的能力越强[25]，购屋负担能力亦相 对较强，故样本住户的家户月所得越 高者，其选择承购住宅的几率越大。 （4）家户人口数的胜算比为0.648， 与住宅租购选择行为呈负相关，表示若 家户人口数越多，则选择承购住宅的 几率越小，其与一般住宅租购选择行为 文献获得的校估结果相反[18-19][26]。由 于人口数较多的家户因居住质量要求 而需选择大坪数住宅，但坪数越大， 房价越高，购屋成本也会增加，因此 家户人口数较多者，越可能倾向选择 租屋。 （5）家户就业人数的胜算比为 1.411，与住宅租购选择行为呈正相 关，表示家户就业人数越多的住户选 择承购住宅的几率越大。由于就业人 数越多的家户所得越高，购屋负担能 力也越强，故家户就业人数越多者， 越可能选择承购住宅。 （6）房价的胜算比为 0. 997，与 住宅租购选择行为呈负相关，其表示 房价越高，住户选择承租住宅的几率 越大。由于房价越高将使购屋成本越 高，因此房价越高，住户选择承租住 宅的几率较大，反之房价越低，住户 选择承购住宅的几率则较高。 （7）坪数 的 胜 算 比 为 0. 317， 与住宅租购选择行为呈负相关，表示 坪数越大，住户选择承购住宅的几率 越小。由于坪数与房价为正相关，因 此坪数越大购屋成本越高，购屋负担 也越重，因此住户选择承租住宅的几 率大于承购住宅，反之坪数越小住户 选择承购住宅的几率则大于承租住宅。 表 7 所示为模型预测的正确率。 承租住宅样本原始观察值经二元罗吉 特模型成功预测承租住宅者有 45 户， 承购住宅者则有 26 户，预测正确率 为 63.4%；而原先选择承购住宅的观 察值，经二元罗吉特模型成功预测的 承购住宅者有 102 户，承租住宅者有 19 户，预测正确率为 84. 3%；整体预 测正确率为 76.6%。
4 结论与建议
本研究以台北捷运系统的联合开 发住宅住户为研究对象，通过实证分 析探讨捷运联合开发的住宅租购选择 行为，了解消费者租购捷运联合开发 住宅时重视的特征属性，以作为未来 捷运联合开发住宅规划设计的参考。 首先，在住宅租购选择行为方面， 户长或家计负责人的年龄及婚姻状况、 家户月所得、家户人口数、家户就业 人数、住宅的房价及坪数，均与住宅 租购选择行为具有显著关系。由模型 校估结果可知，潜在承购住户特性为 户长年龄越大、户长已婚、家户所得 越高、家户就业人数越多、家户人口 数较少者；反之潜在承租住户特性为 户长年龄越小、户长未婚、家户所得 越低、家户就业人数越少、家户人口 数较多者。而在住宅特性方面，房价、 坪数与住宅租购选择行为具有显著关 系，住宅房价越高、坪数越大，家户 选择承购住宅的几率均越小。前述校 估结果可作为联合开发住宅设计的参 考。由于家户人口数与家户所得包含 家户需求与购屋能力，人数较多的家 户，对坪数需求较大，然而坪数越大 房价越高，因此，如果政府想以联合 开发提供合宜的住宅或公营住宅，联 合开发住宅设计应配合地区房价与区 域特性，在坪数及租售比例上提供多 样化的选择，如在同一联合开发基地 提供不同坪数的住宅，平均每坪单价 较高的地区则可增加小坪数住宅的提 供比例，以供家户人数较少或购屋负 担能力较弱的家户承购，或在各个不 同坪数中提供一定比例的住宅专供出 租使用。 其次，联合开发为TOD 推动方法 之一，因此联合开发住宅应选择交通便 利性高、公共设施完善的基地，并纳 入发展密度(density)、多样性 (diversity) 表7 住宅租购选择行为模型预测正确率 Tab.7 Accuracy rate of tenure choice behavior model 承租 承购 承租 承购 观察值 预测值 正确 百分比 (%) 45 19 26 102 63.4 84.3 76.6 资料来源：笔者自绘 整体预测正确率与都市设计(design) 等 TOD 原则进行 规划，例如在联合开发的基地规划商业 用途，提供住商混合使用的住宅形态， 并于联合开发住宅周边设计舒适且安全 的人行徒步空间。此外，配合地区房价 在不同地区设计多样化的联合开发住宅 单元及不同租售比例，也可将TOD 规 划原则推进到住宅提供(dwelling)，使 联合开发住宅规划满足住户居住的需 求，除了有助于住户使用大众运输，促 进TOD 推动外，在减缓都市住宅的问 题上也有一定程度的帮助，促使联合开 发住宅的效益达到最大化。
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