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不動產估價實習報告

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Academic year: 2021

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(1)

報告題名:

不動產估價實習報告

作者:廖佩渝、謝采璘、石佾箴、陳意璇、賴妍妙、 傅建嘉、盧得鎔、林佩融、黃俐雯 系級:土地管理學系三年乙班 學號:D9376576、D9376665、D9376580、D9376738、D8939167、 D9376502、D9376785、D9326225、D9376559 開課老師:張梅英老師 課程名稱:不動產估價 開課系所:土地管理學系 開課學年: 九十五 學年度 第二學期

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目 錄

壹、估價報告總說明………1 (一)委託單位 (二)估價事項說明 1.估價目的 2.勘估標的物坐落 3.勘估標的物面積 4.所有權人 5.權利範圍 6.價格種類 7.估價期日 (三)估價結果說明 1.前言 2.估價日期 3.估價金額 貳、估價內容………2 (一)產權說明 1.勘估標的及比較標的 2.他項權利分析 (二)勘估標的說明 1.個案條件分析 (1)座落位置分析 (2)臨路條件分析 (3)使用現況分析 (4)基地條件分析 2.區域條件分析 (1)臨近環境條件與公共設施 (2)交通條件及建設 (三)個別因素與區域因素的其他補充與整理 参、估價方法………12 ◎勘估標的與比較標的的區域與個別因素之綜合比較 1.評估方法說明 2.區域與個別因素基準表 3.區域與個別因素評點分配表 4.區域與個別因素調整年表

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肆、最後推定價………38 (一)試算價格 (二)最後比較價格確定 伍、附錄………40 1.工作時間表 2.工作分配表 3.土地登記.謄本正本 4.建物登記.謄本正本 5.地籍圖謄本 6.土地使用分區證明書 7.建物測量成果圖 8.勘估與比較標的鄰近設施照片

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壹、估價報告總說明 (一)委託單位 委託人:廖佩渝 (二)估價事項說明 1.估價目的: 委託人欲了解欲購買之台中市西屯區福祥街 47 號住宅之市場價 值,特委託對勘估標的物進行價值評估,以求取勘估標的物現有之 市場價值。 2.勘估標的物坐落: 台中市西屯區福祥街 47 號 3.勘估標的物面積: 211.34 平方公尺 4.所有權人: 羅田 5.權利範圍: 全部 6.價格種類: 正常交易價格 7.估價期日:11 月 24 日 (三)估價結果說明 1.估價日期:10 月 27 日 2.估價金額:18413952.89(元)

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貳、估價內容 (一)產權說明 1.勘估標的及比較標的 (1)基本資料 土地標示部 標的 事項 勘估標的 比較標的 A 比較標的 B 比較標的 C 地址 西屯區福祥街 47 號 西屯區福泰街 35 號 西屯區西屯路 三段 148 之 37 號 西屯區西屯路 三段 179 之 3 號 登記日期 民國 78 年 03 月 31 日 民國 77 年 08 月 16 日 民國 78 年 04 月 04 日 民國 78 年 12 月 20 日 登記原因 分割繼承 地籍圖重測 分割 分割 地目 建 建 建 建 等則 0 0 0 0 面積 103.26 平方公尺 73.73 平方公尺 115.86 平方公尺 85.67 平方公尺 使用分區 無 無 無 無 使用地類別 無 無 無 無 民國 95 年 01 月 公告土地現值 23,000 元/平方 公尺 23,000 元/平方 公尺 30,438 元/平方 公尺 37,352 元/平方 公尺 地上建物建號 信安段 00484-000 信安段 00333-000 信安段 00502-000 民安段 00531-000 其他登記事項 重測前:水堀頭 段 360-43 地號 重測前:水堀頭 段 360-102 地 號 重測前:水堀頭 段 360-102 地 號 分割自: 548 地號.

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建物標示部 標的 事項 勘估標的 比較標的 A 比較標的 B 比較標的 C 登記日期 民國 86 年 07 月 22 日 民國 85 年 10 月 19 日 民國 75 年 10 月 14 日 民國 78 年 04 月 11 日 登記原因 門牌整編 門牌整編 第一次登記 第一次登記 建物門牌 福祥街 47 號 福泰街 35 號 西屯路三段 148 之 37 號 西屯路三段 179 之 3 號 建物坐落地號 信安段 0306-0000 信安段 0434-0000 信安段 0139-0000 民安段 0548-0003 主要用途 住商用 住家用 住商用 住商用 主要建材 鋼筋混凝土造 加強磚造 鋼筋混凝土造 鋼筋混凝土造 層數/總面積 003 層/211.34 平方公尺 002 層/96.40 平方公尺 003 層/260.28 平方公尺 003 層/191.01 平方公尺 層次/層次面積 一層/50.03 平 方公尺 二層/63.89 平 方公尺 三層/63.89 平 方公尺 騎樓/15.40 平 方公尺 地下層/18.13 平方公尺 一層/34.20 平 方公尺 二層/48.20 平 方公尺 騎樓/14.00 平 方公尺 一層/61.40 平 方公尺 二層/82.73 平 方公尺 三層/82.73 平 方公尺 騎樓/15.19 平 方公尺 地下層/18.23 平方公尺 一層/41.04 平 方公尺 二層/54.81 平 方公尺 三層/54.81 平 方公尺 騎樓/15.75 平 方公尺 地下層/24.60 平方公尺 建築完成日期 民國 71 年 02 月 26 日 民國 70 年 09 月 14 日 民國 75 年 07 月 11 日 民國 77 年 09 月 02 日 附屬建物用途 陽台/12.50 平 方公尺 屋頂突出物 /7.08 平方公尺 陽台/6.48 平方 公尺 平台/7.17 平方 公尺 屋頂突出物 /17.22 平方公 尺 其他登記事項 使用執照字號 71 年中工建使 字 383 號 無 使用執照字號 75 年中工建使 字 2004 號 使用執照字號 77 年中工建使 字 2691 號

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土地所有權部 標的 事項 勘估標的 比較標的 A 比較標的 B 比較標的 C 地址 台中市西屯區 福祥街 47 號 西屯區福泰街 35 號 西屯區西屯路 三段 148 之 39 之 1 號 西屯區西屯路 三段 179 之 3 號 登記次序 0003 0002 0004 0001 登記日期 民國 90 年 06 月 06 日 民國 83 年 09 月 23 日 民國 95 年 11 月 29 日 民國 78 年 03 月 30 日 登記原因 分割繼承 買賣 買賣 買賣 原因發生日期 民國 087 年 02 月 06 日 民國 083 年 06 月 27 日 民國 095 年 10 月 30 日 民國 78 年 01 月 23 日 所有權人 羅田 張淑呤 凃潔明 廖宗永 權利範圍 全部 全部 全部 全部 權狀字號 090 中興字第 012454 號 083 中興字 第 026938 號 095 中興字 第 039745 號 093 中興字 第 13771 號 當期申報地價 093 年 01 月 2800.0 元/平方 公尺 083 年 07 月 7,200.0 元/平 方公尺 093 年 01 月 3,609.0 元/平 方公尺 093 年 01 月 4,714.0 元/平方公尺 前次移轉現值 或原規定地價 7200.0 元/平方 公尺 094 年 08 月 20,000/平方公 尺 095 年 10 月 30,438.0 元/平 方公尺 078 年 01 月 3,539.6 元/平方公尺 歷次取得權利 範圍 全部 全部 全部 全部 相關他項權利 登記次序 0004-000 0005-000 0007-000 0005-000 0006-000 0005-000

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建物所有權部 標的 事項 勘估標的 比較標的 A 比較標的 B 比較標的 C 登記次序 0003 0002 0003 0001 登記日期 民國 90 年 06 月 06 日 民國 83 年 09 月 23 日 民國 95 年 11 月 29 日 民國 78 年 04 月 11 日 登記原因 分割繼承 買賣 買賣 第一次登記 原因發生日期 民國 87 年 02 月 06 日 民國 83 年 07 月 20 日 民國 95 年 10 月 30 日 民國 77 年 09 月 02 日 所有權人 羅田 張淑呤 凃潔明 廖宗永 住址 台中市西屯區 福雅里 22 鄰福 祥街 47 號 西屯區福泰街 35 號 西屯區西屯路 三段 148 之 39 之 1 號 西屯區西屯路 三段 179 之 3 號 權利範圍 全部 全部 全部 全部 權狀字號 090 中興字第 006111 號 083 中興字第 033258 號 095 中興字第 024386 號 084 中興字第 019562 號 相關他項權利 登記次序 0004-000 0005-000 0007-000 0005-000 0006-000 0005-000 其他登記事項 無 無 無 無

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2.他項權利分析 土地他項權利部 標的 事項 勘估標的 比較標的 A 比較標的 B 比較標的 C 地址 台中市西屯區福祥 街 47 號 西屯區福泰街 35 號 西屯路三段 148 之 37 號 西屯區西屯路 三段 179 之 3 號 登記次序 0004-000 0007-000 0005-000 0005-000 權利種類 抵押權 抵押權 抵押權 抵押權 收件年期 民國 93 年 民國 95 年 民國 95 年 民國 95 年 字號 空白字第 365110 號 空白字第 405510 號 空白字第 328540 號 空白字第 012880 號 登記日期 民國 93 年 09 月 07 日 民國 95 年 08 月 28 日 民國 95 年 05 月 10 日 民國 95 年 01 月 13 日 登記原因 設定 設定 設定 法人合併 權利人 台新國際商業銀行 股份有限公司 國泰人壽保險 股份有限公司 台灣新光商業 銀行股份有限 公司 台灣新光商業 銀行股份有限 公司 住址 台北市中山區中山 北路二段 44 號 一、二、三樓及地 下一樓 台北市仁愛路四 段 296 號 台北市中正區 忠孝西路一段 66 號二十六至 二十八、三十樓 台北市中正區 忠孝西路一段 66 號二十六至 二十八、三十樓 債權範圍 全部 全部 全部 全部 存續時間 自 093 年 09 月 07 日至 123 年 09 月 07 日 自 95 年 08 月 25 日至 130 年 08 月 24 日 自 95 年 07 月 07 日至 145 年 07 月 06 日 自 92 年 10 月 02 日至 122 年 10 月 02 日 債務人 羅田 張淑呤 張潮川 廖宗永、廖蔡梅 權利標的 所有權 所有權 所有權 所有權 標的登記次序 0003 0002 0001 0001 設定權利範圍 全部 全部 全部 全部 設定義務人 羅田 張淑呤 廖宗永 廖宗永 證明書字號 093 中興字第 010695 號 095 中興字第 014086 號 095 中興字第 011637 號 095 中興字第 010421 號 共同擔保地號 信安段 0306-0000 信安段 0434-0000 信安段 0139-0000 民安段 0548-0003 共同擔保建號 信安段 00484-000 信安段 0333-0000 信安段 00502-000 民安段 00531-000 其他登記事項 無 無 無 無

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建物他項權利部 標的 事項 勘估標的 比較標的 A 比較標的 B 比較標的 C 登記次序 0004-000 0007-000 0005-000 0005-000 權利種類 抵押權 抵押權 抵押權 抵押權 收件年期 民國 93 年 民國 95 年 民國 95 年 民國 95 年 字號 空白字第 365110 號 空白字地 405510 號 空白字地 328540 號 空白字第 012880 號 登記日期 民國 93 年 09 月 07 日 民國 95 年 08 月 28 日 民國 95 年 07 月 10 日 民國 95 年 01 月 13 日 登記原因 設定 設定 設定 法人合併 權利人 台新國際商業銀行 股份有限公司 國泰人壽保險 股份有限公司 台灣新光商業 銀行股份有限 公司 台灣新光商業 銀行股份有限 公司 住址 台北市中山區中山 北路二段 44 號 一、二、三樓及地 下一樓 台北市仁愛路 四段 296 號 台北市中正區 忠孝西路一段 66 號二十六至 二十八、三十樓 台北市中正區 忠孝西路一段 66 號二十六至 二十八、三十樓 債權範圍 全部 全部 全部 全部 權利價值 最高限額新台幣 5,760,000 元正 最高限額新台 幣 5,670,000 元正 最高限額新台 幣 7,200,000 元正 最高限額新台 幣 7,200,000 元正 存續期間 自 93 年 09 月 07 日 至 123 年 09 月 07 日 自 95 年 08 月 25 日至 130 年 08 月 24 日 自 95 年 07 月 07 日至 145 年 07 月 06 日 自 92 年 10 月 02 日至 122 年 10 月 02 日 債務人 羅田 張淑呤 張潮川 廖宗永、廖蔡梅 權利標的 所有權 所有權 所有權 所有權 標的登記次序 0003 0002 0003 0001 設定權利範圍 全部 全部 全部 全部 設定義務人 羅田 張淑呤 張潮川 廖宗永 證明書字號 093 中興字第 010695 號 095 中興字第 014086 號 095 中興字第 011637 號 095 中興字第 010421 號 共同擔保地號 信安段 0306-0000 信安段 0434-000 信安段 0139-000 民安段 0548-0003 共同擔保建號 信安段 00484-000 信安段 00333-000 信安段 00502-000 民安段 00531-000 其他登記事項 無 無 無 無

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(二)勘估標的說明 1.個案條件分析 (1)臨路條件分析 勘估標的 比較標的 A 比較標的 B 比較標的 C 臨路條件 面臨路 福祥街 面臨路 福泰街 面臨路 西屯路三路 面臨路 西屯路三路 道路鋪裝 柏油路面 柏油路面 柏油路面 柏油路面 道路路寬 12 公尺 8 公尺 15 公尺 20 公尺 (2)使用現況分析 勘估標的 比較標的 A 比較標的 B 比較標的 C 地上樓層 3 層樓 3 層樓 3 層樓 3 層樓 使用情況 住家 住家 一樓商業使用 二、三樓住家 一樓商業使用 二、三樓住家 其他 無 增建 58.01 平方公尺 無 無 (3)基地條件分析 勘估標的 比較案例 A 比較案例 B 比較案例 C 面積 103.26 平方公 尺 73.73 平方公 尺 115.862 平方公 尺 191.01 平方公 尺 形狀 長方形 長方形 長方形 長方形 地勢 平坦 平坦 斜波 斜坡

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2.區域條件分析 (1)臨近環境條件與公共設施 西屯區內之公共設施按其服務性質分類: 設施 現況實例 文教性設施 永安國小、安和國中、東海大學、協和國小 衛生性設施 澄清醫院、榮民總醫院、私人診所 遊憩及康樂性設 施 都會公園、世斌公園、宏恩公園、西屯公園、福安兒童公 園、社區公園 安全性設施 協和派出所、消防隊 商業性設施 黃昏菜市場、興農生鮮超市、松青超市、愛買量販店、麥 當勞、肯德基、春水堂以及其他各式商店 (2)交通條件及建設 交通運輸設施 道路種類 道路名稱 交通建設 高速公路 中山高 台中交流道 快速道路 環中路接中彰 - 聯外道路 中港路、西屯路 - 道路系統 社區內道路 福祥街、福泰街、 西屯路三段 - 鐵路系統 台鐵 台中火車站 大眾運輸系統 公車系統 統聯、仁友、巨業 公車等候站 其他 機場 清泉崗 航空站

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(三)個別因素與區域因素的其他補充與整理 (1)個別因素分析 個別影響因素 影響內容 位置、面積、地勢等 勘估標的物位於巷內一整排建築之間,但坐落位 置偏向西屯路三段,進巷口,屬於第一種住宅區, 面積大小為 103.26 平方公尺,地勢為平坦。 日照、通風、風向等 正對面為永安國小,正好面對國小籃球場,房屋 面向東方,西方和北方皆有其他建築物遮蔽,避 免西曬和北風,因此通風採光程度尚可。 宗地寬度、深度、形狀等 以勘估標的而言,宗地形狀為長方形,雖深度較 寬度大,但因為是方形,所以效用性偏高。 臨接街道之系統與結構等 在道路臨接關係上,勘估標的外為 12 米寬之道 路,構造上為柏油路,宗地和街道連接平坦,道 路對面有高起之國小人行道,位於福祥街偏巷 口,接近於西屯路主要幹道。 臨接道路之系統及連續性 道路系統方面,因位於住宅區內,公共道路多街 道與巷道,勘估標的可以連接到主要的幹線道 路。在通行上,無連接性的障礙,行車順暢。 與公共設施、商業設施等之 接近程度 正位於文教公共設施永安國小旁邊,又近於愛買 商圈等購物中心,購物便利性高。

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(2)區域因素分析 區域影響因素 影響內容 區域建物利用情況 以勘估標的為中心,多為住商混合之區域。 公共設施情況 離西屯區公所較遠,公園設施有都會公園。 交通運輸情況 交通運輸其公車行經班次較少,較少大眾運輸工具。 周遭環境狀況 就附近環境而言,環境品質大致良好。食衣住行方,西 屯路上有一傳統黃昏市場與松青超市及興農生鮮超市和 各種商業使用,對於附近住家來講,飲食、購物方便性 相當高。愛買與薇風廣場更提供了許多購物選擇。

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参、估價方法 ◎勘估標的與比較標的的區域與個別因素之綜合比較 1.因素分析及調整 影響價格的因素 細項評等 條件評等 總評等 自然因素 5% 5% 與市中心的路程 (以七期為中心) 15% 交通設施連接程度 與等級 15% 30% 商業設施配置 10% 文教設施配置 15% 遊憩設施配置 10% 服務設施配置 10% 衛生設施配置 5% 安全設施配置 10% 區域因素 鄰避設施配置 5% 65% 100%

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影響價格的因素 細項評等 條件評等 總評等 面積 7% 形狀 5% 面臨道路寬 7% 土地 道路鋪裝 6% 25% 構造 3% 屋齡 4% 座向 5% 室內使用面積 5% 建物 停車空間 3% 20% 日照 4% 通風 4% 寧適性 7% 臨街情形 6% 社區安全 4% 25% 鄰避設施接近程度 3% 交通設施接近程度 3% 商業設施接近程度 5% 文教設施接近程度 4% 遊憩設施接近程度 3% 服務設施接近程度 5% 衛生設施接近程度 2% 個別 因素 環境 條件 安全設施接近程度 5% 30% 100%

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2.區域與個別因素資料比較表 影響價格的因素 勘估標的 比較標的 A 比較標的 B 比較標的 C 標的圖片 住址 台中市西屯 區 福 雅 里 22 鄰 福 祥 街 47 號 台中市西屯 區 福 安 里 10 鄰 福 泰 街 35 號 台中市永安 里 13 鄰西 屯 路 三 段 148 之 39-1 號 台中市西屯 區 福 林 里 17 鄰 西 屯 路三段 179 之 3 號 自然因素 氣候良好 氣候良好 氣候良好 氣候良好 與 市 中 心 的 距 離 (最短路徑) 3443m 3210m 3608m 4374m 交通設置配置(30 分鐘一班次) 巨業市內公 車 台中市內公 車 仁友市內公 車 巨業市內公 車 台中市內公 車 仁友市內公 車 巨業市內公 車 台中市內公 車 仁友市內公 車 巨業市內公 車 台中市內公 車 仁友市內公 車 2 間 2 間 1 間 2 間 商業設施配置 (1000m 內) 松青超市 (607m) 愛買 (882m) 松青超市 (513m) 愛買 (648m) 松青超市 (623m) 興農生鮮超 市(833m) 菜市場 (284m) 1 所 2 所 1 所 2 所 文教設施配置 (2km 內) 協和國小 (363m) 協和國小 (1924m) 永安國小 (545m) 永安國小 (379m) 國安國小 (1136m) 永安國小 (1131m) 4 所 4 所 4 所 4 所 區 域 因素 遊憩設施配置 (2km 內) 兒童公園 社 區 公 園 (1654m) 世 斌 公 園 (963m) 兒童公園 社 區 公 園 (1955m) 世 斌 公 園 (1095m) 兒童公園 社 區 公 園 (1599m) 世 斌 公 園 (900m) 兒童公園 世 斌 公 園 (1553m) 宏 恩 公 園 (620m)

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宏 恩 公 園 (1155m) 宏 恩 公 園 (1395m) 宏 恩 公 園 (937m) 五 龍 公 園 (1435m) 服務設施配置 (2km 內) 0 所 0 所 西屯區戶政 事務所 (1951m) 0 所 衛生設施配置 (2km 內) 0 所 0 所 0 所 台中榮總 (1810m) 安全設施配置 (2km 內) 0 所 0 所 警察局和消 防隊 (1951m) 0 所 鄰避設施配置 (1km 內加油站) 2 間 1 間 2 間 1 間

(19)

影響價格的因素 勘估標的 比較標的 A 比較標的 B 比較標的 C 面積 103.26 平 方公尺 73.73 平方 公尺 115.86 平 方公尺 85.67 平方 公尺 形狀 長方形 梯形 長方形 長方形 面臨道路寬 12m 8m 15m 20m 土 地 道路鋪裝 平整道路 新鋪道路 凹凸道路 凹凸道路 構造 鋼筋混泥土 加強磚造 鋼筋混泥土 鋼筋混泥土 屋齡 24 年 25 年 25 年 17 年 座向 東 北 南 北 室內使用空間 195.94 平 方公尺 82.4 平方 公尺 225.51 平 方公尺 144.39 平 方公尺 停車空間 一樓騎樓為 停車場 一樓騎樓為 停車場 一樓騎樓為 停車場 一樓騎樓為 停車場 建 物 樓層 3 層樓 騎樓 地下層 2 層樓 騎樓 3 層樓 騎樓 地下層 3 層樓 騎樓 地下層 日照 1 面 1 面 1 面 1 面 通風 2 扇 1 扇 1 扇 1 扇 寧適性 普通 普通 吵雜 吵雜 臨街情形 單面臨街 單面臨街 單面臨街 單面臨街 社區安全 普通安全 普通安全 普通安全 普通安全 鄰 避 設 施 接 近 程 度(加油站) 550m 760m 380m 660m 通 聯 轉 運站 2957m 1336m 1285m 1614m 交 通 設 施 接 近 程度 上 台 中 交 流 道 路程 3008m 2775m 3173m 3924m 與 菜 市 場路程 1327m 1567m 1109m 284m 興 農 生 鮮 超 市 路程 1875m 2115m 1657m 833m 個 別 因 素 環 境 條 件 商 業 設 施 接 近 程度 松 青 超 607m 513m 623m 1374m

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市路程 愛 買 路 程 882m 648m 1046m 1797m 文 教 設 施 接 近 程 度 協和國小 (363m) 永安國小 (545m) 永安國小 (379m) 永安國小 (1131m) 遊 憩 設 施 接 近 程 度 世斌公園 (963m) 世斌公園 (1095m) 世斌公園 (900m) 宏恩公園 (620m) 服 務 設 施 接 近 程 度 西屯區戶政 事務所 (2334m) 西屯區戶政 事務所 (2101m) 西屯區戶政 事務所 (1951m) 西屯區戶政 事務所 (2702m) 衛 生 設 施 接 近 程 度 台中榮總 (2761m) 台中榮總 (3210m) 台中榮總 (2685m) 台中榮總 (1810m) 安 全 設 施 接 近 程 度 警察局和消 防隊 (2334m) 警察局和消 防隊 (2101m) 警察局和消 防隊 (1951m) 警察局和消 防隊 (2702m)

(21)

3.區域因素與個別因素調整率表 (一)區域因素 (1)自然因素 5% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -1.25 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25 差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0 因位於同一供需圈內,故不 多探討。 自然因素: 台中市的地理環境大致良好,地勢平坦,日照、溫度、溼度和風向等也都差 距不大,而且我們的估價標的跟比較標的在同一供需圈內,所以自然環境可以說 是沒有差別,因此給予 5%的評比。 (2)與市中心的路程(以七期為中心)15% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 3.75 7.5 11.25 15 稍優 -3.75 0 3.75 7.5 11.25 普通 -7.5 -3.75 0 3.75 7.5 稍差 -11.25 -7.5 -3.75 0 3.75 差 -15 -11.25 -7.5 -3.75 0 優:2km 以內 稍優:2km<X<=3 km 普通: 3km<X<=4 km 稍差:4km<X<=5km 差:超過 5km 與市中心的路程(七期): 台中市火車站前舊市中心逐漸沒落,而移置現在的七期重劃區內,也就是未 來的新市鎮中心,由於舊市區距離西屯區有段距離,因此比較不具影響力,但隨 著發展重心遷移至七期,對西屯區的影響也隨著變大,距離七期越近越有發展的 潛力,因此給予 15%的評比。

(22)

(3)交通設施配置 15% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 3.75 7.5 11.25 15 稍優 -3.75 0 3.75 7.5 11.25 普通 -7.5 -3.75 0 3.75 7.5 稍差 -11.25 -7.5 -3.75 0 3.75 差 -15 -11.25 -7.5 -3.75 0 優:5 種接駁車種以上 稍:4 種接駁車種 普:3 種接駁車種 稍差:2 種接駁車種 差:1 種接駁車種 *至少 30 分鐘內一班次 交通設施連接程度與等級: 時間就是金錢,加上現代人的生活步調比以前快很多,因此不想浪費太多的 時間在通勤上面,交通運輸的方面性、鄰接道路距離主要道路之遠近以及大眾運 輸系統的完整性,都是影響通勤時間長短的要素,如果連外道路不發達,路況很 差容易塞車,住家附近又沒有捷運站、公車站或是所位於的公車路線班次很少, 交通設施的等級很低,那麼就沒辦法吸引人們選擇這裡來居住,地價也就連帶受 到影響,因此給予 15%的評比。 (4)商業設施配置 10% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 2.5 5 7.5 10 稍優 -2.5 0 2.5 5 7.5 普通 -5 -2.5 0 2.5 5 稍差 -7.5 -5 -2.5 0 2.5 差 -10 -7.5 -5 -2.5 0 優:超過 4 家 稍優:3 家 普通:2 家 稍差:1 家 差:0 家 *以 1000m 內為評估標準 商業設施配置: 住家附近的商業設施越完善,購物消費的便利性越佳,而會吸引民眾來此投 資或居住,對地價有一定的影響力,但現在台灣大都屬於住商混合,一些日常生 活必需品都可輕易的買到,不避跑到等級較高的商業中心去購物,因此給予 10% 的評比。

(23)

(5)文教設施配置 15% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 3.75 7.5 11.25 15 稍優 -3.75 0 3.75 7.5 11.25 普通 -7.5 -3.75 0 3.75 7.5 稍差 -11.25 -7.5 -3.75 0 3.75 差 -15 -11.25 -7.5 -3.75 0 優:5 所 稍優:4 所 普通:3 所 稍差:2 所 差:1 所 *以 2km 內為評估標準 文教設施配置: 文教設施的多寡以及完整性,對於當地的居民有提升素質的作用,知識的取 得也較為快速與充足,加上現在的父母親非常重視小孩的教育以及學習環境,進 而促成了明星學區或是貴族學校的形成,使的大家一窩風的想遷入此區居住,當 地的購屋率提高,地價因此上漲,所以給予 15%的評比。 (6)遊憩設施配置 10% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 2.5 5 7.5 10 稍優 -2.5 0 2.5 5 7.5 普通 -5 -2.5 0 2.5 5 稍差 -7.5 -5 -2.5 0 2.5 差 -10 -7.5 -5 -2.5 0 優:5 處 稍優:4 處 普通:3 處 稍差:2 處 差:1 處 *以 2km 內為評估標準 遊憩設施配置: 隨著都市的不斷發展,土地使用強度亦會增強,尤其是像台中市這種高度發 展的都會區,土地的需求量越來越大,遊憩設施的面積將受到限制,而現代人生 活忙碌,對於遊憩之重視程度愈來愈高,因此遊憩設施的配置就很重要,因此給 予 10%的評比。

(24)

(7)服務設施配置 10% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 2.5 5 7.5 10 稍優 -2.5 0 2.5 5 7.5 普通 -5 -2.5 0 2.5 5 稍差 -7.5 -5 -2.5 0 2.5 差 -10 -7.5 -5 -2.5 0 優:4 所 稍優:3 所 普通:2 所 稍差:1 所 差:0 所 *以 2km 內為評估標準 服務設施配置: 所謂服務設施指的是區公所、衛生所或郵局等可以直接服務大眾的設施,對 於居民生活方便性也有一定的影響力,但是近年來網路的快速發展,使的很多的 業務只要靠網路使用就可以完成,不必親自跑一趟去辦理,加上很少人會一天到 晚需要辦理這類的事務,因此給予 10%的評比。 (8)衛生設施配置 5% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -1.25 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25 差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0 優:4 所 稍優:3 所 普通:2 所 稍差:1 所 差:0 所 *以 2km 內為評估標準 衛生設施配置: 現在的小型診所到處都是,幾乎有住人的地方就會有一間小型診所或醫院, 感冒等小疾病都可以就近看診,不用跑到大型的醫院,因此大型醫院對於住宅區 附近周圍的影響不是那麼大,因此給予 5%的評比。

(25)

(9)安全設施配置 10% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 2.5 5 7.5 10 稍優 -2.5 0 2.5 5 7.5 普通 -5 -2.5 0 2.5 5 稍差 -7.5 -5 -2.5 0 2.5 差 -10 -7.5 -5 -2.5 0 優:4 所 稍優:3 所 普通:2 所 稍差:1 所 差:0 所 *以 2km 內為評估標準 安全設施配置: 台灣社會治安敗壞不是一兩天的事了,尤其像台中這種人口密度非常高,社 會結構非常複雜的城市裡,機車失竊、搶案頻傳,人民的心理總會有一點不安的 感覺,警察局或派出所的設置的地方,多少都會受到人民信賴,而消防局的遠近 影響救火時間,越靠近消防局也就越安心,但事實上,一地區範圍內都有所屬的 派出所或消防居管轄,因此給予 10%的評比。 (10)鄰避設施配置 5% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -1.25 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25 差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0 優:0 處 稍優:1 處 普通:2 處 稍差:3 處 差:4 處 *以 1km 內為評估標準 鄰避設施配置: 所謂鄰避設施是指鄰里所不願意接受的設施,但是卻是達成社會公共福利所 不可或缺的,例如加油站、垃圾場、墳墓等,而我們的估價標的和比較標的距離 這些設施都有一段距離,影響很小,因此給予 5%的評比。

(26)

2.個別因素

¾ 土地

(11)面積 7% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.75 3.5 5.25 7 稍優 -1.75 0 1.75 3.5 5.25 普通 -3.5 -1.75 0 1.75 3.5 稍差 -5.25 -3.5 -1.75 0 1.75 差 -7 -5.25 -3.5 -1.75 0 優:超過 105 ㎡ 稍優:90 ㎡<X<=105 ㎡ 普通:75 ㎡<X<=90 ㎡ 稍差:60 ㎡<X<=75 ㎡ 差:60 ㎡以下 面積: 宗地的面積,會隨著使用用途的不同,而使其價格有所差異。另外,就其基 地提供的使用面積,是否適中、過大或過小,也都會影響它的價格。所以給予 7 %之評比。 (12)形狀 5% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -1.25 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25 差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0 優:方整 稍優:長方形 普通:梯形 稍差:三角形 差:畸零 形狀: 宗地的形狀,決定著建築物的性格與規模。基地方完整方正使用率較高,宗 地形狀怪異特殊則較不利使用。故宗地是否方整,或是否斜向道路,都會影響其 價格。所以給予 5%之評比。

(27)

(13)面臨道路寬 7% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.75 3.5 5.25 7 稍優 -1.75 0 1.75 3.5 5.25 普通 -3.5 -1.75 0 1.75 3.5 稍差 -5.25 -3.5 -1.75 0 1.75 差 -7 -5.25 -3.5 -1.75 0 優:超過 20m 稍優:16<X<=20m 普通:12<X<=16m 稍差:8<X<=12m 差:8m 以下 面臨道路寬: 面臨的馬路越寬,則交通流量大。但若會車時則可更加方便。再加上,若面 臨道路寬度不足,建物就不能蓋的過高,或無法享受建築容積的優惠。所以給予 7%之評比。 (14)道路鋪裝 6% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.5 3 4.5 6 稍優 -1.5 0 1.5 3 4.5 普通 -3 -1.5 0 1.5 3 稍差 -4.5 -3 -1.5 0 1.5 差 -6 -4.5 -3 -1.5 0 優:新鋪柏油 稍優:平整柏油 普通:鋪設已久 稍差:凹凸不平 差:無柏油 道路鋪裝: 台中市道路幾乎都為柏油路。此勘估標的物與三個案例都為柏油道路。我們 給予 6%之評比。

(28)

¾ 建物

(15)構造 3% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 0.75 1.5 2.25 3 稍優 -0.75 0 0.75 1.5 2.25 普通 -1.5 -0.75 0 0.75 1.5 稍差 -2.25 -1.5 -0.75 0 0.75 差 -3 -2.25 -1.5 -0.75 0 優:鋼骨鋼筋混泥土 稍優:鋼筋混泥土 普通:混泥土 稍差:磚造 差:石造 構造: 建材的不同除了影響建物的價格之外,更直接影響居住者的生命安全。建材 一般可分為鋼骨造(SC)、鋼骨鋼筋混凝土造(SRC)、鋼筋混凝土造(RC)、加強磚 造、磚造等。給予 3%之評比。 (16)屋齡 4% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1 2 3 4 稍優 -1 0 1 2 3 普通 -2 -1 0 1 2 稍差 -3 -2 -1 0 1 差 -4 -3 -2 -1 0 優:15 年以內 稍優:15 年<X<=20 年 普通:20 年<X<=25 年 稍差:25 年<X<=30 年 差:超過 30 年 屋齡: 建築物會隨著時間經過而折舊減價。一般而言,屋齡愈新的房子,民眾購買 的可能性愈高,價格也會比較高,反之,愈舊的房子,民眾購買的意願就愈低, 價格也會比較低。所以給予 4%之評比。

(29)

(17)座向 5% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -1.25 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25 差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0 優:座北朝南 稍優:座西朝東 普通:座南朝北 稍差:座東朝西 差:其他 座向: 房子的座向,最直接的是與採光與通風有關。如面西的房子下午會有西曬。 房屋的座向通常與風水也有關係,但信者恆信,不信者在風水這方面只會參考 用。所以給予 5%之評比。 (18)室內使用面積 5% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -1.25 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25 差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0 優:超過 250 ㎡ 稍優:200 ㎡<X<=250 ㎡ 普通:150 ㎡<X<=200 ㎡ 稍差:100 ㎡<X<=150 ㎡ 差:100 ㎡以下 室內使用面積: 建物內部使用的面積愈大,代表可以使用的空間就愈大。居住者可以更充分 更隨心所欲的使用室內空間,所以給予 5%之評比。

(30)

(19)停車空間 3% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 0.75 1.5 2.25 3 稍優 -0.75 0 0.75 1.5 2.25 普通 -1.5 -0.75 0 0.75 1.5 稍差 -2.25 -1.5 -0.75 0 0.75 差 -3 -2.25 -1.5 -0.75 0 優:地下停車場 稍優:一樓為停車場 普通:室內公用式 稍差:露天停車場 差:無停車空間 停車空間: 在台灣普遍的人文習慣,私有交通工具的市場占有率非常普及。除了機動性 的摩托車之外,私人轎車也非常多。故是否有停車空間就顯得相對重要。所以給 予 3%之評比。

(31)

¾ 環境條件

(20)日照(採光)4% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1 2 3 4 稍優 -1 0 1 2 3 普通 -2 -1 0 1 2 稍差 -3 -2 -1 0 1 差 -4 -3 -2 -1 0 優:四面 稍優:三面 普通:兩面 稍差:一面 差:無 日照: 日照就是指採光的意思。日照佳,則可使室內溫度溫暖,光線充足。日照不 足對人體健康也有一定的影響。台灣目前雖然沒有明確的日照權法規,但對日照 權的觀念卻愈來愈重視。所以給予 4%之評比。 (21)通風 4% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1 2 3 4 稍優 -1 0 1 2 3 普通 -2 -1 0 1 2 稍差 -3 -2 -1 0 1 差 -4 -3 -2 -1 0 優:4 扇窗以上 稍優:三扇窗 普通:二扇窗 稍差:一扇窗 差:無窗 通風: 通風對一個建築物是非常重要的,若通風良好,則室內空氣就會清晰,使人 待在屋內舒服;若通風不良,則容易產生異味,使人覺得身體不適。所以給予 4 %之評比。

(32)

(22)寧適性 7% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.75 3.5 5.25 7 稍優 -1.75 0 1.75 3.5 5.25 普通 -3.5 -1.75 0 1.75 3.5 稍差 -5.25 -3.5 -1.75 0 1.75 差 -7 -5.25 -3.5 -1.75 0 優:很寧靜 稍優:寧靜 普通:普通 稍差:吵鬧 差:極吵鬧 寧適性: 購買住宅的目的就是為了要有一個寧靜舒適的環境來休息。住起來愈安靜舒 適的程度愈高,則愈容易使人出較高的價位購買之。所以給予 7%之評比。 (23)臨街情形 6% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.5 3 4.5 6 稍優 -1.5 0 1.5 3 4.5 普通 -3 -1.5 0 1.5 3 稍差 -4.5 -3 -1.5 0 1.5 差 -6 -4.5 -3 -1.5 0 優:四面臨街 稍優:三面臨街 普通:雙面臨街 稍差:單面臨街 差:無臨街 臨街情形: 臨街指的是房屋與街道相臨的情形,會影響房子的利用價值,進而影響房屋 的價值。鄰街情形好的房子,容易造成吵鬧,使寧適性降低,然臨街狀況不佳的 房子,亦會造成生活不方便。所以給予 6%之評比。

(33)

(24)社區安全 4% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1 2 3 4 稍優 -1 0 1 2 3 普通 -2 -1 0 1 2 稍差 -3 -2 -1 0 1 差 -4 -3 -2 -1 0 優:極安全 稍優:安全 普通:普通安全 稍差:不安全 差:極不安全 社區安全: 社區安全直接影響到居住品質。若社區安全佳的地區,居民生活有保障,不 用擔心受怕;而社區安全不良的地區,居民隨時擔心生命安全。故有些人寧願花 較高的錢買社區安全較佳的房子。所以給予 4%之評比。 (25)鄰避設施接近程度 3% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 0.75 1.5 2.25 3 稍優 -0.75 0 0.75 1.5 2.25 普通 -1.5 -0.75 0 0.75 1.5 稍差 -2.25 -1.5 -0.75 0 0.75 差 -3 -2.25 -1.5 -0.75 0 優:超過 1km 稍優:0.75 km<X<=1km 普通:0.5 km<X<=0.75 km 稍差:0.25 km<X<=0.5 km 差:0.25km 以內 *以 1km 內加油站為評估標準 鄰避設施接近程度: 建物附近的不動產使用會影響其建物的價格。鄰避設施是一般居民避之唯恐 不及的,會使建物的價格下降。所以給予 3%之評比。

(34)

(26)交通設置配置 3% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 0.75 1.5 2.25 3 稍優 -0.75 0 0.75 1.5 2.25 普通 -1.5 -0.75 0 0.75 1.5 稍差 -2.25 -1.5 -0.75 0 0.75 差 -3 -2.25 -1.5 -0.75 0 優:1km 內 稍優:1<X<=2km 普通:2<X<=3km 稍差:3km<X<=4km 差:超過 4km * 以 4km 內為評估標準 交通設施接近程度: 交通的便利性對現在時時講究效率的民眾是非常重要的。交通愈方便,代表 能減少愈多的時間在路途上。故交通易達性對建物的價格有一定的影響力。所以 給予 3%之評比。 (27)商業設施接近程度 5% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -1.25 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25 差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0 優:0.5km 以內 稍優:0.5<X<=1km 普通:1<X<=1.5km 稍差:1.5<X<=2km 差:超過 2km *以 2km 內最近為評估標準 商業設施接近程度: 商業活動市民眾日常消費的基本,也是提高民眾生活便利性的一種方法。所 以給予 5%之評比。

(35)

(28)文教設施接近程度 4% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1 2 3 4 稍優 -1 0 1 2 3 普通 -2 -1 0 1 2 稍差 -3 -2 -1 0 1 差 -4 -3 -2 -1 0 優:0.5km 以內 稍優:0.5<X<=1km 普通:1<X<=1.5km 稍差:1.5<X<=2km 差:超過 2km *以 2km 文小為評估標準 文教設施接近程度: 文教設施的設立,會提升一個地區文教素質,帶動社區的書卷氣息。同時, 文教用地更是一般民眾休閒運動的場所,對建物的價格有加分的作用。所以給予 4%之評比。 (29)遊憩設施接近程度 3% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 0.75 1.5 2.25 3 稍優 -0.75 0 0.75 1.5 2.25 普通 -1.5 -0.75 0 0.75 1.5 稍差 -2.25 -1.5 -0.75 0 0.75 差 -3 -2.25 -1.5 -0.75 0 優:0.2 km 以內 稍優:0.2 km<X<=0.4 km 普通:0.4 km<X<=0.6 km 稍差:0.6 km<X<=0.8 km 差:超過 0.8 km *以 2km 文小為評估標準 遊憩設施接近程度: 遊憩設施像是公園、廣場等等,可以為當地居民休息運動的地方。讓長期居 住在城市的人們,有一個可以放鬆紓解壓力的地方。隨著都市化程度的提高,民 眾對公園綠地的重視度也漸漸提高。所以給予 3%之評比。

(36)

(30)服務設施接近程度 5% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -1.25 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25 差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0 優:0.5km 以內 稍優:0.5<X<=1km 普通:1<X<=1.5km 稍差:1.5<X<=2km 差:超過 2km *以 2km 公園、綠地為評估標準 服務設施接近程度: 服務設施的設置,會影響當地居民生活的便利性。像是:區所、郵局等等。 這些設施會使住在當地的居民生活機能更加完善。所以給予 5%之評比。 (31)衛生設施接近程度 2% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 0.5 1 1.5 2 稍優 -0.5 0 0.5 1 1.5 普通 -1 -0.5 0 0.5 1 稍差 -1.5 -1 -0.5 0 0.5 差 -2 -1.5 -1 -0.5 0 優:0.5km 以內 稍優:0.5<X<=1km 普通:1<X<=1.5km 稍差:1.5<X<=2km 差:超過 2km *以 2km 大型醫院為評估標準 衛生設施接近程度: 小型診所的設置,為一般民眾平時生病求助的管道。對社區健康的貢獻不 大,但卻有存在的必要。所以給予 2%之評比。

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(32)安全設施接近程度 5% 案例 勘估 優 稍優 普通 稍差 差 備註 優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -1.25 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25 差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0 優:0.5km 以內 稍優:0.5<X<=1km 普通:1<X<=1.5km 稍差:1.5<X<=2km 差:超過 2km *以 2km 警察局、消防隊為評估標準 安全設施接近程度: 區域內的警察局和消防局,有穩定人心的力量。再發生緊急狀況的時候,能 及時出動,發揮最大功能,降低區域內民眾生命安全的損害。所以給予 5%之評 比。

(38)

4.區域與個別因素比較表 影響價格的因素 勘估標的 比較標的 A 比較標的 B 比較標的 C 自然因素 普通 普通 普通 普通 與市中心的距離 普通 普通 普通 稍差 交通設施連接程度 與等級 普通 普通 普通 普通 商業設施配置 差 差 差 差 文教設施配置 差 稍差 差 稍差 遊憩設施配置 稍優 稍優 稍優 稍優 服務設施配置 差 差 差 稍差 衛生設施配置 差 差 差 稍差 安全設施配置 普通 普通 普通 普通 區域因素 鄰避設施配置 普通 稍優 普通 稍優 面積 稍優 稍差 優 優 形狀 稍優 普通 稍優 普通 面臨道路寬 稍差 差 普通 稍優 土地 道路鋪裝 稍優 優 稍差 稍差 構造 稍優 稍差 稍優 稍優 屋齡 普通 普通 普通 稍優 座向 稍優 普通 優 普通 室內使用面積 普通 差 稍優 稍差 建物 停車空間 稍優 稍優 稍優 稍優 日照 稍差 稍差 稍差 稍差 通風 普通 稍差 稍差 稍差 寧適性 普通 普通 稍差 稍差 臨街情形 稍差 稍差 稍差 稍差 社區安全 普通 普通 普通 普通 鄰避設施接近程度 普通 稍優 稍差 普通 交通設施接近程度 普通 稍優 稍優 稍優 個別因素 環 境 條 件 商業設施接近程度 普通 稍差 普通 優

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文教設施接近程度 稍優 普通 普通 差 遊憩設施接近程度 差 差 差 稍差 服務設施接近程度 差 差 差 差 衛生設施接近程度 差 差 差 差 安全設施接近程度 普通 普通 普通 普通 5.區域與個別因素修正比較表 影響價格的因素 勘估標的 比較標的 A 比較標的 B 比較標的 C 自然因素 0 0 0 0 與市中心的距離 0 0 0 3.75 交通設施連接程度 與等級 0 0 0 0 商業設施配置 0 0 0 0 文教設施配置 0 -3.75 0 -3.75 遊憩設施配置 0 0 0 0 服務設施配置 0 0 0 -2.5 衛生設施配置 0 0 0 -1.25 安全設施配置 0 0 0 0 區域因素 鄰避設施配置 0 -1.25 0 -1.25% 總計 0 -5 0 -5 影響價格的因素 勘估標的 比較標的 A 比較標的 B 比較標的 C 面積 0 3.5 -1.75 -1.75 形狀 0 1.25 0 1.25 面臨道路寬 0 1.75 -1.75 -3.5 個別因素 土地 道路鋪裝 0 -1.5 3 3

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構造 0 1.5 0 0 屋齡 0 0 0 -1 座向 0 1.25 -1.25 1.25 室內使用面積 0 2.5 -1.25 1.25 建物 停車空間 0 0 0 0 日照 0 0 0 0 通風 0 1 1 1 寧適性 0 0 1.75 1.75 臨街情形 0 0 0 0 社區安全 0 0 0 0 鄰避設施接近程度 0 -0.75 0.75 0 交通設施接近程度 0 -0.75 -0.75 -0.75 商業設施接近程度 0 1.25 0 -2.5 文教設施接近程度 0 1 1 3 遊憩設施接近程度 0 0 0 -0.75 服務設施接近程度 0 0 0 0 衛生設施接近程度 0 0 0 0 環 境 條 件 安全設施接近程度 0 0 0 0 總計 0 11 0.75 2.25

(41)

肆、最後推定價 (一)試算價格評定 比較標的物 A 比較標的物 B 比較標的物 C 交易日期 93 年 07 月 95 年 03 月 95 年 06 月 交易價格 8,880,000 元 19,000,000 元 21,000,000 元 單位價格 107,766.99 元/㎡ 72,998.31 元/㎡ 109,941.89 元/㎡ 情況補正 100/100 100/100 100/100 期日修正 101.9/100 101.6/100 98.9/100 一般修正 100/100 100/100 100/100 區域因素修正與 個別因素修正 106/100 100.75/100 97.25/100 總修正率 108.01% 102.36% 96.18% 修正單位價格 116,399.1259 元/ ㎡ 74,721.07012 元/ ㎡ 105,742.1964 元/ ㎡ 1. 個別因素修正 (1)比較標的物 A:9% (2)比較標的物 B:1.5% (3)比較標的物 C:2.25% 2. 區域因素修正: (1)比較標的物 A:-5% (2)比較標的物 B:0% (3)比較標的物 C:-5% 3. 情況補正: (1)比較標的物 A:0% (2)比較標的物 B:0% (3)比較標的物 C:0% 由於此三項比較標的物皆為正常情況,及無法拍屋、親屬間之買賣、移民之 情事或其他特殊交易之況,故其情況修正為 100/100。 4. 物價指數 根據物價指數 95 年 11 月為基期,比較標的物 A 為 93 年 7 月,物價指數為 101.9%;比較標的物 B 為 95 年 3 月,物價指數為 101.6%;比較標的物 C 為 95 年 6 月,物價指數為 98.9%。

(42)

5. 修正後價格 比較標的物 A 修正後價格: 107,766.99*100/100*101.9/100*100/100*106/100=116,399.1259(元/㎡) 比較標的物 B 修正後價格: 72,998.31*100/100*101.6/100*100/100*100.75/100=74,721.07012(元/㎡) 比較標的物 A 修正後價格: 109,941.89*100/100*98.9/100*100/100*97.25/100=105,742.1964(元/㎡) ◎個別修正加權 由上述可得知標的物 A、B、C 修正後單位價格。由於比較標的物 A 其差距相 較於 B、C 標地物大,因為比較摽的物 A 之房屋實際樓層為三樓,而謄本上登記 只有二樓,所以本組將三樓部分視為違建,但交易價格之坪數包含三樓違建部 分,會影響勘估物的估價結果。為避免誤差過大,因此我們將排除掉比較標的物 A,而直接經由標的物 B、C 來求出此勘估物結果。 標的物 B、C 兩相比較,B 總修正率較 C 總修正率差距來的小,因此個別修 正加權給比較標的物 B 為 60%,標的物 C 為 40%,以此權重來勘估此標的物。 由試算價格評定表求出此勘估標的物單位價格: 0.6*74,721.07012+0.4*105,742.1964=87129.52063(元/㎡) 勘估總價: 87129.52063(元/㎡)*211.34(㎡)=18413952.89(元) (二)最後比較價格確定 勘估總價: 87129.52063(元/㎡)*211.34(㎡)=1841(萬元)

(43)

伍、附錄 1.工作時間表 日期 進度與工作內容 預計工作天數 10/13~10/15 1. 確定估價對象不動產、估價目的、估價 期日、估價日期 2. 選定比較標的物 3. 擬定工作進度與人員分派 三天 10/23~10/25 1. 蒐集勘估與比較標的物之資料 2. 申請文件: z 建物所在地之土地使用分區證明 z 土地及建物謄本登記 z 地藉圖謄本 z 建物測量成果圖 三天 11/10~11/11 1. 實地調查:拍照、週遭環境調查(公設 配置、臨路狀況、土地使用現況) 2. 整理勘做與比較標的物之個別與區域因 素資料 二天 11/16~11/20 個別因素分析 五天 11/26~11/30 區域因素分析 五天 12/07~12/08 1. 選定估價方法計算(買賣實例比較法) 2. 評估估價成果合理性 二天 12/10~11/14 初步撰寫報告書 五天 12/17~12/19 1. 校對與修正報告書 2. 估價報告書呈現 3. power point 製作 三天 12/22 power point 報告 1/5 繳交報告

(44)

2.工作分配表 工作內容 人員分配 蒐集勘估與比較標的物之資料 廖佩渝、謝采璘、石佾箴、陳意璇、賴 妍妙 申請文件 廖佩渝、謝采璘 實地調查 廖佩渝、謝采璘、石佾箴、陳意璇、賴 妍妙、傅建嘉、盧得鎔、 謄本 key in 石佾箴、陳意璇、傅建嘉、林佩融、賴 妍妙 個別因素分析 林佩融 區域因素分析 傅建嘉 區域與個別因素基準表 謝采璘、盧得鎔 書面整合 石佾箴、陳意璇 power point 製作 黃俐雯 上台報告 廖佩渝

(45)

3.物價統計月報.

NOV.2006

Base : Each Year or Month=100

民國 90 年 2001 104.0 民國 92 年 2003 104.5 民國 94 年 2005 100.5 1 月 JAN. 102.9 1 月 JAN. 103.5 1 月 JAN. 103.0 2 月 FEB. 104.8 2 月 FEB. 105.0 2 月 FEB. 102.3 3 月 MAR. 105.1 3 月 MAR. 105.3 3 月 MAR. 102.0 4 月 APR. 104.3 4 月 APR. 104.2 4 月 APR. 101.5 5 月 MAY 104.3 5 月 MAY 104.2 5 月 MAY 101.0 6 月 JUNE 104.4 6 月 JUNE 104.8 6 月 JUNE 100.6 7 月 JULY 104.7 7 月 JULY 105.3 7 月 JULY 99.5 8 月 AUG. 104.0 8 月 AUG. 104.9 8 月 AUG. 98.8 9 月 SEPT 103.6 9 月 SEPT 104.6 9 月 SEPT 98.6 10 月 OCT. 102.0 10 月 OCT. 103.8 10 月 OCT. 98.7 11 月 NOV. 103.2 11 月 NOV. 104.3 11 月 NOV. 100.2 12 月 DEC. 105.0 12 月 DEC. 104.3 12 月 DEC. 100.4 民國 91 年 2002 104.2 民國 93 年 2004 102.9 民國 95 年 2006

1 月 JAN. 104.6 1 月 JAN. 103.5 1 月 JAN. 100.3 2 月 FEB. 103.4 2 月 FEB. 104.3 2 月 FEB. 101.3 3 月 MAR 105.1 3 月 MAR 104.4 3 月 MAR 101.6 4 月 APR. 104.1 4 月 APR. 103.2 4 月 APR. 100.3 5 月 MAY 104.6 5 月 MAY 103.3 5 月 MAY 99.4 6 月 JUNE 104.3 6 月 JUNE 103.1 6 月 JUNE 98.9 7 月 JULY 104.2 7 月 JULY 101.9 7 月 JULY 98.7 8 月 AUG. 104.3 8 月 AUG. 102.3 8 月 AUG. 99.3 9 月 SEP. 104.4 9 月 SEP. 101.7 9 月 SEP. 99.9 10 月 OCT. 103.8 10 月 OCT. 101.4 10 月 OCT. 99.9 11 月 NOV. 103.8 11 月 NOV. 102.7 11 月 NOV. 100.0 12 月 DEC. 104.3 12 月 DEC. 102.7 12 月 DEC.

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4.土地登記、建物登記、地籍圖謄本及土地使用分區證明書 勘估摽的

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(63)
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(67)

5.勘估與比較標的鄰近設施照片 (1)標的物 勘估標的物 比較標的物 A 比較標的物 B 比較標的物 C

(68)

(2)醫療設施

榮民總醫院 澄清醫院

(69)

(3)服務設施

警察局&戶政所 消防局

(70)

(4)商業設施

85 度 C 超市

(71)

微風廣場 愛買商圈

(72)

商圈 商圈

(5)文教設施

(73)

童話王國托兒所 小叮噹托兒所

(74)

(6)遊憩設施 宏恩公園 公園 (7)鄰避設施 加油站 加油站

參考文獻

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