課徵豪宅稅對不動產價格影響之研究：以台北市為例

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(1)國立高雄大學亞太工商管理學系產業碩士專班碩士論文. 課徵豪宅稅對不動產價格影響之研究—以台北市為例 An Impact Study of Imposing Luxury Tax on Real Estate Price：The Case of Taipei City. 研究生：楊騏勝撰指導教授：李博志指導教授：楊詠凱. 中華民國一0三年五月.

(2) II.

(3) 誌謝光陰荏苒，在高大就讀產業碩士班，兩年已近尾聲。在這兩年中師長的提攜、同學間的互助、課堂上的討論學習，歷歷在目。記得剛進學校時，同學們還一直擔心，要修多少學分？教授會不會太嚴格？分組報告資料能不能找齊？尤其是我們幾位年過知天命的同學，總是煩惱著是不是能順利修完學分，完成論文撰寫？轉眼間，七百多個日子已經過去，同學們也陸續完成口試，在帶有些許感傷及歡笑的畢業典禮中，同學們互道珍重，往各自的目標繼續前進！能順利完成這篇論文，我必須感謝很多人的協助、關懷鼓勵。首先、是我的指導教授；楊詠凱博士、李前副校長博志，尤其李前副校長博志若非他極力協助，以我膚淺的學識，勢必無法完成此論文。同時也要感謝李副教授亭林，如果沒有她極力爭取；就沒有產業碩士專班。還要感謝許建彰同學熱心的邀約，讓我有幸進入高大就讀。其次，要感謝於百忙之中，撥空接受訪談的學者專家，包括：永信建設洪副總、中信房屋謝經理、住商不動產王店長、太平洋房屋李店長、永慶房屋許店長；如果沒有他們的參與、提供寶貴資料與意見，這篇論文是無法完成的。另外，要感謝高應大碩士在職專班的蔡朴菱同學，提供各項資料供本研究參考。衷心感謝，我的太太在背後默默的付出與支持，從結婚到現在已二十三年，在這期間我陸續完成二專、二技、碩士學位；因為有她，我才能無後顧之憂，一步一步往前充實自己；並在我撰寫論文期間，時常鼓勵及督促；讓我有毅力克服所有難關，如果沒有她，我不可能讀到碩士，並如期完成此篇論文。最後感謝：上天諸佛眾菩薩，賜給我智慧、勇氣、更庇佑我能平安地完成，我的夢想！僅將此論文獻給在天上的父母，您們的兒子沒有讓您們失望，終於完成碩士學位。楊騏勝. 僅誌. 中華民國一Ο三年五月 III.

(4) 課徵豪宅稅對不動產價格影響之研究：以台北市為例指導教授：李博志博士楊詠凱博士國立高雄大學亞太工商管理學系. 研究生：楊騏勝國立高雄大學亞太工商管理學系產業碩士專班摘要. 不動產它不僅是一種自用的私有財，也是一種投資工具，它具有增值、保值、節稅等各項功能。本研究以政府提出課徵豪宅稅，控制不動產價格，作為解決不動產市場漲價的方法。在台灣不動產的價格變動，以台北市為指標。所以，本研究以台北市為研究對象。影響不動產價格，政府政策是一項重要因素，其中又以課稅的影響，更為顯著。它牽動整個不動產市場的供、需及價格變化。不動產相關的產業，向來被視為火車頭產業。因此，政府在調整稅賦的同時，也要注意經濟發展的變動。尤其是國家財稅政策更需要周延的規畫，要有各項配套措施以資因應。本研究發現，針對台北市不動產課徵豪宅稅，購買者不論是自用；或非自用投資，其持有期間成本皆增加，但因其課徵條件嚴格，整個台北市僅有一萬多戶符合課徵標準，影響層面有限。雖說提高稅賦可促使不動產交易恢復理性及穩定不動產價格。因稅率調整幅度與房價漲幅不符比例原則，使得實施豪宅稅之成效與預期效果相差甚遠。整體而言，豪宅稅對台北市房不動產市場的重要意義：透過這個新稅制，讓政府可以課徵到接近市場價格的稅額，及政府對抑制不動產投機炒作的決心。對於台北市因稅制的不完整，所導致的房價飆漲情形，政府已掌握控制之雛形。惟要穩定不動產價格，政府除了要提出更具體的住宅政策，更要全面性的檢討豪宅稅課徵之稅基及稅率，配合目前已實施之奢侈稅、實價登錄及控制融資成數等政策制定出更有效更符合公平原則之“豪宅稅”政策。關鍵字：豪宅稅、實價登錄、融資成數 IV.

(5) An Impact Study of Imposing Luxury Tax on Real Estate Price： The Case of Taipei City Advisors: Dr. Po-Chih Lee Dr. Yung-Kai Yang Department of Asia-Pacific Industrial and Business Management National University of Kaohsiung Student: Chyi-sheng Yang Department of Asia-Pacific Industrial and Business Management National University of Kaohsiung Abstract Real estate is not only a private property, but also an investment tool. It possesses functions of an increase of value, preservation of value, and tax saving. This study evaluates the impacts of imposition of a luxury tax on expensive houses in order to control housing prices. With respect to changes in real estate prices, Taipei is an leading city and this study intends to use Taipei as a case. The impact on real estate prices the government policy is an important factor. Of the government policy, tax impact is significant. Taxation can affect real estate market demand and supply. The real estate industry is a leading industry in economic growth. Therefore, the government intends to use the taxation to influence housing market , it should be careful in assessment of overall impact on the economy. The major findings of this study indicate that the imposition of luxury tax on the expensive houses in Taipei city results in a minimum impact. This is because the criteria for the expensive houses are pretty restrict and thus only 10,000 more units of houses in Taipei are qualified for imposing luxury tax. Although the imposition of luxury tax on real estate can reduce the transactions of houses and stabilize the housing prices, the tax rate is small so it did not yield expected results. In summary, the imposition of luxury tax on expensive houses has an important meaning. It is through this taxation, the government can collect some tax revenues and also show its determination to prevent the speculation of housing market. In the past, a rapid increase in housing prices is due to an inadequate tax system in Taipei. The introduction of luxury tax this time provides a valuable experience for the government to design a more appropriate tax rate for the expensive houses next time to collect V.

(6) property tax revenue. In this connection, the government should undertake the policy of enforcing real price registration in housing transactions and restrict mortgage loan in buying houses in order to achieve a fair and just luxury tax. Key Words: Luxury Tax, Real Price Registration, Restrict Mortgage Loan. VI.

(7) 目第1章. 次. 緒論. 1.1. 研究背景與動機‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1. 1.2. 研究目的‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4. 1.3. 研究流程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8. 第2章. 文獻探討. 2.1. 房地產定義與特性‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9. 2.2. 政府抑制房地產市場之政策‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥11 2.2.1. 特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅) ‥‥‥‥‥13. 2.2.2. 豪宅稅 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16. 2.3 第3章. 國內相關文獻 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20. 研究設計與方法. 3.1. 研究方法 ……‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25. 3.2. 研究資料蒐集程序‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥29 3.2.1 訪談程序……………………………………………29 3.2.2 訪談題目……………………………………………30. 3.3 第4章. 研究範圍及分析方法‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 31. 實證結果與分析. 4.1. 台北房屋市場現況‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥32. 4.2. 訪談資料整理分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥‥‥‥38. 4.2.1. 因社會經濟變動所產生之影響‥‥‥ ‥‥‥‥38. 4.2.2. 台北市豪宅的分佈‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥‥‥‥46. 4.2.3. 各項房價政策對抑制房價的影響‥‥ ‥‥‥‥52. VII.

(8) 4.2.4. 政府為促進經濟所提政策，對豪宅價格及不動產價格的影響‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥‥‥‥62. 4.3 第5章. 豪宅稅對台北市房地產市場影響分析‥‥‥‥‥．67 結論與建議. 5.1. 研究結論 …‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥71. 5.2. 研究建議 …‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥76. 第6章. 文獻參考……‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥…‥‥83 國內文獻……‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥…‥‥83 網站………‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥…‥‥…‥‥84 國外文獻……‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥…‥‥85. 附件……‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥…‥‥86 一、訪談問題‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥…‥‥86 二、訪談內容逐字稿‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥88. VIII.

(9) 表. 目. 錄. 表 2-1. 亞太區各城市不動產投資潛力排行………………………11. 表 2-2. 奢侈稅課徵內容……………………………………………16. 表 2-3. 國家控制房價相關政策摘要………………………………18. 表 2-4. 國家打房政策內容…………………………………………19. 表 2-5. 房屋現值及稅額計算方式…………………………………23. 表 3-1. 受訪人員任職公司職務經歷………………………………29. 表 3-2. 訪談題目……………………………………………………30. 表 4-1. 台北市各行政區房價比較表(2004-2010) ‥‥‥‥‥‥33. 表 4-2. 台北市各行政區房價比較表(2010-2013Q1) ‥‥‥‥‥33. 表 4-3. 台北市知名豪宅行情‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥68. 表 4-4. 2013 年第三季指標建商雙北新推案‥‥‥‥‥‥．‥‥70. 表 4-5. 2013 年前三季指標豪宅成交價格‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥70. 表 5-1. 2013 年臺北市土地使用分區管制規則有關建蔽率容積率庭院等規定一覽表 ‥‥‥‥‥‥‥ ‥‥‥‥‥‥ ‥‥81. 表附件一受訪公司人員職務一表‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥87. IX.

(10) 圖. 目. 錄. 圖 1-1. 全台房屋移轉件數統計圖………………………………6. 圖 1-2. 研究流程圖………………………………………………8. 圖 3-1. 研究架構流程圖…………………………………………25. 圖 4-1. 台北市 2008--2010 年房價走勢‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34. 圖 4-2. 台北市 2009 年 01 月至 2011 年 4 月行情走勢圖‥‥ 34. 圖 4-3. 五都及桃竹地區各季推案總數…………………………35. 圖 4-4. 五都及桃竹地區各季推案總戶數‥‥‥‥‥‥‥‥‥35. 圖 4-5. 五都及桃竹地區各季推案總金額‥‥‥‥‥‥‥‥‥36. X.

(11) 第1章 1.1. 緒論. 研究背景與動機. 「房屋」除了居住的基本功能之外，它還被視為一項長期擁有的「保值工具」，經由少數人刻意的操作，成為一項短期內可以大幅獲利的「增值機器」。短期內房價出現非理性的狂漲或狂跌，並非房地產正常現象，政府也是基於「健全房市」的考量，提出了遏止短期炒作的高額稅賦，就是希望導正惡質的市場操作，使其回歸正常的市場機制運作。 2011 年 6 月根據內政部營建署，公布第一季住宅需求動向調查，全台「房價所得比」（購屋總價÷家庭年所得）是 8.2 倍，「貸款負擔比」32.7%，這意味著，台灣全體民眾的薪資收入，每月所得中約有三成二，必須用於負擔房貸支出，一般上班族購屋壓力大增，居住大不易，但房價卻持續的攀高。yes123 求職網根據，內政部 9 月公布 2013 年調查，第二季住宅需求動向報告，台灣省平均「購屋痛苦指數」，即房價所得比，是 8.4 倍高於 2011 年的 8﹒2 倍，各地區房價所得比，依舊以台北市最高，為 12.4 倍，這表示住在台北，得不吃不喝 12.4 年，才買得起一棟房子。這與民間房仲業者公佈數據相差甚遠。《住展》雜誌以預售屋及新成屋，做出進一步評估：台北市 2013 年 8 月預售屋、新成屋行情，每坪平均約為 86.6 萬元，等於一間 40 坪 3 房的新成屋或預售屋總價高達 3,464 萬元，將近 4,000 萬元。根據政府公布的 2012 年，家庭可支配所得調查，台灣 30~34 歲之薪水階層，家庭可支配所得，平均約為 48.3 萬元，雙薪夫妻約 96.6 萬元，這結果顯示台北小家庭如要買預售屋、新成屋的「購屋痛苦指數」竟高達 35.8 倍，在台北首善之區的大安區更高達 57.1 年。雖說 35.8 倍並未將小家庭在年收入上的成長性計算在內，依各項數據顯示：台灣薪資倒退 16 年，在萬物齊漲時唯獨薪資不漲卻，也確實使人震驚。「有. 1.

(12) 土斯有財」的觀念或許還存在你我腦海中，但現在如想完成購屋夢想，靠薪資所得已是不可能現實的任務，購屋夢想確必需「有財斯有土」才能做到。另外該雜誌為了解在高房價漲的年代中，上班族對擁有自己的房屋，是否依舊抱持「非買不可」的心態？以及購置房屋的動機是為了自住、還是想要出租獲利？《Cheers》雜誌進行「2013 上班族購屋意向大調查」，有下列 3 大現象：. 現象 1：意義＞價值，房子＝夢想大部份受訪者(上班族)認為，在人生目標中買房子是相當重要的目標，其中高達 41.2％比例認為「非常重要」，有 49.2％認為是「重要」的，超過 9 成是秉持重要目標。對買房動機再進一步了解就會發現，購屋主要目的「自住」型的購屋者，還是佔多數。一般受訪者還是渴望有自己的「家」，在這次問卷中有 18.9 ％的受訪者，現在已經有房子，這當中用來自住的就超過 8 成。對於沒買過房子的受訪者，有想過要買房子的高達 92.4％。他們的理由非常感性，接近四分之三的人全都認為「一輩子一定要擁有一棟屬於自己的房子」，然後才是「把房地產當做投資的獲利或出租工具」以及「不想再四處租房子住」。該雜誌本次調查也針對「買屋好、還是租屋好」向受訪的上班族詢問。結果高達 7 成以上都認為「繳房租還不如繳房貸，住在自己的房子是最舒服」，誠如古人所說：「金窩、銀窩不如自己的狗窩」雖然現在房價偏高，認為「購屋壓力太大，不如租房子住比較輕鬆」者比例卻是偏低。房子的重要性似乎是凌駕在工作之上。問受訪上班族「會考慮遷就買房地點而換工作嗎？」結果竟有高達 45.4％的受訪者回答：「會考慮買得起房子的地區，而在附近找工作」，這也說明，有高達 45%以上受訪的上班族會為買房子換工作。. 現象 2：房貸上限以本利合計為 2 萬元儘. 盡管有 9 成以上的受訪者認為買房子是重要目標，調查結果卻顯示，付之. 行動的人相對的並沒有那麼多。當受訪者被問到是否計劃對買房子、換房子開始. 2.

(13) 進行儲蓄或理財規劃，只有 54.4％的受訪者回答「是」。對此，據財經作家《美元圈套》作者王伯達觀察，最大的原因是應該是許多人的收入，沒有餘裕資金做購屋或換屋等規劃。自. 自認為最佳「購屋時機」來判斷受訪者，也可用來回答該項問題。超過 6. 成的受訪者認為「收入有餘裕，生活品質不受影響時，才會考慮買房子」，可以明顯的表達決定買房子與否的重要因素中，最主要關鍵還是在於自身收入是不是負擔得起支付房貸，房價的高低則是其次。. 現象 3：就長期而言房價不看跌還有一個更有趣的現象是，受訪者對於房價走勢，有兩派決然不同的看法。從對購屋時機的調查來說，可發現認同「愈早買房子愈好，房價只會漲不會跌」與「不用急著買房子，慢慢等房價回到低點時再進場」的比例相當。究竟近期內房價會不會有較大幅度的變化？中央銀行總裁彭淮南於 102 年 9 月曾公開表示，美國 QE 遲早會逐步退場(量化寬鬆的貨幣政策)，這對國內長期利率會有相當程度的影響，外界一致解讀彭總裁的發言，主要在為利率將調漲暖身。依過去經驗，認為利率調漲是房市的殺手，因為房貸利率調高購屋者負擔加重，許多投資大戶因此被迫縮手，進而使房價往下跌。不過，這次受訪者對此抱持著不同態度。當被問到「隨著房貸利率上升的可能性提高，你認為明年台灣房市會漲還是跌？」有高達 43.1％的人認為「和今年差不多」，僅有 21.3％認為房價會下跌，其中認為房價還會繼續上漲的人甚至還高達 35.6％。調查有這樣的結果，財經作家王伯達解讀，可能是因為部份購屋者並不是很熟悉，利率與房價相互之間的關係；再則也可能是因為近 10 年來房價不斷上漲，以及對政府為控制房價，所提出的政策有「愈打房、房價愈漲」的趨勢，對政府政策失去了信心。」. 3.

(14) 政府過去所實施的打房政策如調高貸款利率、限制貸款成數、推動社會住宅等等，雖然短期間有效，但成效不彰，房價依然居高不下；直至政府實施奢侈稅政策以後，國內房屋市場才開始受到影響。政府推動奢侈稅，其主要原因也是在抑制飆高的房價。而奢侈稅因兩年內課徵高額稅率，雖然短期可以達到抑制投機炒作效果，但同時也會造成個人消費意願降低與政府稅收短徵的現象。 2008 中，國際經濟從美國金融海嘯開始，次貸風暴、兩房危機、美房市崩跌、金融海嘯、全球股市重挫、雷曼兄弟引發信用緊縮、黃豆、小麥、玉米等大宗物資飆漲、石油、黃金價格暴漲暴跌等事件，不僅掀起全球經濟危機，而且也重創了國際的經濟，連帶讓台灣的房市在 2008 年大洗三溫暖。在財政擴張方面，總統大選後為刺激消費，直接發放 825 億新台幣的消費券。在該段時間：台灣認為經濟將從谷底翻身，而中國大陸擴編財政投入，以高達 4 兆人民幣投資的擴大政府支出方案。世界各國為拯救經濟，總計在 2008、 2009 年間共發行了兩兆美元現鈔。緊接著中國推出寬鬆貨幣政策，亦增加 4 兆人民幣之貸款，這些龐大的資金大都流向新興國家，導致中國、香港、南韓、台灣和新加坡房地產不斷飆漲，而其主要解決方式不外提高利率、降低貸款成數，惟成效並不顯著，最近則傾向以高稅率來遏止投機炒作，其中又以香港和新加坡依銷售價格，課徵高額交易行為稅最受矚目。. 1.2. 研究目的. 由於台灣在 2009 年初，把遺贈稅稅率大幅調降到 10%，結果立即吸引了大量的海外台資回流台灣。再加上，金融海嘯後，央行釋放出大量的貨幣供給，因此在國內流動性極度寬鬆，加上景氣看好的情況下，台灣的房地產市場也呈現難得的榮景。受限於國內投資工具選擇不多及風險考量，加上對景氣看好且不動產保值性佳之因素，紛紛投入房地產市場，造成房價高漲。尤其是大台北地區的房價出現. 4.

(15) 飆漲的情況，甚至讓國內一部分的學者非常擔心台灣的房地產市場是否已經出現泡沫化的現象。此外，由於大台北地區房價大漲，使得許多年輕人望屋興嘆，而造成許多輿論上的壓力。 2011 年不動產市場受到國內豪宅稅及奢侈稅議題與歐債危機的影響，使得全國買賣移轉件數較 2010 年大幅減少 11.06%只有 361,704 件。於 2012 年受總統大選因素遞延消費影響，加上政府實行控制房價措施與實施不動產實價登錄，使 2012 年 1-7 月，累計買賣完成移轉件數，較 2011 年同期下跌 15.61%至 193,123 件。由於中國大陸與歐洲市場景氣復甦情形不佳，且國際經濟成長表現未如預期，主計總處(4/30)初步統計我國 2013 年第 1 季經濟成長率僅 1.54%，較原先預測之 3.26%下滑 1.72 個百分點，惟 2013 年全年經濟成長率之預測值仍維持在 3.59%，中經院 2013 年 10 月 15 日宣佈今年經濟成長率下修至 2.01%。據主計處 2013 年 10 月公布，台灣 9 月份失業率為 4.24%，物價指數年增率為 0.84%，人民痛苦指數為 5.08 高於南韓及新加坡等鄰近國家，而在所有成長的指標中，房屋價格上漲的幅度是最大的。政府為防止房價漲幅過大，推出各項政策，但因國內投資環境未改善、投資標的過少、且國外熱錢湧入、使房價居高不下。就以上之數據，自 2010 年至 2012 年兩年間，因政府的各項政策、經濟成長趨緩等因素影響；導致不動產價格似有趨緩。但就長期得觀點來看。房價依舊是逐步攀升。這從內政部公布建物買賣移轉棟數統計發現，如下圖(圖 1-1)所示。全台在 2012 年買賣移轉件數雖有下滑，但 2013 年 1-9 月共有 27.5 萬棟移轉量，相較於去年同期多了 3.3 萬棟，約成長 13.6%，再觀察大台北地區，台北市前三季交易量為 2.9 萬棟，相對去年同期成長 7.1%，新北市 5.9 萬棟的交易量比去年同期大幅成長 20.4%，顯示即使政府實施政策打壓，但房屋買氣卻依舊緩步回升。. 5.

(16) 圖 1-1 全台房屋移轉件數統計圖資料來源；內政部統計月報，本研究整理. 政府在各方壓力之下，同時並不希望房價持續高漲，嚴重影響人民對政府的不滿，透過各種政策手段因應。而自 2009 年來陸續實施豪宅稅、奢侈稅、實價登錄、合宜住宅及信用管制等政策或法案，預期目的為抑制不合理的高房價。因此本研究以台北市房地產市場交易情形為研究對象。本研究主要目的如下： (1) 台北市的房價在政府未實施豪宅稅、奢侈稅、實價登錄、合宜住宅及信用管制等政策前，房價的漲勢從 2004 年金融海嘯，新成屋每坪均價 36.1 萬，漲至 2010 年新成屋每坪均價為 65.5 萬漲了 85％，而在政府實施房價政策後，至 2012 年新成屋每坪均價約為 86﹒3 萬，較 2004 年上漲 239%，比 2010 年上漲 28% (以上資料根據住展雜誌整理)。 2013 年第二季均價更飆漲至每坪 92.35 萬，比 2004 年整整上漲了 256%由上述之房價顯示出，台北房價並未能因政府實施各項政策，而獲得有效的控制，飆升的房價使得一般民眾望屋興嘆。 (２) 台北市自 2011 年五月起率先開徵「豪宅稅」，豪宅稅並不是新的稅目，它是現行的「房屋稅」加以修正後的稅率，豪宅稅的全名應稱為「高級住宅加價課徵房屋稅」。顧名思義，這個稅賦是針對高級住宅加徵的房屋稅，依既有的房屋稅乘上路段率（一點二倍至三點二倍），加重其房屋持有稅負。依 2011 年台北市府估計，北市約有四百棟、約一萬多戶符合豪宅條件，北市府預估每年房屋稅. 6.

(17) 收可徵得三點三億台幣。以號稱為台灣「第一豪宅」的仁愛帝寶為例，大坪數 2010 年的房屋稅為七萬五千元，2011 年課徵豪宅稅之後，每戶房屋稅僅增加三十萬元。就稅率而言帝寶的漲幅並不是最大的，台北市豪宅稅漲幅最大的豪宅是位於大直明水路的「輕井澤」，2010 年房屋稅每戶約課徵新台幣五萬元，2011 年每戶需繳二十三點一萬元，為去年的四點六倍。北市府課徵「豪宅稅」的條件為：有「獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理周全」等八項要件的高級住宅。被課徵豪宅稅的豪宅屋主，須繳納的房屋稅雖比過去增加，但以增幅最高的大直水岸豪宅為例，也不過是從原先的五萬元調高到二十三點一萬元，這對一位購買豪宅如買衣服，動輒以砸上億元毫不手軟的富豪而言，這些稅負僅是九牛一毛，何況豪宅的增值是以倍計，對這些不論是投資或者自住豪宅的富豪根本不會在乎。我國稅法是以「量能課稅」為立法精神，有高收入的人本來就應該依較高的稅率繳稅，但台灣現行房屋稅稅基偏低，也因此造成使用豪華建材、地點極佳的高級住宅房屋稅，繳納的稅額跟一般房屋所繳之稅額，幾乎沒有差別，這當然違反租稅公平公正原則。富商巨賈收入高本就應該多繳一些稅金，這個觀念在世界各國已經蔚為潮流，美國總統歐巴馬競選連任時所強調的就是課征「富人稅」，法國總統大選各政黨參選的候選人也相繼主張對富人增稅，台灣現在並沒有針對富人課徵富人稅，但依租稅公平的立法精神，高所得的人應多繳些稅，才符合世界潮流及民意趨勢。只要被課徵豪宅稅，反倒讓這些住宅，變相得到政府認證，取得「豪宅證書」。這樣一來，會吸引更多高收入階層及投資客的操作。使得豪宅價格直線上升，也導致房價無法有效控制，本研究也希望提供一些有效的建議，供以後修改時參考。. 7.

(18) 1.3. 研究流程. 本研究之流程架構如下圖所示：. 圖 1-2 研究流程. 8.

(19) 第2章 2.1. 文獻探討. 房地產定義與特性. 由於房地產它不僅是消費財，它同時具有投資財特性，在中國人五千多年的文化歷史中，重視祖產行為以田地的多寡，衡量家族的興衰，使得「有土斯有財」的觀念深植國人心中；同時政府為鼓勵長期持有，實行的土地稅制誘因下，房地產成為大眾主要資產投資標的。房地產，一般大眾及民間業者對房屋和土地兩種財產的合稱，其中包括三個內涵：「房」－房屋建築物，「地」－土地，「產」－財產所有權歸屬。而有關房屋建築物又包括了「成屋」（已興建完成可以使用的房屋）及「預售屋」（未興建或尚未興建完成之房屋）二大類。至於不動產之定義，依民法六十六條所規定：「稱不動產者，為土地及其定著物。」其涵義較房地產一詞為廣泛，除上述房地產（不包含預售屋，也未涉及產權）的範圍外，尚包括土地上非屬建築改良物的定著物，如橋樑、樹木、農作物… 等等。然而在新訂定的不動產經紀業管理條例第四條中，將不動產重新定義為：「土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利」。另外將成屋定義為：「領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物」；而預售屋定義為：「領有建築執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物」。換言之，「房地產」與新訂之「不動產」在觀念與本質內涵上已相同，兩者常相互使用。我們如果將房地產視為一種商品，在討論如何投資此種商品之前，應先認清此種商品的特質、特別和其他不同投資商品，如股票、汽車、黃金等特性之比較，如此投資才會更有把握。一般而言，房地產的特性如下(阿里巴巴商友圈、王洋 2011/06/07)： 1.不可移動性-地理區域決定價格與未來發產潛力 2.產品異質性-價格不易統一，認清品質差異是關鍵. 9.

(20) 3.不可分割性-房地產、公共設施、鄰里環境的品質整體購買 4.使用長久性-投資折舊低並影響市場的存量與流量 5.價格昂貴性-交易金額大且交易次數少、投資宜慎重 6.投資與消費雙重性-使用價值與投資價值不易區分不動產除具有上述之特性外，在投資上有下列優缺點： (一)投資優點 1.具有良好的保值性，是對抗通膨最有效的投資工具之一。 2.在持有期間就算完全不使用它，不增加任何附加效益，它還是會隨者持有時間，增加它的價值。 3.在持有期間還可以自行使用、居住，且不會因使用影響其價值。 4.因具有長期增值及價值性，可從事財務槓桿操作進行融資，不需要自備十足資金即可進場投資。 5.不動產因價值高低差異大，可滿足財富表彰的成就感。 (二)投資缺點 1.因交易不似有價證券有公開市場進行交易，成交條件多成交比率較低，變現能力不佳，如自有資金不足常會導致流動性危機。 2.交易手續繁雜、交易成本高、獲利時間長。 3.不動產為實體資產，並須加以管理維護，。 4.沒有公開交易市場，交易資訊不足，成交價格與市場價格容易產生差異，並造成交易糾紛。 5.不動產價格通常較高、投資門檻高，新手想要進入並不容易。台北市未來 5 年內房地產市場行情到底好不好，依據資誠聯合會計師事務所與城市土地學會研究團隊，於 2013 年 1 月 18 日發表「亞太區的房地產」報告，從對逾 400 名受訪的亞太不動產專家所作的調查，台北市不動產投資潛力為亞太地區，總體成績位居第 9 名，相較於去年下滑 1 名。其中對台北市的商辦與住宅持有意願約 2~3 成左右，較新加坡、香港、首爾低，不過對是否有願意在台北買進飯店旅館等資產德投資專家高達 34%以上，為亞洲 4 小龍之首。城市土地學會董事總經理錫伯倫更指出，台北房地產因流動性高、借貸成本低等特性，使受訪專家在商用及住宅等不動產評等中表示「持有」. 10.

(21) 的比例，是所有亞太不動產市場中最高。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨接受訪談時表示，相較於亞洲各大城市，台北市在房價上表現驚人，房租的反應是不足的，再加上交易透明度尚需加強，政府招商速度與國際化的腳步比其他國家慢，是排名無法大躍進的重要原因。但台北市的軟實力確有助於旅遊觀光業，目前台北飯店旅館數仍然不足，旅館資產前景自然備受期待。下表為 2013 年資誠會計師事務所與城市土地學會，所調查亞太區各城市不動產投資潛力排行榜前十名：表 2-1 亞太區各城市不動產投資潛力排行榜年度. 2011. 2012. 2013. 雅加達. 14. 11. 1. 上海. 2. 2. 2. 新加坡. 1. 1. 3. 雪梨. 6. 3. 4. 吉隆坡. 15. 17. 5. 曼谷. 17. 14. 6. 北京. 7. 5. 7. 重慶(中國二線城市). -. -. 8. 台北. 13. 8. 9. 墨爾本. 9. 7. 10. 城市. 資料來源：資誠聯合會計事務所、城市土地學會、本研究整理. 2.2. 政府干預房地產市場之政策. 台灣目前對不動產所課徵的稅賦可區分為有地價稅、土地增值稅、房屋稅，依土地稅法第十六條規定：地價稅基本稅率為千分之十。土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣 (市) 累進起點地價者，其地價稅按基本稅率徵收；超過累進起點地價者，依規定累進課徵，最高超過累進起點地價二十倍以上者，就其超過部分課徵千分之五十五。. 11.

(22) 在自用住宅部分其課徵標準，依土地稅法第十七條規定：合於下列規定之自用住宅用地，其地價稅按千分之二計徵：一、都市土地面積未超過三公畝部分。二、非都市土地面積未超過七公畝部分。土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限。土地增值稅之課徵條件依土地稅法第三十一條規定：土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，經核定之申報移轉現值中減除下列各款後之餘額，為漲價總數額：一、規定地價後，未經過移轉之土地，其原規定地價。規定地價後，曾經移轉之土地，其前次移轉現值。二、土地所有權人為改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。土地增值稅之課徵稅率依土地稅法第三十三條規定：一、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達百分之一百者，就其漲價總數額徵收增值稅百分之二十。二、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之一百以上未達百分之二百者，除按前款規定辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之三十。三、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值. 12.

(23) 數額在百分之二百以上者，除按前二款規定分別辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之四十。依土地稅法第三十四條規定：土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依三十三條條規定之稅率徵收之。在房屋稅率依房屋稅條例第五條規定：一、住家用房屋最低不得少於其房屋現值百分之一點二，最高不得超過百分之二。但自住房屋為其房屋現值百分之一點二。二、非住家用房屋，其為營業用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五。其為私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非營業用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五。三、房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。就上述台灣目前相關之各項稅率、及課徵標準，與不動產增值之比率而言過低，不論是對有意囤積之投機者；或自用者而言皆不構成負擔，且明顯有違公平正義原則，所以政府積極推動實施豪宅稅、奢侈稅、實價登錄、合宜住宅及信用管制等政策。. 13.

(24) 2.2.1 特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅) （一）課稅目的國家的稅收超過七成來自於薪水階級，因此必須負起照顧社會中下階層的責任。社會福利預算也是來自於受薪階層，相對於金字塔頂端的資本家，這些中產階級是被國家剝削的一群。因此，應就這些高利潤的資本利得課徵較高的稅率，讓這些高收入的人，分攤照顧弱勢族群的社會責任，也可減輕一般中產階級的稅賦負擔。利用這些增加的稅收，使用在各項社會福利政策。奢侈稅正式的名稱應該稱為「特種貨物及勞務稅」是財政部參考國外立法；從高價商品及奢華享受切入；將高消費、高單價商品納入課稅範圍。該法第一條條文：『在中華民國境內銷售、產製及進口特種貨物或銷售特種勞務，均應依本條例規定課徵特種貨物及勞務稅。』所以它並非只針對不動產所訂的稅法，除不動產外它尚包括超過一定金額的各項貨物、勞務。國家政策研究基金會財金組助理研究員周信佑，於 2009 年 3 月 14 日發表的奢侈稅開徵與否之分析中指出：奢侈品的價格需求彈性較大，亦即消費者對產品價格變化的反應比較劇烈，而這也是課奢侈稅提高產品價格，藉以達到抑制進口品消費，提高國貨競爭力。然若奢侈稅的課徵真的發揮以價制量的效果，則消費的減少，政府所能收到的稅收亦會減少。換言之，奢侈稅抑制消費的效果越明顯，則對政府稅收的助益便越少，而租稅公平的達成程度也越低。政府實施奢侈稅主要目的是－打擊不動產的短線投機客，避免過多熱錢投入房地產市場，拉抬房市價格，對財產稅理論與制度而言：真正有需求者能夠反映真實價格，也不影響正常的投資交易，課徵奢侈稅並不會達到所得重分配的效果。政府自 2010 年 3 月提出草案，2011 年 4 月完成立法，於 2011 年 6 月開始實施。房屋市場的假性需求因投資者態度轉趨保守，價格上揚幅度稍有減緩，此預期作用在開始實施後，不乏再度進場投資，使得成交量再增加，房價持續往上飆升。這也說明房價並不會因課徵奢侈稅稅而下跌。主要原因是因為租稅會「轉. 14.

(25) 嫁」，買賣過程中，賣方會將稅法規定應由賣方負擔繳納的稅款，經由提高賣價將稅款「前轉」由買方承擔；當然買方也希望，將必須由買方負擔繳納的稅款，經由降低售價格「後轉」至賣方。因房地產並非完全是「奢侈品」。對一般想買房子但卻沒有足夠能力買房子的人而言，擁有一棟房子只是為了滿足自己和家人居住的最基本需求；對只有一棟房子的人而言，房子不僅是居住的需要，同時也是儲蓄、累積財富的重要的、甚至是唯一的管道；對屯房炒作的「投機客」而言，房地產卻是投資、不僅是賺取資本利得的投資，甚至是獲取暴利的投資。所以政府希望能透過租稅手段，達到公平、正義原則的目的，實行此項稅制. （二）如何課稅為了遏止房價被刻意炒作，達到打房目的，並避免產生不公平現象，「政府以不誤傷無辜為原則」。奢侈稅針對的對象是那些手上有三戶以上(兩戶內不加稅)不動產、且在很短時間內轉手賣出，這些投機及囤屋行為，是房價被炒高的重要因素；國家若無法對這種利用短期交易、而快速累積的財富課稅，對一般中產階級而言是不公平。政府想藉由奢侈稅將房價合理化的政策，國立政治大學財政系教授曾巨威於課徵「奢侈稅」的前提與條件 - 國家政策研究基金會財金(評) 091-095 號中指出借用抑制奢侈消費來取得課稅的正當性，長久以來便一直存在於我國的各種稅目中。如今再次提出與凸顯，剛好也給我們一個重新思索與檢討相關稅制的機會。就此而論，奢侈稅的課徵前提與實施條件，毋寧更是我們應該要深入討論的問題重點。財政部於推行奢侈稅就其推展細項，委外進行之奢侈稅研究報告，顯示預售屋市場之資訊不透明，是房價飆漲的元兇之一，因此向財政部建議將預售屋買賣納入奢侈稅課徵範圍，並參考香港、星加坡及其他國家稅率制度，對一戶擁有多屋者採累進稅率，或課徵額外印花稅，以重稅抑制炒作歪風。. 15.

(26) 實施以來除了量縮，未見價跌，究竟是重稅打房的蜜月期還沒開始，還是已經結束？正因為房價未如預期下降，關於奢侈稅的評價也開始眾說紛紜。儘管外界同意奢侈稅只上路年餘，立即論斷成似乎過早，確實會在抑制房價炒作的功能上，出現「鈍化現象」。除非修正奢侈稅根據財政部對外的說明，之所以會決定對不動產課徵奢侈稅，原因是「鑒於現行稅制下，房屋短期交易移轉之稅負偏低，土地短期交易移轉則未課徵土地增值稅，造成投機人士蓄意炒作房價」，希望透過對短期內買賣移轉的非自用住宅之不動產課徵奢侈稅，「以收抑制不動產短期投機炒作之效，彌補土地增值稅之不足，進而縮短貧富差距，維護租稅公平」。財政部認為透過課徵奢侈稅可達到多重目的，包括對高消費行為課重稅，可以達到租稅公平及抑制不當的浪費，加上國內高價商品多屬進口，開徵奢侈稅也可導引國人愛用國貨，促進國內本土產業發展。此外，可達到抑制房價飇漲的目的。相關奢侈稅課稅內容彙整如表 2-2：表 2-2 類. 別. (非自用)不動產. 特種貨物及勞務. 內容持有 1 年內房屋及建物座落含基地、空地(不含農地) 持有 2 年內房屋及建物座落含基地、空地(不含農地) 小客車、遊艇、直升機、飛機、超輕型載具保育類動物及其製品(龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、皮草、家具) 俱樂部及高爾夫會員證. 奢侈稅課稅內容定義課稅方式(銷售稅). 稅. 率. 15%. 買賣交易實價 (符合課稅範圍的買賣交易行為皆要課稅). 不論房屋、土地是否轉手都要課稅. 銷售價或關稅完稅價格加計進口稅價. 單價超過新台幣 300 萬元. 10%. 單價超過新台幣 50 萬元. 10%. 入會費 50 萬元以上. 10%. 銷售價格. 資料來源：財政部、本研究整理. 16. 10%.

(27) 2.2.2. 豪宅稅. （一）課稅目的 2011 年以前全國各地方政府課徵房屋稅採用方法；是依照房屋構造單價標準，其基準都停留在民國 70 年代的水準，根據財政部 2010/2/6 對外發表的新聞稿指出現行各直轄市、縣市政府公告之房屋建造標準價格與房屋實際造價落差甚大，房屋坐落地段稅率之調整與市價亦有相當大的落差。目前課徵豪宅稅主要目的，是因為近年來房價飆漲，其中大部分導源於這些豪宅帶頭飆漲所引發的，政府有必要運用租稅方式加重豪宅持有成本，壓縮豪宅投資的獲利空間，從而壓低豪宅炒作的誘因。而且這些豪宅之所以能享有高房價，與其位置區域、路段、景觀有密切關係，亦即豪宅的高房價因具有品質優良的公共建設是連動的。因此這些豪宅享受了這麼多高品質的公共財時，他們本就應支付較高的稅率，這才符合公平原則。目前房屋稅計算方式：應納房屋稅＝房屋標準單價×面積×( 1-折舊率×折舊經歷年數 )×地段等級調整率×適用稅率(同前所提到的換算公式)。房屋的市價正常會比公告的房屋標準價格來得高，若僅依據公告價格來課徵房屋稅有失租稅公平正義，豪宅稅就是要更合理的計算方式，評估房屋現值以貼近市價，使其隨著時代變遷，越近繁華的優良地段，必須要繳更多的稅，這才能更加符合社會大眾的期望。豪宅稅並非另外課徵新的租稅。因此，會受影響的民眾是手上擁有高現值的房屋者，會被課徵較高的稅率。. （二）如何課稅台北市 101 年實施「高級住宅」加價課徵房屋稅，也就是俗稱的豪宅稅，課徵的對象由北市不動產評價委員會審議通過認定。標準綜合八項特色： 1.獨棟建築. 2.外觀豪華. 3.地段絕佳. 17. 4.景觀甚好.

(28) 5.每層戶少. 6.戶戶車位. 7.保全嚴密. 8.管理周全. 最終認定標準為以下 3 項： 1.每戶總價 8,000 萬元以上 2.每坪單價 100 萬元以上 3.每戶 80 坪以上。另外，每棟建案如符合上述要件之戶數達總戶數 70%以上者，則整棟建案皆列為豪宅。除商業大樓及已依第十四點規定加成課徵之房屋外，自 100 年 7 月 1 日起實施。雖未明文表示此為課徵豪宅稅，實際上對現在偏低之房屋標準單價做調整且修改地段等級調整率等，已趨於租稅公平之概念。財政部發文表示此僅適用重行評定後新建、增建、改建之房屋。據台北市稅捐處基於個資法及稅務人權，表示將不會對外公布已被鎖定的 370 棟豪宅名單，並且明白表示以住宅大廈為限，但榜上有名的至少應該包括「仁愛帝寶」、「信義之星」、「寶徠花園廣場」、「信義富邦」、「勤美璞真」、「元大一品苑」、「元大柏悅」、「昇陽敦凰」、「大直輕井澤」、「忠泰交響曲」、「帝景水花園」等。民眾已依原標準單價核計房屋現值之房屋，仍適用財產稅理論與制度原核定，並不受重新評定房屋構造標準影響，調整房屋構造單價從新建的房子開始，等舊房子未來重蓋才適用新的房屋標準單價，對於現已存在之豪宅，根本不會提高其稅率，是以從地段等級調整率下手，不論新房舊房，位居地段佳之房屋就課徵較高稅率。表 2-3 項目中央銀行地區性不動產信用管制. 特種貨物及勞務稅(俗稱. 台灣控制房價相關政策摘要. 時間. 2010/6/24. 2011/5/4. 主要內容 1. 特定地區：台北市及台北縣十個縣轄市(板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止) 2. 本人已有一戶以上房屋，貸款限制為： (1) 不得有寬限期。 (2) 貸款上限七成。 (3) 不得以其名其增加貸款額度。 1. 持有 2 年內非自用住宅，所有權移轉時，如果持有時間在一年以內，依銷售價格課征 15%銷售稅；如果持. 18.

(29) 奢侈稅) 房價實價登錄. 有時間在兩年以內，課 10%銷售稅。 2. 其他高額消費部分 2012/10/16 權利人或地政士或不動產經紀業者應於買賣案件辦理所有權移轉登記 30 日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。. 資料來源：國家政策研究基金會，本研究整理. 近日內台北市交易中豪宅再現蹤跡。根據 2013 年 12 月 11 日內政部實價查詢網，台北市新揭露 2 筆豪宅交易，一筆為位於信義區信義路五段 51~100 號的「冠德遠見」；另一筆則為大安區金華街 101~150 號的「國美隱哲」，「冠德遠見」的交易期間為 2013 年 10 月，成交總價 1.41 億，單價為每坪 175 萬，另一筆「國美隱哲」，交易期間為 2013 年 9 月，總價 1.79 億，扣除車位後單價為每坪 150.4 萬。據住在台北天母的專業投資人王先生表示：以台北地區目前房價區分可分為三級：A 級-信義、大安、中正、松山；B 級-大同、中山、內湖、士林；C 級-北投、文山、萬華、南港。如以居住環境：王先生只推薦信義、北投、內湖、大安。未來增值以士林、南港空間最大。現在新建案豪宅每坪至少 150 萬元以上，普通建案也要 100 萬元，以後士林北投科技園區一蓋好沒有 200 萬買不到，這並不誇張，端看內湖竹科一坪從 20 萬漲到現在已飆漲幾倍。台北有錢人分布、信義、大安、天母。各國在打房政策的執行方式，若以亞洲國家為例，對房地產交易亦採壓抑的策略，例如大陸的打房策略包括購屋者需繳交五年的納稅證明、調高自備款、實施限購等；香港的打房策略則對二年內出售的房地產課予較高的印花稅；新加坡的打房策略則對短期內出售房地產的賣方，課予較高的印花稅等；至於台灣的打房模式，除了課徵豪宅稅之外，尚要加徵奢侈稅。有關亞洲主要國家打房政策比較，可參閱表 2-4 的說明。表 2-4 國家台灣. 國家打房政策內容打房政策內容. 1.對台北市及新北市房貸成數降低至 6 成； 2.台北市於 100 年 7 月 1 日起開徵豪宅稅；. 19.

(30) 3.奢侈稅擬於 100 年 7 月 1 日開徵，一年及二年內轉賣者，加徵稅率 10%及 15%。. 中國. 1.上海及重慶開徵房產稅，外地人在京購房需提供五年納稅證明； 2.二間房自備款調高至六成以上； 3.五年內轉售一律按售價全額課稅； 4.全面實施限購令。. 香港. 1.六個內轉售，買賣雙方需支付印花稅 19.25%； 2.6-12 個月轉售，買賣雙方需支付印花稅 14.25%； 3.1-2 年轉售，買賣雙方需支付印花稅 14.25%； 4.住宅及商辦貸款成數降至六成以下。. 新加坡. 1.一年內轉售，賣方需支付印花稅 16%。 2.二年內轉售，賣方需支付印花稅 12%。 3.三年內轉售，賣方需支付印花稅 8%。. 資料來源：住展房屋(民 100)。本研究整理. 2.3. 國內相關文獻. 楊子菡(2009)的研究中指出現行稅制未能真正反應出豪宅的稅負價值，加上房屋顯而易見無法隱藏，因對其開徵奢侈稅才能符合社會觀感。而國內持有一戶自用住宅民眾約佔 68.5％，不在奢侈稅課稅範圍內，其餘的 31.5%若擁有第二戶同持有時間超過。二年者，也不用課稅，其會被課徵奢侈者不到 5％，初估全台只有 2 萬戶。淡江大學吳怡瑩(2009)在豪宅市場的購買行為特性研究中指出：有關消費者對於購買豪宅動機及背景，金字塔頂端的富豪，歸納出六種類型消費者，對豪宅的購買意願較強：1.重視有明顯象徵性的消費者、2.較重視物質享受的消費者。 3.重視表現自我價值的消費者、4.較重視炫耀威望的消費者、5.較重視外貌形象的消費者。6.較重視表彰成就的消費者。而這些類型的消費者，及富豪對於豪宅稅的課徵與否是不會在意的。台北商業技術學院財政稅務系副教授黃耀輝(2011)的研究中指出，打房的長期目標應回歸於實價課稅，因目前房地產的房屋稅和地價稅等持有成本過低，誘發投機客炒作，若能將公告現值和公告地價調高至市價，投機客自然就不會把資金. 20.

(31) 壓在房市。李傳信（2011）特種貨物及勞務稅條例(奢侈稅)對台北市房價之影響之研究中指出，政府可藉由積極的賦稅政策，讓房地產持有成本增加，降低房地產的所得暴利，將多餘的空屋釋出給予需要的人，讓房價回到合理價位。謝明瑞（2011）在研究我國課徵奢侈稅對房地產市場的影響時，認為政府推動奢侈稅之主要目的在於抑制飆高的房價，特別是都會地區房價偏高的現象，其背景在於政府過去所實施的打房政策如調高貸款利率、限制貸款成數、推動社會住宅等，並未能達到預期的效果，只得祭出奢侈稅政策以尋求抑制高漲且不合理的房屋市場不合理現象。該文在說明國內房地產市場價格呈現直線攀高，偏離都會地區人口所能因應的價位，以台北市的房地產市場行情為例，在最近六年中(2004-2009)，台北市的平均房價每坪房價由民國 93 年的 36.1 萬元上升至 99 年的 65.6 萬元漲幅高達 81.4%，亦即每年台北市的房價約調漲 13.57%，高出消費者物價指數甚多。依住展房屋之調查：台北市的 12 個行政區域，自民國 93 年至民國 99 年平均房價以大安、中正、松山三區為最高，平均每坪房價分別為 93.4 萬、81.2 萬、 77.7 萬元；而平均漲幅最高的前三名分別為南港、萬華、大同，其漲幅分別為 123.9%、108.4%、106.4%。謝明瑞、周信佑(2013) 在政府必須重視房市可能泡沫化問題中指出：對於引發泡沫經濟的因素中雖各有不同看法，一般可以 10 大指標作為房市是否將進入泡沬化的依據，包括房價與所得比(3-6 倍)、房貸本息支出大於家庭收入(1/3 為依據)、整體房貸餘額/GDP(＞40%)、年租金/房價之比(＜20%)、房價與租金關係 (房價與租金背離)、房價漲幅＞GDP 成長率、房價短期漲幅(＞30%)、投資性需求 (＞20%)、空屋率(＞10-15%)，以及開工率＞銷售率等。由於國內經濟的變化情勢，在整體經濟無法明顯好轉，人民所得亦未能增加… 等因素影響下，國內房地產之交易量、價卻無視經濟景氣的波動而持續走高，唯. 21.

(32) 其支撐房價揚升的力道已經持續下降，亦即房市將可能隨景氣反轉。央行早在 2013 年上半年，曾特別針對房價及房市泡沫化的問題提出警訊，在全國金融體系，房貸餘額占 GDP 的比率以及投資性需求，有愈來愈高的趨勢下，包括桃園、新北市等部份房屋供給量較大的地區，其重要指標明顯已超越房市泡沫化指標的範圍，而目前這些已具有「很多都是泡沫」的地區，恐將面臨房價反轉下跌的壓力。陳國興(2012)，在台灣課徵奢侈稅利弊得失研究中指出：奢侈稅是一種對炫耀財課徵的稅，當盲目的跟人攀比時就產生低於最佳儲蓄率的過度消費 (overconsumption)現象。炫耀財的特徵是財貨的價格越高，越會引起購買慾望，用來炫耀自己的身分及地位，因此炫耀性財貨價格與需求是成同向變動，這違反了供需法則。例如：豪華別墅、名貴汽車、勞力士鑽錶及鑽石等。這些用來滿足人們虛榮心的物品，購買者純粹僅為炫燿自己擁有的財富與地位為目的，完全與適用、有用或品質優良無關，所以往往價格愈高，其需要量反而愈大。一般而言，如房屋稅各項評價標準未調整，則房屋稅會因房屋折舊而逐年減少，但如為高級住宅或路段率調升，則房屋稅會因核定單價提高或路段率調升而增加。舉例來說， (1)民國 99 年 7 月興建，樓層總數 23 層鋼骨鋼筋混凝土造住家用房屋，房屋標準構造單價為每平方公尺 8,130 元，其中的 1 屋面積 200 平方公尺(約 60 坪)，如該屋位於 1 樓(例一)，民國 100 年路段率為 150％，房屋課稅現值為 2,439,000 元﹝8,130 元*150％*200 ㎡＝2,439,000 元﹞，房屋稅稅額為 29,268 元。 (2)民國 101 年路段率未調整，則民國 101 年房屋課稅現值為 2,414,600 元﹝8,130 元*(1－1％*1)*150％*200 ㎡＝2,414,600﹞元，因折舊減少 24,400 元，房屋稅稅額為 28,975 元，將減少 293 元。 (3)但如該屋為高級住宅(例二)，因房屋標準構造單價加成核計後，核定單價為每平方公尺 20,325 元﹝8,130*(1＋150％)＝20,325﹞，民國 101 年的房屋現值. 22.

(33) 為 6,036,500 元，﹝8,130 元*(1＋150％)*(1－1％*1)*150％*200 ㎡＝ 6,036,500﹞元，房屋稅額為 72,438 元，民國 101 年稅額約為去年的 2.48 倍。 (4)但如該屋為高級住宅且民國 101 年路段率調升為 170％(例三)，因房屋標準構造單價加成核計後，核定單價為每平方公尺 21,951 元，﹝8,130*(1＋170％)＝ 21,951 元﹞，所以民國 101 年房屋現值為 7,388,700 元，﹝8,130 元*(1＋170 ％)*(1－1％*1)*170％*200 ㎡＝7,388,700 元﹞，房屋稅額為 88,664 元，民國 101 年稅額約為去年的 3.03 倍。民國 101 年 7 月興建，總樓層數 23 層之鋼骨鋼筋混凝土造住家用房屋，假設沒有其他加減稅率、樓層超高等情形，其中一屋面積 200 ㎡房屋現值及稅額計算如附表：表 2-5 房屋現值及稅額計算方式. 一般住宅. 房屋現值計算(取至百位). 房屋稅額. 備註. 房屋現值=房屋建構標準單價*(1-折舊年. 房屋現值*. 住宅用稅率 1.2%. 數*折舊率)*路段率*房屋面積. 稅率. 例一. 100 年、101 年路段率均為 150%. 民國 100 年. 8,130*150%*200 ㎡=2,439,600. 29,268 元. 因折舊現值及稅額分別減少 24,400 元 293 元. 民國 101 年. 8,130*(1-1%*1)*150%*200 ㎡=2,414,600. 28,975 元. 豪宅. 房屋現值 = 房屋建構標準單價 *(1+ 路段. 房屋現值*. 房屋建構標準單價加成合計. 率)*( 1-折舊年數*折舊率) *路段率*房屋 (民國 101). 稅率面積. 例二. 8,130*(1+150%)*(1-1%*1) *150%*200 ㎡. 72,438 元. 雖有折舊但因單價加成合計 ﹝8,130*(1+150%=20,325﹞現值. =6,036,500 例三. 及稅額為 100 年的 2.48 倍. 豪宅且 100 年路段率 150%、101 年路段率為 170% 8,130*(1+150%)*(1-1%*1) *170%*200 ㎡. 23. 88,664 元. 雖有折舊但因單價加成合計.

(34) =7,388,700. ﹝8,130*(1+170%=21,951﹞現值及稅額為 100 年的 3.03 倍. 資料來源：MyGoNews；本研究整理. 小結綜合以上：各參閱文獻可以得知，台北市課徵豪宅稅，其稅率並未達嚇阻標準，雖說課徵豪宅稅後，每棟豪宅每年須繳之房屋稅，依地段不同其增加額度為原來的 2 至 4 倍，從倍數上好像很多，實則每年僅多繳六萬至八萬元；而照些豪宅，一年的漲幅只要百分之一就將近百萬元；是繳納稅額的十幾倍，投資報酬率依舊比其他投資高，這些豪宅的價格也因此未下跌。從稅法中我們可以得知，影響繳稅稅額高低，除稅率外最重要的是稅基，台北市課徵之豪宅稅，其稅基並非以實際成交價計算，而是以低於市價甚多的建造現值計算，這也使得課徵之稅額偏低；這是實施豪宅稅後，台北的豪宅價格，沒有隨之下跌的一項重要因素。再加上台北市豪宅標準又訂得太高，整個台北市才有一萬戶被列為豪宅，使得這些富豪以擁有一棟豪宅為必要，且以此為身份之表彰。並以被政府課徵豪宅稅之住宅為首選。依永慶房屋 2012 年 10 月所統計之資料，台北市豪宅的成交量指數自 2011 年第二季以後，並未再繼續增加，但其成交價確是持續上升。從上述不難看出，台北市課徵豪宅稅，對控制豪宅價格的影響實在有限，在這些富豪及投資客的眼中，豪宅稅僅九牛一毛；雖然有成交兩年內，再賣出會被課徵奢侈稅，所增加出來的持有成本，但只要選對標的還是值得。. 24.

(35) 第3章. 研究設計與方法. 本章主要介紹研究架構：首先蒐集資料進行整理，提出假設定義各項變數分析為豪宅稅所造成之影響，進而探討豪宅稅實施前後與各項政策對房價、成交量所產生的因果關係及關聯性。(如圖 3-1). 1. 豪宅稅. 2 貸款成數利率. 豪宅房價. 3 實登. 4. 價錄. 平住. 價宅. 研究架購流程圖(圖 3-1). 台北市政府對豪宅稅的定義簡單說就是「高檔的房屋稅」，主要是針對特別昂貴的豪宅，及路角地的房子，據以調高房屋稅的稅基：地段率及房屋構造標準單價，而其餘房子的房屋稅是不會加以調整，衝擊面並不大。所謂影響房屋稅的稅基包含面積、折舊率、地段率、房屋構造標準單價等四部份，前二者是固定不辨的，後二者才可是做為課徵豪宅稅的內容。. 3-1. 研究方式. 基於前述的研究背景，本研究以台北地區房價為研究標的，主要目的在探討台灣政府為抑制高房價而祭出相關之政策，到底會有什麼成效及影響。尤其是台北實施豪宅稅後，豪宅之價格是否能受控制，並與其他控制房價飆漲政策中相比較，各項政策間是否有相輔相成效果。本研究以質性分析為主，將台灣在實施奢侈稅、豪宅稅、控制銀行融資成數、實價登錄、合宜住宅……等等政策，相對於未實施該等政策前，對台北房價之影. 25.

(36) 響。根據政府、雜誌、建商、仲介……等受房價直接影響之行業，所統計出來之實際數據來探討豪宅稅、奢侈稅實施後對房價之影響。內容分析的來源為依照現有的資料記錄進行分析，資料來源不限，舉凡均可作為分析之資料。本研究首先蒐集台灣有關抑制房價之相關議題、學術論文、期刊雜誌、具有研究價值的文稿、各種文件的內容。加以進行系統性整理、彙整與檢視，建構出相關政策的立法緣起與過程，了解政策推動的前因後果。本研究另採質性研究為研究方法，該訪談法可分為結構式訪談、半結構式訪談及非結構式訪談。本研究採半結構式訪談法，此研究法之優點：(一)深入訪談適用於複雜得情境分析。(二)有助於蒐集較具深度之資訊、(三)各項資訊可相互補充、(四)對於相關問題有更加清楚的解釋、(五)訪談可運用的範圍較廣、(六) 受訪者為專業人士對問題能深入分析、(七)受訪者身分確定，反應率相對提高。本研究所使用之半結構式訪談，具有下列五項優點：(一)有明確問題的談話、(二)雙向充分溝通討論、(三) 能積極請聽、(四)具彈性原則、(五)雙方互動關係平等。李奉儒及吳芝儀(1995)對質性研究與量化研究之間的差異在於數據產生的因果關係檢定、類推或預測。質性研究著重於問題的敘述、推知與理解。適用以質化研究為分析的主題：強調主題的想法、意義、感受都必須具有較強的主觀。本研究採質性研究原因，大致可歸納為下列四種因素【胡幼慧(1996)質性研究】： (一)適用探討社會新的現象台北市自 2011 年開始實施豪宅稅後，其政策主要在抑制不動產不當的投機行為，造成房價飆漲。但這項政策能達到的效果到底有多少？對一般買不起房屋的社會大眾的影響有多大？對於那些有能力投資豪宅的人是否能有嚇阻作用？關各個階層，對政策的反應及因應之道為何？以此作為研究主題時，質化研究可表達得層面較為完整。 (二)適用於不具控制權及非正式權威之情境. 26.

(37) 本研究主要目的在於探討豪宅稅政策除對於房價之影響外對於政府的稅收是否能挹注新的財源。對於建商及投機者未因應政策，所使用的規避方式及策略，政府是否能有效的加以控制。質化研究能有較的了解當事人相對的看法及心路歷程。這種性質的資料需要得到當事者的信任才能得到。並非適於可控制及權威壓迫的情境下，所蒐集到的資料。 (三)適用於低度觀念概念化以及被學說建構背景自從政府開始實施打房政策後，不論是台北市 2011 年開始課徵豪宅稅，癢或是立法院在 2011 年通過奢侈稅後；不僅是相關業者，包括學術界也都紛紛對此政策，提出各種相關的研究。質化研究對於探索性研究的議題是有所幫助的。也因此本研究以質化的方式，進行主觀性資料的蒐集。 (四)適用在描述複雜問題的現象建商、房仲業者及投資者其經營策略、及行銷的模式，是屬於主動積極的動態性商業行為。而豪宅稅無疑是在其經營上，增添一項重大的常態變數。質性研究是有助於描述建商、房仲業者及投機者經營上複雜的模式。在這研究中需要對主體有主觀觀念，及參與者客觀行為的表現。本研究採半結構式的訪談(又稱標準化的訪談) 進行。係因為此研究方法，訪談之議題必須與研究動機及目的進行設計。於訪談中使受訪能對各項議題提出重要的觀念及訊息，而在闡述各項議題的過程中，受訪者可以將其本身經歷事項充分表達，能使事實表達更加明顯，將原本隱藏在受訪者心中的看法，能夠充分的表達出來。本研究主要與股票公開發行之上市建設公司，及台北地區資深房仲業者，進行個別的深度訪談。以各政府單位所公布之數據為輔加以分析。首先將訪談議題以條例式方式，作為訪談大綱，訪談時依各題目順序與受訪者討論；由受訪者依其經驗對該題目之見解，訪談過程採錄音方式，將訪談內容紀錄下來後，再以筆記方式詳細紀錄。並以受訪者對各項議題之看法及思考方向，補充文獻與各項資. 27.

(38) 料不足之處；用來充實研究內容，對研究議題更能深入的探討與瞭解。本研究訪選擇對象以在台北地區之房仲業者為主，建設公司為輔。其中永信建設洪副總，主要負責土地購置及財務規劃業務；該公司之建案雖是以在南部地區為主，但以洪副總在建設公司中服務長達 23 年經驗，對於各地區之發展、房價、及各項政策皆有獨特之見解。其次中信房屋謝店長為高雄人，原經營代書事務所，於 1994 年轉入台北房仲業；2008 年至該公司服務，並接任店長職務，謝店長因經營過代書，對各項政策細節及實施方式相當瞭解；並能掌握各項政策對房價之影響，利用其回高雄之時請撥空接受訪談。住商不動產王店長原服務於太平洋房屋，2009 年因該公司加盟條件、及利潤分配方式變更，王店長改至住商不動產服務，王店長長期以來對台北各區豪宅有相當深入研究並注重經驗傳承與分享，要求其同仁要掌握地區發展情勢，以期創造更好的績效；趁其於 2013 年 9 月來高雄幫朋友籌劃加盟時，特邀其接受訪談。太平洋房屋李店長，是透過住商不動產王店長介紹，以電話方式與其討論各項議題。王店長經營直營店至 2013 年已長達 10 年，而且該店位於台北豪宅之指標區，為兵家必爭之地，王店長在該區能穩定成長，可見其對台北不動產發展方向掌控有獨到之處，也承其盛情接受本研究訪談。最後接受訪談永慶房屋許店長，是經其家中長輩介紹，許店長家族原在高雄經營建設公司，於 1997 年改為經營房仲業。許店長本人於大學時即在台北，服完兵役後，有感於台北房地產發展空間比高雄大，並獲家中長輩支持，於台北經營仲介業。因從小耳濡目染，許店長對於經濟、區域發展對房價影響有明確見解，注重台北各區新屋及中古屋成交價格、成交量所占比例，據以分析各區豪宅變動情形。本研究對於研究對象採一對一深入訪談，該方式受訪者因於事前即約定時間，並先行提供備妥之資料供其參閱，因雙方彼此信任，對於議題之討論更能暢. 28.

(39) 所欲言，提供本研究對各相關議題造成之影響能深入分析；藉由事件研究法探討政策或法案，檢視抑制房地產市場的效果是否可得到預期效果。為保護受訪者之身份僅以公司名稱姓氏職務服務經歷將各受訪者資料列於下表(表 3-1)：表 3-1 受訪公司人員職務經歷. 永信建設. 洪. 副總. 建設公司(高雄). 23 年. 中信房屋仲介. 謝. 店長. 加盟店(台北). 18 年. 住商不動產. 王. 店長. 加盟店(台北). 21 年. 太平洋房屋. 李. 店長. 直營店(台北). 10 年. 永慶房屋. 許. 店長. 直營店(台北). 7年. 3-2. 研究資料搜集程序. 3-2-1 訪談程序本研究採質性研究以訪談方式，獲得研究資料的程序包括，訪談前的準備：訪談前擬訂訪談題目時，須針對研究的目的，參考以往文獻、研擬出完整且符核需要、提出的問題要涵蓋廣度與深度、且要具備清晰與明確的方向。問題的核心，必須是受訪者與該事件，有相關活動的背景，個人受決策影響的程度，對事件的折衝與調適，等皆須考慮在內。適訪談中的溝通：以預先設計的訪談題目，與受訪者進行討論；希望能使受訪者，自動提出其發自內心的真實感受，及受事件影響程度。並且透過半結購性的問題設計，讓受訪者於對事件的敘述，更能清晰且深入的答覆；以提供更豐富的資料，供訪問者研究時使用。訪談時避免脫離主題，以便更有效的掌握訪談時間與方向。. 29.

(40) 訪談後資料整理：本研究訪談時直接告知受訪者，以錄音方式紀錄訪談內容，於訪談後將其完整紀錄於本研究附錄中。並將截取其中重點，用在本研究實證與分析，加以印證其他文獻所提出各項數據，與資料及事件發生後，所須提出之建議與方針。 3-2-2 訪談題目本研究依研究目的及回顧以往發生之項目及政府政策中訂出四項定義：一、因社會經濟變動所產生之影響二、台北市豪宅價格及分怖三、各項房價政策對抑制房價的影響四、政府為促進經濟所提政策，對豪宅價格及不動產價格的影響本研究依據上述之定義擬訂表 3-2 之訪談題目表 3-2 訪談題目構面因素. 訪談題目. 一、因社會經濟 (1)國內油電費漲價對房價的影響？變動所產生之影 (2)央行利率以連續 8 度維持不變，如調升後對房價及成交量的影響響二、台北市豪宅價格及分佈. (3)台北目前房價居高不下，一般上班族根本買不起，對此是否能提出建議？ (1) 實價登錄時施已滿週年，陸續爆出房仲業者對房價不實廣告，這對台北豪宅的價格是否造成衝擊？ (2) 台北市豪宅的分怖情形？ (1)相對於奢侈稅有兩年期限，豪宅稅實施至今對買賣豪宅，是否有達到預期效果？. 三、各項房價政. (2)對於奢侈稅兩年到期，出售房屋有增加趨勢，但有部份認為奢侈稅對房. 策對抑制房價的. 價不僅沒影響；中長期買盤反到會使房價市場價格上揚，對此看法為. 影響. 何？ (3)政府為打房一連推出豪宅稅、奢侈稅、實價登錄等政策，但房價依舊沒有明顯止穩，甚至一路從台北漲到高雄，其主要原因為何？. 四、政府為促進經濟所提政策，對豪宅價格及不. (10)自 2008 年政府鼓勵台商回流(鮭魚返鄉)投資，對房地產價格及豪宅價格之影響？ (11)開放陸資來台投資，對台灣不動產及豪宅價格所造成之衝擊？. 動產價格的影響. 30.

(41) 3-3. 研究範圍及分析方法. 本研究範圍主要集中在「不動產」為主的相關政策上的探討，以豪宅稅開徵後對台北豪宅價格及對台北不動產價格的影響加以探討研究，本研究僅聚焦在台灣為了抑制高房價而推出相關性之政策建構上，做比較與探討。並且將各項政策推動前後相互比較，能顯示出政府房價政策是否真能抑制台北市豪宅價格？投資客是否因該政策實施而降低炒作意願﹖並且將多項政策同時實施時是否會較單一政策實行時有效率？或者該等政策間並無相輔作用，同時實施多項房價政策，對控制豪宅價格並無法產生相乘之效應，甚至該等政策的實施會使得房價更加飆昇。本研究依據訪談題目，透過個別訪談錄音資料，編寫成訪談內容之逐字稿後；再將其中與研究目的，有相關及有意的內容加以匯編，並將受訪者對本研究所提出之建議、及想法，結合本研究主要目的，尋找出政府打房政策，對豪宅及不動產價格影響因素。本研究在維持受訪者原意下蒐集，以其經驗及發現與本研究主題有關的重要資料，並深切了解事實情況，將資料分析、歸類、篩選後配合各項文獻、資料提出本研究之探討結論，從中研討出與本研究有關的影響因素，以及其採取因應措施，擬出對抑制豪宅價格及不動產價格之建議。. 31.

(42) 第4章. 研究分析與討論. 本研究廣範蒐集各項資訊，舉凡相關之論文、期刊、次級資料如報章雜誌、網路資訊…等等資料內容及對各項議題之個別深入訪談，採質性方法進行研究，探討豪宅稅實施後對台北地區豪宅價格的影響，及是否可有效的控制飆漲的房價，加以研究分析、討論以期能提出建議供往後之研究方針。. 4.1. 台北房屋市場現況. 台北市各行政區房價從 2004 到 2010 各個區的平均漲幅為 81.4%,其中又以南港區最為嚴重,達到 123.9%的漲幅。國內房地產市場價格直線攀高，並已偏離都會地區人口所能因應的價位，因而引發政府的注意。若以台北市的房地產市場行情為例，在最近六年中(2004-2009)，台北市的平均房價每坪房價由民國 93 年的 36.1 萬元上升至 99 年的 65.6 萬元，漲幅高達 81.4%，亦即每年台北市的房價約調漲 13.57%，高出消費者物價指數甚多。而在台北市的 12 個行政區域中，其民國 99 年的平均房價以大安、中正、松山三區為最高，平均每坪房價分別為 93.4 萬、81.2 萬、77.7 萬元；而平均漲幅最高的前三名分別為南港、萬華、大同，其漲幅分別為 123.9%、108.4%、106.4%。從 2010 到 2013 政府實施實價登錄後，各個區的平均漲幅為 40.7%,其中又以信義區最為嚴重,達到 100.4%的漲幅。也由此可看出各地區於實施奢侈稅及實價登錄後，各區豪宅移動情形（如表 4-1）表 4-1 說明：一、台北市平均房價以預售屋及新成屋統計資料為主，不包含透天與別墅產品。二、漲幅(%)分別以 2004 與 2010 比較及 2010 與 2013Q2 比較. 32.

(43) 表 4-1 台北市各行政區域房價比較表行政區. 單位：萬元/坪、％. 2004價格. 2010價格. 2013Q2價格. 漲幅1(%). 漲幅2(%). 1.中正區. 43.6. 81.2. 113.2. 86.2. 39.4. 2.大同區. 26.4. 54.4. 80.5. 106.4. 47.9. 3.中山區. 40.5. 75.7. 96.3. 86.9. 27.2. 4.松山區. 40.4. 77.7. 123.6. 92.2. 59.1. 5.大安區. 46.8. 93.4. 136.3. 99.8. 45.9. 6.萬華區. 27.1. 56.6. 66.3. 108.4. 17.1. 7.信義區. 47.8. 66.1. 132.5. 38.2. 100.4. 8.土林區. 43.9. 72.2. 77.2. 64.4. 6.9. 9.北投區. 32.9. 52.0. 68.8. 58.0. 32.3. 10內湖區. 29.4. 58.3. 77.5. 98.1. 32.9. 11.南港區. 27.3. 61.1. 74.0. 123.9. 21.1. 12.文山區. 27.5. 48.1. 60.2. 74.7. 25.1. 平均. 36.1. 65.6. 92.35. 81.4. 40.7. 資料來源：住展房屋；本研究整理註一：漲幅 1 為 2004 至 2010 之漲幅、漲幅 2 為 2010 至 2012 年之漲幅. 自 2011 年第一季至 2012 年第一季台北市的平均房價每坪房價漲幅為 7.69%，對於房價飆漲情形稍有疏緩，在台北市的 12 個行政區域中，平均漲幅最高的前三名分別為中山、萬華、中正，其漲幅分別為 15.79%、14.67%、9.98%。士林地區更出現下跌 0.92%（如表 4-2）表 4-2 台北市各行政區房價比較表(2010-2013Q1)漲幅以 2011 年 Q1 與 2013 年 Q1 比較行政區. 單位：萬元/坪、％. 2010. 2011Q1. 2012Q1. 2012Q4. 2013Q1. 漲幅(%). 備註. 1.中正區. 81.2. 85.2. 94.7. 105.3. 109.3. 28.2. 漲幅(2). 2.大同區. 54.4. 57.2. 62.0. 69.7. 73.3. 28.1. 漲幅(3). 3.中山區. 75.7. 79.8. 92.4. 95.3. 96.0. 20.3. 4.松山區. 77.7. 88.1. 94.0. 117.7. 121.0. 37.3. 5.大安區. 93.4. 114.8. 125.0. 129.7. 129.3. 12.6. 6.萬華區. 56.6. 51.8. 59.4. 58.3. 60.0. 15.8. 7.信義區. 66.1. 105.2. 115.5. 126.3. 127.7. 21.4. 8.土林區. 72.2. 76.3. 75.6. 74.3. 70.3. -0.92. 9.北投區. 52.0. 56.2. 57.9. 60.6. 62.3. 10.9. 10內湖區. 58.3. 61.7. 64.8. 69.3. 73.6. 19.2. 11.南港區. 61.1. 61.2. 67.2. 72.7. 74.3. 21.4. 12.文山區. 48.1. 51.0. 51.6. 57.0. 58.7. 15.1. 平均. 65.6. 74.0. 80.0. 86.3. 87.9. 18.7. 資料來源：住展房屋(本研究整理). 33. 漲幅(1).