* 本文修改稿于 1998年 9月收到。 ①编者注: 日本所谓“宅地”泛指一切建筑房屋用地 ,而不仅仅是住宅用地 ,路线价计算的宅地价格恐包括商业用房之地价。 ②台湾政治大学地政系译 , 市地重划事业之土地评价基准 (案 ) ,日本土地区划整理协会编 , ( 1997) ,第 33页~ 38页
应用路线价系数法于台湾地区
市地重划地价查估之研究
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陈 奉 瑶 (台湾政治大学地政系 ) 摘要 将路线价系数法应用于台湾市地重划 中地价查估 ,并发掘其运用上之优缺点以及待改进之 处。 关键词 路线价系数法 市地重划 地价 1 路线价系数之组成 路线价系数方法源自美国 ,日本将其引入市地 重划。 该法需要先设定面临街道的标准宅地① 价格 , 即路线价 ,然后沿各街道布设 ,其次具体就各笔宅地 与标准宅地个别属性的差异修正路线价 ,由此求得 各笔宅地价格之方法。 所谓路线价系数是由街道系 数、接近系数、宅地系数三者相加而得。其中 ,街道系 数表示宅地所面临街道之利用价值系数 ,即表示宅 地所面临街道的道路等级对土地价值的影响大小 ; 接近系数表示宅地与各种设施之相对距离关系所引 起宅地受益或受损价值之系数 ; 宅地系数表示宅地 本身之利用条件所形成之系数 ,即表示宅地的利用 条件对于土地价值的影响。 三系数在宅地的一般价 值形式上具有互相关连与影响 ,但又相对独立。② 三种系数值加总即可得路线价系数 ,再将其换 算成指数 ,附设于各路线上 ,即为路线价指数 ,最后 再利用各种修正率 ,即可计算出宗地之权利价格。 台湾地区之相关文献在探讨街道条件对于土地 价值之影响时 ,多以道路宽度为主要影响变数 ,道路 宽度除隐含其可建楼地板面积及其可销售价格外 , 事实上道路等级、有效宽度、人行道车道是否分离、 道路有无铺装、街道景观等道路结构条件 ,亦将影响 宅地价值 ,但台湾地区之重划区于道路铺装、街道景 观、人车分道等设计 ,基本上在同一重划区内 ,并无 太大差异 ,故本研究为简化起见 ,予以忽略 ;其次 ,就 可及性影响而言 ,各种设施的影响范围究竟多大 ,虽 无定论 ,但宗地与各种设施的接近程度对地价的影 响 ,自不待言。此外 ,宅地条件部分 ,因台湾地区在防 灾保安部分于土地规划上并未特别强调 ,因此 ,该条 件对重划地区内各宗土地而言大致相同 ,本文将予 略过 ,而只考虑容积上质量之影响。依前述衡量本文 将路线价系数界定如下: Ro= {t· F (w ) }+ {∑
m· F ( s) } + {u· F ( p )· q} 其中: Ro— 路线价系数 , 为街道系数、接近系数 及宅 地系数之和 t— 表示道路系统之数值 , 一般而言 ,愈重要之 道路系统 ,价值愈高 F ( w )— 道路有效宽度 ( w )的函数 ,表示影响道 路系统的有效道路宽度 ,故以道路宽度 修正道路等级 F ( w ) = w w+ 1. 5 m— 各种设施影响力的强度大小 ,随着设施种 类、性质而异 F( s)— 依对象设施距离 ( s)对 m 之修正值 第 12卷 第 6期 1998年 11月 中 国 土 地 科 学 CHIN A L AN D SCIEN CE V ol. 12, No. 6 Nov . , 1998 DOI : 10. 13708 /j . cnki . cn11 -2640. 1998. 06. 005①林英彦 . 市地重划 . 1997, 第 7页。 ②同上 ,第 57页至 64页。 F (s)= [( S- s) /( S - R ) ]n ( R < s≤ S ) F ( s) = 1 ( s≤ R ) S— 各种设施的影 响范围 ,随设施种 类、规模 而异 s— 各种设施至宗地的距离 R— m 值不递减之距离范围。表示在 R 距离内 的设施影响力相同 ,超过此距离方有递减 现象 ,本研究以理想 街廓短边 40公尺为 R① n— 影响力的递减率 ,随设施种类而异。 若设 施只对临 接范围内的宗地影响 力相同 , n 为 0; 若设施对其影响范围内之土地有随 距离增加而均等递减之便利者 , n 为 1; 若 设施对其周边之土地有很大影响 ,若稍微 离开 ,则影响力急速下降 , n 为 2…… u— 表示宗地之利用程度 ,以容积率表示 F ( p )— 表示道路开辟密度之修正值 F( p ) = P1/P2 P1— 区内已开辟之道路总长度 ( m /ha) P2— 区内规划之道路总长度 ( m /ha) q— 容积品质之修正系数 ,表示相同容积之各种 使用类别 ,其单位容积价值并不相同 2 模拟 本研究以修正后之路线价系数组成 ,采用专家 学者调查法 ,以 AHP问卷征询熟知估价知识之学 者、业者及从业人员意见 ,以两阶段问卷结果进行因 素及权重配比 ,进而求算标准宗地的点数 ,设于其面 临的路线上 ,配合各宗地重划前的条件 ,间接计算各 宗土地的点数与重划后各街区的价格。 并以此模拟 结果 ,作为下一单元检讨的基础。 2. 1 求取影响因素与权重 权重反映各变数间的客观相对重要程度以及评 估者的价值判断 ,但至今仍缺乏适当的理论基准。本 文结合层次分析法与对偶比较法 ,对专家学者进行 问卷调查 ,三系数与各项影响因素之权重 , 如表 1、 表 2所示。 2. 2 计算路线价指数 本研究于研究地区中 ,以街廓将道路切割为路 表 1 A HP问卷调查结果之权重 评估目标 权重 评估准则 权重 标准化权重 街道系数 0. 396 联 外 道 路 0. 295 0. 396 区内主要道路 0. 281 0. 377 区内次要道路 0. 199 0. 267 出 入 道 路 0. 140 0. 188 行 人 步 道 0. 084 0. 113 接近系数 0. 327 邻 里 公 园 0. 196 0. 0641 零 售 市 场 0. 164 0. 0536 中 学 0. 136 0. 0445 小 学 0. 159 0. 0520 机 关 用 地 0. 080 0. 0262 停 车 场 0. 133 0. 0435 既 成 社 区 0. 133 0. 0435 宅地系数 0. 277 注: 由有效问卷求得整个层级的一致性水准为 0. 001,通过一致性检定。 表 2 S、 R、 n、m 之值 对象设施 S R n m 邻里公园 600 40 1 0. 0641 市 场 600 40 2 0. 0536 中 学 1500 40 1 0. 0445 小 学 600 40 1 0. 0520 机 关 600 40 1 0. 0262 停 车 场 600 40 1 0. 0435 既成社区 600 40 1 0. 0435 线价系数区段 ,基本上有道路交接者 ,即于该路段的 中间位置假想一形状方整、单面临街 ,无须做任何修 正的标准宗地。并以前一步骤求得的权重 ,配合本研 究就标准宗地量测的各项基本资料 ,运用电脑求算 各路线区段的路线价系数 ,并以重划前最高系数者 的指数为 1000,取得重划前后其他路线区段的相对 指数。 2. 3 求算重划前各宗土地之点数 利用路线价指数求算各宗地之点数 ,需有修正 系数配合。但台湾地区现有的路线价修正系数 ,系适 用于繁荣街道地区 ,若用于市地重划区其修正值将 过大 ,因此本文直接采用日本路线价系数法配合使 用之修正值 ,②模拟宗地修正如下: 2. 3. 1 单面临街地 19 第 6期 陈奉瑶: 应用路线价 系数法于台湾地区市 地重划地价查估之 研究
单面临街地的计算 ,系以该宗地所临接的路线 价指数乘深度修正率 ,并进行以下修正后得每平方 米指数。 ①宗地深度依深度修正率进行修正。 ②临路宽度未满 4公尺者 ,进行临路宽度狭小 修正。 ③深度大于宽度 3倍以上者 ,进行深度过大修 正。 ④形状不整的宗地 ,乘不整形修正系数 0. 95~ 0. 995,若为三角形宗地 ,乘三角形修正系数 0. 9。 ⑤深度之两边平行或近似平行而与路线所形成 之角度小于 85°者 ,进行不正形修正。 2. 3. 2 盲地 盲地计算 ,以距该宗地最近路线之路线价指数 , 乘上到该宗地之图心距离所求得深度修正率 ,并进 行以下修正后得每平方米指数。 ①就宗地深度 ,依单独深度修正率进行修正。 ②深度大于宽度 3倍以上者 ,进行深度过大修 正。 ③形状不整的宗地 ,乘不整形修正系数 0. 95~ 0. 99,若为三角形宗地 ,乘三角形修正系数 0. 9。 ④乘上盲地修正系数 0. 9。 2. 3. 3 街角地 街角地计算 ,系由正面路线计算普通地的指数 后加上侧方路线之加算指数 ,然后除以面积 ,求得每 平方米指数。 2. 3. 4 双面临街地 正背路线值之计算系以正面路线就普通地先行 计算指数后 ,加上背面加算指数 ,再除以面积求得每 平方米指数。 依此修正方式可求得重划前各宗地每平方米点 数 ,若乘上各宗土地面积 ,即可求得每宗土地之重划 前相对价值。 2. 4 计算重划后之街廓价值 由于评价时重划后之实际分配状况不确定 ,因 此无法求取重划后各宗土地之点数 ,为求算重划负 担率 ,本文认为路线价指数可进一步与其道路长度 结合 ,取得各街廓的平均指数 ,据以求算重划后平均 地价。一般而言 ,街区评价法有简便法与分割评价法 两种 ,虽然分割评价法较为精确 ,但重划后街廓完整 且各笔土地深度大致相同 ,故以简便法较单纯可行。 其系以包围街廓之各路线价 ,求取单位面积之平均 路线价 ,然后乘街廓面积 ,再加算四隅街角地价格 , 即成为街廓之评价额。四隅角地加算影响不大 ,且台 湾地区系于重划分配面积时 ,以增加负担率的方式 表现路角地之相对高价。故本文设计的街区评价 ,系 直接以道路长度加权计算而得 ,其公式如下: R= R1L1+ RL 2L2+ R3L3+ R4L4 1+ L2+ L3+ L4 =
∑
RiLi∑
L 依此方式求得重划后街廓价值。 3 适用性分析 3. 1 有助于确定重划前后之地价 重划前的地价评估 ,影响人民权益甚大 ,然而重 划地区多以区段价方式求得的公告土地现值为查估 重点。 部分直接以公告土地现值为各宗土地之重划 前的地价 ; 部分以公告土地现值为主 ,而后参考由中 介或地政事务所收集的重划区内外买卖实例 ,酌予 调高 ; 某些地区以公告土地现值划设区段 ,并以该区 段中最高公告土地现值为准 ,酌予调高 ,并以该调整 后的地价为该区段内每宗土地重划前地价 ; 更有些 地区以公告土地现值为准 ,但以重划后地价与计划 书的负担率反向推估重划前地价进行修正 ,从而求 得重划前地价。 总之 ,各重划区作法不一。 其次 ,就重划后之地价评定而言 ,重划后之地价 用途有二: 其一在拟定重划计划书时 ,为概算土地所 有权人之负担率 ,预先推估重划后的平均地价。 其 二 ,于分配设计时 ,用以核计各土地所有权人实际负 担率之重划后地价。 由于重划后地价属于尚未实现 之价格 ,因而承办人员于地价查估上更具弹性。部分 在确知重划前地价的情况下 ,根据道路宽度、使用分 区、容积等概估 ,然后以概估的重划后地价除以重划 前地价所得之地价上涨率 ,与重划负担比率相互比 较 ,并据以调整决定重划后地价 ;另有部分地区系访 查重划区周边已发展地区的市场交易价格 ,或由中 介、地政事务所、代书等处搜集的买卖实例 ,推估重 划后可能的平均地价 ,作为重划书中概算负担率的 依据。 分配设计时 ,则重复前述资料 ,先订定已发展 地区周边的地价 ,再依路线、与既成社区的接近性等 分派地价 ,并以先前推估的重划后平均地价作为调 整之上限标竿 ,进而决定重划后地价。 20 中 国 土 地 科 学 第 12卷由于重划事业成败 ,取决于土地所有权人的接 受程度与兴办单位于财务上之均衡 ,因而导致兴办 单位与土地所有权人均重视负担率 ,而忽略重划前 后地价之有效性 ,致使其沦为调整负担率的工具。然 而 ,依重划精神 ,地价查估应有一定的准则 ,不宜随 重划负担比率之变动加以调整。 若依本研究设计的 方式运作 ,则因人 (重划承办人员 )而异的重划前后 地价查估模式 ,将不复存在 ,反果为因的情形亦将获 得改善。对参与重划的土地所有权人权益亦较公平。 3. 2 切实考虑各宗土地的个别条件 市地重划实施办法明文规定 ,办理市地重划时 , 应分别估计重划前各宗土地地价及重划后各路街之 路线价或区段价。 至于使用何种估价方法并未明文 规定。 一般多采区段价法 ,换言之 ,每一区段价即为 该区段内各宗土地的宗地地价 ,明显忽略各宗土地 个别条件的差异 ,易造成土地所有权人负担分配不 公情形。 至于重划地价的查估方法 ,各县市政府有别 ,不 过以使用区段价法居多 ,较着重于道路宽度与土地 使用强度。采路线价方式 ,则须进一步求取各宗地地 价。以高雄市为例 ,宗地深度在 18米以内者 ,直接以 路线价作为宗地地价 ; 超过 18米 , 18米以上部分以 路线价的八成作为宗地地价。显然 ,该方式较区段价 多考虑了宗地深度一项 ,但仍欠缺对其他影响因素 的考虑。 本文提出的路线价指数 ,分别考虑道路情况 ,有 效宽度 ,与公园、市场、学校等各种设施的接近程度 , 使用分区等条件 ,在计算各宗土地点数时 ,更衡量其 临路状况、形状、深宽比等 ,因此较能满足公平要求。 3. 3 计算重划负担率 重划负担总平均比率系公共设施用地负担平均 比率与费用负担比率之和 ,前者于细部规划完成时 已确定 ,后者为扣除原公有土地面积以外之重划后 土地分担的重划费用及利息 ,其变数主要为重划后 平均地价。由前述模拟可知 ,由于重划前后之点数系 基于相同的基础下求得 ,因此 ,即使难以取得重划后 之价格 ,亦可藉由重划前之交易资料取得重划前每 点价格 ,求算重划后之平均地价 ,可解决现行无法取 得买卖实例而难以准确估计重划后地价的困扰。 3. 4 计算分配面积 各参与市地重划的土地所有权人 ,重划后分配 的可建筑面积为: G= 〔a ( 1- A× B ) - Rw× F× l1- S× l2〕( 1- C) 式中: G— 各宗土地重划后应分配的面积 a— 参加土地重划前原有之宗地面积 ,如重划 后非以原有街廓分配时应先计算预计分配 街廓之重划前宗地面积 (a’ ) A— 宗地地价上涨率 B— 一般负担系数 w— 预计分配土地宽度 (宗地侧街临街线实际 长度之中点向宗地分配线作垂直线所量 其间之距离 ) Rw— 街角地侧面道路负担百分率 ,及重划后 分配之土地宽度为 w 公尺时 ,所应分摊 的侧面道路负担百分比 F— 街角第一笔土地面临侧面道路之长度 S— 宗地面临正街之实际分配宽度 l1— 侧面道路负担尺度 l2— 正面道路负担尺度 C— 费用负担系数 依模拟求得的重划前宗地点数与重划后之街区 点数 ,不仅可以求得 B、 C 系数和地价上涨率 ,而且 可得出各宗土地分配面积。 根据本文设计的方式查估重划前后的地价 ,可 解决重划负担计算等问题 ,并为计算差额清偿土地 增值额、特殊案件处理以及重新规定地价等服务。 参考文献 1 地政研究发展业书— 土地估价 (第二辑 ) , 1994 2 政治大学地政系译 .市地重划事业之土地评价基准 (案 ) . 日本土地区划整理协会编 , 1997 3 林英彦 .市地重划 (第三版 ) .文笙书局 , 1997 4 梁仁旭、陈奉瑶 .台湾地区公部门评定地价 相关法规之探 讨 .一九九七海峡两岸土地法制问题学术研讨会论 文集 , 1997 5 陈奉瑶 .海峡两岸政府部门评定地价之比较研究 .土地估 价与产籍管研讨会 , 1997 (本文编辑 戴银萍 ) 21 第 6期 陈奉瑶: 应用路线价 系数法于台湾地区市 地重划地价查估之 研究