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ᗁְҖ߆ڱ࣎९Ĉ區分所有問題
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本文案例係試從建築物互有的觀點切入，藉資闡明該爭點之責任歸屬問題，同時進一步勾勒涉及建築物分 層在公法及民事法領域，其所應採行的正確認識及合法對策。 ᙯᔣෟ：區分所有，建築物互有，效用ᗁְҖ߆ڱ࣎९Ĉડ̶ٙѣયᗟ
Ī९ϤīĈ 甲建設公司在石牌醫療園區蓋好五層樓房，分層出賣於乙醫師、丙中醫師、丁牙醫師、戊某公立大學護理 系教授、己藥師等五人，基地所有權亦出賣該房屋五位受買人，每人應有部分各五分之一，皆已辦妥所有權登 記。該基地庭院並劃定停車位三處，另加價出賣，分由乙、丙、丁三人個別買受使用。 ĪྏયīĈ 一、該歐式建築物之屋頂突出物之法律性質為何？ 二、階梯、走廊、水塔之清理及修繕費用如何分擔？ 三、其中二樓與三樓之間，即分屬丙、丁樓層間之樓地板，因不明原因漏水，其責任歸屬為何？ 四、乙、丙、丁三位醫師使用停車位之性質為何？此項權利是否適用物權之取得、設定、喪失或變更，非 經登記，不生效力的規定？ 五、戊將其所有權房屋連同基地所有權應有部分五分之一出賣於庚教授，並已辦理所有權移轉登記。庚教 授以乙、丙、丁三人占用停車位而未經登記，庚自認不受拘束，故本於基地所有權共享地位，將車輛停放於乙 醫師之停車位，乙有無權利請求庚移去？ 六、丙將其所有房屋所有權，連同基地所有權應有部分五分之一出賣於辛醫院營養師，己藥師就該基地所 有權應有部分，主張優先承買權，己之此項主張有無理由？ ĪᑢඍīĈ 本案例屬於醫事人員與護理系教授群居之型態，乙、丙、丁、戊、己五人區分一建築物，而各有其一部份 者，通稱區分所有（Teileigentum），在題例五層樓房五位區分所有人對建物乃分層（a suite of levels）所有，各1 亞東技術學院醫務管理系 * 通訊作者：廖又生 E-mail：fl010@mail.oit.edu.tw
人僅能對於自己所有的特定樓層，行使其權利，不能及於全部建物，但在其區分所有之樓層則有單獨所有權， 與他人無涉。惟區分所有之共同部分推定各區分所有人互有（mitoyennete’），且性質不許分割，質言之，區分 所有不同於一般分別共有（不適用於民法第八百十八條、第八百二十三條規定），茲就民法第七百九十九條至第 八百條之一五個條文暨土地法、公寓大廈管理條例等特別法就數人區分一建築物所為在同一建物之內存在問 題1，依題旨解析如下： （一）依民法第七百九十九條第一項規定：稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部， 就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分為共有之建築物。申言之，共有部分，指區分 所有建築物專有部分以外之其他部份及不屬於專有部分之附屬物（同條第二項後段），此再有下列二種： 1. 建築物之專有部分以外之其他部分：係建築物本身有一部分為共同部分，例如本例之屋頂突出物便是。 2. 建築物之不屬於專有部分之附屬物：按附屬物則使用上不具獨立性，並以在結構上亦無獨立性為其特徵， 例如共用水塔便是2。 當然區分建築物之專有部分經其所有人同意後，得依規約約定共同使用，共有部分亦得依規約約定由特定 所有人使用，俾符物盡其用之旨。惟如其他法律對於共有部分之約定使用有特別規定者，應從規定，我國民法 第七百九十九條增訂第三項修正理由載有明文。按建築物區分所有最重要的特別法公寓大廈管理條例第一條之 立法目的即揭櫫：係為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品質。故授與區分建築物所有權人得以分管契約或 規約之約定，以貫徹住者自治之自主管理經營型態；於此合先敘明。 （二）按共同部分之共有認定，無論是建築物本身抑或建築物之附屬物，如題示階梯、走廊或水塔部分之 修繕費用分攤，依民法第七百九十九條之一所定：區分所有建築物共有部份之修繕費及其他負擔，由各所有人 按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限（第一項）。前項規定，於專有部分經依前條第三項之約定 區分所有建築物之所有人共同使用者，準用之（第二項）。規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部份 及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者， 不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之（第三項）。區分所有人間依規約所生之權利義 務，繼受人應受拘束；其依其他規定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同（第 四項）。本條文分四項規定，乃係二○○九年一月二十三日所新增，有關建築物區分所有之費用負擔民法揭露之 程序及實體規定如下： 1. 修繕費及其他負擔按其應有部分負擔：有關共有部分修繕費及其他負擔立法例原有「按其所有部分之價 值」定之者（民法原條文第九百九十九條後段），亦有「按其應有部分比例」定之者（民法第八百二十 二條規定），因我國法律缺乏專有部分鑑價制度，故除規約另有約定外，仿分別共有由各所有人按其應 有部分分擔之，俾簡易可行，並維彈性。 2. 專有部分經依約定供共同使用者，準用按其應有部分分擔規定：依民法第七百九十九條第三項、第七百 九十九條之一第二項所定，區分所有建築物專有部分經約定供區分所有建築物所有人共同使用者，該專 有部分之修繕費及其他負擔，亦應由各共有人按其應有部分分擔之，以符合公平正義。 3. 規約之約定對特定之區分所有人若有顯失公平之情事者，賦與請求法院撤銷之救濟途徑：區分所有之規 約約定是否有顯失公平情事，須就各項具體因素及其他相關情形綜合予以斟酌，以為判斷之準據。至所 1 姚瑞光，民法物權論（臺北：自刊本，民國 68 年），頁 97-98。 2 郭振恭，民法（臺北：三民，2005 年），頁 498。
謂不同意之區分所有人包括自始未同意該規約約定或未參與其訂定者在內。該規定允許不同意之區分所 有人得於規約成立後三個月內請求法院撤銷之，茲與民法第五十六條第一項規定之意旨相同，此併與說 明。 4. 區分所有人及其繼受人就規約或其他約定所生之權利義務，依團體法法理應受拘束：因區分所有建築物 之各區分所有人各專有該建築物之一部或共同居住其內，已形成一共同團體。而規約仍係由區分所有人 團體運作所生，旨在規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用事項，以增進共 同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，依團體法法理， 無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之安定。至區分所有人 依其他約定所生權利義務，其繼受人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保護，特定繼 受人僅以明知或可得而知者為限，使受其拘束。另所謂繼受人包括概括繼受與因法律行為而受讓標的之 特定繼受人在內；當然，舉輕以明重，區分所有人依法令所生之權利義務，繼受人應受拘束乃無待明文。 衡諸以上所述，區分所有之繼受人所生之權義問題及其受拘束程度可大別為兩種狀況： （1）依團體法法理，依規約所生權義事項，繼受人不管明知或可得而知，皆應受其拘束，以維團體秩序 之安定。 （2）若依規約以外之其他約定所生權利義務事項，因非由團體運作所生，繼受人僅以知悉或同意為限使 受其拘束，藉資保護交易安全。 職是，階梯、走廊、水塔之清理修繕，於乙、丙、丁、戊、己五位區分所有建築物之所有人而言，係屬共 有部分，依民法第七百九十九條之一、第八百二十二條規定，除規約另有約定者之外，應由乙、丙、丁、戊、 己五位所有人按其應有部分分擔，依題例所示，乙、丙、丁、戊、己五人應有部分各為五分之一，所以有關共 有部分之清理修繕費用自應由該五人平均分擔之。 （三）本案乙、丙、丁、戊、己五人分別住居於五層樓房之一樓至五樓，係典型的建築物區分所有狀態。 現丙、丁所擁有的二、三樓層間樓地板發生不明原因而漏水一事，試析論如次： 1. 五個樓層之法律性質：茲依前面所提及，公寓之各樓層，是以樓地板以及各住戶之大門區隔成為一個獨 立的單位，乙、丙、丁、戊、己個專有其一部，就該個個樓層，該五人有單獨所有權，蓋其在構造上及 使用上皆具獨立性，符合物權客體獨立性之原則，至於該建築物經區分之特定部分是否具備構造上之獨 立性，其需求嚴密程度因客體用途之不同而有差異，隨著未來建築物技術之發展，與社會生活之演變亦 有寬嚴之不同，則又為另一尚待討論之議題。 2. 樓層間樓地板之樓地板之法律性質：共有部分則是指專有部分以外的其他部份或附屬物，如前一子題之 階梯、走廊、水塔等，現因二、三樓層之間樓地板由於不明原因發生漏水，依民法第七百九十九條之一 第一項規定，除規約另有訂定外，原則上由丙丁共同負擔修繕費用。再者，依民法第七百九十九條之二 進一步規定：同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，準用第七百九十九條規 定。申言之，同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，其使用情形與數人區分 一建築物者相同，均有專有部分與共有部分，其中一部轉讓他人時，即生應與其共有部分、基地相關之 應有部分一併讓與之情事；縱令發生本題樓層間樓地板發生不明原因而漏水意外，仍應由相關區分所有 人共同負擔之。 （四）依醫療法第十條第二項規定，本法所稱醫師，係指醫師法所稱之醫師、中醫師及牙醫師。準此，丙
係醫師（physician）、丁係中醫師（china physician）、戊則為牙醫師（dentist），該三種角色合稱「醫師」3，其專 業密度在醫事人員中堪稱最高；現就乙、丙、丁三人使用停車位權利之性質及是否適用創設登記，分別說明如 下： 公寓大廈停車位法律問題4 1.停車位之種類 （1）法定停車位：建築物於申請建築時，應按建築管理法令規定，必須強制附建之停車空間；法定防空避 難室於樓地板面積達三○○平方公尺者，依建築技術規則建築設計施工篇第一百四十二條規定，其以 兼作停車使用空間為限。 （2）獎勵增設停車位：依都市計畫法令、建築技術規則建築設計施工篇第五十九條之二及其他有關法令規 定，於法定停車空間外，以供公眾使用，另外再增設之停車空間。 （2）自行增設停車位：依建築技術規則建築設計施工篇第五十九條所定之停車空間數量為法定應設置最低 標準，實施容積管制地區起造人，得依實際需要增設至每一居住單位一車位；但其增設之數目並未達 到獎勵增設之停車位數量。 2.停車位之型態 （1）法定停車空間之停車位： I 八十年九月十八日內政部台內營字第八０七一三三七號解釋函以前：各區分所有人均表示不需使用 共用部分，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記（舊土地登 記規則第七十二條、第七十三條），複依最高法院四十八年台上字第一○六五號判例所揭：各區分 所有人得以分管契約方式從事管理。 II 八十年九月十八日內政部台內營字第八○七一三三七號解釋函以後：區分所有建築物內之法定防空 避難設備或法定停車空間為該棟建築物之公共設施，亦即從屬物，故該停車空間無法為獨立產權登 記，均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有人所共有或合意由該區分所有建築物 區分所有權人所共有；即區分所有建築物內法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為 該區分所有建築物之區分所有權人。我國公寓大廈管理條例第四條第二項規定：專有部分不得與其 所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。斯 為此理。 （2）法定停車空間外之停車位5： 增設之停車空間非屬法定防空避難設備或法定停車空間者，不受上揭內政部函釋之限制，故其不 須一定為共有。如果該停車空間有使用上及構造上之獨立性，亦即有獨立之出入口，並已單獨編列門 牌者，則可以為單獨所有權之標的且可以為產權之登記，內政部八十一年九月二十一日台內營字第八 一○四七六二號函釋在卷可稽。若數人共有此空間，則按此比例取得持分之產權登記，同時此種停車 位並無公寓大廈管理條例第五十八條之適用。 3.停車位之產權登記 3 廖又生，醫事行政法（臺北：元照，2009 年），頁 31。 4 賴浩敏、鄒純治，「地下停車位相關實務問題研討」，萬國法律 100 期（1998 年 8 月），頁 47。 5 鄭冠宇，民法物權講義（臺北：自刊本，2002 年），頁 147-149。
（1）法定停車位之產權登記： 以共同使用部分登記為全體區分所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人 所共有，茲有建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點之四足資參按。亦可由該共有之區分所有 權人全體約定，供特定區分所有權人使用，此即所謂分管契約，其雖依司法院大法官解釋釋字第三四 九號解為僅具有債權效力，但依公寓大廈管理條例第二十四條第一項規定：區分所有權之繼受人，應 繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所 有權人依本條例或規約所規定之一切權利義務事項。此則顯係另作之特別規定；複依公寓大廈管理條 例定有：公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共有部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空 避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權 人權益之行為（上開條例第五十八條第二項規定），而所謂特定人依內政部八十五年七月二日台內營 字第八五七二九二○號函釋，係指不得將上訴法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間等項目讓 售或設定專用使用權予未取得專有部分者而言。 （2）自行增設停車位或獎勵增設停車位產權登記： 依最高法院七十九年台上字第二八一號判決及八○年台上字第一七一七號判決闡示：依法自行增 設或獎勵增設供公眾使用之停車空間，由當事人合意，倘非屬共同使用部份，並列有門牌，領有戶政 機關核發之地下室證明書或領有地下室所在地址證明書者，得依土地登記規則第七十三條（按即修正 後第七十六條）規定辦理建物所有權第一次登記。獎勵增設停車位，無論係由所有權人自行使用或提 供任何不特定人依約定使用，皆符合供公眾使用；依內政部八十四年十月三日台內營字第八四八○四 五○號函所示：應由起造人於出售或約定使用前擬具使用管理計劃，告知相關權利義務人。 承上所言，乙、丙、丁三人使用停車位權利之性質應係公寓大廈管理條例第五十八條第二項規範之對象， 渠基地庭院劃定之三處停車位為法定停車空間，除非係在八十年九月內政部函釋發布以前，否則該三處停車位 無法為獨立產權登記，依民法第七百五十八條明定：不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者， 非經登記不生效力（第一項）。前項行為，應以書面為之（第二項）。本題所提三處停車位既非獎勵增設停車位 或自行增設停車位，自應受專有部分不得與其所屬建築物共有部分之應有部分及其基地所有權之應有部分分離 而為移轉或設定負擔（上開公寓大廈管理條例第四條第二項）之限制，換言之，民法物權篇不動產公示原則， 即創設登記或設權登記之登記生效要件主義，並不適用於法定停車空間中之法定停車位之產權登記。 （五）某護理健康大學教授戊，將其所有房屋所有權連同基地所有權應有部分五分之一出賣於同校同系庚 教授，依公寓大廈管理條例第二十四條第一項規定：區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委 員會請求或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務 事項。秉此，戊將房屋及基地應有部分讓與庚，繼受人是否應繼受原區分所有人之一切權利義務，實務上見解 有三6： 1. 最高法院見解採肯定說：前揭四十八年台上字第一０六五號判例認為共有人於與其他共有人訂立共有物 分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約對於受讓人仍繼續存在。顯係就 維持法律秩序之安定性而言採肯定見解。 6 王澤鑑，民法物權第一冊（臺北：自刊本，2001 年），頁 255-282。
2. 大法官會議見解採折衷說：上開釋字第三四九號解釋認定應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無 可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保 障人民財產權之意旨有違。則係採受讓人是否知悉作為有無拘束力之判斷標準。 3. 民法物權篇增訂第八百二十六條之一採分別說：不動產為約定或決定經登記後，即對應有部分之受讓人 或取得物權之人具有效力；且經法院裁定之非訟事件，其效力亦及於受讓人；而動產無登記制度，為保 護善意受讓人，故以其於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限，始對之發生拘束力，方為持平， 民法第八百二十六條之一第一項、第二項規定甚明。 據上，庚將車輛停放於乙醫師之停車位，乙依前開公寓大廈管理條例第二十四條規定，及同條例第四條所 明定：區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉（第一項）。 專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設立負 擔（第二項）。在在題示乙醫師有權請求庚教授移去其車輛。 （六）丙將其房屋所有權，連同基地所有權應有部分五分之一出賣予營養師辛，藥師（pharmacist）己就該基地 所有權應有部分對中醫師丙主張享有優先購買權，應就一九九五年公寓大廈管理條例施行為分水嶺分別加以論 述如下7： 1.公寓大廈管理條例施行之前：依土地法第三十四條之一第四項明定，共有人出賣其應有部分時，他共有 人得以同一價格共同或單獨應先承購。世人通稱優先承買權，然鑑於民法第七百九十九條至第八百條之 一有關建築物區分所有有五個條文，與分別共有係非相類似之事件，故土地法該條項規定對公寓大廈管 理應作「目的性限縮」為宜8。 2.公寓大廈管理條例施行之後：基於「特別法優於普通法」原則（中央法規標準法第十六條規定），公寓 大廈管理條例應優先於土地法加以適用。故公寓大廈管理條例第四條、第五十八條須優先於土地法第三 十四條之一適用之。 綜合以上所言，己主張優先承買權乃無理由，蓋分別共有與區分所有有其本質上之差異使然9。
法諺有云：哲學家、醫師、詩人之意見，在訴訟事件上，應許申述且應採納（the opinions of philosophers,
physicians, and poet are to be alleged and received in causes），醫師、牙醫師、藥師等醫事人員係健康的守護神10，
揆諸本案例醫療園區專業人員群居現象逐漸形成，按公寓大廈管理條例原係為行政機關基於管理之目的所制 定，其規範重點在住戶之權利義務、管理組織及管理服務人等，與民法重在建築物各住戶所有權之物權關係有 異。本個案以區分所有建築物之一部為客體之區分所有權乃所有權之特殊型態，民法五個條文設有原則性規範， 俾建立所有權制度之完整體系。民法與行政法規兩者於性質、規範範圍及功能有其不同，應屬私法與公法之協 力關係，此種雙軌規範體系之建構，應能有效率規範和諧之社會生活，並滿足其不同制定目的之需求11。 本案例涉及公寓大廈之法律問題核心爭點，諸如共同部份與約定專用部分差異、區分所有費用之負擔、修 繕責任歸屬、法定停車位產權登記、區分所有權受讓人承受效力及優先承買權之目的性限縮等議題，引證公法、 私法、釋憲機關解釋號、終審機關判例及判決暨主管機關行政函釋等，藉資縱橫剖析醫事人員群居所面對的建 7 李俊德、王律師，行政法．民法總則（臺北：高點，1997 年），頁 52-53。 8 楊仁壽，法學方法論（臺北：自刊本，1999 年），頁 187。 9 陳聰富，民法概要（臺北：元照，2012 年），頁 289。 10 鄭鎮樑，「醫師專業責任保險之研究」（臺中：逢甲保險所碩士論文，1980 年 5 月），頁 3-7。 11 保成法學苑，基本小六法（臺北：2010 年），頁參–114 修正理由。
築物區分所有問題，總之，區分所有中之共同部份之共有實與一般分別共有有別，蓋此等共用部分，基於「生 命共同體」之使用目的，惟因其在共用狀態中始能彰顯其效用（utility）之故，展望未來，建築物設計日漸精細， 分層、分間、分套區隔之建物將為主流趨勢，各區分所有人行使權利、履行義務之問題將逐漸浮上檯面，值得 業界同道關切。
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1. 姚瑞光，民法物權論（臺北：自刊本，民國 68 年），頁 97-98。 2. 郭振恭，民法（臺北：三民，2005 年），頁 498。 3. 廖又生，醫事行政法（臺北：元照，2009 年），頁 31。 4. 鄭冠宇，民法物權講義（臺北：自刊本，2002 年），頁 147-149。 5. 王澤鑑，民法物權第一冊（臺北：自刊本，2001 年），頁 255-282。 6. 李俊德、王律師，行政法．民法總則（臺北：高點，1997 年），頁 52-53。 7. 楊仁壽，法學方法論（臺北：自刊本，1999 年），頁 187。 8. 陳聰富，民法概要（臺北：元照，2012 年），頁 289。 9. 保成法學苑，基本小六法（臺北：2010 年），頁參–114 修正理由。 10. 賴浩敏、鄒純治，「地下停車位相關實務問題研討」，萬國法律 100 期（1998 年 8 月），頁 47。 11. 鄭鎮樑，「醫師專業責任保險之研究」（臺中：逢甲保險所碩士論文，1980 年 5 月），頁 3-7。Case of Hospital Administrative Law: Teileigentum Problem
Yu-Sheng Liao
1,*Abstract
The Case tries to expose it through the perspective of mitoyennete’ to explain the arguable issue of responsibility belonging which it might induce, and draw out what kind of attitudes and strategies they should take in dealing with a suite of levels while doing their area of public law and civil law.
Keywords:
Teileigentum, Mitoyennete’, Utility
1
Department of Health Care Administration, OIT *
Correspondence author: Yu-Sheng Liao E-mail：fl010@mail.oit.edu.tw
