摘要

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摘要

一般而言，一個公寓大廈的經營管理所涉及的管理費用支出可分為三大類：

(1) 常態性的人事、水電等費用。

(2) 定期的設備設施維護費用。

(3) 重大的設備設施修繕與更新費用。

其中常態性的管理費用的編列收支較無問題，後兩項費用的收取、編列、與管理則較困難。且設備在建築構造的生命週期中須更換 2~3 次，其維護週期與維護工作的內容亦各不相同，因此在費用估算上對公寓大廈管理造成許多困擾。

本論文選定台中市為研究地區，以公寓大廈公共設備中的機電設備之維護修繕費用為研究目標蒐集八∼三十層，其屋齡在五

∼十五年之大樓共有 64 棟，探討建構集合住宅之公共機電設施在維護及修繕費用上合理的類型對應關係及建立一個簡易使用的公共機電設施維護修繕費用推估模型。

根據這些資料本研究從公寓大廈的屋齡、總建造面積及樓層數等三個主要影響因子研究，採多變數迴歸分析推估模型方程式定義如下：

以 Y 表示每棟大樓每年支出之總機電設備維護修繕費用；以 X1 表示總建造面積；以 X2 表示屋齡；以 X3 表示總樓層數：

Y = 53508.295 + (11.535* X1) + (1685.248* X2) - (3296.168* X3)...

… … … ..… … (1)

(2)

本推估模型可用來協助公寓大廈管理委員會、公寓大廈管理公司及政府研究單位等部門，做為公寓大廈機電管理預算支出的參考，可正確的做好公寓大廈機電管理預算編列，因此、本研究對社會有相當的助益。

關鍵字：管理維護、公寓大廈、公共設施、集合住宅

(3)

圖目錄

圖 1.1 公寓大廈管理服務範圍示意圖 ... 5

圖 1.2 研究架構流程圖 ... 9

圖 2.1 建築物生命週期中設備維護修繕狀況 ... 23

圖 4.1 (64 棟大樓 )總額盒形圖 ... 43

圖 4.2 (61 棟大樓 )總額直方圖 ... 45

圖 4.3 (61 棟大樓 )總額盒形圖 ... 45

圖 4.4 (61 棟大樓 )淨殘差圖-屋齡 ... 47

圖 4.5 (61 棟大樓 )淨殘差圖-面積 ... 48

圖 4.6 (61 棟大樓 )樓層盒形圖 ... 48

圖 4.7 (59 棟大樓 )直方圖 ... 50

圖 4.8 (59 棟大樓 )盒形圖 ... 50

圖 4.9 (59 棟大樓 )淨殘差圖-面積 ... 51

圖 4.10 (59 棟大樓 )淨殘差圖-屋齡 ... 51

圖 4.11 (53 棟大樓 )直方圖 ... 54

圖 4.12 (53 棟大樓 )迴歸標準化殘差的常態 P-P 圖 ... 55

圖 4.13 (53 棟大樓 -面積及樓層)直方圖 ... 58

圖 4.14 (53 棟大樓 -面積及樓層)迴歸標準化殘差的常態 P-P 圖 58 圖 4.15 (53 棟大樓 -面積)直方圖 ... 61

圖 4.16 (53 棟大樓 -面積)迴歸標準化殘差的常態 P-P 圖 ... 62

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表目錄

表 1.1 維護性質及維護特性 ... 7

表 2.1 電氣設備生命週期一覽表 ... 19

表 2.2 給排水衛生設備耐用年限表 ... 20

表 2.3 消防及燃燒設備耐用年限表 ... 21

表 2.4 電氣及電訊設備耐用年限表 ... 22

表 2.5 設備更新週期表 ... 24

表 3.1 抽樣調查樣本明細表 ... 31

表 3.2 抽樣調查表 ... 33

表 4.1 (64 棟大樓)基本資料暨平均機電保養及維護經費支出彙總統計表... 38

表 4.2 (64 棟大樓 )敘述統計量表 ... 42

表 4.3 (64 棟大樓 )模式摘要 ... 42

表 4.4 (64 棟大樓 )變異數分析 ... 43

表 4.5 (61 棟大樓 )敘述統計 ... 44

表 4.6 (61 棟大樓 )相關分析 ... 46

表 4.7 (61 棟大樓 )模式摘要 ... 47

表 4.8 (61 棟大樓 )變異數分析 ... 47

表 4.9 (59 棟大樓 )模式摘要 ... 49

表 4.10 (59 棟大樓 )變異數分析 ... 49

表 4.11 (53 棟大樓 )敘述統計 ... 53

表 4.12 (53 棟大樓 )相關分析 ... 53

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表 4.13 (53 棟大樓 )模式摘要 ... 53

表 4.14 (53 棟大樓 )變異數分析 ... 54

表 4.15 (53 棟大樓 )迴歸係數 ... 56

表 4.16 (53 棟大樓 -面積及樓層)模式摘要 ... 57

表 4.17 (53 棟大樓 -面積及樓層)變異數分析 ... 57

表 4.18 (53 棟大樓 -面積及樓層)係數 ... 59

表 4.19 (53 棟大樓 -面積)相關分析 ... 60

表 4.20 (53 棟大樓 -面積)模式摘要 ... 61

表 4.21 (53 棟大樓 -面積)變異數分析 ... 61

表 4.22 (53 棟大樓 -面積)係數 ... 62

表 4.23 三個變數推估公式實例驗證結果 ... 63

表 4.24 以樓層及面積為變數推估公式實例驗證結果 ... 64

表 4.25 以面積為變數推估公式實例驗證結果 ... 64

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第一章緒論

1.1 研究動機與目的

「公寓大廈」從民國 60 餘年起漸漸在都會地區風行，但公寓大廈管理條例等相關法規至 84 年才立法通過，期間因為權利義務的不明確而導致許多的糾紛。自 85 年房地產景氣衰退至今，更因為少部分建商的經營問題，導致孤兒社區時有耳聞；甚至也有少數消費者藉著消費者的身分，對建商訛詐、威脅等。這些都是建築物使用管理上的亂象，陳覺惠【15】。

有關公寓大廈使用管理的範疇，在行政事務及安全管理上，

已有公寓大廈管理維護公司服務；在機電設備的使用管理上，卻因為整體產值較起造工程小，起造業先進較少投入，或因機電維護人員對於公寓大廈法令與實務較少接觸，在機電管理而言，僅佔整體經營約五分之一之關鍵因素，導致機電管理服務較未受重視。

另一方面，住宅型態的發展改變，基本上反映了台灣都市整體環境的需求，近年來建築商紛紛以強化公共設施的提供，來滿足我們對住家居室以外生活空間品質的期望。這些，雖然部份滿足了我們對良好居家環境品質的期望，然而，天下沒有白吃的午餐，居住消費者在實際上付出很大的代價來滿足此方面的居住需求。然而，這些持有各項設施的成本，特別是日後經營管理及維護修繕的費用，乃至於日後汰舊換新的費用是否是公寓大廈住戶們所能負擔？

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一般而言，一個公寓大廈的經營管理所涉及的管理費用支出可分為三大類：

(1) 常態性的人事、水電等費用。

(2) 定期的設備設施維護費用。

(3) 重大的設備設施修繕與更新費用。

其中常態性的管理費用的編列收支較無問題，後兩項費用的收取、編列、與管理則較困難，也是目前各社區在財務計畫上較難顧及的層面，至於各種共用部份設施設備的維護修繕工作，既有的文獻對其各種維護事項、工作內容與技術層面的探討已有不錯的成果，但對實際費用支出項目與額度的探討則較為粗略。一般而言，建築物是由建築結構及建築設備兩大系統構成，兩者的生命週期並不相同，結構體的使用年限甚長，但各項共用設施設備則因設備種類，甚至品牌的差異，而有各不相同的使用年限，

約 10~20 年左右，因此，設備在建築結構的生命週期中往往須更換 3~5 次，各項設備的維護週期，維護工作的內容也各不相同，

因此在費用估算上對公寓大廈管理造成許多困擾。

基於上述有關研究背景與動機的說明，本論文主要的研究目的是希望能透過實務基礎資料的蒐集整理及分析，瞭解目前公寓大廈各項共用機電設施在維護及修繕的實際狀況，進而探討建構集合住宅之公共機電設施在維護及修繕費用上合理的類型對應關係，另一方面也藉此機會分析整理各界對各項現存相關議題改善建議。此一研究成果一來可提供給公寓大廈管理維護業者及管理

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委員會組織做為管理及收費上的參考，有助於舒緩目前常見之紛爭，減少不必要的社會成本支出，也可以做為政府部門在公寓大廈管理等相關法令研修的參考依據。

1.2 研究目標

基於上述研究目的，本研究具體的工作目標為：

(1) 瞭解集合住宅共用部分機電設備管理維護理論、文獻、制度或模式與常見的議題。

(2) 調查分析集合住宅共用部分，機電設備維護及修繕經費支出的現況。

(3) 建構集合住宅與機電設備維護及修繕費用間，類型對應的關係模型。

(4) 發展一套通用簡易的推估方式及參考對照表，以提供預估公共機電設施維護及修繕費用時的參考。

前二項目標偏重在對共用機電設備部份在管理維護上的反省檢討與調查，後二項目標則偏重在發展一套推估共用機電設備維護及修繕費用的模型及一般收費水準的參考對照表。

1.3 研究範圍與對象

首先對「集合住宅」或「公寓大廈」定義如下：

「建築技術規則」建築設計施工篇第一條第十八項對集合住宅的定義係指具有共同的基地、共同的空間及設備設施，構造上可分為數個部分，各部分能單獨供作住宅為主之使用，各所有權人有其各自之專有部分及與其他所有人共有之共同部分；而在「

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公寓大廈管理條例」第三條第一項第三款中規定，只要是在構造上或是使用上可明確區分為數個部分的建物及其基地皆視為公寓大廈，因此就該法條內容而言，公寓大廈所涵蓋適用的建物對象十分廣泛，包括作商業、辦公使用的公寓大廈。本研究在文中對

〝集合住宅〞與〝公寓大廈〞二名詞視同等義。

在研究地區的界定方面，基於樣本的代表性與資料取得的便利性考量，本論文選定以台中市為研究地區。台中市由於自民國 69 年開始，透過市地重劃的方式，大量增加都市土地的供給，再加上其它市場條件，使該地區在近二十年來興建了大量的集合住宅。同時也由於市場競爭與開發條件的關係，在近二十年來台中市所興建的公寓大廈大多強調公共設施的品質，設施項目日趨多元，使用管理的議題也特別明顯。也因此，整體而言，台中市的建築規劃業者與管理業者對公寓大廈共用部份的規劃與管理都十分重視，對各項資訊的提供意願也較高。基於這些理由，本論文乃選定台中市為研究地區。

在建物案例收集的範圍界定方面，由於公寓大廈案例眾多，

而各個案例的許多基礎資料若無特殊安排並不容易取得，再者，

本研究調查所需資料為一定連續期間範圍之內的詳細公用部分機電設備維護數據，除非管理制度已上軌道並留存有詳細數據的公寓大廈之外，並無法取得適當研究資料，因此在建物案例的選取方面，並無法以代表性為主要考量；也因此，在此方面本論文反以資料取得的可能性為主要的考量；由統計學的觀點，若取得的

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樣本夠大，即可減少樣本代表性的偏差，就此，本論文除了運用研究者本身既有之公寓大廈案例檔案外，同時亦透過相關的專業組織，提供各單位所掌握的公寓大廈案例以及相關資料，然而樣本取樣偏差雖仍難避免。因此，本研究將對象鎖定在台中市公寓大廈八∼三十層，其屋齡在五∼十五年之大樓。

在管理維護費用的範圍界定方面，有關公寓大廈的服務種類甚多，如圖 1.1 所示：

圖 1.1 公寓大廈管理服務範圍示意圖

基於資料取得的可能性、各種服務的專業分工以及研究時間的考量，本研究在設備種類方面只針對給水、排水、電氣、消防

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、發電機進行研究調查，而不包括電梯、汽車升降機、弱電及污廢水處理…等系統。

為使建築物維持於正常使用狀態，所包含的範疇相當的廣泛

，但其目的還是離不開以下幾點，高英欽【10】：

(1) 促使建築物，各部位及機器性能保持長久可使用及正常運轉狀態。

(2) 建築環境(居住環境、作業環境維護 )的保持維護，維持環境的安全及衛生狀態及防止公害的發生。

(3) 事故發生的預警及危險災害的防止。

(4) 損耗、老朽與機能衰退防止，達成省能源、省資源的目標。

(5) 建築物內部營運作業正常化、效率化、生產力提升。

(6) 建築物原本價值及經濟價值存續。

以維護的性質來說，可區分為計畫性維護與非計畫性維護兩種，其中計劃性的維護更可細分為預防維護及改正維護，其特性如表 1.1 所示。

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表 1.1 維護性質及維護特性

性質特性

預防維護

對於建築物、設備或各項設施做計畫性的維護，以直接防範並確保其在未來使用年限中能夠持續維持正常的運轉狀態及形貌。

計畫性維護

改正維護

當建築物或設備在正常運轉狀態發生故障，

為回復該設備使用狀態之維護工作。

非計畫性維護非計畫性維護乃是指突發狀況，沒有事先預估到的損壞及錯誤。如人為因素(火災)或自然因素(

水災、震災)所引發之建築物或設備損害等，根據突發情況所進行之維護工作。

資料來源：【17】

本研究在設備維護性質方面，範圍則涵蓋了計畫性維護及非計畫性維護，也就是一般的日常預防保養、故障維修更換及機動搶修服務等項目。

1.4 研究方法

在研究方法方面，除了相關文獻回顧外，本論文採用了一定期間累積的資料調查、統計分析、內容分析等多種研究方法。其次，在本研究的實施程序上，係以三個階段的工作方式進行：

(1) 第一階段的工作偏重在基礎資料的收集整理，及過去既有研究成果為主，包括相關文獻回顧、機電管理維護的背景環境、演進、制度與模式的研究。

(2) 第二階段的工作是以蒐集案例資料，包括了特定期間內公共機

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電設施維護費用，詳細資料的調查與蒐集以及蒐集各界過去的研究中對公共機電設施維護費用的調查及研究成果。

(3) 第三階段的工作是以內容分析與統計分析為主，進行關係因子對公共機電設施維護費用的影響強度分析，各因子之間的相對關係分析…等，透過種種共用部分機電設備維護費用影響因子及關係之探討及實證分析的過程，尋找並建構一個較為合理適當，而且簡易使用的機電設備維護費用推估模型。

一方面由於時間、人力及經費等資源均有限，另一方面，由於大環境並非固定的一成不變，尤其經濟的波動及經濟結構的演變對設備的取得成本、維護費用，甚至設備的耐用年數等均有影響，因此，本研究只能在有限的時空背景範圍內進行。本研究具體的研究架構流程詳如圖 1.2。

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圖 1.2 研究架構流程圖

研究背景與目的

研究範圍、方法與架構研擬

相關文獻整理

資料蒐集與建立

結論:設備維護費用推估公式研究設計

選擇分析工具

資料彙總

資料基礎分析與檢查

存在離群值或錯誤資料

否是

資料篩選

資料統計分析與迴歸

分析結果驗證

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第二章相關文獻與理論之研究

2.1 從權屬與公平性的觀點看管理維護經費

2.1.1 明確劃分空間權屬與管理維護權責，以利管理維護經費制 度的訂定

隨著集合住宅的立體化，居住者的權利義務關係較傳統的居住型態來得複雜，對於集合住宅中的公共空間之所有權、使用權之權責，如劃分不清，相對地將使得管理權無法執行，並且不斷地產生爭議，施乃元【7】。

由於集合住宅的管理維護問題牽涉到「共用部份」及「專有部份」兩部份，使得在管理維護經費的運作上較為複雜。因此，

在探討集合住宅管理維護時，首要工作在於空間權屬方面的明確界定，使各區分所有權人對於共用部份與專有部份的空間界限有標準可循。而在各區分所有權組成要素能夠明示出空間界限與所有權人的互動關係之後，即可賦予空間的使用者與管理維護的權責，並探討其管理運用，以便對管理維護經費的收取來源確定其對象。

2.1.2 適當修訂公寓大廈管理條例，以建立管理維護經費制度 集合住宅管理維護經費產生問題與爭議，在於現行法令無法因應日益複雜的區分所有權人之間的權利義務關係，唯有修訂公寓大廈管理條例，才得以使區分所有型態的建物能明確劃分權屬關係，進而建立完善的管理維護經費制度。

2.1.3 訂定管理維護計畫，使管理維護工作之安排與經費籌措有

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依據可循，以利管理維護之進行

對管理者而言，可依據計畫安排工作的時間與項目，有計畫的對設施做必要的維護，同時，有計畫的向住戶收取管理維護經費；對住戶而言，可由管理維護的計畫，監督管理者是否正常的執行各項工作，以及費用的支出與收取是否符合計畫的內容。因此管理維護計畫的建立可在管理者與住戶之間形成雙向溝通的管道，有益於建立管理者與住戶的相互信賴，減少管理維護糾紛的發生，對住戶在管理維護經費之預算上，可產生指導與遵循的效益。並藉由此管理維護計畫的建立，提昇一般居住者的環境意識

，進而和諧地創造良好的生活環境，提昇住戶的生活品質。

2.1.4 提供簡明合理的分擔計算方式，以避免引發管理維護紛爭 由各種建物爭議事件中了解，拒繳管理維護經費是目前住戶間最常發生的糾紛。而經費收支不明、經費收取與分擔標準不公等糾紛發生，主要原因是缺乏收費標準，且於法無據。單憑契約行為或住戶公約的道德約束，往往糾紛不斷。故如何促進經費合理化、公平化以及法制化，用以規範經費收支與分攤方式，以減少紛爭，進而建立良好的住戶相鄰關係，並予以建物完善的管理維護。

2.1.5 建立管理維護經費制度時，應考慮之事項 (1) 管理維護經費的種類。

(2) 管理維護經費的來源。

(3) 管理維護經費籌措方法。

(21)

(4) 管理維護經費分擔方式。

(5) 管理維護經費的運用。

(6) 管理維護經費執行與監督。

2.2 設備維護費用之構成與分析

建築設備維護費用在維護總費用支出中約佔 15%，所佔的比例雖不如人事經費支出那樣龐大，但對於管理維護工作卻同樣佔有重要的影響，高英欽【10】。

建築設備維護費用支出包含電梯設備維護保養、消防設備維護保養、發電機設備維護保養及水電設備維護保養等支出項目，

而上述各項維護保養費用支出同時受主觀因素及客觀因素影響：

在主觀因素影響方面，由於建築設備的維護保養方式，受管理委員會決定採行之管理方式不同，如電梯設備的全責、半責、

勞務、保養或水電設備的集中維護或分項維護之不同，所須支出的經費便有所差異。

在客觀因素影響方面，由於建築設備為符合法規要求，對於建築規模愈大的建築物，其建築設備數量便越多且愈複雜，而建築設備維護經費便相對的增加，故建築設備維護經費支出某方面也受客觀因素影響。

目前一般中高層集合住宅對於建築物內的各項設施在維護管理上主要採每個月或定期的維護保養為主，但各項定期維護保養工作，除非於合約內即載明對某些固定耗材定期汰舊或更新不另收費用之外，對於任何故障而言，社區管理委員會則必須另行支

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付維護廠商維修費用。

由於目前各社區管理委員會逐漸達成的共識，便是對於社區內大型的修繕或設備更新，都由社區共同基金來支出，而一般小型的故障維修才由日常管理費支出。再者，由於國內民眾對於居住於中高層集合住宅具有的維護管理觀念較為缺乏，所以在建築物修繕經費支出上幾乎都以建築設備日常故障維修為主。

而目前管理費收費方式，大體上可分為下列兩種方式：

(1) 以住戶使用面積為分攤基礎

基於使用者付費之觀念，對於管理費之收取採居住戶之權狀使用坪數作為計算之依據，此種方式為目前國內常採用之方式。

(2) 按戶數標準收費

以戶數做為管理費分攤之基準，其原因可能是受到管理型態如自行管理或部份委託管理影響，住戶管理委員會為了簡化管理的程序所採用之收費方式。不過此種方式對於各居住戶使用型態或面積趨向一致之個案，在公平性方面較容易受接受，何友峰等

【4】。

2.3 從公寓大廈規約的角度看設備維護修繕費用 2.3.1 設備維護修繕費用支付責任認定

(1) 設備權屬與維修責任之認定：

費用支付責任認定以設備權屬之認定及設備設置使用特性之約定部份為基準，此外因應設備設置及使用特性，無法明確認定或約定權屬，則必須以規約約定方式規定維護修繕費用支付的責

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任，張圭廷【11】。

本論點與王維民【2】的調查結果「民眾對於權屬之界定與責任、經費的分擔認定上眾說紛紜；且多數盼望政府能有強制性的法令制度作為引導規範，但希望該制度為原則性之架構，而能賦予住戶決定實施細項之彈性發展空間。」相似。

(2) 設備設置使用規定與維護修繕費用支付責任認定：

除上述設備權屬與維修責任之認定外，因特定區分所有權人設置或使用設備不當所導致之設備修繕，則需負維護修繕費用支付責任。

2.3.2 設備維護修繕費用支付原則 (1) 管理費之支付原則：

a. 設備維護之「法定檢查」、「日常檢查」及「定期檢查」費用以管理費支付。

b. 設備修繕類別中之一般修繕費用以管理費支付，內容包含日常性修繕(即性能檢查後修繕、臨時故障修繕 )及緊急性修繕中之小規模修繕。

(2)公共基金之支付原則

a. 公共基金運用於設備修繕類別中之重大修繕

◆中長期計畫性修繕中設備之更新或改良。

◆危害公共安全衛生之緊急性修繕中設備需更新或改良者。

b. 「重大修繕」之標準，區分所有權人應透過對修繕分類之認識，對當時修繕之必要性、規模及設備劣化項目對住戶

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生活影響之嚴重性做一瞭解後，經由區分所有權人會議議決之。

2.3.3 設備維護修繕費用支付時機 (1) 設備維護費用支付時機

即設備預防保養檢查之頻率，檢查之項目及維持設備不致於產生不正常劣化為原則。

(2) 設備修繕費用支付時機 a. 短期性修繕

伴隨「檢查後之修繕」、「臨時故障之修繕」及「已危害安全衛生亟待改善之規模、經費較小之修繕」，其修繕費用支付時機不固定，可併入管理費經常性收入中支付。

b. 中長期設備修繕

◆中長期設備修繕屬計畫性修繕，一般均指設備的更新或改良，設備中長期修繕費用支付時機，可由設備耐用年限觀點預估

，提供區分所有權人瞭解設備更新或改良費用可能之支出，做預先收取管理費之準備。

◆公共基金除由起造人提列外，仍須由區分所有權人繳納以補足所需；繳納方式從設備耐用年限之觀點，則以中長期收繳計畫，逐年逐月分攤繳納為宜，區分所有權人所繳納之公共基金，

觀念上可視為不動產交易之附加價值。

◆公共基金之收取應該從設備維護修繕費用支付時機加以評估，讓住戶瞭解設備維護修繕費用之支付有必要性及迫切性，尤

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其是支付中長期修繕計畫之重大修繕所需，如此方能對公共基金之收取有一個合理之比例及規定。

2.4 其他有關公寓大廈管理維護相關文獻 2.4.1 維護管理部分

(1) 管理維護模式的探討：洪子茵【8】

本研究主要在探討影響管理維護模式的變數，例如當戶數規模愈多，通常公共設施種類與面積應會愈大，同棟的使用密度可能會提昇而使得公眾事務越顯錯綜複雜，住戶將無力且懶得自行來管理，故萌生委託的動機；又如當每坪房價愈高，往往隱含房子的構造較新以及住戶的經濟能力較好，負擔地起較高的管理費用，此時才會有委託專業管理的需要與能力。顯然，管理費用的多寡與管理維護模式的選擇具有一定的關係存在。

(2) 建築物使用維護管理之研究：林永裕【6】

以工程技術的觀點探討國內建築物使用維護管理的課題與對策，其中透過現況調查方式，探討國內建築物在建築結構體、建築設備及環境衛生等三方面的現況問題點，並從現行法令制度、

建築生產技術等層面分析問題的成因。最後從改善建築管理制度及建立管理維護技術等觀點，研擬建築物管理維護的對策。

(3) 管理維護爭議處理之研究：張維能【12】

此研究認為公寓大廈中因未區分所有權，常造成共用部份權屬不清，加上建築物使用行為與附屬設備日益複雜，而一般住戶對公寓大廈管理維護缺乏整體意識，造成各種爭議的事件層出不

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窮，此研究針對此種爭議，透過問卷調查方式探討國內區分所有建築物爭議事件的類型及處理方式，最後並研擬建築物爭議事件之處理體制。

(4) 自動化辦公建築設備管理維護及更新準則：賴榮平【16】

此研究對建築設備維護管理的意義、國內建築設備維護管理之問題及各類設備系統維護管理之檢查內容，均做深入之探討，

並對設備維護管理及設備更新之準則提出建議。

(5) 高層集合住宅建築與設備介面之整合：李政憲【5】

此研究從檢討分析國內現有高層集合住宅生產過程之建築與設備整合不良的間題，並進一步建立適合本土建築生產體系有關此等介面整合之系統化架構，研究中對設備在建築中之定位及設備系統架構分類完整分明，可以作為設備相關課題研究參考，另整合對策亦可作為設備設置使用規定之依據。

(6) 集合住宅管線系統調查與設置準則之研究：江哲銘【3】

此研究從現有之各類設備法規規定分析著手，輔以現況調查及專家諮詢，對集合住宅設備管線系統之設置要求，建立系統設置準則，可作為設備設置使用規定之參考依據。

(7) 永續發展理念下都市住宅設備現況調查分析：陳裕益【14】

本研究基於整體住宅居住品質合理化的原則下（室內居住環境品質與生活機能的確保），針對居家生活環境中影響生活品質比較重大的住宅設備部分探討兩個主題：

a. 探討永續發展理念應用在住宅設備應該檢討的議題：

(27)

傳統的設備規劃以滿足使用者基本需求為目的，在社會經濟成長，生活品質提升之後，設備規劃逐漸追求高舒適、高享受的設備設置；能源危機的威脅使設備規劃開始著重省能與環保的訴求；而正當地球環境危機時代，永續發展理念全面推行之際，本研究擬針對住宅設備從設置、使用維護及更新等階段進行探討，

並提出住宅設備考慮永續發展理念應該檢討的議題與方向。

b. 瞭解目前都市住宅整體設備性能之永續性現況：

目前國內建築設備在綠建築或永續建築理念的相關研究，多屬於針對單一設備項目之研究，較缺乏以整體住宅設備性能為對象。本研究擬從整體住宅設備性能出發，配合永續發展理念相關議題，透過調查了解目前都市住宅設備之現況及其在永續議題上的定位。

(8) 公寓大廈管理維護成效影響因子之分析：陳瑞榮【13】

本研究主要在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的相關性。除以問卷調查收集所需資訊外，另以現勘方式評估代表公寓大廈管理維護成效之安全門禁管理、環境清潔維護、違規違建管理、環境噪音管理、設施設備管理、公共空間管理等項目之成效，將所得資料以統計軟體作多重迴歸分析檢測與管理維護成效影響因子之間的相關性。

2.4.2 有關機電設備耐用年限之研究

國內目前並無分類詳細的機電設備耐用年限相關統計資料，

依據王建翔【1】所作之研究有關電氣設備生命週期如表 2.1。

(28)

表 2.1 電氣設備生命週期一覽表(單位年)

久保井敬二

種類器具型式故障

維修有預防性維修

檢修費/

機器價格日本建築學會

日本官

廳營繕小林 BELCA 備註

高壓受電盤 - - - - 25 25(屋內)

25(屋外)

25 30(屋內) 20(屋外)

高壓配電盤 - - - - 25 25 25 30

油式 15 30 250

變壓器

乾式 15 30 50

25 30 25 30(屋內) 電燈動力共用(小林)100KVA

電容器 - 20 25 100 20 - 20 25

油式(O.C.B) 真空(V.C.B) 高壓斷路器

磁吹式(M.B.B)

- - - - BCS:25(開閉次數 1 萬次)

保護電驛 - 5 15 100 - - - - BCS:15

保安器類 - - - - 25 - 25 -

CT - - - - - - - - BCS:15

PT - - - - - - - - BCS:15

高壓機器

KS - - - - - - - - BCS:15

柴油引擎緊急用 12 20 200 25 30 30 30 無交替運轉的機器

發電機緊急用 15 20 50 30 - 30 -

冷卻水塔 - - - - 20 - 20 -

油槽 - - - - 25 - 25 -

Air tank - - - - 20 - 30 -

壓縮機 - - - - 20 - 20 -

配電盤 - - - - 25 - 25 -

冷卻用配管 - - - - 20 - 20 -

油管 - - - - 20 - - -

防震裝置 - - - - 20 - 20 -

排氣管(含消音器) - - - - 15 - 15 -

自動控制盤 - - - - 20 - - -

電氣用配線配管 - - - - 20 - - -

鉛(CS) 7 14 30 10 - - - BCS:6

鉛密閉(HS) 4 7 30 10 7 10 7 BCS:6

蓄電池

鹼性 10 15 30 - 25 - 15 袖珍型 BCS:15

緊急發電設備

充電氣 - - - - 18 - 10 -

動力配電盤屋內用 15 20 30~50 25 25 25 30

電燈配電盤 - - - - - 25 - 30

盤類

端子盤 - - - - - 30 - 60

螢光燈器具 - - - - 10 20 10 30

白熾燈器具 - - - - 15 20 15 30

照明器具

誘導燈 - - - - - 20 - 30

手捺開關 - - - - 5 30 預算書 6 20 BCS:17

插座 - - - - 6 30 預算書 6 20 BCS:16

配線器具

融絲 - - - - 7 - - -

電線類 - - - - 20 30 20 40

配管類 - - - - 20 65(薄鋼電

線管)

- 60(薄鋼電

線管)

配線配管

電纜架 - - - - 65(鋼製) 60(鋼製)

避雷針 - - - - - - - 20 -

電話交換機 - - - - - 15 - 30

電話放大器 - - - - 17 20 - 25

內線電話 - - - - 2 0 母機

2 0 子機

20 子母機 20 母機

20 子母機

電源裝置 - - - - 1 - - -

配線配管 - - - - 15 - - -

電視天線 - - - - - 10

桅桿 20

- 15(與桅桿

一同計算)

電視放大器 - - - - - 20 - 15

弱電機器

混波器分歧器

- - - - - 20 - 20

昇降機設備

全體 - - - - - - - - 財政部:15

電氣設備全體 - - - - - - - - 財政部:10

(29)

另外，本研究針對給排水衛生設備、消防及燃燒設備及電氣及電訊設備從文獻 (建築設備維持保全推進協會【 20】、建物維持管理? ? ? ? ? ? ? ? 【19】、設備? 管理編集部【 21】、日本空調衛生設備士協會【18】)中整理部份中長期需更新改良之設備項目，依設備系統別整理如表 2.2~表 2.4，作為耐用年限之參考。

其中「平均年數」一項為本研究就資料中各耐用年限數值平均計算而得。

(1) 給排水衛生設備：

設備項目僅列設備共用部份，其中，給排水管更新考慮非埋設，可抽換之方式設置者；在水槽方面，文獻中資料均為 FRP 製

，與國內目前較大規模水槽均為 RC 製不同，暫不列入；污水處理設施目前亦多為 RC 製或置於筏基內，僅需清理，無須更新故無列入，給排水衛生設備耐用年限如表 2.2。

表 2.2 給排水衛生設備耐用年限表

項目日本

建築學會

設省官廳營繕日本建部調查

日本國土技術開發研究中心

日本耐用性研究會

竹中工務店

日本法定耐用年數

平均年數給水

泵浦 15 年 7.5~16 年 - - 10~15 年 15 年 14 年排水

泵浦 15 年 5~11.7 年 - - 5~15 年 15 年 12 年

給水管 20 年 20 年 - 15 年 - - 18 年

排水管 18 年 30 年 15 年 - - - 21 年

(30)

(2)消防及燃燒設備：

消防及燃燒設備中，消防泵浦包含消防栓系統、灑水系統之抽水機、採水泵浦；消防配管包含消防栓配管及灑水系統水管，

各設備項目耐用年限如表 2.3。

表 2.3 消防及燃燒設備耐用年限表

項目日本

建築學會

日本官廳營繕標準

日本耐用性研究會

日本住宅都市整備公園管理部

日本建築保全中心

平均年數

火警探測器 20 年 - - - - 20 年

消防泵浦 20 年 30 年 - - - 25 年

消防配管 - - 8 年 30 年 - 19 年

火警受信機 - - 8 年 - 5 年 7 年

緊急廣播設

備 - - - - 5 年 5 年

緊急照明 - - - - 5 年 5 年

防排煙設備 - - - - 5 年 5 年

屋外瓦斯管 - - 15 年 20 年 - 18 年

(3)電氣及電訊設備：

電氣及電訊設備中以受變電設備、發電機設備及避雷設備三項之耐用年限較長、設備成本較高，其餘項目可以採用維護或一般修繕處理，其耐用年限如表 2.4。

(31)

表 2.4 電氣及電訊設備耐用年限表

項目日本建築

保全中心

日本國土技術

開發研究中心竹中工務店平均

年數

變壓器 15 年 - 15~30 年 19 年

配電盤 10 年 - - 10 年

受變電設備

分電盤 10 年 - - 10 年

發電機設備 10 年 6 年 12~20 年 11 年

避雷針 15 年 - - -

15 年避雷設備

導線接

地電極 10 年 - - -

10 年

而各項設備也會因平日之維護及一般修繕而使狀態保持在劣化容許值之上，但設備在正常使用下仍然會隨著時間增加而產生腐銹、耗損及老朽化因而導致無法回復之劣化，當劣化嚴重的程度超過容許界線時，此時即到達設備之耐用年限而需更新或加以改良。

設備因種類不同，耐用年限也有差異，但均較建築物壽命短

，因此在建築物生命週期內，設備必經數次之更新或改良等重大修繕；而在設備耐用年限內，會有持續性之維護及一般修繕如圖 2.1。

(32)

圖 2.1 建築物生命週期中設備維護修繕狀況

一般建築物生命週期若以 60 年計算，參考建築設備維持保全推進協會【20】，根據前述之耐用年限平均年數整理設備更新週期如表 2.5。

0%

100%

劣化

耐用年限建築物壽命年

容許值

新設廢棄

維護修繕更新

廢棄維護修繕

更新

廢棄

維護修繕

(33)

表 2.5 設備更新週期表

設備項目耐用年限更新次數

給水泵浦 14 年 4

排水泵浦 12 年 4

給水管 18 年 3

給排水衛生設備

排水管 21 年 2

火警探測器 20 年 2 消防及燃燒設備

消防泵浦 25 年 2

消防配管 19 年 3

火警受信機 7 年 8

緊急廣播設備 5 年 11

緊急照明 5 年 11

防排煙設備 5 年 11

消防及燃燒設備

屋外瓦斯管 18 年 3

變壓器 19 年 3

配電盤 10 年 5

分電盤 10 年 5

發電機設備 11 年 5

避雷針 15 年 3

避雷針導線接地 10 年 5 電氣及電訊設備

發電機設備 11 年 5 資料來源：【20】

2.5 小結

過去的學者在相關議題上的研究，以國內來說，研究的範圍大多著重在公寓大廈管理或者是使用維護的議題上，其中也不乏對管理維護費用及各種共用部份設施設備的維護修繕工作的探討

，在過去既有的文獻中對各種管理維護事項、工作內容與技術層面的探討已有不錯的成果，然而，更深入探討公用設備維護修繕費用的文獻，或許是因為詳細且經過長期累積的資料取得極為不

(34)

易，加上地域性的差異、設備種類數量眾多且廠牌品質不一…等諸多原因，造成在費用的探討上顯得較為粗略，研究的篇幅也更為稀少。

經過這次的研究發現，多數的研究者在有關管理維護及修繕費用的議題上均認為對於短期的日常管理，或是長期的管理維護規畫，甚至是避免社區內部紛爭等方面，一個合理、公平的管理維護費用計算方式，無疑的是一個極重要的關鍵因素。

經由上述之研究可以深切體會到公寓大廈機電管理維護所涵蓋的層面甚廣，本研究對於集合住宅管理維護工作的推動，扮演極重要性之角色。為了維護良好居住品質，探討合理管理維護費用已是刻不緩容的研究課題。

(35)

第三章資料建立與研究設計

3.1 基本假設

根據相關文獻的研究發現，大部分關於公共設備維護管理經費的研究先進或學者，均非常重視建築構造及機電設備的耐用年限，而且「面積」為多數研究者所採用的變數之一，另一方面由於機電設備的項目與數量與樓層高度有相當程度的關係。一般來說，建築物愈高，其設備結構愈複雜也愈多，例如消防系統，依規定 11 樓以上 (含 11 樓 )大樓，應裝設消防灑水系統。因此樓層愈高，其公共機電設備維護的難度及代價是否也會跟著相對增加

，有進一步研究證實的必要。

紀順堂【9】認為住宅和生物一樣都具有生命週期，隨著使用時間的增長，建物的各項機電設備也逐漸老朽損壞，已非一般住戶可以自行檢修維護，故找機電公司來管理的機會較大；然而，

陳覺惠【15】以台中市目前的狀況為例，提到新建社區較會採用全責的契約類型與管理公司簽約，等待使用數年後則會選用費用花費較少的部分委託方式，只把部分的設施設備（如昇降機設備

、機械停車設備）委託專門廠商或公司來維護。故由紀氏與陳氏的說法看來，有關『屋齡』這個因子對各種管理維護費用的影響效果似乎還不清楚，實有待進一步的驗證。

然而機電設備的耐用年限因設備種類各不相同，在建築構造的生命週期中往往須更換 2~3 次，其維護週期與維護工作的內容也因設備的不同而各不相同，在資料蒐集與調查的可能性來說，

(36)

實在無法取得如此詳盡的資料，如、每棟大樓有多少機電設備，

其總類、規格、大小、廠牌，均會影響機電費用支出，而屋齡卻是非常明確且容易取得的資料。

另外、起造工程其機電費用編列越高，表示其設備越昂貴，

在爾後維護管理上，其費用也相對性的提高，唯、其取得之資料相當不容易，因此、其資料沒有做為本論文研究參考之重要因子

。基於上述理由加上筆者十多年來從事公寓大廈機電管理之實務經驗，本研究採用假設影響機電設備維護及修繕費用的可能因素為公寓大廈的總建造面積、屋齡及總樓層數來作為統計研究之分析。

3.2 案例資料說明

經過相關文獻研究及十餘年的實務經驗，本研究選擇從公共設備中的機電設備之維護修繕費用為研究目標，範圍包含了：

(1) 固定設備檢測：固定性，公共機電設備性能定期檢測，檢測項目及頻率如下：(由某機電公司提供資料)

1.消防安全設備 a.警報系統

火警受信機電源、信號燈檢查(每十五天一次) 排煙受信機電源、信號燈檢查(每十五天一次) 撒水受信機電源、信號燈檢查(每十五天一次) 泡沫受信機電源、信號燈檢查(每十五天一次) 緊急廣播系統主機功能檢查(每年一次)

(37)

受信機回路測試(每年一次) b.消防栓箱

標示燈、泵浦啟動燈(每季一次) 水帶、瞄子(每季一次)

220/110 電壓(緊急電源)(每年一次)

手動警報(緊急押扣)回路測試(每年一次) 警鈴回路測試(每年一次)

c.滅火設備

消防泵電源、壓力檢查(每十五天一次)

自動撒水泵系統電源壓力檢查(每十五天一次) 泡沫泵系統電源壓力檢查(每十五天一次) 自動.手動滅火器年限壓力檢查(每季一次) 幫浦系統、試車運轉(每季一次)

d.避難設備

緊急照明燈功能檢查(每季一次) 出口標示燈功能檢查(每季一次) 避難方向指示燈功能檢查(每季一次) e.消防搶救設備

消防專用蓄水池水位檢查(每十五天一次) 進排煙主馬達運轉試車(每季一次)

排煙連動線路測試(每年一次) 柵門功能測試(每年一次)

(38)

2.電氣、給排水衛生設備

揚水泵功能檢查(每十五天一次) 污水泵功能檢查(每十五天一次) 廢水泵功能檢查(每十五天一次)

地下室排風馬達時間效正(每十五天一次) 地下室照明設備檢查(每十五天一次) 水池排水檢視口檢查(每十五天一次) 頂樓落水頭檢視(每十五天一次) 集中水錶箱漏水檢查(每十五天一次) 太平梯照明設備檢查(每季一次) 電磁開關螺絲上緊(每年一次) 航空指示燈測試功能(每年一次) 避雷針接線檢查(每年一次) 配電盤器具檢視(每年一次) 3.發電機設備

引擎風葉檢查(每十五天一次) 發電機皮帶檢查(每十五天一次) 電瓶水水位檢查(每十五天一次) 機油油位、壓力檢查(每十五天一次) 水箱水位、溫度檢查(每十五天一次) 充電機功能檢查(每十五天一次) 柴油油位檢查(每十五天一次)

(39)

電壓、頻率、測試檢查(每十五天一次) 手動試車(每十五天一次)

發電機室散熱系統檢查(每十五天一次) ATS(自動切換開關)盤功能測試(每季一次) 空氣濾清器檢查(每年一次)

(2) 叫修及機動搶修服務，說明如下：

依據某機電管理公司提供，在台中市 550 棟公寓大廈八∼三十層，其屋齡在五∼十五年之大樓，叫修及機動搶修之電話統計資料，從 92 年 4 月 1 日∼ 92 年 5 月 1 日、其上班期間叫修 2750 次，下班期間（夜間及假日）叫修 724 次，合計叫修 3474 次，

相當於一個月一棟大樓叫修 6.316 次。因此由前項的固定保養每棟大樓每月兩次加上不定時的叫修每月 6.316 次，合計每棟大樓每月服務 8.316 次。

叫修及機動搶修的分別：叫修所服務項目是指不會立即產生危險或造成大樓極度的使用不便均稱為叫修，如燈具損壞… 等。

另外，緊急搶修是指會立即產生危險或是造成大樓極度的使用不便，如發電機或消防機組應啟動而未啟動或應停止而未停止、整體區域應正常供電（供水）而未正常供電（供水）以及立即有危險之產生或必要之搶救時。

搶修時間說明：搶修時間以目前大台中之服務品質要求，日間為 30 分鐘內抵達，夜間及假日為 60 分鐘內抵達，未到達者當依合約內容扣款（大部分扣款費用都在合約金額的 30~100%）。

(40)

(3) 設備損壞之修理或換新：

以不影響品質及安全的情況之下，設備損壞應立即修理或換新，以保障公寓大廈設備之堪用性。

因此，本研究從台中地區實際拜訪蒐集屋齡在 5~15 年之間

；樓層數在 8 至 30 層之間的六十四棟公寓大廈 (樣本清單詳如表 3.1)，在 90 年及 91 年度期間每月實際的水電保養費用、水電工程費用、消防保養費用、消防工程費用、發電機保養費用及發電機工程費用等支出記錄(各大樓調查項目內容詳如表 3.2)，合計共 5,773 筆。

表 3.1 抽樣調查樣本明細表

大樓名稱地址

大墩國宅二期南屯路二段 173 號大總大樓大雅路 57 號

中友生活家黎明路二段 423.425.427 號中港長村上仁街 68 號

天之驕子文心路四段 462 號太子世界一期霧峰鄉振興街 21 號

太平洋皇家崇德路二段 346 巷 25 弄 8 號巴黎大凱旋五權西路二段 665 號

文化公爵忠勤街 27 號

牛津大學西區柳川東路二段 116 號台中全國公益路 161 號

市府仁和仁和路 258 號印象大道二期樂群街 409 號

同隆上第一期南屯區大墩 10 街 262 號向上家向上路一段 506 號

地檢署宿舍西區公館路 46 巷 3 號成都名邸河南東四街 28 號成德科博博館二街 46 號

(41)

表 3.1 抽樣調查樣本明細表(續)

大樓名稱地址

至尊天下大里市益民路 2 段 127 號住有大樓英才路 501 號

吾愛吾家霧峰鄉振興西路 9.11.13.15.17.19 我愛龍邦文心路 4 段 821 號

佳府天下太平市新平路一段 209 巷 24 號協興大樓文心路三段 219 號

東海羅曼羅蘭西屯路 3 段 164-19 號林森大地中市林森路 100 號

波音市彩翼公益路二段 535 巷 24 號狀元紅中市貴和街 151 號

長億興農 A 區大里市中新街 17 號長慶敦煌西區中美街 24 號美樹館西區五權八街 61-2 號峰群商業大樓台中市大雅路 305 號恩寵一生三民西路 249 號國際商聯三民路一段 103 號得意之居信義南街 202 號現代經典南屯路二段 18 號統領辦公大樓大雅路 27-8 號傑廣大樓文心路 3 段 241 號創世紀中康街 230 號富美家家園懷寧街 223 號

富豐奇蹟台中市朝馬一街 32 號復興園中園工學二街 227 號 1 樓復興藝術廣場中康二街 20 號

鄉林麗京公益二路 185 號

新綠園大里市益民路一段 62 巷 12 弄 8 號楊洲小雅向上一街 13 號

裕毛屋天下大里中興路二段 671 巷 8 弄 1-56 號熊熊新象大英街 259 號

熊貓名邸向上路一段 680 號福地臨門大里市中新街 39 號

綠之郡西區土庫里 5 鄰美村路一段 566 號

(42)

表 3.1 抽樣調查樣本明細表(續) 大樓名稱地址

領袖勳章懷寧街 198 號

德昌寶城南區樹德里德富路 85 號黎明春秋向上路三段 67 號

翰陽尊邸大墩一街 95 巷 6 號親家御苑華美街 103 巷 2 號龍族天廈文心路 4 段 698 號優郡大樓健行路 497 號環中美術館存中街 6.8.10.12 號總統閣廈文心路 4 段 880 號藝術尊品西區仁福街 61 號

麗鼎羅曼史南區樹義五巷 137 弄 71.75.77.79 寶新鳳凰城霧峰鄉樹仁路 121 巷 2 號

寶輝公園尊邸南屯區合南路四段 688 號資料來源：本研究整理

表 3.2 抽樣調查表

大樓名稱:

地址:

使用執照日期: 年度

樓高:地上層；地下層

總坪數: 平方公尺

水電系統經費支出發電機系統經費支出消防系統經費支出

年

月份保養工程保養工程保養工程

1 2

(43)

表 3.2 抽樣調查表(續)

水電系統經費支出發電機系統經費支出消防系統經費支出

年

月份保養工程保養工程保養工程

3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 總計

年度支出總額：元

平均每平方公尺每年支出金額：元/平方公尺

資料來源：本研究整理 3.3 選擇分析工具

目前被各界廣泛做為統計分析的專業工具軟體不少，最受研究及學術機構歡迎且具代表的是 SAS 及 SPSS 兩套專業統計分析軟體。

(44)

SAS 早在 1968 年由美國北卡羅來納大學的教授 Jim Goodnight 所開發，並於 1976 年成立 SAS 公司，當時稱作統計分析系統（Statistical Analysis System）。到 1990 年時，SAS 軟體已更新至第六版，隨著功能的日趨強大，名稱亦改為策略應用軟體

（Strategic Application Software）。之所以更改名稱，主要是已經超脫了統計分析的層次，而進入策略應用系統開發的工具。現在的 SAS，不但能進行各種統計運算，更可進行財務分析、市場調查、專案管理、品質管制…等用途。

SPSS 最初名為 [Statistics Package for the Social Sciences] 社會、科學統計軟體程式，是芝加哥大學的 Nie , Hull , Jenkins 和 Steinbrenner 與艾伯塔大學的 Bent 為資料處理而發展出的套裝軟體程式，主要用於社會、教育、心理、政治等方面的統計分析，

在民意調查上尤擅勝場，鑑於資訊爆炸的時代來臨，如何處理龐大的統計資料，已成為軟體業者的發展課題。SPSS 的名稱改為 [Statistical Products and Services Solutions]，即統計產品與服務解決方案。SPSS 最初的版本是建立在 SPSS/PC(fo r DOS)的基礎上

，直到 1980 年代末，Microsoft 提出 Windows 之後，SPSS 迅速向 Windows 95、Windows 98、Windows NT4.0 發展，至 2OO1 年 11 月時，又正式推出 SPSS1l.0 for Windows 版本。適用於社會與自然科學各個領域進行統計分析，被廣泛應用在企業、工業、管理

、醫療衛生、體育、教育等諸多領域。SPSS 具有強大的資料庫連結功能，在其他資科庫套裝軟體中所建立的資料檔，可以很方便

(45)

地引用到 SPSS 中，其中包括讀取 Dbase、 Excel、 Foxpro、 MS Acccess、Text、 SAS 等資料檔。SPSS 具有強大的圖表功能，不但可數字分析，也可以得到各種統計分析報表，及視覺化的 2D

、3D 統計圖形。它能從事描述性的單變項統計、多變項統計和無母數等統計方法。SPSS PC 版本使 PC 結合此軟體成為極有效的統計分析工具，並在 PC 作業環境下能大量輸出資料，且畫圖和製作表格的能力及資料處理的能力強大。

相較於 SAS，SPSS 僅能進行專業統計分析，而不能作為決策支援系統開發的工具。SPSS 與 SAS 最大的不同點在於 SPSS 較適用於社會科學研究，內建的功能都很實用但因此也限制了它的靈活性，而 SAS 具有相當多的運算模式可供選擇，其彈性也較大，也較適合自然科學研究。不過 SAS 需要使用者自己撰寫運算敘述，因此 SAS 也較不易上手。

基於上述的比較，本論文的研究方法選定使用 SPSS 做為統計分析工具軟體。

3.4 分析程序

3.4.1 資料彙總統計

本程序主要目的是將蒐集調查所得之 64 棟大樓兩個年度總計 5,773 筆實際機電設備保養及維護經費支出彙總成為 64 筆平均每年機電設備保養及維護經費支出金額的記錄，並對應各大樓之面積、屋齡、樓層等數據。

3.4.2 觀察值探勘分析

(46)

利用一般敘述統計、模型解釋能力、變異數分析等檢查資料是否有錯誤、考察樣本分配特徵，以及對樣本分配規律作初步考察，以便於思考對資料進行進一步分析的方案。

3.4.3 篩選剔除離群值

與上一程序搭配，剔除離群值之後加入相關分析、迴歸模式等分析方法，檢查變數的解釋能力及關係強度，使觀察樣本變數的解釋能力及關係強度達到可被接受的水準以上，本程序視分析結果可能重複進行篩選剔除離群值直到觀察樣本達到要求。

3.4.4 迴歸分析

本程序主要目的在於利用多元線性迴歸分析取得平均每年機電設備保養及維護經費支出金額與大樓之面積、屋齡、樓層之關係係數，以建立平均每年機電設備保養及維護經費支出的推估公式。

3.4.5 分析結果驗證

本程序主要目的有二：

(1) 驗證面積、屋齡及總樓高三者是否對於平均每年機電設備保養及維護經費支出具有重大的影響。

(2) 以推估公式求得結果，對照實際調查數據以驗證結果是可信賴的。

(47)

第四章關係模式之建構與分析

4.1 調查資料彙總與初步統計

依據調查蒐集的 64 棟大樓 90、 91 年每月經費支出記錄彙總平均後，每年經費支出金額及大樓的屋齡、樓層、面積等資料詳如表 4.1(為維護各大樓之隱私及避免調查資料被不當使用，所有統計過程將以流水號來識別不同大樓，而不直接引用大樓名稱 )

，本表內容也將做為後續所有分析統計的基礎資料：

表 4.1 (64 棟大樓)基本資料暨平均機電保養及維護經費支出彙總統計表

編號屋齡樓層面積(M2) 機電保養費用 (元/年)

機電工程費用 (元/年)

總費用 (元/年) 1 12 13 14,984 71,500 94,512 166,012 2 7 16 9,977 48,000 134,862 182,862 3 8 19 53,368 123,000 245,206 368,206 4 5 15 6,419 24,000 64,665 88,665 5 9 18 14,680 73,950 79,440 153,390 6 9 12 18,376 72,000 174,278 246,278 7 8 17 30,928 78,000 186,919 264,919 8 6 18 19,708 93,000 95,457 188,457 9 9 14 5,739 30,000 162,524 192,524 10 9 27 43,341 110,500 1,084,791 1,195,291 11 7 16 5,439 36,000 63,230 99,230 12 12 14 5,588 48,000 73,522 121,522 13 10 14 10,468 48,000 91,135 139,135 14 4 16 15,629 78,000 193,535 271,535 15 8 13 11,879 72,050 190,595 262,645

摘要

摘要

目錄

圖目錄

表目錄

第一章 緒論

第二章 相關文獻與理論之研究

0%

100%

劣化

耐用年限 建築物壽命 年

容許值

新設 廢棄

維護 修繕 更新

廢棄 維護 修繕

更新

廢棄

維護 修繕

第三章 資料建立與研究設計

第四章 關係模式之建構與分析