以 Logit 模式分析科技人員 住宅選擇之研究

中 華 大 學 碩 士 論 文

以 Logit 模式分析科技人員 住宅選擇之研究

系 所 別 :建築與都市計畫學系碩士班 學 生:黃若帆 m09005024

指導老師:胡志平教授

中華民國九十二年六月

中文摘要

現今社會上的住宅需求不僅考慮到空間是否足夠，更要求良好住 宅品貿。而國內以往有關於住宅需求的研究，多偏向住宅價格、房價 與購買力等研究，對於消費者選擇行為研究較為少見。因此，本研究 利用個體選擇行為理論，以多項式Logit模式來作分析與校估，分類 出購買透天住宅、購買公寓住宅、租賃透天住宅、租賃公寓住宅四個 方案。本研究以新竹市科學園區員工為研究對象並蒐集問卷資料，探 討科技人員住宅選擇影響因素。在影響住宅選擇因素方面，家庭年所 得、房屋總價、房屋坪數、年齡、屋齡等因素皆會影響住戶之選擇行 為。實證結果發現其中購買透天住宅之方案為受訪者最偏好之方案，

並整理出影響各方案之變數。進而了解科技人員對於住宅選擇行為時 所考慮之因素為何。

關鍵詞：住宅選擇、多項式羅吉特迴歸模型、住宅、科技人員

目 錄 第一章 緒論

第一節 研究動機與目的… … … 1-1 第二節 研究對象… … … 1-3 第三節 研究架構與方法… … … 1-4 第四節 研究流程… … … 1-5

第二章 相關理論基礎與文獻回顧

第一節 住宅定義及特色… … … 2-1 第二節 影響住宅選擇之因子… … … 2-4 第三節 住宅選擇模型理論… … … 2-7 第四節 小結… … … 2-11

第三章 模式理論與架構

第一節 個體選擇模式… … … 3-1 第二節 多項羅吉特… … … 3-3 第三節 羅吉特適合度檢定… … … 3-5 第五節 小結… … … 3-8

第四章 問卷設計與調查內容

第一節 問卷設計… … … 4-1 第二節 調查方法與過程… … … 4-2 第三節 問卷分析整理… … … 4-3

第五章 實證分析

第一節 住宅選擇模式建立… … … 5-1 第二節 結果分析… … … 5-6 第三節 小結… … … 5-16

第六章 結論與建議

第一節 結論… … … .6-1 第二節 建議… … … .6-3

附錄:問卷

表目錄

表 2-4-1 相關文獻理論彙整表… … … 2-11 表 4-3-1 住宅基本資料分佈情形… … … ..4-4 表 4-3-2 社經特性與住宅選擇特性分佈情形… … … ..4-6 表 4-3-3 權屬、住宅類型與區位分析表… … … ..4-7 表4-3-4權屬、住宅類型與樓地板面積分析表… … … 4-8 表 4-3-5 權屬、住宅類型與房價分析表… … … .4-9 表 4-3-6 權屬、住宅類型與屋齡分析表… … … ...4-10 表 4-3-7 權屬、住宅類型與性別分析表… … … .4-11 表 4-3-8 權屬、住宅類型與婚姻狀況分析表… … … .4-11 表 4-3-9 權屬、住宅類型與年齡分析表… … … .4-12 表 4-3-10 權屬、住宅類型與教育程度分析表… … … 4-13 表 4-3-11 權屬、住宅類型與年所得分析表… … … .4-14 表 4-3-12 權屬、住宅類型與家庭類型分析表… … … .4-15 表 4-3-13 房屋考量因素排序表… … … ...4-16 表 4-3-14 生活設施表… … … ...4-17 表5-1-1模式變數說明表… … … .5-5 表5-2-1模式適合度資訊表… … … 5-6 表5-2-2多項羅吉特模式校估結果(購買透天住宅)… … … ...5-12 表5-2-3多項羅吉特模式校估結果(購買公寓住宅)… … … ..5-13 表5-2-4多項羅吉特模式校估結果(租賃透天住宅)… … … ..5-14 表5-2-5模型判中率表… … … 5-15 表5-3-1方案選擇顯著影響變數比較表… … … 5-16

圖目錄

圖 1-4-1 研究流程圖… … … .1-5 圖2-4-1各影響變數關係圖… … … 2-13 圖 5-1-1 多項式住宅選擇模型結構圖...5-3

第一章 緒論

第一節 研究動機與目的 一、研究動機

早期的住宅需求只是遮蔽風雨的庇護所，但由於經濟發展快速，

國民所得隨之增加，住宅需求條件也漸漸地增加，而住宅庇護的基本 功能只是滿足人們住宅需求之一，所以以經濟學追求更大的效用角度 來看，住宅市場透過供給與需求，決定住宅價格。國人生活品質提高，

且反映在居住環境上。對於住宅需求已由以往的量的課題改變為增加 對質的要求。由於每個人的效用不同，住宅價格只能列為住宅選擇 時，所考慮得重要因素之一，其他如區位、型式、材料… .等要素需 求，消費者將會考量符合其能力、偏好及對各需求的迫切程度，來選 擇所欲居住的較理想的住宅型態，將各要素列入決策中。

而新竹科學園區於民國六十九年正式設立，近二十年來快速發展 下已成為帶動台灣經濟發展的火車頭。隨著新竹科學園區的快速成 長，園區的從業人員也由民國七十五年的 8275 人迅速增加至民國八 十八年的 82822 人，從業人員的快速增加以超過原先新竹科學工業園 區十年營運計畫中所預估民國九十二年科學園區從業人員八萬人以 上之估計值。隨著大量移入的就業人口所產生的聚集不經濟效應，使 得新竹科學園區週遭地區住宅數量急速增加而有郊區化的現象，導致 科學園區的員工無法獲得適當的住所。

國內對於住宅需求的相關研究，多偏向住宅價格、合理房價與購 買力、消費量等研究，但是對於消費者住宅選擇行為的研究則較少 見。住宅需求的主體以個體的家戶為單位，家戶在所得的限制下，追 求效用的最大化，作出遷移決策、區位選擇、增建決策等。為了符合 住宅整體需求，透過選擇過程進行決策。住宅選擇，必須仰賴充分的

資訊，然而必須負擔決策的資訊蒐集成本。

多變的時代下，一般房屋仲介業者藉由顧客的需求，來獲取欲提 供服務的相關資訊，進而提供符合消費者期望條件的住宅。然而單以 消費者期望的價格範圍來尋找目標對象，符合條件的住宅將會難以計 數，所以要使居住者能在眾多得住宅選擇中選擇適合的住宅，並減少 資源與時間的浪費時，若能建立一套住宅選擇模式，並配合電腦資訊 的強大處理功能，以達到省時省力的目標，促使資源有效利用。故引 發本文的研究動機，並進行實証研究，達到本研究最終的目的所在。

二、研究目的

基於以上的動機，本研究的目的如下：

1. 探討住宅選擇的決策過程，利用選擇模型-Logit 模型建立一種住宅 選擇行為模式，以節省消費者時間及成本。

2. 了解住戶特質與住宅選擇間之影響關係，藉以了解對住宅之偏好。

3. 研擬住宅選擇模型，期能提供另一種思維，以供有興趣之研究者，

進行未來後續之研究。

第二節 研究範圍

本研究以新竹科學園區之員工為研究對象，主要研究住宅屬性與 消費者之關係，住宅本身要為有人居住之家宅，而消費者屬性包括收 入、教育程度、年齡等層面。

第三節 研究架構與方法 一、研究架構

本研究共分六章，第一章為緒論，說明本研究的課題、動機、目 的及其重要性。第二章為住宅選擇方面相關理論之探討及文獻回顧，

並藉此從中獲得值得進一步探討的課題。第三章模式理論介紹並決定 模式架構。第四章針對問卷所得之結果作整理與分析。第五章建立本 研究住宅選擇之模型，進行實證分析。第六章提出本研究之結論及建 議可在後續繼續研究的方向。

二、研究方法 (一)文獻回顧

回顧相關住宅選擇、計量上選擇模型等的相關文獻理論及 案例之研究，解以了解消費者面對住宅選擇時所會考慮的影響 因子，應用模型的建立來探討相關變數對各住宅選擇的影響程 度。

(二)資料統計分析

利用問卷調查新竹科學園區之員工住宅選擇之分析。選擇 模式抽樣方式，多為簡單隨機抽樣及一般分層抽樣兩種方式為 主。本研究採用簡單隨機抽樣的方式。

(三)模型建立

利用選擇模型－Ｌogit 模型，套用抽樣資料進行實證分析 及相關影響變數的參數估計、檢定，同時探討各可能影響住宅 選擇之變數。

第四節 研究流程

圖 1-4-1 研究流程圖 資料來源:本研究整理

研究動機與目的

研究範圍與方法

問卷訪談調查 文獻回顧

問卷整理、分析

住宅選擇因素分析

建立住宅選擇模式

住宅選擇實證分析

結論與建議

第二章 相關理論基礎與文獻回顧

本章目的在回顧有關影響住戶住宅選擇因素之相關文獻、理論及 分析方法，歸納影響住戶住宅選擇因素與選取模型之決定，以達到最 終探究影響科技人員住宅選擇的影響因子，及因子影響程度顯著與 否。

第一節 住宅定義及特性 一、住宅定義

基本上，住宅是一庇護所(Shelter)，但現今之住宅需求不 單單只是為了這個需求，亦有許多社會及心理上之屬性(胡誌 芳，1989) 。

但它也是為一實質設備單元或結構，對佔有者提供一庇護場 所，如消費土地及水、衛生下水道等社會服務設施。亦為經濟財 貨商品，是一種消費性耐久財貨，在市場上交易如「投資財貨」。

其中社會的或集體的財貨，是社會結構的基本元素，對社會上每 個人所提供的服務亦如教育、食物等所提供的服務。視為一組服 務的集合，佔有者使用住宅，其消費鄰里服務(公園、小學)、區 位(工作可及性、寧適)與接近某類鄰居(社會環境)等所提供的服 務。亦可視為一經濟部門，即為固定資本存量的部分及政府管制 經濟成長的一種工具。甚至有時成為政治上頗棘手的問題(張春 龍，2000) 。

二、住宅特性

住宅市場具有不同於其他商品完全競爭市場之特性，住宅具 有不可移動性(immobility) ，一般商品可透過人為的力量或便 利的交通來調整市場供需狀況，但因為住宅具有不可移動的特 性，所以住宅供需較難以達到均衡的狀態。異質性(uniqueness，

或稱獨特性) ，由於住宅所在土地本身地形、區位等條件不同 外，也受到住宅類型、樓層、格局、面向、通風採光等差別，以 致每一棟住宅都是獨一無二的。耐久性(durability) ，指住宅 具有較長的經濟生命，除非是遭到強烈的天災或人為的破壞，一 般來說，住宅的壽命可長達數十年甚至上百年之久，因此住宅循 環較為緩慢。地區性(localization) ，住宅受到不同區域、不 同自然環境、不同習俗或文化的影響，會產生各個區域其獨特的 使用型態與居住文化。昂貴性(expensiveness) ，一般住宅價格 動輒百萬，極可能是人得一生當中最大的一筆支出，因此通常購 買住宅時，價格的高低是選擇住宅的絕對考量要素，也因此住宅 的昂貴性使得住宅市場無法達成完全競爭市場的狀況。不可分割 性(indivisibility) ，購買住宅時，不論住宅本身屬性或其周 圍環境屬性如何，不分好壞，必須全數購買，不能分割出售。下 濾性行為(filtering-down) ，所謂下濾性，指某甲為追求更理 想的住宅，或因遷移之故考慮換屋，而將舊有住宅透過交易行為 轉售給某乙，相同的道理，某以也將本身舊有住宅轉售給某丙，

因而形成次級市場、次次級市場，也稱為中古屋市場(張春龍，

2000) 。

從以上文獻，可以看出住宅是一種相當特殊的商品，它是 依附於土地上之改良物，其商品具有再生性，也就是住宅非天然存在 的，而是由人為因素改良創造的。因此住宅的供給比土地更有彈性，

但與一般商品比較起來，其供給的彈性就較為小。

第二節 影響住宅選擇之因子

住戶對住宅的選擇可視為住戶對住宅屬性之選擇。 有 學 者 Lancaster(1966)；Rosen(1974)；Megbolugbe(1989)便把住宅屬性定 義為包括結構、區位及鄰里關係之類別，同時利用這些屬性為基礎變 數，如性別、年齡、教育、區位、居住類型等因素，將這些變數帶入 模型中用以估計住宅需求。

爾後，隨著相關資料取得途徑之改善，陸續便有愈來愈多之相關 研究對影響住戶住宅選擇因素做更深入的討論，分析如下：

一 、 黃 玲 珠 (1984) 根 據 聯 合 國 世 界 衛 生 組 織 (World Health Organization)之定義，居住環境乃指身體安全之庇護體的實質 結構與其週遭環境。故將影響住宅選擇之因子分為：

(一)居室環境：居室之大小、住戶人口數、內部裝潢與設備、採 光通風、房屋結構、類型… … 等因素。

(二)鄰里與社區環境：居民關係、各項公共設施與服務之情形，

及污染、噪音之干擾程度、附近土地使用類別… … 等。

二、傅美生(1984)建立住宅類型與住宅全屬選擇模式，探討不同屬性 之家計負責人，找出其權屬及各住宅類型之選擇傾向。

三、劉惠雯(1985)除對先前探討住宅選擇所使用模式加以改進外，進 一步探討社區與住宅選擇之關係，分析住戶對社區和住宅之選擇 行為及不同職業、所得及居住人數住戶之住宅選擇，並預測其對 社區和不同類型住宅之選取機率。

五、胡誌芳(1989)建立住宅需求複迴歸模式，瞭解台北市民之住宅選 擇與租購能力，並利用因子分析探討住宅環境滿意因素。

(一)設備性因子：包括變項有住宅外觀、建材、住宅面積、住宅 內部設計、隔間、價格、採光、日照、通風… … 等。

(二)社會性因子：包括變項有地區建物擁擠程度、治安狀況、人 潮、空氣品質、停車狀況、鄰居素質水準… … 等。

(三)安適性因子：包括變項有住宅新舊、環境衛生、排水設施，

這些變項影響居民的安全、寧適有關。

(四)便利性因子：包括變項有子女就學方便與否、交通便利程 度、購物地點距離、工作地點距離，這些變項與住家活動有關。

(五)幼兒性因子：包括變項僅有幼稚園、幼兒所一項。

(六)寧靜性因子：包括變項有環境安寧、公園綠地遊憩設施。

六、林祖嘉(1994)利用台灣地區住宅狀況調查資料，對台灣地區進行 住宅需求與租買選擇之聯合估計，使用二階段迴歸分析法為基礎 模式。

七、劉怡吟(1996)利用 1980 年及 1990 年台閩地區戶口及住宅普查資 料，研究台北市住戶住宅選擇變遷之研究，採分區討論方式並使 用複迴歸分析法。

八、李信佩(1997) 利用 1990 年台閩地區戶口及住宅普查資料，研究 住戶組成對住宅租購選擇影響，並估計各類型住戶選擇租屋或購 屋之機率。

九、張春龍(2000)利用分析層級程序法建立台南市居民住宅選擇要素 階層對其模型所需之要素優先順序，提供較客觀且一致之結果。

十、李鎮宏(2001)以 Logit 模型建立來研究住戶之住宅選擇行為之因 素及影響程度，以家中負責人之屬性代表該住戶類型之屬性，來 探討住戶特質及住戶所偏好住宅屬性。

藉由以上文獻回顧過去研究者探討影響住宅選擇之因素、研究方 法。雖然，許多專家學者從不同角度去探討住宅選擇情形，但隨著研 究目的之差異，其探究之變數亦有所不同。本節先針對相關研究做整

理回顧，以便本研究在日後選擇變數之選取。

第三節 住宅選擇模型理論

關於住宅選擇模式之研究，經歷各不同研究，以發展出幾種類 型。在早期的研究，都把住宅當作均質財貨，忽略了住宅耐久性及住 宅資金之不可移動性所產生住宅服務之差異性，而直到 Ridker 和 Henning(1967)，才建立住宅是一種多面性貨品的觀念，他們認為各 種住宅屬性之組合及住宅之品質水準才是住宅選擇之重要影響要 素，特別是鄰里屬性及住宅內部屬性。另外 Rosen(1974)則認為住宅 為各種屬性之產品，是住戶效用函數影響變數之一，因此對住宅需求 就是對這些屬性的需求(劉惠雯，1985)。

以下將介紹與本研究有關之三種基本理論，分述如下：

一、住宅之個體經濟理論

Alonso(1964)建立之住宅選擇，是以競租模式來說明消費者對住 宅區位之選擇，只有考慮一工作地點的可及性，如果所有的消費者都 是同質的話，則當工作地點的距離增加時，為補償運費之增加，對住 宅基地之支付額會呈現單調遞減。

Alonso 簡單之住宅選擇競租模式，主要的缺點在於只注意可及 性(準確的說，是指距離)和一般住宅品質。到了 Harris、Tolley、

Harrell、Ridker 和 Henning(1967)最先體認到住宅是由許多居住地 點特性組成，而住宅品質的組成和水準是住宅選 擇之重要向度 (dimension)，這些研究更指出，對鄰里特性和住宅地點之結構特性 (如房間數)的需求是居住區位型態之重要決定因素(劉惠雯，1985)。

二、Tiebout 理論模型

Tiebout 於 1956 年提出一個理論，認為人們由一個轄區遷移至 另一個轄區以調整其地方公共服務之消費(劉惠雯，1985)。並指出人 們會根據市場購物原則選擇適當的地方居住，若地方性公共才知服務

水準愈高，則居住成本(如房價、賦稅等)就愈大，地方財政分配的合 理性，將影響人們對住宅區為之選擇。

有關於 Tiebout 的理論模型之時正研究頗多，但其結論卻不甚一 致。雖然實證分析皆已證實公共服務之差異會影響房價，但卻忽略所 得和各家庭不同偏好之影響。且這些分析基本上是傳統之需求研究，

即量之變化是連續性的，沒有考慮到住宅區位之決定中，住戶所面臨 之情況是〝有〞或〝無〞之抉擇。決策者的選擇方案是不連續的，基 於邊際分析之傳統計量方法即不適用。因此，發展出 Mc Fadden 之計 量需求模型，此類模型之主要優點在於其具體考慮個體之偏好。

三、羅吉特模式

Mc Fadden 以經濟學之消費者理論及心理學之選擇行為，利用效 用極大化方法導出羅吉特模式，其假設是個人都能理性地選擇使其效 用最大之替選方案。而效用為替選方案屬性及個人社經特性之函數，

如下式所示(劉惠雯，1985)：

U－U（X , S）

X：替選案之屬性向量

S：個人之社會經濟特性向量

當個人面對 J 個替選方案時，如果選擇方案 i，即表示第 i 方案 對其有最大效用，即 U－U（Xⁱ , S）＞U－U（X^j , S），其中 i≠j，j

＝1,2,… J。

因方案屬性變數 X 和社會經濟變數 S，無法完整說明決策者之所 有考量因素，故效用函數 U－U（X , S），包含隨機因素，且具有不 確定性。

四、選擇類型劃分

隨著住宅理論趨於成熟，對於利用建構模式以符合住宅市場之住

戶單位住宅選擇行為之適宜性及決策過程的本質有更進一步的探 討。起初，Quigley(1976)提出以離散數學方式應用於住宅市場，該 研究室住宅為一種連續性的決策結果進行分析，在住宅區位選擇與住 宅類型和使用者間做連結性的探討。

更進一步描述三個住宅選擇的特質：(1)住戶在選擇住宅消費 時，在眾多的可選方案終止能選擇一個或一組住宅單元。(2)每一個 住宅基於住宅屬性的關係，是異質的。(3)選擇住宅時，不只選擇住 宅個體，尚包括選擇該住宅價格和組成。藉由這些特質，建議利用 Mc Fadden 發展出來的離散選擇模式。

除了以概略方式劃分住戶可選擇之住宅類型外，逐漸有進一不考 慮住宅市場制度化得結構特質對於住戶單位選擇住宅區位之影響，而 後更有研究利用不同事場特質為背景劃分不同類型住宅，納入市場特 質及政府干預的因素評估次市場中可選擇的方案，進一步討論不完全 競爭市場下的住戶類型與住宅選擇情形。

綜合上述，住宅消費在本質上是一種離散的，所做的選擇是不連 續的替選方案的集合，因此使用離散選擇的模型(羅吉特模式)來分析 住戶在水準下的住宅選擇是合理的。

第四節 小結 一、將相關文獻理論整理

表 2-4-1 相關文獻理論彙整表

作者 被解釋變數 選取之解釋變數 資料來源 方法 傅美生

(1984)

住宅類型 權屬

性別、婚姻、教育程度、

年齡、戶量、職位、居 室間數

1980年 普查資料

Logit模型

劉惠雯 (1985)

住宅類型 年齡、建物型態、房間 數、棲地板面積、教育 程度

1980年 普查資料及 住宅狀況調 查

巢 式 Logit 模 型

胡誌芳 (1988)

教育程度 居住面積

職業、所得、住宅類型、

年齡、家庭人口數、居 住面積、住宅房間數

問卷 複迴歸模型

因子分析

林祖嘉 (1994)

權屬 住宅需求

年齡、婚姻、性別、職 業、家庭人口數、教育 水準、畢業科系

1989年 住 宅 狀 況 調查資料

轉換模型 二 階 段 迴 歸 估計法 劉怡吟

(1996)

住宅選擇 住戶、住宅屬性、權屬 1980 年 普 查 資 料 、 1990 年 普 查資料

複 迴 歸 分 析 法

李信佩 (1997)

權屬 性別、教育程度、婚姻

狀況、有無工作、住宅 用途、居住時間

1990年 普查資料

巢 式 Logit 模 型

張春龍 (2000)

住宅選擇 土地使用、交通運輸、

自然條件、房屋屬性、

公共設施、嫌惡設施、

經濟因素

民眾問卷 專家問卷

分 析 層 級 程 序法

李鎮宏 (2001)

住宅選擇 所 得 、 年 齡 、通 勤 時 間、房屋總價、房屋坪 數、屋齡

問卷 Logit模型

二、有關住宅選擇決策方面

住戶單位先決定住宅類型(如住宅型式、住宅區位、住宅品質 等)，再決定在各住宅類型中挑選最適當的住宅。在住戶選擇住宅時，

其決策過程是有程序性的。

三、理論基礎與本研究之關連 (一)效用理論

建立住宅選擇模型時是依據效用最大原理，估計出住戶住宅 選擇的機率，而後選取影響住戶住宅選擇之因素，以建構本研究 模型之架構。

(二)消費者行為理論

為本研究模型理論基礎，結合隨機效用觀念，發展出Logit模 型，建立住戶住宅選擇模型之研究。

四、影響住戶住宅選擇決策方面

在影響住戶住宅選擇因素方面，所得、房屋總價、家庭因素、預 期因素、工作地點．‥等均會影響住戶住宅選擇行為，其相關因素以 下圖表示，而本研究僅探討住戶屬性與住宅屬性之關聯性。

圖2-4-1各影響變數關係圖 資料來源:本研究整理 房價

貸款利率、期限等 因素

家庭因素

(如人口數、家庭型態)

家庭年所得

住宅區位因素 (如交通、工作地)

替選方案評估

(住宅本身屬性，如坪數、屋齡)

其他因素

心理因素

第三章 模式理論與架構

本章主要介紹各種之選擇理論模式，經由歸納比較分析，決定出 適合科技人員住宅選擇之選擇模式。

第一節 個體選擇模式

本研究擬採用個體選擇模式作為研究的方法。以下將介紹近年來 所發展出的一些個體選擇模式及其優缺點與限制。

一、多項羅吉特模式(Multinomial Logit Model ,MNL) 多項羅吉特模式(Multinomial Logit Model ,MNL)為其申最 被廣泛使用的，因為其具有簡單的數學架構及容易校估的優勢，卻因 模 式 中 的 基 本 假 設 : 方 案 間 的 獨 立 性 (Independence of Irrelevant Alternatives ,IIA)，而限制了它的應用。

二、巢式羅吉特模式(Nested Logit Model ,NL)

巢式羅吉特模式(Nested Logit Model ,NL)是最常被使用的 多項羅吉特模式的變形 ， 此 模 式 由 McFadden的 一 般 化 極 值 模 式

（Generalized Extreme Valuemodel ,GEV）所導出，模式中允許同 一群組內的方案之效用是不獨立的，但是卻仍受限於同一群組中的方 案間具有同等相關性的假設，此點可能與現實的狀況不符合。

三、其他模式

其他多項羅吉特模式的延伸變化模式，例如: 順序性一般化 極值模式(Ordered Generalized Extreme Value ,OGEV) 是指我 們 在 選 擇 時 會 有 順 序 性 地 做 抉 擇 ， 可 是 在 唯 一 的 文 獻 中 (Small,1978)所做出的結果不如巢式羅吉特模式，且與多項羅吉 特模式無顯著差異。成對組合羅吉特模式（Paired Combinatorial Logit ,PCL）允許方案間具有不同的相關程度，可是在方案較多 時有不易校估的問題存在。交叉巢式羅吉特模式（Cross-Nested

Logit ,CNL）即異質性一般化極值模式(Heteroscedastic Extreme Value ,HEV)，同樣具有校估困難的問題。

從理論上來看這些模式都是比較符合真實的情形。然而，

這些模式卻將帶來計算上比較大的負擔，而且在替選方案較多 時不易校估。所以本研究擬採取多項羅吉特模式來作為分析的 方法。

第二節 多項羅吉特

個體選擇模式假設決策者從一些互斥方案中選擇效用最大之方

案。每一方案的效用函數 Uⁱⁿ可寫成下式:

Uⁱⁿ ＝ Vⁱⁿ ＋εⁱⁿ ………(1) 其中

Uⁱⁿ:決策者n選擇方案i之總效用，

Vⁱⁿ:決策者n選擇方案i之可衡量效用，

εⁱⁿ:決策者n選擇方案i之不可衡量的誤差項;

可衡量效用部分包含方案與決策者特性。可衡量的效用通常假設 為線性函數之型式:

Uⁱⁿ ＝βⁿXⁱⁿ＋εⁱⁿ ………(2) βⁿ : 解釋變數向量

Xⁱⁿ : 變數之參數值 εⁱⁿ : 誤差項

羅吉特模式之決策者n選擇方案i的機率Pⁱⁿ可表示為:

Pⁱⁿ ＝

∑ = J

j e v

v jn

e

1

………(3)

J:方案個數(0,……,j)

多項羅吉特模式為封閉型式，容易校估。其主要的缺點是模式具 有不相關替選方案獨立特性。因此當建立多項羅吉特時，須先確認各 替選方案的獨立性，否則所推導的結果會不符合決策者的行為。

多 項 羅 吉 特 模 式 參 數 的 校 估 方 法 將 採 最 大 概 似 法 (Full Information Maximum Likelihood Method 簡稱FIML法)

此種方法乃對所有可供選擇的集合中之每一元素加以組合，將每 種組合視為一替選方案，然後找出使對數概似函數值為極大之參數 值。

第三節 Logit模式適合度檢定

多項Logit模式的參數校估方法以全部資訊最大概似法應用最 廣，此種方法乃對所有可供選擇的集合之每一元素加以組合，將每種 組合視為一替選方案，然後找出使對數概似函數值為極大之參數值。

模式之檢定可分為模式參數檢定、模式結構檢定、漸進t檢定。而適 合度檢定的目的在於確定虛無假設的分配是否適合觀察的次數，檢定 的方法是比較理論次數與觀察次數是否一致。

一、模式參數檢定

對模式中所有參數做檢定，檢驗參數之正負號是否符合先前經驗 知識之邏輯，並檢測在某種信賴水準之下是否拒絕參數值為O之t檢 定。

二、模式結構檢定

分為概似比指標檢定與概似比統計量兩種，說明如下。

1.概似比指標

在Logit模式中，可將測定的參數值帶入模式中以求出個人n選擇 方案i的機率Pⁱ，但是只能知道消費者有無選擇替選方案i，並不能知 道個人n其真正選擇替選方案i的機率為多少。因此，建議以概似比指 標來衡量Logit模式的適合度，概似比指標s²定義如下:

s²=

) 0 ln(

) ( ln

) 0 ( ln ) ( ln

−

− P L

L L β

… … … (4)

其中

) 0 (

ln L

) (

ln L β

) (

ln L P

ln L ( P ) = 0

因此 s²=

) 0 ( ln

) ( 1 ln

L L β

−

) ( ln

) ( 1 ln

m L L β

−

) (

ln L m

2.概似比統計量

概似比統計量可以一次檢定模式中所有參數是否顯著。虛無假 設為所有欲檢定參數均不顯著。若概似比統計量大於對應之卡方統 計量，則拒絕虛無假設，否則則接受參數不顯著之假設。定義如下:

[

]

2 ln

2

λ = − L − L β

−

上式為一卡方檢定(

x

3.漸進t檢定

概似比檢定乃針對整個模式的參數做檢定;而漸進t檢定則是對 每一個參數個別做檢定。漸進t值等於參數係數值除以其標準差。

4. 判中率

判中率=(100/N)

∑

=

×

i

Yi

1

… … … (8) 其中N為總樣本數

Yi=1，當預測機率最高之方案等於實際所選擇之方案。

Yi=0，當預測機率最高之方案不等於實際所選擇之方案。

判中率的值應介於 0．100 之問，判中率的值愈高，則表示模式

愈具代表性。

第四節 小結

在住宅選擇分析中，較常使用之離散選擇模式為，Probit、MNL 及 NMNL 三類，其中較廣泛應用的為 MNL 及 NMNL。此處概略將 MNL 及 NMNL 之優缺點作初步說明。

MNL 比起其他模型，因其參數值較易估計，在使用上較為簡易。

而此模式有不相關替選方案獨立性(簡稱 IIA 特性)之問題。在目前住 宅市場選擇環境中，很容易違反 IIA 特性之假設，而使估計之預測產 生偏頗。

而 NMNL 為改進 MNL 之 IIA 特性而發展出來的模式，此模式與 MNL 比較上明顯具有三個優點。

1. NMNL 模式對誤差項並無做任何相關性假設，可使 NMNL 更廣泛應 用於不同個體選擇行為。

2. 理論上 NMNL 模式可檢測各替選方案問是否存在 IIA 特性及利用 MNL 之適當性。

3. NMNL 模式對於估算替選方案的數目採取階層性之架構，對每層而 言可減少處理需估算之替選方案的數目，使估計較為容易。

然而，NMNL 模式雖允許同一巢層內的方案效用之誤差項不獨立，

但實際上仍會受限於同一巢層內的方案間具有同等相關性的假設。此 點與決策者實際的選擇行為可能不一定相符。此外，NMNL 亦無法同 時考慮方案間兩兩相關的獨立性。

其實，每個模式都互有優缺點，需視研究的目的為何再選擇合適 的模式。而本研究則採用較廣泛的多項式羅吉特。

第四章 問卷設計與調查內容

本章將介紹問卷之設計、調查過程與調查內容並將調查結果予以 分析，探究出住戶與住宅權屬及住宅類型之關聯機率。

第一節 問卷設計 一、問卷設計

本研究以新竹市科學園區之工作員工為實證研究對象，構建顯示 性偏好住宅選擇模式。

顯示性偏好法所設計之問卷，是由受訪者就以往的經驗與認知而 作答，可獲知受訪者的實際情形。

二、問卷結構

問卷中包含住宅選擇相關基本資料及個人基本資料兩大部分。關 於住宅選擇相關基本資料採開放式填寫，不預設屬性水準值。詢問住 宅權屬、住宅屋齡、住宅類型、住宅坪數、及選擇房屋的因素；問卷 第二部分為受訪者基本資料調查，詢問性別、年齡、職業、所得、婚 姻狀況及通勤時間等社經資訊，以分析不同的社經因素，是否影響受 訪者對住宅選擇之差異性。

三、抽樣方式

關於抽樣調查方式，一般可考慮三種抽樣方式：(1)簡單隨機抽 樣﹔(2)屬性基礎分層抽樣﹔(3)選擇基礎分層抽樣。本研究採用簡單 隨機抽樣，然而簡單隨機抽樣是指隨機抽樣中母體內的任一組樣本被 抽出的機率皆相同。因此在進行校估時才不易產生參數的不一致性，

造成計算之誤差。

第二節 調查方法與過程 一、調查目的

本調查係為了解目前新竹科學園區中之員工對於住宅需求選擇 的情形。

二、調查對象

資料收集的對象以在新竹科學圈工作者，調查項目包括住宅選擇 資料及個人基本資料。替選方案包含住宅的權屬及住宅的類型。

三、調查方式

本研究採實地訪問調查方式，訪談 100 份問卷，有效份數 85 份。

此方式的優點在於能直接與受訪者接觸以克服受訪者認知的誤差，使 問卷結果不受限於受訪者之知識水準與合作態度。

四、調查過程

本調查於三月中完成試調，三月份∼四月份完成調查。調查時間 訂為非假日（星期一至星期五）早上 10：00∼下午 4：00。

第三節 問卷分析整理 一、住宅基本資料分佈

從問卷中本研究獲得受訪者住宅基本資料統計結果整理如 表，說明如下:

1.屋齡分佈:屋齡分佈以10-20年居多，約佔調查樣本四 成二，且透天住宅屋齡高於公寓住宅，自有的住宅屋 齡高於租賃住宅。

2.樓地板面積分佈:棲地板面積分佈透天住宅以50坪以 上居多，公寓住宅以25坪居多。

3.房屋總價分佈:房價和先前認知一樣，透天住宅高於公 寓住宅。

表 4-3-1 住宅基本資料分佈情形

自有透天 自有公寓 租賃透天 租賃公寓 人數 (%) 人數 (%) 人數 (%) 人數 (%) 1~5 8 9% 4 5% 3 4% 4 5%

5~10 7 8% 6 7% 3 4% 5 6%

10~15 9 11% 3 4% 0 0% 1 1%

15~20 9 11% 10 12% 2 2% 2 2%

20~25 3 4% 2 2% 1 1% 0 0%

屋齡

25~30 3 4% 0 0% 0 0% 0 0%

25 坪以下 3 4% 2 2% 3 4% 7 8%

25~30 6 7% 11 13% 3 4% 3 4%

30~35 3 4% 7 8% 2 2% 1 1%

35~40 1 1% 3 4% 0 0% 1 1%

40~45 4 5% 2 2% 0 0% 0 0%

45~50 1 1% 0 0% 0 0% 0 0%

樓地板面積

50 坪以上 21 25% 0 0% 1 1% 0 0%

300 萬以下 8 9% 9 11% 0 0% 0 0%

300~400 6 7% 7 8% 0 0% 0 0%

400~500 3 4% 6 7% 0 0% 0 0%

500~600 3 4% 2 2% 0 0% 0 0%

600~700 3 4% 0 0% 0 0% 0 0%

700~800 4 5% 0 0% 0 0% 0 0%

房屋總價

800 萬以上 1 1% 0 0% 0 0% 0 0%

5~10 4 5% 6 7% 2 2% 5 6%

10~15 4 5% 8 9% 0 0% 1 1%

15~20 10 12% 3 4% 2 2% 4 5%

20~25 0 0% 2 2% 0 0% 1 1%

25~30 15 18% 5 % 0 0% 1 1%

通勤時間

30 分以上 6 7% 1 1% 5 6% 0 0%

資料來源：本研究整理

二、受訪者社經背景分佈

從問卷中本研究獲得受訪者社經背景資料統計結果整理如表，說 明如下:

1.性別分佈：男女比例約 1:1，女性較男性略多一些。

2.婚姻狀況分佈：以已婚者比例較高，佔全部的 58%之多。

3.年齡分佈：年齡集中於 25~45 歲，約佔 2/3。

4.教育程度分佈：以大學專科程度為最多，約佔 2/3。

5.家庭年所得分佈：年所得以 80 萬~120 萬為最多，平均所得 116.7 萬元。

6.家庭類型分佈：以小家庭的型態居多，佔全部的六成左右。

表 4-3-2 社經特性與住宅選擇特性分佈情形

自有透天 自有公寓 租賃透天 租賃公寓 人數 (%) 人數 (%) 人數 (%) 人數 (%) 男 16 19% 12 14% 7 8% 7 8%

性別

女 23 27% 13 15% 2 2% 5 6%

未婚 13 15% 7 8% 8 9% 8 9%

婚姻狀況

已婚 26 31%

18 21%

1 1%

4 5%

25~30 11 13% 8 9% 6 7% 6 7%

30~35 8 9% 2 2% 2 2% 4 5%

35~40 8 9% 7 8% 1 1% 1 1%

40~45 5 6% 3 4% 0 0% 0 0%

45~50 5 6% 3 4% 0 % 1 % 50~55 1 1% 2 2% 0 0% 0 0%

年齡

55 歲以上 1 1% 0 0% 0 0% 0 0%

小學 0 0% 0 0% 0 0% 0 0%

國中 0 0% 0 0% 0 0% 0 0%

高中(職) 15 18% 10 12% 3 4% 5 6%

大專 16 19% 13 15% 5 6% 3 4%

教育程度

研究所以上 2 2% 2 2% 1 1% 4 5%

80 萬以下 12 14% 13 15% 9 11% 8 9%

80~100 12 14% 9 11% 0 0% 3 4%

100~120 4 5% 0 0% 0 0% 0 0%

120~140 3 4% 1 2% 0 0% 0 0%

140~160 3 4% 1 2% 0 0% 0 0%

160~180 1 1% 0 0% 0 0% 0 0%

180~200 2 2% 1 1% 0 0% 1 1%

家庭年所得

200 萬以上 2 3% 0 0% 0 0% 0 0%

小家庭 23 27% 19 22% 3 4% 6 7%

三代同堂 16 19% 13 15% 2 2% 3 4%

家庭類型

大家庭 0 0% 0 0% 0 0% 0 0%

資料來源：本研究整理

三、居住權屬與住宅類形及其他變數交叉分析

由表 4-3-3 中可看出區位與權屬的相關性，自有住宅方面東區、

北區、香山區的比例分別為 49.3、31.0、19.7；而租賃住宅方面東 區、北區、香山區的比例分別為 78.6、14.3、7.1，由此看出租賃住 宅較集中於新竹市東區。

區位與住宅類型的相關性，透天住宅方面東區、北區、香山區的 比例分別為 35.7、31.0、33.3；而公寓住宅方面東區、北區、香山 區的比例分別為 72.1、25.6、2.3，透天住宅分佈較為平均而公寓住 宅集中在新竹市東區。

表 4-3-3 權屬、住宅類型與區位分析表 權屬

區位 權屬 住宅類型

區位 住宅類型

自有 租賃 透天 公寓

新竹市東區 35 11 新竹市東區 15 31

佔居住區位百分比 76.1 23.9 佔居住區位百分比 32.6 67.4 佔權屬百分比 49.3 78.6 佔住宅類型百分比 35.7 72.1

新竹市北區 22 2 新竹市北區 13 11

佔居住區位百分比 91.7 8.3 佔居住區位百分比 54.2 45.8 佔權屬百分比 31.0 14.3 佔住宅類型百分比 31.0 25.6

新竹市香山區 14 1 新竹市香山區 17 1

佔居住區位百分比 93.3 6.7 佔居住區位百分比 93.3 6.7 佔權屬百分比 19.7 7.1 佔住宅類型百分比 33.3 2.3 資料來源：本研究整理

由表4-3-4可看出，在樓地板面積方面，自有住宅在30坪以下、

30坪至40坪、40坪至50坪、50坪以上比例分別為42.3、21.1、11.3、

25.4；租賃住宅在30坪以下、30坪至40坪、40坪至50坪、50坪以上比 例分別為71.4、21.4、0、7.1。由此可知租賃住宅所要求坪數較自有 住宅低。透天住宅在30坪以下、30坪至40坪、40坪至50坪、50坪以上 比例分別為28.6、11.9、14.3、45.2;公寓住宅在30坪以下、30坪至 40坪、40坪至50坪、50坪以上比例分別為65.1、30.2、4.7、0。透天 住宅以50坪以上居多，公寓住宅以25-40坪居多。

表4-3-4權屬、住宅類型與樓地板面積分析表

權屬 權屬 住宅類型 住宅類型 樓地板面積 自有 租賃 樓地板面積 透天 公寓 30 坪以下 30 10 30 坪以下 12 28 佔樓地板面積百分比 75.0 25.0 佔樓地板面積百分比 30.0 70.0 佔權屬百分比 42.3 71.4 佔住宅類型百分比 28.6 65.1 30 坪~40 坪 15 3 30 坪~40 坪 5 13 佔樓地板面積百分比 83.3 16.7 佔樓地板面積百分比 27.8 72.2 佔權屬百分比 21.1 21.4 佔住宅類型百分比 11.9 30.2 40 坪~50 坪 8 0 40 坪~50 坪 6 2 佔樓地板面積百分比 100 0 佔樓地板面積百分比 75.0 25.0 佔權屬百分比 11.3 0 佔住宅類型百分比 14.3 4.7

50 坪以上 18 1 50 坪以上 19 0

佔樓地板面積百分比 94.7 5.3 佔樓地板面積百分比 100 0 佔權屬百分比 25.4 7.1 佔住宅類型百分比 45.2 0 資料來源：本研究整理

由表4-3-5可看出，在房屋總價與權屬相關性，在自有住宅方面 房屋總價在400萬以下、400-700萬、700萬以上比例分別為55.8、

32.4、8.5;在租賃住宅方面房屋總價在400萬以下、400-700萬、700 萬以上比例分別為92.3、7.1、0，顯示自有住宅房屋總價集中於350 萬-700萬之間。

在房屋總價與住宅類型相關性方面，在透天住宅方面房屋總價在 400萬以下、400-700萬、700萬以上比例分別為54.7、31.0、14.3;

在公寓住宅方面房屋總價在400萬以下、400-700萬、700萬以上比例 分別為74.4、25.6、0，顯示透天住宅房價明顯高於公寓住宅房價。

表 4-3-5 權屬、住宅類型與房價分析表

權屬 權屬 住宅類型 住宅類型

房價 自有 租賃 房價 透天 公寓

400 萬以下 42 13 400 萬以下 23 32 佔房價百分比 70.7 29.3 佔房價百分比 41.8 58.2 佔權屬百分比 55.8 92.3 佔住宅類型百分比 54.7 74.4 400~700 萬 23 1 400~700 萬 13 11 佔房價百分比 95.8 4.2 佔房價百分比 54.2 45.8 佔權屬百分比 32.4 7.1 佔住宅類型百分比 31.0 25.6 700 萬以上 6 0 700~1000 萬 6 0 佔房價百分比 100 0 佔房價百分比 100 0 佔權屬百分比 8.5 0 佔住宅類型百分比 14.3 0 資料來源：本研究整理

由表4-3-6可看出，在屋齡方面與權屬的相關性並無直接之關 係。與住宅類型相關性，在透天住宅方面1~5年住宅、6~10年住宅、

11~15年住宅、16~20年、21年年以上住宅比例分別為14.3、11.9、

28.6、23.8、21.4；在公寓住宅方面1~5年住宅、6~10年住宅、11~15 年住宅、16~20年、21年以上住宅比例分別為14.0、25.6、14.0、44.2、

2.3。顯示公寓住宅在屋齡方面明顯高於透天住宅。

表 4-3-6 權屬、住宅類型與屋齡分析表

權屬 權屬 住宅類型 住宅類型

屋齡 自有 租賃 屋齡 透天 公寓

1~5 年 8 4 1~5 年 6 6

佔屋齡百分比 66.7 33.3 佔屋齡百分比 50.0 50.0 佔權屬百分比 11.3 28.6 佔住宅類型百分比 14.3 14.0

6~10 年 13 3 6~10 年 5 11

佔屋齡百分比 81.3 18.8 佔屋齡百分比 31.3 68.8 佔權屬百分比 18.3 21.4 佔住宅類型百分比 11.9 25.6 11~15 年 16 2 11~15 年 12 6 佔屋齡百分比 88.9 11.1 佔屋齡百分比 66.7 33.3 佔權屬百分比 22.5 14.3 佔住宅類型百分比 28.6 14.0 16~20 年 25 4 16~20 年 10 19 佔屋齡百分比 86.2 13.8 佔屋齡百分比 34.5 65.5 佔權屬百分比 35.2 28.6 佔住宅類型百分比 23.8 44.2

21 年以上 9 1 21 年以上 9 1

佔屋齡百分比 90.0 10.0 佔屋齡百分比 90.0 10.0 佔權屬百分比 12.7 7.1 佔住宅類型百分比 21.4 2.3 資料來源：本研究整理

由表 4-3-7 中得知，男性自有住宅率 50.7 %，女性自有住宅率 49.3%，男性擁有稍高之住宅持有率，但差距些微顯示近年來女性工 作自主，不再僅像以往男性才有能力購屋。男性選擇公寓住宅比例為 55.8%，女性選擇公寓住宅比例為 44.2%，顯示男性略較女性接受公 寓式住宅。

表 4-3-7 權屬、住宅類型與性別分析表

權屬 權屬 住宅類型 住宅類型

性別 自有 租賃 性別 透天 公寓

男性 36 8 男性 20 24

佔性別百分比 81.8 18.2 佔性別百分比 45.5 54.5 佔權屬百分比 50.7 57.1 佔住宅類型百分比 47.6 55.8

女性 35 6 女性 22 19

佔性別百分比 85.4 14.6 佔性別百分比 53.7 46.3 佔權屬百分比 49.3 42.9 佔住宅類型百分比 52.4 44.2 資料來源：本研究整理

由表 4-3-8 未婚者自有住宅持有率為 31.4%，已婚者自有住宅持 有率為 67.6%，已婚者擁有稍高之住宅持有率。在於住宅類型方面，

婚姻狀況對於住宅類型的選擇較無明顯之影響。

表 4-3-8 權屬、住宅類型與婚姻狀況分析表

權屬 權屬 住宅類型 住宅類型

婚姻狀況 自有 租賃 婚姻狀況 透天 公寓

未婚 23 11 未婚 17 17

佔婚姻狀況百分比 67.6 32.4 佔婚姻狀況百分比 50.0 50.0 佔權屬百分比 31.4 78.6 佔住宅類型百分比 40.5 39.5

已婚 48 3 已婚 25 26

佔婚姻狀況百分比 94.1 5.9 佔婚姻狀況百分比 49.0 51.0 佔權屬百分比 67.6 21.4 佔住宅類型百分比 59.5 60.5 資料來源：本研究整理

由表4-3-9可看出，在年齡與權屬相關性，在自有住宅方面住年 齡在30歲以下、30-40歲、40-50歲、50歲以上比例分別為19.7、39.4、

25.4、14.1;在租賃住宅方面在30歲以下、30-40歲、40-50歲、50歲 以上比例分別為14.3、78.6、7.1、0，顯示自有住宅住戶年齡層大都 為中年者居多;而自有住宅住戶年齡明顯高於租賃住宅的現象。

在年齡與住宅類型相關性方面，在透天住宅住戶年齡在30歲以 下、30-40歲、40-50歲、50歲以上比例分別為16.7、40.5、14.3、26.2;

在公寓住宅方面住戶年齡在30歲以下、30-40歲、40-50歲、50歲以上 比例分別為20.9、51.2、9.3、18.6，顯示老生代對於居住在公寓住 宅的接受度較中、新生代意願為低。

表 4-3-9 權屬、住宅類型與年齡分析表

權屬 權屬 住宅類型 住宅類型

年齡 自有 租賃 年齡 透天 公寓

30 歲以下 14 2 30 歲以下 7 9

佔年齡百分比 87.5 12.5 佔年齡百分比 43.8 56.3 佔權屬百分比 19.7 14.3 佔住宅類型百分比 16.7 20.9 30~40 歲 28 11 30~40 歲 17 22 佔年齡百分比 71.8 28.2 佔年齡百分比 43.6 56.4 佔權屬百分比 39.4 78.6 佔住宅類型百分比 40.5 51.2 40~50 歲 18 1 40~50 歲 6 4 佔年齡百分比 94.7 5.3 佔年齡百分比 60.0 40.0 佔權屬百分比 25.4 7.1 佔住宅類型百分比 14.3 9.3

50 歲以上 10 0 50 歲以上 11 8

佔年齡百分比 100 0 佔年齡百分比 57.9 42.1 佔權屬百分比 14.1 0 佔住宅類型百分比 26.2 18.6 資料來源：本研究整理

由表4-3-10可看出，在教育程度方面與住宅權屬的相關性不大，

與住宅類型相關性較高。低教育程度(高中職、國中以下)居住在透天 住宅與公寓住宅分別為42.9、23.3;中教育程度(大學、專科)居住在 透天住宅與公寓住宅分別為57.1、62.8;高教育程度(研究所以上)居 住在透天住宅與公寓住宅分別為0、14.0;顯示中、高教育程度者對於 居住在公寓住宅的接受度較低教育程度為高。

表 4-3-10 權屬、住宅類型與教育程度分析表

權屬 權屬 住宅類型 住宅類型

教育程度 自有 租賃 教育程度 透天 公寓

低教育程度 25 3 低教育程度 18 10

佔教育程度百分比 89.3 10.7 佔教育程度百分比 64.3 35.7 佔權屬百分比 35.2 21.4 佔住宅類型百分比 42.9 23.3

中教育程度 42 9 中教育程度 24 27

佔教育程度百分比 82.4 17.6 佔教育程度百分比 47.1 52.9 佔權屬百分比 59.2 64.3 佔住宅類型百分比 57.1 62.8

高教育程度 4 2 高教育程度 0 6

佔教育程度百分比 66.7 33.3 佔教育程度百分比 0 100 佔權屬百分比 5.6 14.3 佔住宅類型百分比 0 14.0 資料來源：本研究整理

由表4-3-11可看出，在家庭年所得與住宅權屬相關性，在自有住 宅方面家庭年所得在100萬以下、100-160萬、160萬-200萬、200萬以 上比例分別為74.6、14.1、7.0、4.2;在租賃住宅方面住戶年所得在 100萬以下、100-160萬、160-200萬、200萬以上比例分別為92.9、0、

7.1、0，顯示年所得高者趨向於自己購買房屋。

在家庭年所得與住宅類型相關性方面，在透天住宅家庭年所得在 100萬以下、100-160萬、160-200萬、200萬以上比例分別為69.0、

16.7、7.1、7.1;在公寓住宅住戶家庭年所得在100萬以下、100-160 萬、160-200萬、200萬以上比例分別為86.0、7.0、7.0、0。顯示透 天住宅住戶年所得明顯高於公寓住宅住戶年所得。

表 4-3-11 權屬、住宅類型與年所得分析表

權屬 權屬 住宅類型 住宅類型

年所得 自有 租賃 年所得 透天 公寓

100 萬以下 53 13 100 萬以下 29 37 佔年所得百分比 80.3 19.7 佔年所得百分比 43.9 56.1 佔權屬百分比 74.6 92.9 佔住宅類型百分比 69.0 86.0 100~160 萬 10 0 100~160 萬 7 3 佔年所得百分比 100 0 佔年所得百分比 70.0 30.0 佔權屬百分比 14.1 0 佔住宅類型百分比 16.7 7.0 160~200 萬 5 1 160~200 萬 3 3 佔年所得百分比 83.3 16.7 佔年所得百分比 50.0 50.0 佔權屬百分比 7.0 7.1 佔住宅類型百分比 7.1 7.0

200 萬以上 3 0 200 萬以上 3 0

佔年所得百分比 100 0 佔年所得百分比 100 0 佔權屬百分比 4.2 0 佔住宅類型百分比 7.1 0 資料來源：本研究整理

由表 4-3-12 可看出，在家庭類型與住宅權屬相關性，在自有住 宅方面小家庭與三代同堂比例分別為 85.9、14.1；在租賃住宅方面 小家庭與三代同堂比例分別為 85.7、14.3。顯示家庭類型和權屬較 無相關性。

在家庭類型與住宅類型相關性，在透天住宅方面小家庭與三代同 堂比例分別為 76.2、23.8；在公寓住宅方面小家庭與三代同堂比例 分別為 95.3、4.7。由此看出家庭型態以小家庭為主的較喜好居住公 寓類型之住宅。

表 4-3-12 權屬、住宅類型與家庭類型分析表

權屬 權屬 住宅類型 住宅類型

家庭類型 自有 租賃 家庭類型 透天 公寓

小家庭 61 12 小家庭 32 41

佔家庭類型百分比 83.6 16.4 佔家庭類型百分比 43.8 56.2 佔權屬百分比 85.9 85.7 佔住宅類型百分比 76.2 95.3

三代同堂 10 2 三代同堂 10 2

佔家庭類型百分比 83.3 16.7 佔家庭類型百分比 83.3 16.7 佔權屬百分比 14.1 14.3 佔住宅類型百分比 23.8 4.7 資料來源：本研究整理

四、選擇房屋影響因素

本研究從則房屋考量因素項目中，關於公共設施、生活機能、交 通可及性、工作地點等四個選擇項目做排序，由問卷中得之首訪者於 選擇房屋時對於這四項目的排序，結果如表 4-3-13：

表 4-3-13 房屋考量因素排序表 選擇

第一位

選擇 第二位

選擇 第三位

選擇 第四位

得點數 排 序

公共設施 27 13 36 9 228 3

生活機能 33 21 15 16 241 2

交通可及性 42 19 11 13 260 1

工作地點 10 5 19 51 144 4

資料來源：本研究整理

1.在完成受訪的85位受訪者中，在選擇房屋考量時，關於交通可及性 這一選項，有42人選擇第一位，有19人選擇第二位，有11人選擇第三 位，有13人選擇最後一位。選擇第一位的給四分，選擇第二位的給三 分，選擇第三位的給二分，選擇第四位的給一分，其得點數260分，

排第一位。

2.在完成受訪的85位受訪者中，在選擇房屋時，關於生活機能這一 選項，有33人選擇第一位，有21人選擇第二位，有15人選擇第三位，

有16人選擇最後一位。其得點數241分，排第二位。

3.在完成受訪的85位受訪者中，在選擇房屋考量時，關於公共設施這 一選項，有27人選擇第一位，有13人選擇第二位，有36人選擇第三位，

有9人選擇最後一位。總得點數228分，排第三位。

4.在完成受訪的85位受訪者中，在選擇房屋考量時，關於工作地點這 一選項，有10人選擇第一位，有5人選擇第二位，有19人選擇第三位，

有51人選擇最後一位。總得點數144分，排第四位。