第五章 實證分析
本章針對收集到的問卷資料進行分析，第一節為基本的調查分析；第二節為 工業區環境風險認知及管理分析，即分析受訪者對工業區環境風險的認知程度及 看法，以作為風險價值評估及風險管理的參考；第三節分為兩部分，第一部份為 最佳特徵價格模式的建立，即選擇一最佳的迴歸模式，來以作為推估特徵價格的 基礎，第二部分則是住宅的邊際特徵價格，即說明個別特徵對房價的影響程度。
第一節 基本調查分析
國內的住宅買賣市場可分為總價賣法與單價賣法兩種方式。總價賣法是指直 接計算住宅全部產權的價值；而單價賣法是指住宅的買賣是以單位面積為單位，
再以單位面積的價格乘上總交易面積即是交易價格。房屋單價為總價的單位面積 價格，但由於住宅的實質內容不同，個別成本亦不相同；而總價反應在住宅的價 格上，則較具有完整的意義。
就房屋交易的特性來看，房屋交易是將住宅單元整體進行轉移，個別的房屋 特徵無法單獨交易，因此以房屋總價來進行分析較具有經濟意義，在本研究亦採 取成交總價為應變數。以下將針對本研究所採取的變數來做說明：
一、戶的特徵
（一）登記總面積
由下表 5-1 可得知，消費者對坪數大小的選擇，平均有 37.4％的人選擇購買 31-40 坪的住宅，其次為 41-50 坪。
表 5-1 登記面積分類統計表
登記面積 30 坪以下 31-40 坪 41-50 坪 51-60 坪 61-70 坪 71-80 坪 81 坪以上 筆數 53 143 90 47 24 16 10
％ 13.8 37.4 23.5 12.2 6.3 4.2 2.6
（二）房間數
由下表 5-2 得知研究樣本中，其擁有的房間數以三間居多，約佔 58.3％。
表 5-2 房間數分類統計表
房間數 2 間以下 3 間 4 間 5 間 6 間 7 間以上 筆數 43 223 64 23 23 7
％ 11.2 58.3 16.7 6 6 1.8
（三）廳數
廳數所指的是客廳及餐廳數目，在本研究的研究樣本中，其所擁有的客廳數 與餐廳數，以兩間居多，約佔 95.6％。
表 5-3 廳數分類統計表
客廳數 1 間 2 間 3 間
筆數 12 366 5
％ 3.1 95.6 1.3
（四）衛浴設備套數
衛浴設備套數是指含有衛浴設備，並單做衛浴設備的空間數。在研究的樣本 中，以兩套衛浴設備居多，約佔五成。
表 5-4 衛浴套數分類統計表
衛浴套數 1 套 1.5 套 2 套 2.5 套 3 套 3.5 套 4 套以上 筆數 53 50 212 12 33 2 21
％ 13.8 13.1 55.4 3.1 8.6 0.5 5.5
二、棟的特徵
（一）屋齡
屋齡指的是房屋竣工製成交日期的年數，可由下表 5-5 得知，其屋齡情況主 要分佈在 6-10 年及 5 年以下，約佔 143 筆（37.3％）及 139 筆（6.3％）。
表 5-5 屋齡分類統計表
屋齡 5 年以下 6-10 年 11-15 年 16-20 年 21-25 年 26-30 年 31 年以上 筆數 139 143 46 21 17 11 6
％ 36.3 37.3 12 5.5 4.4 2.8 1.6
（二）距工業區距離
在研究樣本中，距離園區距離的分佈以 3-4 公里為主，有 85 筆（22.2％），
其次為 4-5 公里，有 83 筆（21.7％），在緊鄰科學園區 1 公里以內的有 66 筆（17.2
％）。
表 5-6 園區距離分類統計表
園區距離 1 公里以下 1-2 公里 2-3 公里 3-4 公里 4-5 公里 5-6 公里
筆數 66 47 50 85 83 52
％ 17.2 12.3 13.1 22.2 21.7 13.6
第二節 工業區環境風險認知及管理分析
一、環境風險認知程度
（一）新竹全體大眾暴露於環境風險的程度
就新竹地區民眾而言，民眾認為有非常多數的人暴露於工業廢水（4.681）
及工廠有害廢棄物（4.561）這兩種環境風險下，而有較少比例的人暴露於火災、
工廠爆炸（3.493）、工廠排放廢氣（3.423）、廠房噪音（3.363）此類風險下。
由此可得知，工業廢水及其廢棄物所造成影響的層面，比其他三類環境風險來的 大。
表 5-7 新竹全體大眾暴露於環境風險的程度（平均值）
火災、工廠爆炸 工業廢水 工廠有害廢棄物 工廠排放廢氣 廠房噪音
沒有人 7
（1.8）
11
（2.9）
15
（3.9）
23
（6.0）
15
（3.9）
非常少數 80
（20.9）
32
（8.4）
33
（8.6）
66
（17.2）
82
（21.4）
少數人 152
（39.7%）
48
（12.5）
51
（13.3）
135
（35.2%）
147
（38.4%）
不一定 56
（14.6）
60
（15.7）
63
（16.4）
85
（22.2）
68
（17.8）
多數人 50
（13.1）
88
（23.0）
90
（23.5）
43
（11.2）
39
（10.2）
非常多數 25
（6.5）
114
（29.8%）
106
（27.7%）
21
（5.5）
23
（6.0）
全體人民 13
（3.4）
30
（7.8）
25
（6.5）
10
（2.6）
9
（2.3）
平均值 3.493 4.681 4.561 3.423 3.363 註：問卷中的問題一
對新竹地區居民而言，您認為有多少人會暴露於此環境風險下？
1 沒有人 2 非常少數 3 少數人 4 不一定 5 多數人 6 非常多數 7 全體人民
（二）受訪者個人暴露於環境風險的程度
由下表 5-8 中可以得知，大多數受訪者認為其暴露於工廠火災或爆炸（115）、 工廠廢氣（113）、廠房噪音（131）的程度是比較低的，對於工業廢水（127）及 廢棄物（130）則是抱持比較不確定的態度。
在這五類環境風險中，受訪者個人平均暴露於環境風險的程度以「工業的廢 水」為最高（3.990），其次為「工廠有害廢棄物」（3.828），暴露程度最低的是「廠
房噪音」（2.760）。
表 5-8 受訪者個人暴露於環境風險的程度（平均值）
火災、工廠爆炸 工業廢水 工廠有害廢棄物 工廠排放廢氣 廠房噪音
極低度 115
（30.0%）
34
（8.9）
36
（9.4）
113
（29.5%）
131
（34.2%）
低度 79
（20.6）
37
（9.7）
46
（12.0）
72
（18.8）
75
（19.6）
稍低度 58
（15.1）
54
（14.1）
53
（13.8）
66
（17.2）
54
（14.1）
不一定 45
（11.7）
127
（33.2%）
130
（33.9%）
50
（13.1）
52
（13.6）
稍高度 30
（7.8）
57
（14.9）
67
（17.5）
33
（8.6）
30
（7.8）
高度 23
（6.0）
53
（13.8）
33
（8.6）
32
（8.4）
31
（8.1）
極高度 33
（8.6）
21
（5.5）
18
（4.7）
17
（4.4）
10
（2.6）
平均值 2.992 3.990 3.828 2.953 2.760 註：問卷中的問題二
對您個人而言，請問您暴露於此環境風險的程度有多少？
1 極低度 2 低度 3 稍低度 4 不一定 5 稍高度 6 高度 7 極高度
（三）民眾自願承擔環境風險的程度
在這五類環境風險中，民眾大部分認為他們是完全被迫或強烈被迫接受這些 風險，以平均值而言，則是以火災、工廠爆炸受迫程度最高（5.603），工廠排放 廢氣受迫程度最低（5.394），整體而言民眾都是被迫接受這幾類的環境風險。。
表 5-9 民眾自願承擔環境風險的程度（平均值）
火災、工廠爆炸 工業廢水 工廠有害廢棄物 工廠排放廢氣 廠房噪音
完全志願 7
（1.8）
9
（2.3）
9
（2.3）
8
（2.1）
6
（1.6）
強烈自願 18
（4.7）
19
（5.0）
15
（3.9）
14
（3.7）
14
（3.7）
稍微自願 21
（5.5）
22
（5.7）
24
（6.3）
29
（7.6）
28
（7.3）
無所謂 35
（9.1）
42
（11.0）
52
（13.6）
57
（14.9）
50
（13.1）
稍微被迫 49
（12.8）
50
（13.1）
46
（12.0）
43
（11.2）
46
（12.0）
強烈被迫 116
（30.3）
112
（29.2）
105
（27.4）
124
（32.4%）
112
（29.2）
完全被迫 137
（35.8%）
129
（33.7%）
132
（34.5%）
108
（28.2）
127
（33.2%）
平均值 5.603 5.499 5.491 5.394 5.507 註：問卷中的問題三
這些環境風險所造成的危險是民眾自願承擔的危險，還是被強迫承擔？
1 完全自願 2 強烈自願 3 稍微自願 4 無所謂 5 稍微被迫 6 強烈被迫 7 完全被迫
（四）環境風險產生危險的時間長短
以人數而言，火災、工廠爆炸對居民的傷害是立即性的，而工業廢水、有害 廢棄物、廢氣造成傷害其潛伏期是比較長的，以平均值而言，民眾認為火災、工 廠爆炸造成危害的時間是最快的（2.922），其餘四類環境風險造成傷害的潛伏期 則是比較長。
表 5-10 環境風險產生危險的時間長短（平均值）
火災、工廠爆炸 工業廢水 工廠有害廢棄物 工廠排放廢氣 廠房噪音
立即死亡 96
（25.1%）
15
（3.9）
16
（4.2）
10
（2.6）
26
（6.8）
很快死亡 93
（24.3）
18
（4.7）
13
（3.4）
29
（7.6）
28
（7.3）
稍後死亡 68
（17.8）
32
（8.4）
35
（9.1）
30
（7.8）
29
（7.6）
不一定 51
（13.3）
78
（20.4）
64
（16.7）
29
（7.6）
125
（32.6%）
短期內死 亡
34
（8.9）
54
（14.1）
67
（17.5）
113
（29.5）
32
（8.4）
長時間死 亡
28
（7.3）
84
（21.9）
69
（18.0）
117
（30.5%）
68
（17.8）
潛伏期長 13
（3.4）
102
（26.6%）
119
（31.1%）
55
（14.4）
75
（19.6）
平均值 2.922 5.084 5.183 5.029 4.601 註：問卷中的問題四
這些環境風險所導致對人體傷害是立即，或是潛伏一段時間才發生？
1 立即死亡 2 很快死亡 3 稍後死亡 4 不一定 5 短期內可能死亡 6 長時間後可能死亡 7 潛伏期相當長
（五）受訪者對危險的瞭解程度
個別就這五類環境風險中，民眾不瞭解其危險性（22％-26％）的人居多，
就平均值而言，民眾對於的工廠爆炸（4.013）及廠房噪音（4.324）的瞭解程度
要比工業廢水（4.734）、工廠有害廢棄物（4.812）、工廠廢氣（4.778）來的高。
表 5-11 受訪者對危險的瞭解程度（平均值）
火災、工廠爆炸 工業廢水 工廠有害廢棄物 工廠排放廢氣 廠房噪音
完全瞭解 36
（9.4）
13
（3.4）
16
（4.2）
10
（2.6）
27
（7.0）
大部分瞭 解
39
（10.2）
18
（4.7）
13
（3.4）
16
（4.2）
32
（8.4）
小部分瞭 解
78
（20.4）
42
（11.0）
42
（11.0）
57
（14.9）
52
（13.6）
不瞭解 101
（26.4%）
102
（26.6%）
87
（22.7%）
89
（23.2%）
95
（24.8%）
小部分不 瞭解
34
（8.9）
75
（19.6）
82
（21.4）
76
（19.8）
78
（20.4）
大部分不 瞭解
50
（13.1）
76
（19.8）
84
（21.9）
64
（16.7）
54
（14.1）
完全不瞭 解
45
（11.7）
57
（14.9）
59
（15.4）
71
（18.5）
45
（11.7）
平均值 4.013 4.734 4.812 4.778 4.324 註：問卷中的問題五
對這些環境風險所帶來危險性的瞭解程度如何？
1 完全瞭解 2 大部分瞭解 3 小部分瞭解 4 不瞭解 5 小部分不瞭解 6 大部分不瞭解 7 完全不瞭解
（六）環境風險對生命的威脅程度
由下表 5-12 中可以得知，大多數受訪者認為工業廢水（130）、工廠廢棄物
（131）、工廠排放廢氣（117）對生命的威脅是慢性傷害，對於火災、工廠爆炸
（96）及廠房噪音（91）則是認為是災難性的危險。以平均值來看，對民眾帶來 較大的威脅是工廠有害廢棄物（2.966），其次是工廠廢氣（2.971）。
表 5-12 環境風險對生命的威脅程度（平均值）
火災、工廠爆炸 工業廢水 工廠有害廢棄物 工廠排放廢氣 廠房噪音
完全慢性 傷害
13
（3.4）
42
（11.0）
52
（13.6）
55
（14.4）
20
（5.2）
大部分慢 性傷害
28
（7.3）
115
（30.0）
109
（28.5）
117
（30.5%）
34
（8.9）
小部分慢 性傷害
34
（8.9）
130
（33.9%）
131
（34.2%）
113
（29.5）
31
（8.1）
不一定 51
（13.3）
31
（8.1）
27
（7.0）
29
（7.6）
44
（11.5）
小部分災 68 32 35 30 75
難性 （17.8） （8.4） （9.1） （7.8） （19.6）
大部分災 難性
93
（24.3）
18
（4.7）
13
（3.4）
29
（7.6）
88
（23.0）
完全是災 難性危險
96
（25.1%）
15
（3.9）
16
（4.2）
10
（2.6）
91
（23.8）
平均值 5.078 3.026 2.966 2.971 4.953 註：問卷中的問題六
環境風險對生命所帶來的威脅是慢性傷害，或是立即會造成民眾傷亡（災難性危 險）？
1 完全慢性傷害 2 大部分慢性傷害 3 小部分慢性傷害 4 不一定 5 小部分災難性 6 大部分災難性 7 完全是災難性危險
（七）面對危險的態度
在民眾面對危險的態度係以平常心或恐懼感來區分。由表中可以得知，受訪 者對於工業廢水（93）、有害廢棄物（97）、工廠廢氣（84）懷有比較大的恐懼。
以平均值來看，民眾對於這五類環境風險中，對於工廠排放的廢氣（4.509）、工 業廢水（4.462）懷有較大的恐懼感，最小的則是廠房噪音（3.890）。
表 5-13 民眾面對危險的態度（平均值）
火災、工廠爆炸 工業廢水 工廠有害廢棄物 工廠排放廢氣 廠房噪音
完全平常 心
29
（7.6）
31
（8.1）
25
（6.5）
27
（7.0）
35
（9.1）
大部分平 常心
46
（12.0）
36
（9.4）
30
（7.8）
33
（8.6）
47
（12.3）
小部分平 常心
59
（15.4）
48
（12.5）
67
（17.5）
51
（13.3）
74
（19.3）
不一定 107
（27.9%）
52
（13.6）
67
（17.5）
65
（17.0）
92
（24.0%）
小部分恐 懼
66
（17.2）
93
（24.3%）
97
（25.3%）
84
（21.9%）
65
（17.0）
大部分恐 懼
41
（10.7）
72
（18.8）
65
（17.0）
60
（15.7）
44
（11.5）
完全恐懼 35
（9.1）
51
（13.3）
32
（8.4）
63
（16.4）
26
（6.8）
平均值 4.039 4.462 4.316 4.509 3.890 註：問卷中的問題七
當您面對這些環境風險時，是以平常心來處理，還是懷有極大的恐懼感？
1 完全平常心 2 大部分平常心 3 小部分平常心 4 不一定 5 小部分恐懼 6 大部分恐懼 7 完全恐懼
（八）危險爆發的嚴重性程度
在這五項的環境風險中，受訪者認為這些危險一旦爆發所造成的嚴重程度以 工業廢水（3.679）、火災及工廠爆炸（3.762）為最高，而以工廠廢氣（5.295）
及廠房噪音（5.520）可能死亡的程度最低。
表 5-14 危險爆發的嚴重性程度（平均值）
火災、工廠爆炸 工業廢水 工廠有害廢棄物 工廠排放廢氣 廠房噪音
一定死亡 23
（6.0）
15
（3.9）
16
（4.2）
10
（2.6）
7
（1.8）
很可能死 亡
43
（11.2）
74
（19.3）
27
（7.0）
21
（5.5）
16
（4.2）
有可能死 亡
125
（32.6%）
133
（34.7%）
34
（8.9）
34
（8.9）
32
（8.4）
不一定 70
（18.3）
32
（8.4）
136
（35.5%）
30
（7.8）
34
（8.9）
有可能不 死亡
76
（19.8）
73
（19.1）
105
（27.4）
95
（24.8）
63
（16.4）
很可能不 死亡
25
（6.5）
38
（9.9）
52
（13.6）
72
（18.8）
89
（23.2）
一定不會 死亡
21
（5.5）
18
（4.7）
13
（3.4）
121
（31.6%）
142
（37.1%）
平均值 3.762 3.679 4.292 5.295 5.520 註：問卷中的問題八
當這些環境風險的危險性一旦爆發時，您認為它造成的嚴重程度如何？
1 一定死亡 2 很可能死亡 3 有可能死亡 4 不一定 5 有可能不死亡 6 很可能不死亡 7 一定不會死亡
（九）個人對環境風險的控制能力
由表 5-15 可以得知，大部分受訪者認為對於科學園區所造成的環境風險是 無法以個人能力來控制的，其中以工廠排放廢氣（5.465）最無法控制，其次為 有害廢棄物（5.399），對於廠房噪音則是較能以個人能力來避免。
表 5-15 個人對環境風險的控制能力（平均值）
火災、工廠爆炸 工業廢水 工廠有害廢棄物 工廠排放廢氣 廠房噪音
完全能控 制
17
（4.4）
15
（3.9）
16
（4.2）
10
（2.6）
16
（4.2）
大部分能 控制
21
（5.5）
18
（4.7）
13
（3.4）
19
（5.0）
19
（5.0）
小部分能 22 31 27 29 26
控制 （5.7） （8.1） （7.0） （7.6） （6.8）
不一定 39
（10.2）
32
（8.4）
35
（9.1）
30
（7.8）
34
（8.9）
小部分不 能控制
35
（9.1）
42
（11.0）
52
（13.6）
57
（14.9）
50
（13.1）
大部分不 能控制
142
（37.1%）
133
（34.7%）
135
（35.2%）
113
（29.5）
131
（34.2%）
完全不能 控制
107
（27.9）
112
（29.2）
105
（27.4）
125
（32.6%）
107
（27.9）
平均值 5.371 5.389 5.399 5.465 5.360 註：問卷中的問題九
當您暴露於這些環境風險時，您是否能夠以個人能力來避免危險？
1 完全能控制 2 大部分能控制 3 小部分能控制 4 不一定 5 小部分不能控制 6 大部分不能控制 7 完全不能控制
（十）政府污染防制的執行成效
對於政府花費大筆經費對這些環境風險從事污染防制工作，受訪者對於工廠 有害廢棄物（4.423）及工業廢水（4.355）的防治成效最佳，而對於廠房噪音（3.956）
及工廠火災爆炸（4.091）的污染防治成效則是較差。
表 5-16 政府污染防制的執行成效（平均值）
火災、工廠爆炸 工業廢水 工廠有害廢棄物 工廠排放廢氣 廠房噪音
毫無成效 23
（6.0）
32
（8.4）
18
（4.7）
21
（5.5）
30
（7.8）
大部分無 效
41
（10.7）
35
（9.1）
27
（7.0）
39
（10.2）
41
（10.7）
小部分無 效
60
（15.7）
48
（12.5）
67
（17.5）
71
（18.5）
75
（19.6）
不一定 117
（30.5%）
52
（13.6）
67
（17.5）
75
（19.6）
102
（26.6%）
小部分有 效
68
（17.8）
113
（29.5%）
105
（27.4%）
114
（29.8%）
65
（17.0）
大部分有 效
44
（11.5）
72
（18.8）
65
（17.0）
35
（9.1）
45
（11.7）
完全有效 30
（7.8）
31
（8.1）
34
（8.9）
28
（7.3）
25
（6.5）
平均值 4.091 4.355 4.423 4.146 3.956 註：問卷中的問題十
如果政府將花費大筆經費對這些環境風險從事污染防制工作，以減少民眾面臨的 危險，您認為這些工作的執行成效將會如何？
1 毫無成效 2 大部分無效 3 小部分無效 4 不一定
5 小部分有效 6 大部分有效 7 完全有效 二、空間距離與環境風險
（一）火災、工廠爆炸
從表 5-17 中可以得知，民眾對於火災或工廠爆炸對於其生命財產或健康產 生危害的程度，在統計中有 202 人（52.8％）的損害程度在 30 以下，隨著損害 程度的增加，人數也隨之遞減。若是以空間距離來看，在 2.0 公里內受損害 60 以上佔了大部分（82 人），平均受損害的程度在 54.6-66.3％之間；在 2.1 至 4.0 公里中，受損害的平均程度則是集中在 32.9-43.2％之間之間，4.1 公里以上，其 受損害的程度則是 20％左右。
表 5-17 工廠爆炸與距離交叉分析表
工廠爆炸 損害程度
距離 10 20 30 40 50 60 70 80 90 平均
1.0 公里以下 2 2 3 2 3 12
（3.1）
15
（3.9）
20
（5.2）
7 66.3 1.1 至 2.0 公里 1 2 3 10
（2.6）
3 13
（3.4）
12
（3.1）
1 2
54.6 2.1 至 3.0 公里 2 3 10
（2.6）
11
（2.9）
18
（4.7）
2 1 2 1
43.2 3.1 至 4.0 公里 5 9
（2.3）
44
（11）
20
（5.2）
1 3 2 1 0
32.9 4.1 至 5.0 公里 32
（8.4）
26
（6.8）
14
（3.7）
7 0 2 1 1 0
21.8 5.1 公里以上 31
（8.1）
12
（3.1）
1 1 3 2 1 1 0
20
總和 73
（19％） 54
（14％） 75
（19％） 51
（13.3） 28
（7.3） 34
（8.9） 32
（8.4） 26
（6.8） 10
（2.6） 383 資料來源：本研究整理
（二）工業廢水
在工業廢水這個部分，民眾對於廢水（河川、飲用水污染）對於其生命財產 產生危害的程度，在表 5-18 中可以發現，有 240 人（72.8％）的損害程度在 60 以上，損害程度在 50 以下的佔不到 30％，由此可知，民眾普遍認為廢水所造成 的危害遠遠大於工廠火災或爆炸。
以空間距離而言，3.0 公里以內的居民其危害程度依舊偏高，平均損害程度 在 60％以上，但在 3.0 公里以上的居民對於其影響程度則是介於 50％左右。
表 5-18 工業廢水與距離交叉分析表
工業廢水 損害程度
距離 10 20 30 40 50 60 70 80 90 平均
1.0 公里以下 0 1 4 3 4 6 15
（3.9）
22
（5.7）
11
（2.9） 70
1.1 至 2.0 公里 1 0 4 1 3 10
（2.6）
17
（4.4）
8 3
64.2 2.1 至 3.0 公里 1 1 0 3 7
（1.8）
13
（3.4）
17
（4.4）
8
（2.1）
0 62.2 3.1 至 4.0 公里 2 8
（2.1）
3 7 20
（5.2）
23
（6.0）
8 8 6
54.9 4.1 至 5.0 公里 3 10 6 10 12
（3.1）
12 15
（3.9）
8 7
53.6 5.1 公里以上 1 8
（2.1）
6 8
（2.1）
6 4 8
（2.1）
6 5
51.9
總和 8
（2.1） 28
（7.3） 23
（6.0） 32
（8.4） 52
（13.6） 68
（17％） 80
（20％） 60
（15％） 32
（8.4） 383 資料來源：本研究整理
（三）工廠有害廢棄物
在工廠有害廢棄物中（土壤重金屬污染），由表 5-19 中得知，有將近 219 人
（57.2％）所受的危害集中在 40-60％之間，危害的程度比火災或工廠爆炸來的 大，但比工業廢水來的小。由空間距離來看，2.0 公里以下的損害程度介於 50-60
％之間，2.0 公里以上的損害程度則是介於 40-50％之間。
表 5-19 廢棄物與距離交叉分析表 損害程度 廢棄物
距離 10 20 30 40 50 60 70 80 90 平均
1.0 公里以下 2 2 2 10
（2.6）
9 13
（3.4）
16
（4.2）
3 9
59.3 1.1 至 2.0 公里 2 3 2 5 16
（4.2）
12
（3.1）
6
（1.6）
0 1
50.4 2.1 至 3.0 公里 0 1 6 12
（3.1）
13
（3.4）
13 3 2 0
49.6 3.1 至 4.0 公里 6 5 15
（3.9）
16
（4.2）
28
（7.3）
5 7 1 2
43.5 4.1 至 5.0 公里 6 11 13
（3.4）
17
（4.4）
21
（5.5）
6 5 1 3
41.6 5.1 公里以上 6 9
（2.3）
8
（2.1）
8
（2.1）
6 9
（2.3）
4 0 2
40.3
總和 22
（5.7）
31
（8.1）
46
（12.0）
68
（17％）
93
（24％）
58
（15％）
41
（10.7）
7
（1.8）
17
（4.4）
383
資料來源：本研究整理
（四）工廠排放廢氣
從表 5-20 中可以得知，民眾對於工廠排放廢氣（空氣污染）對於其生命財 產或健康產生危害的程度，在統計中有 264 人（69.0％）的損害程度在 40 以下，
隨著損害程度的增加，人數也隨之遞減。
若是以空間距離來看，在 2.0 公里內受損害的平均程度集中在 50-60％左右，
在 2.1 至 4.0 公里中，受損害的程度則是集中在 30-40％之間，4.1 公里以上，其 受損害的程度則是低於 30％。
表 5-20 工廠廢氣與距離交叉分析表
工廠廢氣 損害程度
距離 10 20 30 40 50 60 70 80 90 平均
1.0 公里以下 3 2 2 3 14
（3.7）
13
（3.4）
13
（3.4）
16
（4.2）
0 59.3 1.1 至 2.0 公里 0 1 9
（2.3）
5 15
（3.9）
8
（2.1）
6 3 0
50.6 2.1 至 3.0 公里 3 8
（2.1）
13
（3.4）
13
（3.4）
7 5 1 0 0
36.4 3.1 至 4.0 公里 11 18
（4.7）
24
（6.3）
25
（6.5）
2 3 2 0 0
30.7 4.1 至 5.0 公里 33
（8.6）
23
（6.0）
15
（3.9）
7 2 1 2 0 0
21.9 5.1 公里以上 21
（5.5）
18
（4.7）
5
（1.3）
2 2 2 1 1 0
22.5
總和 71
（18％） 70
（18％） 68
（17％） 55
（14.4） 42
（11.0） 32
（8.4） 25
（6.5） 20
（5.2） 0 383 資料來源：本研究整理
（五）廠房噪音
從表 5-21 中可以得知，民眾對於廠房噪音所產生危害程度，在統計中有 226 人（59.0％）的損害程度在 30 以下，隨著損害程度的增加，人數也隨之遞減。
若是以空間距離來看，在 1.0 公里內受損害的程度最高有 70％，在 1.1 至 3.0 公里中，受損害的程度則是集中在 40-50％之間，4.1 公里以上，其受損害的程度 則是在 20％以下。
表 5-21 廠房噪音與距離交叉分析表
廠房噪音 損害程度
距離 10 20 30 40 50 60 70 80 90 平均
1.0 公里以下 2 1 6 1 13
（3.4）
7 20
（5.2）
14
（3.7）
2 61.0 1.1 至 2.0 公里 2 1 12
（3.1）
3 12
（3.1）
10
（2.6）
0 7 0
48.5 2.1 至 3.0 公里 2 4 12
（3.1）
13
（3.4）
6 8
（2.1）
3 2 0
42.6 3.1 至 4.0 公里 13 18
（4.7）
30
（7.8）
20
（5.2）
3 1 0 0 0
28.2 4.1 至 5.0 公里 41
（10.7
）
20
（5.7）
14
（3.7）
4 1 2 1 0 0
19.6
5.1 公里以上 30 15 3 1 1 1 0 1 0 17.6
（7.8） （3.9）
總和 90
（23％） 59
（15％） 77
（20％） 42
（11.0） 36
（9.4） 29
（7.6） 24
（6.3） 24
（6.3） 2
（0.5） 383 資料來源：本研究整理
（六）綜合比較分析
由表 5-22 中可以得知，在五種環境風險下民眾所受的平均損害程度以 31-40 為最多（99 人、25.8％），其次是 41-50（85 人、22.2％），損害程度超過 60 的則 平均只佔了 46 人（12.0％）。
以整體空間距離來比較，2.0 公里以下的損害程度大部分都大於 50％，在 2.1 至 4.0 公里則介於 30-40％，而距離在 5.0 以上則介於 20-30 之間。由此可知，居 民對於各種環境風險對其財產生命所受的平均損害程度，隨著距離的增加而慢慢 減少，和距離明顯成反比，如圖 5-1 所示。
本研究為了進一步探討距離與損害程度的關係，將這兩個變數進行迴歸分 析，由表 5-23 可以得知，以住宅距離園區距離來推估民眾受損害程度具有 87.5
％的解釋能力，顯示該解釋力具有統計上的意義。這兩變數的相關係數高達 -0.875，可得知兩者存在高度的線性關係且呈現負相關，亦即距離科學園區距離 每增加一公里民眾受損害的程度平均減少 6.438％。
表 5-22 綜合比較分析表
綜合比較 損害程度
距離 11-20 21-30 31-40 41-50 51-60 61-70 71-80 81-90 平均
1.0 公里以下 1 10
（2.6）
23
（6.0）
9 17
（4.4）
6 57.4 1.1 至 2.0 公里 2 4 11
（2.9）
20
（5.2）
7
（1.8）
3 47.4 2.1 至 3.0 公里 2 10
（2.6）
22
（5.7）
13
（3.4）
3 41
3.1 至 4.0 公里 2 14
（3.7）
37
（9.7）
26
（6.8）
6 32.3
4.1 至 5.0 公里 12
（3.1）
29
（7.6）
27
（7.0）
11 3 1
26.0 5.1 公里以上 13
（3.4）
13
（3.4）
20
（5.2）
5 1
23.8
總和 27
（7.0）
60
（15.7）
99
（25％）
85
（22％）
66
（17％）
20
（5.2）
20
（5.2）
6
（1.6） 383 資料來源：本研究整理
圖 5-1 受損害程度空間範圍圖
表5-23 迴歸分析表
未標準化係數 標準化係數
模式
B 之估計值 標準差 Beta 分配
t 值
常數 63.901 1.169 54.675
園區距離 -6.438 0.317 -0.875 -20.299 依變數：損害程度
二、民眾對於環境風險管理的偏好
科學園區污染的種類包括：火災、工廠爆炸、工業廢水（河川、飲用水污染）、 工廠有害廢棄物（土壤重金屬污染）、工廠排放廢氣（空氣污染）、廠房噪音等等 方面。本研究將其分成火災與爆炸、水污染、空氣污染、噪音污染等四類，以下 則針對民眾對其管理措施的偏好分別說明：
（一）火災與爆炸
在表 5-24 中可以發現，居民對於爆炸與火災防治措施，大多偏好以土地使 用配置方法的「調整危險廠商與公共設施位置」，其次為土地使用規劃方法的「綠 化或外圍設置綠帶」，比較傳統性的「加強消防設施」以及比較軟性的策略「加 強操作人員之訓練」則是較不被民眾喜好。
表 5-24 火災與爆炸防治措施
積分 排序
綠化或外圍設置綠帶 503 2
加強消防設施 395 3
加強操作人員之訓練 357 4
使用替代性原料 194 5
調整危險廠商與公共設施位置 541 1 資料來源：本研究整理
（二）水污染
民眾對於水污染防治措施的偏好，可從表 5-25 得知，設置「廢水處理廠」
這種傳統的手段已經不是主要的作法，相反的則是希望「政府制訂污染管制措 施」，其次是積極的「獎勵減少污染之廠商」，並「課徵廠商的污染稅」，而「罰 款」這種消極的作法已經不被民眾所喜愛。
表 5-25 水污染防治措施
積分 排序
政府訂定污染管制措施 612 1
課徵污染稅 322 4
設置廢水處理廠 523 2
獎勵減少污染之廠商 453 3
罰款 202 5
資料來源：本研究整理
（三）空氣污染
從表 5-26 的調查統計中，民眾最認同的空氣污染防治措施是以「設置廢氣 處理設施」為首要，和水污染防治措施不同，其次是以「綠化或外圍設置綠帶」，
此等方法大都也是較常用來進行工業區環境災害防範的一般手段。
表 5-26 空氣污染防治措施
積分 排序
綠化或外圍設置綠帶 521 2
課徵污染稅 387 3
設置廢氣處理設施 552 1
獎勵減少污染之廠商 337 4
罰款 183 5
資料來源：本研究整理
（四）噪音污染
關於民眾對於噪音防治方法的偏好中，以「政府訂定噪音管制標準」之公部 門管制方式最受民眾認同，其次是「設置隔音牆」、「綠化或外圍設置綠帶」，最 後才是「課徵污染稅」。
表 5-27 噪音污染防治措施
積分 排序
政府訂定噪音管制標準 573 1
課徵污染稅 242 5
設置隔音牆 495 2
獎勵降低噪音之廠商 452 3
綠化或外圍設置綠帶 353 4
資料來源：本研究整理
三、降低風險的補償措施
對於科學園區的設置造成民眾某種程度的環境風險，本研究企圖想瞭解何種 類型的補償措施較為居民所接受，以用來降低居民的風險。由表 5-28 中可以得 知，受訪者可接受的補償措施，排序（一）中依序分別為「設立監測系統、由居 民參與監督」（115）為最多，依次為「給予當地居民現金補償」（87）、「免 費醫療保險服務」（61）；排序（二）分別為「給予當地居民現金補償」（102）、
「設立監測系統、由居民參與監督」（83）、「補助地方建設經費」（66）；排 序三依序分別為「免費醫療保險服務」（95）、「補助地方建設經費」（81）、
「給予當地居民其他優惠措施」（72）。由上述的分析可知，對於降低民眾環境 風險的補償措施，民眾傾向於積極的設立監測系統，並由居民參與監督，其次則 是以回饋金補償當地民眾。
表 5-28 降低風險的補償措施
排序一 排序二 排序三 排序四 排序五
設立監測系統、由居民參與監督 115
（30.0）
83
（21.7）
35
（9.1）
31
（8.1）
62
（16.2）
保證不動產價格 31
（8.1）
31
（8.1）
34
（8.9）
43
（11.2）
78
（20.4）
免費醫療保險服務 61
（15.9）
41
（10.7）
95
（24.8）
60
（15.7）
53
（13.8）
給予當地居民其他優惠措施 29
（7.6）
32
（8.4）
72
（18.8）
34
（8.9）
48
（12.5）
租稅減免措施 12
（3.1）
28
（7.3）
33
（8.6）
52
（13.6）
42
（11.0）
給予當地居民現金補償 87
（22.7）
102
（26.6）
33
（8.6）
78
（20.4）
40
（10.4）
補助地方建設經費 48
（12.5）
66
（17.2）
81
（21.1）
85
（22.2）
60
（15.7）
資料來源：本研究整理
第三節 最佳特 徵 價 格 模 式 與 住宅特徵邊際價格
在本節的實證分析中，可分成兩大部分。第一部份主要是對各種函數型態進 行一般最小平方法迴歸分析，並以最大概似函數值來進行最適函數的選擇。第二 部分則是藉由各個特徵函數的係數來推估其隱含的邊際價格，並且比較影響房價 的因素，並說明個別特徵對房價的影響程度。
一、最佳特徵價格函數
一般非線性函數通常可經由變數之間的轉換使之成為線性函數，常被用來進 行函數型態轉換的包括有雙對數、半對數、逆半對數，這些便是在相關文獻中最 常被用來使用的函數型態。在之前的相關文獻研究中，大多數均是直接設立數個 特定函數，然後進行函數的比較與選擇，然而這樣的選擇方式對於理論加諸過多 的限制，且各種函數間的比較缺乏統計基礎。基於上述考量，因此本研究採取 BOX-Cox 轉換函數，這種系統化的方法可以將各種常用的函數型態透過該函數 加以轉換形成。
本研究在第三章所設立的函數型態是透過 Box-Cox 函數轉換而得，並應用 LIMDEP 計量軟體來進行特徵價格函數的推估，其分析如下：
依最大概似函數進行最適函數的選擇下，在這八個模型中，在模型二（θ=0、
λ=1）以及模型八（θ=0、λ=-0.26），其修正後的解釋能力較佳，其解釋值分 別為 0.8851、0.9054，但在考慮影響房屋價格的各個變數的顯著水準下，由表 5-29 可得知，在模型八這個函數型態下各個變數的顯著水準較為顯著，因此本研究將 選定模型八為最適的函數型態，在θ值等於 0 而λ值等於-0.26 時，所建立的特 徵價格方程式對房價有最佳解釋能力。
表 5-29 各模型實證結果
變數 Coeff. Std.Err. P-value
R
2Adj.R
2屋齡 ﹡﹡-4.75128 1.86342 0.01078 樓板面積 ﹡﹡8.65835 3.09949 0.005214 房間數 ﹡60.1366 31.4359 0.05575 廳數 -28.2555 39.2146 0.471195 衛浴數 20.4803 21.7275 0.345885 距離 ﹡﹡22.782 11.1001 0.04013
Theta 1
模型一
Lambda 1
0.6176 0.6186
屋齡 ﹡﹡-0.06168 0.011325 5.13E-08 樓板面積 ﹡﹡0.06545 0.019067 0.000598 房間數 0.03722 0.069508 0.592363 廳數 ﹡﹡0.11961 0.263619 2.89E-15 衛浴數 ﹡﹡-0.06352 0.118902 9.69E-05 距離 0.039131 0.027977 0.161906
Theta 0
模型二
Lambda 1
0.8778 0.8851
屋齡 -5.42396 9.69418 0.575815 樓板面積 30.9528 21.1053 0.142488 房間數 ﹡379.91 224.658 0.090826 廳數 -198.496 126.624 0.116975 衛浴數 96.0147 65.4381 0.142306 距離 ﹡47.1181 27.4037 0.08554
Theta 1
模型三
Lambda 0
0.5415 0.5427
屋齡 -0.135782 0.093293 0.14555 樓板面積 ﹡﹡1.60605 0.150904 2.89E-15 房間數 0.00404 0.134652 0.976038 廳數 0.012574 0.250244 0.959926 衛浴數 -0.2195 0.242009 0.364413 距離 0.09737 0.083245 0.242106
Theta 0
模型四
Lambda 0
0.7925 0.8094
變數 Coeff. Std.Err. P-value
R
2Adj.R
2屋齡 ﹡﹡-0.72212 0.24632 0.003372 樓板面積 ﹡﹡1.17427 0.386831 0.0024 房間數 ﹡﹡6.54252 3.13036 0.036616 廳數 ﹡﹡10.8953 2.09897 2.09E-07 衛浴數 0.01273 2.6759 0.996203 距離 ﹡﹡-2.78755 1.09889 0.01119
Theta 0.68
模型五
Lambda 1
0.7862 0.7964
屋齡 ﹡﹡-0.68714 0.19871 0.000544 樓板面積 ﹡﹡2.8935 0.372562 7.99E-15 房間數 ﹡﹡3.33293 1.66366 0.045137 廳數 -0.13393 1.56776 0.93192 衛浴數 0.76125 0.993828 0.443688 距離 ﹡﹡1.29059 0.521162 0.013273
Theta 0.47
模型六
Lambda 0.47
0.8694 0.8764
屋齡 ﹡﹡-5.56391 1.33346 3.01E-05 樓板面積 ﹡﹡12.337 3.26277 0.000156 房間數 ﹡﹡71.5673 18.7803 0.000139 廳數 ﹡-64.6678 38.4302 0.092427 衛浴數 16.9377 19.6957 0.389805 距離 ﹡﹡26.2032 4.84445 6.34E-08
Theta 1
模型七
Lambda 0.89
0.6215 0.6225
屋齡 ﹡﹡-0.09524 0.054346 0.049677 樓板面積 ﹡﹡2.37826 0.18251 2.89E-15 房間數 ﹡﹡0.39435 0.237111 0.036278 廳數 ﹡0.15249 0.152078 0.076017 衛浴數 ﹡0.039208 0.089819 0.062456 距離 ﹡0.09873 0.058611 0.092082
Theta 0
模型八
Lambda -0.26
0.8905 0.9054
﹡ ：表示在 10％顯著水準下顯著
﹡﹡：表示在 5％顯著水準下顯著
二、特徵邊際價格
綜合上述，實證結果可發現這兩群中模型八為最適的函數型態，特徵價格方 程式函數型態如下：
模型八
∑
( )=
+
= n
i i iZ P
1
ln α0 α λ
在最佳特徵價格方程式函數型態決定後，可利用特徵價格對特徵偏微分來估 計住宅屬性之邊際特徵價格或邊際隱含價格。
模型八
λ θ
θ λ α θ
α
1
1 0
1 1
+ + −
= ∑
= n
i i
P Zi
1 1 1
1
0 1 *
1 1 − −
=
+ + −
∂ =
∂ Zi P θ α θ ∑
nα θ Zi
λλ
θα
iθ Zi
λi i
1
1 1
1
0 1 *
1 −
−
=
+ −
+
= θ α
∑
n α Ziλλ θ αiZiλi i
1
1 1
1 *
1 −
−
−
+
= θ θ α λ
θ Pθ Zi
i
= [ ] P
θ θ1−1*α Zi
i λ−1=αiZiλ−1P1−θ
邊際特徵價格乃是每增加一單位特徵對於房價 P 所造成的影響，依上述的演 算過程可知，模型八 =α λ− −θ
∂
∂ 1 1
P Zi Zi
P
i
由於傳統線性函數型態之邊際價值固定且等於其估計係數，因此本研究分別 對傳統線性函數型態與最適函數型態的特徵邊際價格進行比較，其結果如下表所 示。由表 5-30 中可以發現，除了房間數之外，直線型函數的特徵邊際價格均高 於最適函數型態，顯然直線性函數型態有高估邊際價格的情形。如果就解釋變數 與預期符號方向是否相同來進行比較，也可以發現 Box-Cox 轉換函數模型較佳。
三、住宅特徵對房價的影響
從表 5-30 中的特徵價格表中發現屋齡、樓地板面積、房間數等屬性對房價 有顯著影響，其中屋齡為負向影響。而環境風險的替代變數-距離，對房價的影 響則較不顯著，其影響為正向關係。
（一）登記面積
登記面積在特徵價格方程式中，其係數值符號與預期符號相同，亦即登記面 積對房價有正面的影響，且在 5％顯著水準下顯著，此實證結果與國內採用房屋 價格進行住宅價格之相關分析結果一致。在本研究中發現，每增加樓地板面積一 坪，房屋總價則增加 9.29 萬元。
（二）房間數、廳數、衛浴設備
在房屋的內部空間，房間數在 5％顯著水準下顯著，邊際價格就房間數而 言，房間數每增加一間，房屋總價增加 38.27 萬元。廳數、衛浴設備套數較無顯 著的影響，此結果顯示，消費者在購屋時房間數的考量會大於廳數或衛浴設備套 數。
（三）屋齡
實證結果顯示屋齡對於房價有負面的影響，其係數符號為負與預期符號相 同，此結果表示，屋齡越大住宅折舊越高，帶給購屋者的效用相對的也較低，相 對的房價也就越低。邊際價格就屋齡而言，屋齡每增加一年，住宅總價減少 2.73 萬元。
（四）距離
距離科學園區的距離在 5％的顯著水準下並不顯著，僅達到 10％的顯著水 準，其係數符號為正，對於房屋總價有正面的影響。邊際價格就距離科學園區距 離而言，平均每增加一公里，房屋價格增加 10.32 萬元。
（五）風險認知程度
在上一節距離與民眾受損害程度的分析，得知兩者存在高度的線性關係且呈 現負相關，相關係數達-0.875，亦即距離園區距離每增加一公里民眾受損害的程
度則減少 6.438％。由此結果可知，民眾的生命財產其受損害的程度和房屋價格 存在負關係，就民眾受損害程度的邊際價格而言，距離科學園區距離每增加一公 里民眾受損害的程度則減少 6.438％，房屋價格則增加 10.32 萬元。
表 5-30 邊際價格表
模型二 模型八
變數
係數 標準差 邊際價格 係數 標準差 邊際價格屋齡 ﹡﹡
-0.06168 0.011325 -28.32609713 ﹡﹡
-0.09524 0.054346 -2.734949023 樓板
面積
﹡﹡
0.06545 0.019067 30.05744256 ﹡﹡
2.37826 0.18251 9.296124643 房間
數 0.03722 0.069508 17.09301775 ﹡﹡
0.39435 0.237111 38.27506441
廳數 ﹡﹡
0.11961 0.263619 54.93003368 ﹡
0.15249 0.152078 29.58077631 衛浴
數
﹡﹡
-0.06352 0.118902 -29.17110391 ﹡
0.039208 0.089819 7.420512771 距離 0.039131 0.027977 17.97063078 ﹡
0.09873 0.058611 10.32255478
