第五章 結果與驗證模式

41  Download (0)

Full text

(1)

第五章 結果與驗證模式

第一節問卷結果整理

一、第一階段問卷係採用德爾菲法( Modified Delphi Method )問卷,

問卷設計屬於半開放式問卷。共寄發 100 份,回收 54 份,回收 率為 54﹪(詳見表 5-1 第一階段問卷專家學者樣本統計表)。回 卷之專家學者提供不少指導意見,本研究整理如附錄二。

表 5-1 第一階段問卷專家樣本統計表 抽樣領域 樣本資格 寄發

份數

回收 份數

營造廠 35 35 20

建設公司 35 35 19

顧問公司 30 30 15

合計 100 100 54

二、第二階段問卷採用層級分析(AHP) 問卷,共寄發 60 份,回收 55 份,回收率為 91.7﹪。回收之 55 份問卷,其各個考量因子之相 對重要性比值(專家評定權重值) 彙整如附錄四,經以 AHP 之 統計分析軟體(Expert Choice Version 9.0)分析結果,有 5 份未通過 一致性檢定,屬無效問卷,廢卷率為 9.09﹪;其餘 50 份為有效

(2)

因子」作以下修正:(詳見表 5-2)

一、表頭名稱(決策目標)修正為:「大陸房地產風險因子評估架構 表」。專家意見認為可以直接點出大陸房地產風險因子,作為評 估的要點。

二、主項目修正:從「政治風險」、「經濟風險」、「市場風險」、

「文化風險」、「其他風險」五個風險項目。修正為四個風險項 目,扣除「其他風險」風險項目,專家認為其他風險,應為自然 風險,在這考量中應可剔除。

三、次項目將「外匯風險」修正為:「地區金融風險」。專家指出以 地區分為風險因子,外匯的變動其實各地區是相同的,因此較大 的變動應該是資金的流通等,所在項目上應以「金融風險」較切 合評估。

四、「評估準則」原列三十五個考量因子修正為三十三個,名詞用語 亦作修正。 專家剔除「自然災害」..等風險。「地區金融風險」

構面底下原列:「匯率變動」,茲綜合專家之意見將「匯率變動」

修正為「地區資金融資」。

(3)

表 5-2 修正後評估因子

主項目 次項目 準則

地區性優惠措施 地區性政治穩定度

地區性對兩岸關係 地區土地法令程序 地區政策限制 地區法律執行程度 地方政府之房地產政策

地區住房改革 地方行政效率 政治風險

地方官僚政治

當地融通程度 地區經濟成長 地區性通貨膨脹 地方景氣

地區性利率風險 合作經營

中外合資 地區投資模式

合作開發

地方政府外匯管制 經濟風險

地區金融風險

地區性資金融資 地方資訊取得方式 地區性市場調查 地域性市場資訊正確性

地方管理單位訊息 地區產品策略 地方人民消費水準 地方房地產未來需求 地方房地產空置面積 地方市場供需

地方房產地段位置 市場風險

(4)

第三節德爾菲法確認評估因子

表 5-3 第一次調查「評估主項目」統計結果表

項次 評審項目 接受百分比(﹪)不接受百分比(﹪)

1 政治風險 100 0

2 經濟風險 100 0

3 市場風險 98.1 1.9 4 文化風險 96.3 3.7

資料來源:本研究整理

表 5-4 第二次調查「評估次項目」統計結果表

主項目 項次 次項目 接受(%) 不接受(%)

1-1 地區性政治穩定度 100 1-2 地方政府之房地產政策 94.4 5.6 政治風險

1-3 地方官僚政治 83.3 16.7 2-1 地方景氣 92.6 7.4 2-2 地區投資模式 87 13 經濟風險

2-3 地區金融風險 92.6 7.4 3-1 地域性市場資訊正確性 100 3-2 地方市場供需 87 13 3-3 地區房產未來增值性 96.3 3.7 市場風險

3-4 地方房產生產過程風險 88.9 11.1 4-1 地方開發專案協調模式 100 文化風險

4-2 當地社會情勢 88.9 11.1

資料來源:本研究整理

(5)

表 5-5 第三次調查「評估準則」統計結果

次項目 項次 準則 接受(%) 不接受(%)

1-1-1 地區性優惠措施 98.1 1.9

地區性政治穩定度

1-1-2 地區性對兩岸關係 96.3 3.7 1-2-1 地區土地法令程序 100

1-2-2 地區政策限制 94.4 5.6 1-2-3 地區法律執行程度 87.1 12.9 地方政府之房地產

政策

1-2-4 地區住房改革 100 1-3-1 地方行政效率 100 地方官僚政治

1-3-2 當地融通程度 88.9 11.1 2-1-1 地區經濟成長 90.7 9.3 2-1-2 地區性通貨膨脹 92.6 7.4 地方景氣

2-1-3 地區性利率風險 96.3 3.7 2-2-1 合作經營 87 13 2-2-2 中外合資 83.3 16.7 地區投資模式

2-2-3 合作開發 85.2 14.8 2-3-1 地方政府外匯管制 92.6 7.4 地區金融風險

2-3-2 地區性資金融資 92.6 7.4 3-1-1 地方資訊取得方式 94.4 5.6 3-1-2 地區性市場調查 100

地域性市場資訊正 確性

3-1-3 地方管理單位訊息 92.6 7.4 3-2-1 地區產品策略 100

3-2-2 地方民消費水準 90.7 9.3 3-2-3 地方房地產未來需求 83.3 16.7 3-2-4 地方房地產空置面積 96.3 3.7 地方市場供需

3-2-5 地方房產地段位置 92.6 7.4 3-3-1 地域性房產市場佔有率 94.4 5.6 地區房產未來增值

(6)

小結

綜合以上結果,大陸房地產開發內所含的風險眾多,而本研究經 過問卷分析,在量化後評選風險因子項目,取得目前在大陸房地產投 資所需考量的要素,可以得出結論:

以評估層級分析,從主項目表 5-3 可看出以政治、經濟風險為最 大的考量因素,其次市場風險及文化風險;因而政治及經濟風險最為 台商考量的要素。

因此在表 5-4 評估次項目中,統計結果顯示政治穩定度、房產政 策、官僚政治以及景氣是接受度最高的,可以顯示政局安定以及當局 政策為台商投資大陸房地產風險評估重要因子;而從準則表 5-5 在政 治面可以看出現土地法令程序、政策限制、行政效率是為接受度高因 子;市場面則可以看出以大陸房地產的未來需求、以及生產過程中工 程品質、專案時間所需負擔風險評估因子接受度較高;而文化面則是 以打入大陸市場商業模式、及人口問題、成相結構都市化為較高的接 受因子。大陸政府及其相關地方單位近年來已肯定房地產市場在帶動 經濟起步的地位,為更充分發揮房地產的市場機能吸引外資投入,也 陸續的在進行行政法令的修正以及行政效率的提升。當然以目前兩岸 局勢加上之前總統大選,也是潛在的政治風險因素之一,而兩岸關係 的優劣,對於台商之影響也是無法預估的風險之一。

第四節第二階段 AHP 問卷結果

(7)

本研究調查。

一、三類型專家問卷結果權重分析:

以 AHP 問卷調查不同單位對於大陸投資風險因子之看法及意見,

問卷的調查對象分成營造廠、建設公司、工程顧問公司等三方面,利 用其專業權責上不同的觀點進行問卷,目的在於了解三方面專家對於 大陸投資風險因子管理的重視程度為何;本研究之問卷回收情形如 后:

針對不同單位對於風險因子的評估,依階層分析不同單位對於評估 項目的差異,因此分為評估主項目、評估次項目、評估準則等階層,

分別予以分析。

表 5-6AHP 問卷數量統計表

問卷發放對象 寄發份數 回收份數 有效數量

營造廠 15 13 10

建設公司 25 24 24

工程顧問公司 20 18 16

總和 60 55 50

本研究整理

(一)、評估主項目分析

(8)

表 5-7 評估主項目 項

次 評估準則 營造廠權重

(%)

排 序

建築公司權 重(%)

排 序

工程顧問 公司權重

(%)

序 合計權 重(%)

排 序 1 政治風險 57.70 1 43.05 1 42.60 1 45.84 1 2 經濟風險 14.62 3 19.18 3 26.89 2 20.74 2 3 市場風險 15.00 2 21.72 2 15.53 3 18.40 3 4 文化風險 12.67 4 16.05 4 14.98 4 15.03 4

圖 5-1 評估主項目之權重分析圖 0

10 20 30 40 50 60 70

A(政治風險) B(經濟風險) C(市場風險) D(文化風險)

營造廠 建設公司 顧問公司

(9)

(二)、評估次項目

於評估次項目階層內之政治風險因子中,包含地區性政治穩定 度、地方政府之地產政策、地方官僚政治;如表 5-8、圖 5-2 所示,

其中在政治風險的權重結果以地區性政治穩定度較重要,而除了營造 廠對於房產政策加以考量外,建設公司及顧問公司對於大陸官僚體系 在風險因子中較為重要,可以說明的原因在於對於地方開發建設而 言,較直接面對管理單位,而營造廠則是以工程技術性進入大陸市場。

經濟風險因子中包含地方景氣、地區投資模式、地區金融風險,

如表 5-9、圖 5-3,由表所呈現之合計權重比例結果可見,三各類別 認為評估次項目以「地方景氣」的權重為 41.64%最為重要;其次「地 區投資模式」29.56%、「地區金融風險」27.87%。可從圖 5-3 可看 出顧問公司成相反,可說明顧問公司大多以整合形式進入大陸房地 產,而在投資的模式上也大多採合作開發及外商投資,因此對於地區 金融風險較重要。

市場風險因子中包含地域性市場資訊正確性、地方市場供需、地 區未來的增值性、地方生產過程風險,如表 5-10、圖 5-4 所示,三 各類別都認為評估次項目以「地域性市場資訊正確性」的權重為 35.57

%最為重要;其次「地方生產過程風險」24.74%、「地方市場供需」

(10)

文化風險因子中包含地方開發專案協調、當地社會情勢,如表 5-11、圖 5-5 所示,二各類別都以「地方開發專案協調」的權重 61.33

%最為重要,從中可以說明雖為同文同種,但投資者兩地面對社會文 化差異,考量風險的因素皆是面臨商業上摩擦的產生,需拋棄台灣的 模式,設法全新融入大陸的生活,協調工作方面整合及評估計畫的內 容。

表 5-8 政治風險 項

次 評估次項目

營造廠 權重

(%)

排 序

建築公 司權重

(%)

排 序

工程顧 問公司

(%)

排 序

合計權 重(%)

排 序 1 地區性政治穩定度 40.34 1 48.91 1 46.00 1 46.29 1 2 地方政府之房地產政策 31.27 2 24.14 3 28.04 2 26.71 3 3 地方官僚政治 28.40 3 31.12 2 26.33 3 29.28 2

本研究整理

圖 5-2「政治風險」評估次項目之權重分析圖

0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00

A(地區性政治穩定度) B(地方政府之房地產政策) C(地方官僚政治)

營造廠 建設公司 顧問公司

(11)

表 5-9 經濟風險 項

次 評估次項目 營造廠權 重(%)

排 序

建築公 司權重

(%)

排 序

工程顧 問公司 權重

(%)

排 序

合計權 重(%)

排 序 1 地方景氣 44.64 1 47.73 1 29.50 3 41.64 1 2 地區投資模式 28.77 2 27.80 2 33.00 2 29.56 2 3 地區金融風險 26.59 3 24.48 3 34.37 1 27.87 3

本研究整理

圖 5-3「經濟風險」評估次項目之權重分析圖 0.00

10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00

A(地方景氣) B(地區投資模式) C(地區金融風險)

營造廠 建設公司 顧問公司

(12)

表 5-10 市場風險 項

次 評估次項目

營造廠 權重

(%)

排 序

建築公 司權重

(%)

排 序

工程顧 問公司 權重

(%)

排 序

合計權 重(%)

排 序 1 地域性市場資訊正確性 33.89 1 36.20 1 35.69 1 35.57 1 2 地方市場供需 26.01 2 20.22 4 20.39 3 21.50 3 3 地區房產未來增值性 17.89 4 21.87 3 16.93 4 19.66 4 4 地方房產生產過程風險 22.21 3 24.58 2 26.99 2 24.74 2

本研究整理

v 5-4「市場風險」評估次項目之權重分析圖

0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00

A (地域性市場資訊正確性) B(地方市場供需) C(地區未來增值性) D(地方生產過程風險)

營造廠 建設公司 顧問公司

(13)

表 5-11 文化風險 項

次 評估次項目 營造廠權 重(%)

排 序

建築公 司權重

(%)

排 序

工程顧 問公司 權重

(%)

排 序

合計權 重(%)

排 序 1 地方開發專案協調 52.08 1 60.59 1 68.23 1 61.33 1 2 當地社會情勢 47.92 2 39.41 2 31.77 2 38.67 2

本研究整理

5-5「文化風險」評估準則之權重分析圖

0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 80.00

A(地方開發專案協調) B(當地社會情勢)

營造廠 建設公司 顧問公司

(14)

(三)、評估準則

本研究之整理分析後,其評估次項目之權重比例如:表 5-12 所 示。由表所呈現之權重比例結果可見,二各類別都認為評估準則以「地 區性優惠措施」的權重為 58.85%最為重要;其次「地區性對兩岸關 係」41.15%。從圖 5-6 可以看出建築公司、工程顧問公司皆以地區 性優惠措施為考量重點,僅有營造廠以兩岸關係為投資大陸風險考量 重點。

表 5-12. 地區性政治穩定度 項

次 評估準則

營造廠 權重

(%)

排 序

建築公 司權重

(%)

排 序

工程顧 問公司 權重

(%)

排 序

合計權 重(%)

排 序 1 地區性優惠措施 48.33 2 64.10 1 57.55 1 58.85 1 2 地區性對兩岸關係 51.67 1 35.90 2 42.45 2 41.15 2

本研究整理

5-6「地區性政治穩定度」評估準則之權重分析圖

0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00

A(地區性優惠措施) B(地區性兩岸關係)

營造廠 建設公司 顧問公司

(15)

本研究之整理分析後,其評估次項目之權重比例如:表 5-13 所 示。由表所呈現之權重比例結果可見,四各類別皆都認為評估準則以

「地區土地法令程序」的權重為 34.44%最為重要;其次「地區政策 限制」24.52%、「地區法律執行程度」21.59%、「地區住房改革」

19.46%。

表 5-13 地方政府之房地產政策

次 評估準則 營造廠權 重(%)

排 序

建築公 司權重

(%)

排 序

工程顧 問公司 權重

(%)

排 序

合計權 重(%)

排 序 1 地區土地法令程序 34.83 1 30.56 1 40.57 1 34.44 1 2 地區法律執行程度 21.49 3 23.13 3 19.12 3 21.59 3 3 地區住房改革 19.97 4 21.04 4 16.55 4 19.46 4 4 地區政策限制 23.71 2 25.30 2 23.76 2 24.52 2

本研究整理

0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00

A(地區土地法令程序) B(地區法律執行程度) C(地區住房改革) D(地區政策限制)

營造廠 建設公司 顧問公司

(16)

本研究之整理分析後,其評估次項目之權重比例如:表 5-14 所 示。由表所呈現之權重比例結果可見,二各類別都認為評估準則以「地 方行政效率」的權重為 68.02%最為重要;其次「地區性融通程度」

31.98%。

表 5-14 地方官僚政治 項

次 評估準則

營造廠 權重

(%)

排 序

建築公司權 重(%)

排 序

工程顧問 公司權重

(%)

排 序

合計權 重(%)

排 序 1 地方行政效率 70 1 65.31 1 70.83 1 68.02 1 2 地區性通貨膨脹 30 2 34.69 2 29.17 2 31.98 2

本研究整理

5-8「地方官僚政治」評估準則之權重分析圖 0.00

10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 80.00

A(地區行政效率) B(當地融通程度)

營造廠 建設公司 顧問公司

(17)

本研究之整理分析後,其評估次項目之權重比例如:表 5-15 所 示。由表所呈現之權重比例結果可見,三各類別都認為評估次項目以

「經濟成長」的權重為 44.84%最為重要;其次「通貨膨脹」30.05

%、「利率風險」25.12%。

表 5-15 地方景氣

次 評估準則

營造廠 權重

(%)

排 序

建築公 司權重

(%)

排 序

工程顧 問公司 權重

(%)

排 序

合計權 重(%)

排 序 1 地區經濟成長 52.15 1 45.49 1 38.67 1 44.84 1 2 地區性通貨膨脹 21.57 3 25.11 3 27.59 3 25.12 3 3 地區性利率風險 26.28 2 29.39 2 33.75 2 30.05 2

本研究整理

圖 5-9「地方景氣」評估準則之權重分析圖 0.00

10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00

A(地區經濟成長) B(地區通貨膨脹) C(地區利率風險)

營造廠 建設公司 顧問公司

(18)

本研究之整理分析後,其評估次項目之權重比例如:表 5-16 所 示。由表所呈現之權重比例結果可見,三各類別都認為評估次項目以

「合作經營」的權重為 38.78%最為重要;其次「中外合資」23.86

%、「合作開發」36.06%。

表 5-16 地區投資模式

本研究整理

圖 5-10「地區投資模式」評估準則之權重分析圖

次 評估準則

營造廠 權重

(%)

排 序

建築公 司權重

(%)

排 序

工程顧問公 司權重(%)

排 序

合計權 重(%)

排 序 1 合作經營 36.46 1 38.74 2 40.62 1 38.78 1 2 中外合資 29.68 2 22.01 3 22.66 3 23.86 3 3 合作開發 27.86 3 39.25 1 36.72 2 36.06 2

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45

A(合作經營) B(中外合資) C(合作開發)

營造廠 建設公司 顧問公司

(19)

本研究之整理分析後,其評估次項目之權重比例如:表 5-17 所 示。由表所呈現之權重比例結果可見,二各類別都認為評估次項目以

「地方政府外匯管制」的權重為 57.27%最為重要;其次「地區性資 金融通」42.73%。

表 5-17 地區金融風險

次 評估準則

營造廠 權重

(%)

排 序

建築公 司權重

(%)

排 序

工程顧 問公司 權重

(%)

排 序

合計權 重(%)

排 序 1 地方政府外匯管制 65.42 1 56.88 1 52.76 1 57.27 1 2 地區性資金融資 34.58 2 43.13 2 47.24 2 42.73 2

本研究整理

圖 5-11「地區金融風險」評估準則之權重分析圖

0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00

A(地區政府外匯管制) B(地區興資金融資)

營造廠 建設公司 顧問公司

(20)

本研究之整理分析後,其評估次項目之權重比例如:表 5-18 所 示。由表所呈現之權重比例結果可見,三各類別都認為評估次項目以

「地方資訊取得方式」的權重為 42.13%最為重要;其次「地方管理 單位的訊息」35.75%、「地區性市場調查」27.90%。

表 5-18 地域性市場資訊正確性 項

次 評估準則

營造廠 權重

(%)

排 序

建築公 司權重

(%)

排 序

工程顧 問公司 權重

(%)

排 序

合計權 重(%)

排 序 1 地方資訊取得方式 36.51 1 37.95 1 44.12 1 42.13 1 2 地區性市場調查 21.85 3 30.36 3 21.78 3 27.90 3 3 地方管理單位訊息 35.65 2 32.06 2 34.10 2 35.75 2

本研究整理

5-12「地域性市場資訊正確性」評估準則之權重分析圖

0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 50.00

A(地方資訊取得方式) B(地區性市場調查) C(地方管理單位訊息)

營造廠 建設公司 顧問公司

(21)

本研究之整理分析後,其評估次項目之權重比例如:表 5-19 所 示。由表所呈現之權重比例結果可見,五各類別都認為評估次項目以

「地方地段位置」的權重為 34.68%最為重要;其次「地方未來需求」

19.02%、「地區產品策略」18.14%、「地方人民消費水準」17.31

%、「地方空置面積」10.85%。

表 5-19 地方市場供需 項

次 評估準則

營造廠 權重

(%)

排 序

建築公 司權重

(%)

排 序

工程顧 問公司 權重

(%)

排 序

合計權 重(%)

排 序 1 地方房產地段位置 27.38 1 35.72 1 38.70 1 34.69 1 2 地方房地產未來需求 17.33 2 20.26 2 19.36 2 19.02 2 3 地方房地產空置面積 9.08 3 12.26 3 12.24 3 10.85 5 4 地區產品策略 25.99 1 16.06 1 14.39 2 18.14 3 5 地方民消費水準 20.22 2 15.70 2 15.17 1 17.31 4

本研究整理

0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00

A(

地方 地段

置)

B(地方 未來需

地方房 產空置

面積)

方房 產產品

略)

地方 民消費

準)

營造廠 建設公司 顧問公司

(22)

本研究之整理分析後,其評估次項目之權重比例如:表 5-20 所 示。由表所呈現之權重比例結果可見,二各類別都認為評估次項目以

「地域性市場佔有率」的權重為 61.27%最為重要;其次「地域性報 酬率」38.73%。

表 5-20 地區房產未來增值性 項

次 評估準則

營造廠 權重

(%)

排 序

建築公 司權重

(%)

排 序

工程顧 問公司 權重

(%)

排 序

合計權 重(%)

排 序 1 地域性房產市場佔有率 55.42 1 60.17 1 66.56 1 61.27 1 2 地域性報酬率 44.58 2 39.83 2 33.44 2 38.73 2

本研究整理

5-14「地區房產未來增值性」評估準則之權重分析圖

0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00

A(地域性房產市場佔有率) B(地域性報酬率)

營造廠 建設公司 顧問公司

(23)

本研究之整理分析後,其評估次項目之權重比例如:表 5-21 所 示。由表所呈現之權重比例結果可見,二各類別都認為評估次項目以

「當地工程品質」的權重為 65.16%最為重要;其次「地方開發專案 時間」34.82%。

表 5-21 地方房產生產過程風險 項

次 評估準則

營造廠 權重

(%)

排 序

建築公 司權重

(%)

排 序

工程顧 問公司 權重

(%)

排 序

合計權 重(%)

排 序 1 當地工程品質 70.84 1 66.70 1 59.38 1 65.19 1 2 地方開發專案時間 29.17 2 33.30 2 40.63 2 34.82 2

本研究整理

5-15「地方房產生產過程風險」評估準則之權重分析圖

0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 80.00

A(當地工程品質) B(地方開發專案時間)

營造廠 建設公司 顧問公司

(24)

本研究之整理分析後,其評估次項目之權重比例如:表 5-22 所 示。由表所呈現之權重比例結果可見,三各類別都認為評估次項目以

「地域態度模式」的權重為 45.86%最為重要;其次「地域商業模式」

28.73%、「地域活動模式」25.41%。

表 5-22 地方開發專案協調 項

次 評估準則

營造廠 權重

(%)

排 序

建築公 司權重

(%)

排 序

工程顧 問公司 權重

(%)

排 序

合計權 重(%)

排 序 1 地域態度模式 45.71 1 45.73 1 46.12 1 45.86 1 2 地域活動模式 25.37 3 26.39 3 24.03 3 25.41 3 3 地域商業模式 28.92 2 27.87 2 29.85 2 28.73 2

本研究整理

5-16「地方開發專案協調」評估準則之權重分析圖

0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 50.00

A(地域態度模式) B(地域活動模式) C(地域商業模式)

營造廠 建設公司 顧問公司

(25)

本研究之整理分析後,其評估次項目之權重比例如:表 5-23 所示。由 表所呈現之權重比例結果可見,二各類別都認為評估次項目以「當地人口 問題」的權重為 56.07%最為重要;其次「當地城鄉結構都市化」43.93%。

表 5-23 當地社會情勢 項

次 評估準則

營造廠 權重

(%)

排 序

建築公 司權重

(%)

排 序

工程顧 問公司 權重

(%)

排序

合計 權重

(%)

排 序 1 當地人口問題 55.42 1 61.42 1 48.44 1 56.07 1 2 當地城鄉結構都市化 44.58 2 38.58 2 51.56 2 43.93 2

研究整理

圖 5-17「當地社會情勢」評估準則之權重分析圖

0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00

A(當地人口問題) B(當地城鄉結構都市化)

營造廠 建設公司 顧問公司

(26)

(四)、三類型 AHP 問卷整體權重排名

1、. 次項目權重排名

(1).建設公司

表 5-24 建設公司次項目權重排名

次要項目名稱 疊加權重值 權重排名 地區性政治穩定度 0.2106

1

地方政府之房地產政策 0.1039

3

地方官僚政治 0.1340

2

地方景氣 0.0565 9

地區投資模式 0.0632 8

地區金融風險 0.0659 6

地域性市場資訊正確性 0.0790 5

地方市場供需 0.0440 12

地區房產未來增值性 0.0475 11

地方房產生產過程風險 0.0534 10

地方開發專案協調 0.0973 4

當地社會情勢 0.0633 7

本研究整理

(2).顧問公司

表 5-2 5 顧問公司次項目權重排名

次要項目名稱 疊加權重值 權重排名 地區性政治穩定度 0.1960

1

地方政府之房地產政策 0.1195

3

地方官僚政治 0.1121 4

地方景氣 0.1247

2

地區投資模式 0.0727 6

地區金融風險

(27)

社會情勢 0.0475 9

本研究整理

(3).營造廠

表 5-26 營造廠次項目權重排名

次要項目名稱 疊加權重值 權重排名 地區性政治穩定度 0.2328

1

地方政府之房地產政策 0.1804

2

地方官僚政治 0.1639

3

地方景氣 0.0653 5

地區投資模式 0.0421 8

地區金融風險 0.0389 10

地域性市場資訊正確性 0.0495 7

地方市場供需 0.0390 9

地區房產未來增值性 0.0268 12

地方房產生產過程風險 0.0333 11

地方開發專案協調 0.0660 4

當地社會情勢 0.0607 6

本研究整理

2、準則整體權重排名

(28)

表 5-27 建設公司整體權重排名

主項目 次項目 準則 評估準則權重值 個別排序 層級串連權重直 整個排序

地區性優惠措施 0.6410 1 0.1350 1

地區性政治穩

定度 0.4891 地區性對兩岸關係 0.3590 2 0.0756 3

地區土地法令程序 0.3056 1 0.0338 9

地區政策限制 0.2313 3 0.0240 21

地區法律執行程度 0.2104 4 0.0219 23

地方政府之房 地產政策 0.2414

地區住房改革 0.2530 2 0.0263 14

地方行政效率 0.6531 1 0.0875 2

政治風險 0.4305

地方官僚政治

0.3112 當地融通程度 0.3469 2 0.0465 4

地區經濟成長 0.4549 1 0.0257 15

地區性通貨膨脹 0.2511 3 0.0142 28

地方景氣 0.2950

地區性利率風險 0.2940 2 0.0166 25

合作經營 0.3874 2 0.0245 19

中外合資 0.2201 3 0.0139 29

地區投資模式 0.3300

合作開發 0.3925 1 0.0248 18

地方政府外匯管制 0.5688 1 0.0375 7

經濟風險 0.1918

地區金融風險

0.3437 地區性資金融資 0.4313 2 0.0284 12

地方資訊取得方式 0.3795 1 0.0298 10

地區性市場調查 0.3035 3 0.0239 22

地域性市場資 訊正確性

0.3620 地方管理單位訊息 0.3206 2 0.0253 17

地區產品策略 0.3572 1 0.0157 27

地方人民消費水準 0.2026 2 0.0089 30

地方房地產未來需求 0.1225 5 0.0054 33

地方房地產空置面積 0.1606 3 0.0071 31

地方市場供需 0.2022

地方房產地段位置 0.1570 4 0.0069 32

地域性房產市場佔有率 0.6017 1 0.0286 11

地區房產未來

增值性 0.2187 地域性報酬率 0.3983 2 0.0189 24

當地工程品質 0.6670 1 0.0356 8

市場風險 0.2172

地方房產生產 過程風險

0.2457 地方開發專案時間 0.3330 2 0.0178 25

(29)

表 5-28 顧問公司整體權重排名

主項目 次項目 準則 評估準則權重值 個別排序 層級串連權重直 整個排序

地區性優惠措施 0.5755 1 0.1128 1

地 區 性 政 治 穩 定度 0.4601

地區性對兩岸關係 0.4245 2 0.0832 2

地區土地法令程序 0.4057 1 0.0485 4

地區政策限制 0.1912 3 0.0228 20

地區法律執行程度 0.1655 4 0.0198 21

地方政府之房 地產政策 0.2804

地區住房改革 0.2376 2 0.0284 14

地方行政效率 0.7083 1 0.0794 3

政治風險 0.4260

地 方 官 僚 政 治 0.2633

當地融通程度 0.2917 2 0.0327 10

地區經濟成長 0.3866 1 0.0482 5

地區性通貨膨脹 0.2759 3 0.0344 8

地方景氣 0.4772

地區性利率風險 0.3375 2 0.0421 7

合作經營 0.4062 1 0.0295 13

中外合資 0.2266 3 0.0165 25

地區投資模式 0.2780

合作開發 0.3672 2 0.0267 15

地方政府外匯管制 0.5276 1 0.0338 9

經濟風險 0.2689

地區金融風險

0.2448 地區性資金融資 0.4724 2 0.0302 12

地方資訊取得方式 0.4412 1 0.0244 18

地區性市場調查 0.2177 3 0.0121 27

地 域 性 市 場 資 訊正確性 0.3569

地方管理單位訊息 0.3410 2 0.0189 22

地區產品策略 0.3870 1 0.0123 26

地方人民消費水準 0.1936 2 0.0061 29

地方房地產未來需求 0.1227 5 0.0039 32

地方房地產空置面積 0.1439 3 0.0046 31

地 方 市 場 供 需 0.2039

地方房產地段位置 0.1517 4 0.0048 30

地域性房產市場佔有率 0.6656 1 0.0175 23

地 區 房 產 未 來 市場風險

0.1553

(30)

表 5-29 營造廠整體權重排名

主項目 次項目 準則 評估準則權重值 個別排序 層級串連權重直 整個排序

地區性優惠措施 0.4833 1 0.1125 3

地區性政治穩

定度 0.4034 地區性對兩岸關係 0.5167 2 0.1203 1

地區土地法令程序 0.3483 1 0.0628 4

地區政策限制 0.2149 3 0.0388 7

地區法律執行程度 0.1997 4 0.0360 8

地方政府之房 地產政策 0.3127

地區住房改革 0.2771 2 0.0428 6

地方行政效率 0.7000 1 0.1147 2

政治風險 0.5770

地方官僚政治

0.2840 當地融通程度 0.3000 2 0.0492 5

地區經濟成長 0.5215 1 0.0341 9

地區性通貨膨脹 0.2157 3 0.0141 22

地方景氣 0.4464

地區性利率風險 0.2628 2 0.0172 18

合作經營 0.3646 1 0.0153 20

中外合資 0.2968 2 0.0125 24

地區投資模式 0.2877

合作開發 0.2786 3 0.0117 26

地方政府外匯管制 0.6542 1 0.0254 13

經濟風險 0.1462

地區金融風險

0.2659 地區性資金融資 0.3458 2 0.0135 23

地方資訊取得方式 0.3650 1 0.0186 16

地區性市場調查 0.2185 3 0.0111 27

地域性市場資 訊正確性 0.3389

地方管理單位訊息 0.3565 2 0.0181 17

地區產品策略 0.2738 1 0.0107 28

地方人民消費水準 0.1733 4 0.0068 32

地方房地產未來需求 0.0907 5 0.0035 33

地方房地產空置面積 0.2599 2 0.0101 29

地方市場供需 0.2601

地方房產地段位置 0.2022 3 0.0079 31

地域性房產市場佔有率 0.5542 1 0.0149 21

地區房產未來

增值性 0.1789 地域性報酬率 0.4458 2 0.0119 25

當地工程品質 0.7084 1 0.0236 14

市場風險 0.1500

地方房產生產 過程風險

0.2221 地方開發專案時間 0.2916 2 0.0097 30

(31)

第五節投資大陸房地產風險整體權重之建立 一、層級權重之計算

首先將五十位專家意見加以整合,接下來計算各因素之相對權重 值,再對各權重值進行疊加,以求得解疊加權重值,可得到各因素疊 加權重值與權重排名。依照上述的步驟,可計算出風險因子評估主項 目,以及十二項次要項目,其各項評估準則權重與排名,如表 5-30、

表 5-31 所示。

表 5-30 主要項目之權重表

主要項目名稱 合計權重(%) 權重排名 政治風險 45.87 1 經濟風險 20.70 2 市場風險 18.40 3 文化風險 15.03 4

本研究整理

(32)

表 5-31 次要項目之權重表

次要項目名稱 疊加權重值 權重排名 地區性政治穩定度

0.2123

1

地方政府之房地產政策

0.1225

3

地方官僚政治

0.1343

2

地方景氣

0.0863

5

地區投資模式

0.0606

7

地區金融風險

0.0578

9

地域性市場資訊正確性

0.0692

6

地方市場供需

0.0395

11

地區房產未來增值性

0.0361

12

地方房產生產過程風險

0.0455

10

地方開發專案協調

0.0921

4

當地社會情勢

0.0579

8

本研究整理

二、相對權重值之結果分析

(一)、主要項目分析

由圖 5-18 可知,在本研究層級評估架構的四個因子中,其中政治 風險與經濟風險為前兩項考量因素,其次為市場風險與文化風險;由 此處不難得知政治及經濟的風險考量對投資大陸房地產的台商而

(33)

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

政治風險 經濟風險 市場風險 文化風險

圖 5-18 主要項目分析圖

(二)、次要項目分析

在本研究層級評估架構的十二個因子中,從圖 5-19 可以顯示政治 穩定度為台商投資評估時最大考量重心所在,其次是官僚政治,由於 大陸官僚體系錯

綜複雜,在許多處理事情的環節上,往往需要層層關卡的打通,

方可成事;再來所需考量的便是房地產政策問題,各地政府對於房地 產相關的法令及政策皆有不同之觀定,如無專業人士的帶領,貿然前

(34)

0 0.02 0.04 0.06 0.08 0.1 0.12 0.14 0.16 0.18 0.2 0.22

地區性政治穩定度 地方政府之房地產政策 地方官僚政治 地方景氣 地區投資模式 地區金融風險 地域性市場資訊正確性 地方市場供需 地區房產未來增值性 地方房產生產過程風險 地方開發專案協調 當地社會情勢

圖 5-19 次要項目分析圖

(三)、評估準則分析

從表 5-33 分析數據中,可以清楚地瞭解每一類風險因子層級下的 評估權重值與排名,這些資料可以幫助投資者在進行大陸投資房地產 區域選擇時,對某一層級下的哪些較為重要的評估準則投入較大的關 注。如:政治穩定度此一因子下,優惠措施 0.125,這代表投資者關 注每一地區的優惠措施,因大陸地域性的地方政府,頒佈的優惠措施 接不相同,而在房地產的考量下,優惠措施越高的,越能吸引台商前 往該地區投資房地產。故當台商投資大陸房地產區域選擇時,於政治 穩定度下必須特別留意,是否有優惠於台商以及特別條款,讓台商進

(35)

表 5-33 層級串連後各項評估準則之權重值及其個別、整體排序

主項目 次項目 準則 評估準則權重值 個別排序 層級串連權重直 整個排序

地區性優惠措施 0.5885 1 0.125 1

地區性政治穩定

度 0.4629 地區性對兩岸關係 0.4115 2 0.0873 3

地區土地法令程序 0.3444 1 0.0423 5

地區政策限制 0.2158 3 0.0264 14

地區法律執行程度 0.1946 4 0.0238 19

地方政府之房地 產政策 0.267

地區住房改革 0.2452 2 0.03 10

地方行政效率 0.6801 1 0.0913 2

政治風 險 0.4587

地方官僚政治

0.2927 當地融通程度 0.3198 2 0.043 4

地區經濟成長 0.4483 1 0.0387 7

地區性通貨膨脹 0.2511 3 0.0217 24

地方景氣 0.4163

地區性利率風險 0.3004 2 0.0259 15

合作經營 0.3877 1 0.0239 18

中外合資 0.2385 3 0.0146 29

地區投資模式

0.2955 合作開發 0.3606 2 0.0221 22

地方政府外匯管制 0.5726 1 0.0331 8

經濟風 險 0.2074

地區金融風險

0.2787 地區性資金融資 0.4273 2 0.0247 17

地方資訊取得方式 0.4212 1 0.0276 12

地區性市場調查 0.2789 3 0.0182 25

地域性市場資訊 正確性 0.3556

地方管理單位訊息 0.3574 2 0.0234 21

地區產品策略 0.3468 1 0.0137 29

地方人民消費水準 0.1902 2 0.0075 30

地方房地產未來需求 0.1084 5 0.0043 33

地方房地產空置面積 0.1813 3 0.0072 31

地方市場供需 0.2149

地方房產地段位置 0.1731 4 0.0068 32

地域性房產市場佔有率 0.6126 1 0.022 23

地區房產未來增 市場風

險 0.184

(36)

第六節驗證模式

此部分是以 A 建設公司投資大陸房地產進行實證,資料收集方 式是採人員面談法,主要的受訪對象為該公司的董事長、總經 理、副總以及經理共四人,請四位主管利用本研究建立 AHP 投 資風險評估模式,對四個地區進行評比,這四個地點的基本資料 表 5-34 如所示。

表 5-34 四個地區的基本資料表

本研究整理

表 5-35 風險因子之評估表

杭州(蕭山 ) 蘇州市區 成都 大連 總體評價值

1.71 2.38 3.22 1.96

地區性優惠措施

0.16 0.38 0.38 0.25

地區性對兩岸關係

0.35 0.35 0.22 0.17

地區土地法令程序 0.04 0.12 0.17 0.08 杭州(蕭山 ) 蘇州市區 成都 大連 位置 蕭山地處東海之濱

的長江三角洲地 區,位於錢塘江的 南岸,與杭州隔江 相望。

位於江蘇省東 南部的長江三 角洲,東靠上 海,南界浙 江,西瀕太 湖,北臨長 江。

位於四川 盆地的西 部,成都平 原東部,平 均海拔 500 米左 右。

沿海副省級 城市,緊臨 渤海和黃 海,有包括 大小島嶼 260 個。

面積(平方公里)

1163 8488 1,26 萬 13237 人口(萬人)

115.74 600 1000 560.16

區域 華東 華東 西南 東北

(37)

地區性通貨膨脹 0.09 0.05 0.03 0.05 地區性利率風險 0.05 0.05 0.07 0.05 合作經營 0.05 0.05 0.08 0.04 中外合資 0.03 0.03 0.06 0.03 合作開發 0.02 0.04 0.07 0.05 地方政府外匯管制 0.03 0.03 0.03 0.06 地區性資金融資 0.02 0.02 0.02 0.04 地方資訊取得方式 0.03 0.04 0.10 0.05 地區性市場調查 0.02 0.02 0.06 0.04 地方管理單位訊息 0.04 0.04 0.09 0.04 地區產品策略 0.02 0.03 0.06 0.03 地方人民消費水準 0.02 0.01 0.02 0.01 地方房地產未來需求 0.01 0.01 0.00 0.01 地方房地產空置面積 0.01 0.01 0.02 0.01 地方房產地段位置 0.01 0.01 0.02 0.01 地域性房產市場佔有率 0.03 0.04 0.07 0.03 地域性報酬率 0.02 0.03 0.04 0.03 當地工程品質 0.03 0.06 0.10 0.04 地方開發專案時間 0.02 0.03 0.04 0.02 地域態度模式 0.06 0.08 0.17 0.06 地域活動模式 0.02 0.04 0.06 0.02 地域商業模式 0.03 0.07 0.09 0.05 當地人口問題 0.03 0.08 0.15 0.06 當地城鄉結構都市化 0.03 0.05 0.11 0.04

(本研究整理)

杭州(蕭山) 蘇州市區 成都 大連 1. 從獲利年度起,頭兩年免

征企業所得稅,第三年至第五

內外貿、旅遊、

房地產及服務業

1. 外商投資企 業可在四川省

1. 大連市政府 推出各種優惠政

(38)

投資額在 150 萬美元以上(含 150 萬美元),經營期在 15 年 以上,投資回收期較長的項 目,減半徵收城建配套費。從 獲利年度起,財政部門將安排 一定的資金給予扶持。第一年 至第五年,扶持資金的額度不 超過該企業五年繳納的所得 稅;第六年至第十年,扶持資 金的額度不超過該企業五年繳 納所得稅的 50%。外商投資重大 基礎設施專案,經土地管理部 門批准,自企業取得使用權之 日起,五年內免交土地使用 費。採用租賃用地的,經批准,

自企業取得土地使用權之日 起,五年內免交土地租金。。

4. 外商收購、兼併國有企 業,經市政府批准,給予特別 優惠政策。進一步鼓勵利用外 資嫁接改造老企業,中方投資 者以房地產作為投資的,在辦 理過戶時免繳有關規費,應繳 契稅由財政全額給予補貼;過 戶手續工本費不超過 50 元人民 幣。

5. 來杭投資企業與外商在 杭興辦合資合作企業的,按我 市中外合資合作企業的有關規 定辦理,享受我市中外合資、

合作企業的優惠政策。

6. 積極鼓勵來杭投資企業 參與杭州市的舊城改造。對房 地產開發企業,不受企業資質 的限制,按照市政府《關於進 一步深化國有土地有償使用制 度改革推行土地使用權招標拍 賣出讓的通知》(杭政〔1999〕

19 號)的規定,均可進入市區 參與公平競爭。凡在競爭中中 標的,在開發建設過程中享受 我市房地產開發企業同等待 遇。投資舊城成片改造的項目, 經建設行政機關批准,允許投 資者分期開發、分期付款,分期 頒發有關證照

可依法匯往境 外。其分得的合 法人民幣利 潤,可持企業董 事會決議、納稅 憑證等有效證 明到外匯管理 機關指定的銀 行兌換成外 匯,並可依法匯 往境外。

得稅。

3. 城市房地產 稅納稅義務 人:(產權所有 人、產權出典 者、由承典人交 納);自用:按 房產原值減除 30%後餘值 1.2%

稅率、出租:出 租按租金收入 18%

勝 ◎ ◎ 次佳

兩岸 華東 華東 西南 東北

(39)

從觀察準則評價表 5-35、5-36 中可以發現,杭州蕭山地區在總體 評上其投資風險較低,是目前最具有投資潛力的地區,因其都市發展 快速,其鄰近的長江三角洲地區本身就已經是龐大的市場,上海港和 寧波港分別位於該區的東北和東南方180和150公里處,上海-

杭州-寧波高速公路、杭州-金華-衢州高速公路、104 國道和 03 省道穿境而過。杭州蕭山國際機場聯結國內各大城市及漢城、新加 坡、曼谷等多個東南亞國家。鐵路交通十分便利,火車客運站位於蕭 山區的東部,貨運站位於該區的西部,杭州火車客運站離蕭山區僅2 5分鐘的車程。在交通一直是對岸遠郊房的大難題。近來,蕭山房產 捷報頻頻:基本確定的杭州近期快速軌道運營線路規劃(至 2010 年) 讓一度擱淺的蕭山地鐵房概念重新啟動。2003 年,杭州市政府又大 力實施了快速交通圈帶旺郊區房產政策,以繞城公路為紐帶,全面溝 通八城區交通,遷撤市中心 9 個收費站;便利的交通基礎,為 2004 年郊區樓市發展帶來了無限的發展空間,加上近來為彼岸大力推行之 國家級經濟特區,因而在 2003 年杭州蕭山當地政府,大舉革新:在 交通、法令、地方稅、外匯管制、資金融資的風險皆有降低趨勢,在 這樣內銷的市場下,使杭州蕭山成為最具房地產投資熱門地區。

大連雖說總體評鑑是次佳的,但在準則評價上與杭州蕭山差異較 為不大,除在兩岸關係風險小於杭州蕭山,可以推測對於兩岸緊張局

(40)

面,不僅高於瀋陽、長春,也高於成都、武漢。2002 年,大連商品 房施工面積 1350 萬平方米,其中住宅 995 萬平方米;全年新開工面 積 593 萬平方米,其中住宅 486 萬平方米;全年竣工商品房 550 萬平 方米,其中住宅 450 萬平方米;全年商品房銷售 410 萬平方米,銷售 額達 117 億元。大連的商品住宅市場,不僅在遼寧省佔有較大份額,

而且在整個東北三省都具有重要地位。根據近幾年的統計數位顯示,

大連商品住宅的銷售面積占遼寧省全省銷售面積的百分之四十多,為 東北三省的四分之一強;銷售額占遼寧省的一半,超過東北三省銷售 總額的三分之一。

在四川成都優惠措施、土地法令程序、資訊取得、融通程度、經 濟成長、城鄉結構都市化等,皆佔有一定的風險,可以判斷的是四川 還屬開發較晚的地區,其在優惠措施的的規模遠不及上海及蘇州。也 由於四川到目前為止,吸收外商投資的產業重點都在生產領域,對外 商投資項目之優惠僅兩類企業(技術先進和產品出口),其也都屬於 生產型項目,所以在房地產評斷上未有其他兩地看好。

蘇州雖說總體評鑑是較大連、杭州蕭山有風險的,在準則評價上,其 中經濟成長評鑑比大連、杭州蕭山低,是因蘇州近來以快速的發展帶 動區域的經濟,而其投資工業產業占主導地位,項目數占總項目數的 80%以上,以工業產業中,主要以化工、造紙、冶金、機械、新型材 料、電子資訊等製造業為主。但在其態度模式,蘇州與大連、杭州蕭 山並無太大差異,可以說明蘇州的總體工作程度,及腳步是比成都快 速;經 AHP 權重綜合判斷後,可獲知蘇州區居第三位。至於在兩岸

(41)

後,就房地產投資風險因子評估之結果進行解讀,可以發現本研究所 建構 AHP 台商投資大陸房地產投資風險因子評估模式,其結果與實 際狀況相當吻合,獲得實證公司主管之肯定。事實上,以杭州蕭山目 前總發展環境與整個產業活動,無論在優惠措施、行政效率、融通程 度及態度模式,等在準則中的相對權重重要性程度高的幾項,皆有較 突出表現;而與金惟純,2003 一書中,所探討去投資環境,也與本 研究相近符合,這也反應出本評估模式對業界的高度適用性。

Figure

Updating...

References

Related subjects :