亞洲各一遠東專家
考察歐洲位宅及
丁、英聯合五國
住宅政策:(一六一一)在英圈，中央政府藉每十年舉辦一次
的人口並旦台了以充份獲知全國的住宅情形，酒為除其
他方面外，人口普查是對戶數與家庭人數，獨立住宅
數目，房間數目
9人口密度，屋內設備，及一房屋適於
居住的程度等，提棋有價拍的資料。有了這種資科
就不難參的賢際情形和關家發一諒，為未來任何一個時
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臥在一九五一年以前，英國政府鑒于
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們需要，就認為每年陸第三十萬戶新住
宅巴經足的妙。為達到這個數字，是用一種建築執照的
方法，以保在每建一房屋五戶地方當局項建四戶住宅，
私人企業建造一戶。自一九五一年以後，全國目標已
增為三十萬戶，重點是放在住宅私有，而且也廢除了
領取執照的辦法。這種改變，再加上有系統地解除房
租管制的政策，就使在這三十萬戶住宅中，約有十六
萬是為私人所有而建造。目前英國共有住宅一千四百
萬至一千五百萬戶，其中在一九一九年以後建造的約
估半數。自一九四
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、，依據國家政策大綱對投資或住宅的分配，規定各地
建宅的最低」標平?各地當局強迫徵故土地和建築物讀 扭住宅部部長的許可，以及各地當局貸借住宅計劃昕 一需貸款向樣頭經該部部長的怯准等。各地建宅當局通 常係向公開市場其款，但昕質不敷需用時，就可以轉 向公共工程貧款局借貸，一該局資金取自財故部，因此 也為中央政府即控制。地方當局如不想起築住宅，也 可以不妞，然而住宅部部長部有裁定的權力，可以不 理地方當局而迋白要求地方代表會興建。事實上部長 均從未作過這樣的于涉。 (一六五)除對貧民窟的拆除外，中央故府對於 陳舊房屋的現代化，同樣也以補助給予建宅當局和個 人﹒補助標準是質際費用的半數，但最多以四百錯為 限。據估計，英國需要加以現代化的住宅 p 主(約有二 百五十萬戶。 (一六六)按照現定，建宅當局應先除浪費或不 必要的丈出，經常維持股吏的平衡，這也是一個很有 用的現定。因此它們就不得不控制自己租金的收入和 對產業善加管理。它們也得決定以多少房租收入，用 於建宅和附帶的計割。 (一六七)購置住宅或私入建宅的資金，現在大 部的都是賞自建築會社。小額儲蓄人每年存入這些會 社的存款，平均為五百錯至六百錯，利息較政府規定 的稍高。有人並告訴我們，這在任何方面並未顯著影 響到政府的借此具政策。這些會社然後以大約百分之六建卒材持報告書
章清
4日 1生一 主克戶，其中由地方當局興建的約為二百五十萬戶，而
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十五年中苗，每四個家庭就有一個家庭的房屋為
新建英格蘭和威爾斯家庭的平均人數為一于三人，
而令國每人的平均地面面積部為一百夫卡至一首
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方呎行住宅的資本投贅，約佔令國總投資額月才之
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五，那也足移解除閱內的根本房荒了。毛
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口的增加約為三十萬人，目前采部人口為五千一百j
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萬人(見聯合國一九五九年社會統計年報第一一三一
頁)(一夫一二)中央政府對某一時胡躍起住宅數目有
廣泛規定外，我不隔開宣任何詳細的住宅計劃'而除屆
少有的情形外，也不喝間住宅的建樂。真正關切建宅
活動的‘是地方當局和私人建宅者，而在新建市鎮巾
，還有負責那些市鎮建設的法定公司。團此值得進章
的﹒是看這三方面如何在其各自範圈內提供所需的住
宅。(一式四)負責地方住宅的當局，是市鎮或一區域
弓民選會議﹒那是獨立的組織，在必要時有權草擬當
川盯住宅和拆除貧民窮的計割。但中央政府刊持清掃叫
法，對其活動有間接影響;例如能財政部接
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的年息，把存款貸給想要有住宅的人，而借款人在以 昕買的住宅抵押借款以前，也不一定先有款項存入這 些會社。中央故府和地方當局問樣也可以貸款給建築 會社，以推進其業窮。這種建築會社運動，多少是藉 本身的力量在十九世紀成長，而小額儲蓄人喜歡把款 項存入這些會社，不願存入鎧行或投資於政府公債， 看來也成了英國人的一種牢不可破的習慣。 (一六八)連第住宅的，當然並不是建築會社， 而是建宅協會，不過建宅協會的數目不多，同時其活 動也限於慈善和其他特諒的目標。這些協會所注意的 ，是沒有資格住進地方當局所建住宅或希望自有住宅 的人。英國有這種協會六百四十昕'而其聯合會也在 許多方面影響國家住宅政策。照章程組定，它們是不 能分扳多于百分之五的紅利的。這些協會曾協助興建 花圍城市，也會幫助設尼維爾(即 0戶呂 ZEO) 和約 瑟夫郎特麗 (MC 間。℃計悶。若耳目。)等起安廠商，供 給其工人住宅，而在兩次大戰之間那許多年中，也協 助建築產業工人和其他的住宅。有十三個協會是屬于 工業和合作的性質，那就是所有會員都是工人，而且 都向住宅投資 o 二次大戰瓜後，它們研著重的，是供 給復員同國的青年和老年人的住宅。 (一六九)國會為緩和倫敦人口擁擠，而設立行 政機構，足為真正的特珠措施，間處理新市鎮住宅以 及在事責上供應一種滴露的市鎮生活。 1倫敦附近八個 新市鎮的興建，目的是使約五十萬人從倫敦選出，草( …呵呵中考察團曾訪問過克勞萊 (9 位考古〕刊)和哈羅(自 NT H-。44) 兩個市鎮，然而對於阻血未來人口的湧入都 市，看來均未作同樣堅決的努力。也許目前政府不凍 結地慣，市忙給她帶和說，新圳市臥外空間時好內土地出 售的故策，會促成另一些新市鎮的建立，而到最後也 會導致地價的降低，減輕倫敦和其他市鎮的房荒。伯 明罕(因可呂 Em 『μ5) 似乎倒的確有一兩個這樣的 新市鎮，儘管依照克勞萊的實際情形?要把一個人遷 空小市鎮，包括他的住宅費用在內，平均每人是要政 府付自一千錯費用的。 (一七 0) 政府政策的一個主要特點，是鼓勵把 工業還在人口不太鵑密的地區，特別是遷往失業數字 比較高的地區 J 倒如英格蘭東北部，蘇格蘭，和威爾 斯西北部。為要做到這一點，政府就一方面求助於工 業分佈法﹒菜，在那個法案下，凡工廠建築的損光在五 千平方朕以上右，政府都可以不予批准，除非它願意 把工廠述其 J 部份退出人口調會的城市。凡是願意遷 移的工業，都可以向貿易顧問委員會申請援助，而它 昕給的援助，通常都由於低利貸款的方式。使一福特汽 車廠遷往蘇格蘭和麥爾西河岸(吋}日早已 mOMY 叩門已。) ，就是用這種方法。對抗此這個目的，祇在極例外的情 形下磁給予補助 c 然而建宅門的局扣押在這時介入，對於 必須隨著工業量移的主要工人的住宅給予補助。同樣 一地，為安置擴大工業區的工，尤其為安置外來工人 用途 JJV 每
二層或三層住宅和公寓
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供應一般需要的一問臥室住宅
幼甲、拆除貧民窟或再發展〕
(乙、代替帳蓬或臨時住宅}二二錯一先令
甲、嗎擴展市鎮由新市鎮發展
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的公司或站方當局新建毛主~(乙、住宅部部長為工業發展地~二四錯
區核准的新住宅)五先趴咕)超過六層的公宮，每超過一層增加一錯十
(一七二)除此以外，如果住宅部部長認為某地
兩供應住宅的迫切需要，祖位的地方當局供應，而頸
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志說人徵故很高娟輯或向日客收取很高房租纜能辦
到時，他也可給予地方當局以每年每宅三十銬的補助
，(四層皮上公宵每戶的補助為四十錯)，為期六十
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補助、如果超過每幟五千銬，者，每超過一干錯就增加
補助三十四銬，不足一千銬也依一千輯計算。
(一七三)一九五九年的購屋和住宅法案，對於
添設提準設備同樣也有補助的規定。這個法律規定地
方當局要補助此等費用的半擻，對於下列任何一種或
哥有設備的抽助總數，都不得超過一百五十錯
•.(甲)浴室內的固定浴缸或淋浴設備;
〈乙)洗面盆，， 的宿處，建宅當局也以補助給予地方團體。但這種補 助祇給予有全閻重要性的工業，例如彌爾一瞄准〈 宮門 HhoE 阿里。口)的陳泊械和南威爾斯及蘇格蘭的 陳調鼠。 h椅功叮叮數頓是每戶每年二十四銬，為期六十 年，目的為減低房租。 (一七一)在一九五六年以前，政府對地方當局 和私人興建住宅，還有種種鼓勵的辦法。我們必頭往 戰後歐洲一房屋的一般情形去看這一點，像其他歐洲國 家一樣，聯合王國除在戰爭期中，完全停，止住宅的建 築外，還遭受很大的戰爭捐矢，再加上戰後建築材料 的缺乏，就使它在最初幾年中，不持不蜍何領取執照 的辦法。自一九五六年十一月四日起，隨者一九五六 年住宅補助活的通過，以後再經一九五八年住宅(財 務規定)法的制訂，就不再以補助給予一般新的住宅 。代之前起的，是對地芳當局為特殊目的所建的住宅 ，給予重新現定的補助，包括貧民窟的拆除和地方的 再發展，代替帳蓬和臨時住昕的住宅，祇有一間臥萃 的住昕(還是鼓勵供應老年人的住所)，以及為安置 移入新擴充市鎮的家庭，或移入住宅部部長認為係玉 業發展必讀添建新住宅的地方，由新市鎮發展公司或 地方當局昕建的新住宅。此外，在購地和整理基地質 用特別高的地方，也給予補助。 這些補助都不是一次付拾，而是在六十年之中分 年付給，規吏的數額如下 .. 年補 回層 AA 寓 二 O 錯 五 二層 八公 錯寓助 額六層以上公寓
三八錯(詮〉 五 O 錯 錯 一一八錯 錯八
錯 五 O 錯(註)(丙)為水裝置;
(丁)屋內或臨近住宅的抽水馬桶;
(戌)存放食物的完善設備。
(一七四)如果有任何人要改善住宅的結構，或
站嗨!概可一扭扭時叫細細扎扎淑一
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以的地方當局補助半數，惟最多不超過四百銬。
地芳當局的補助
•.
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五)由於故府給予地方當局種種補助的結~
果，地方當局蹺能把一房租訂得很低。在地方當局認為
政府措助不侈的地方，還可以使向房主耳圳股捐說而設
的指說基金中補充。對於老年人來說，房租補助的數
額還是非常高。但各地由於地方當局的政拾色影，並
沒有統一補助的辦法，對於當地所是住宅房客負擔舅
租的能力，也沒有準確的估計，如有這種估計，說不
定也會減輕房主的負擔。要使在地位上街賴選票的人
一 16
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一廿一﹒去確定房租數額，看來是不會吽人游意的。就拿財政 部的補助來說，其最初用意原在為低投入人民壓低房 租，關於補助教額的多寡，看來到現在都沒有成為一 個科學研究的問題。
對住宅建築的其他財政措施和誘導
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(一七六)對於購置或建築住宅的費用，建築會 社都可以給予幾成的貸款。在這兩種情形下，土地價 值都被考慮在內，而以後者來說，貸款是按照工程進 度陸續付給的。地方當局和政府都可以為貸款擔保， 最高可達全部價值的百分之九十。各建築會社的貸款 數額，會因理事會的政策而有差異。一九五九年的購 屋和住宅法案也揖加其活動的範圈。地方當局現在被 允許，可對陳舊房產依其抵押的全部價值，給予墊款 。此外，也可以財政部資金墊借給建築會社，使它們 能移貸款給人購置或改造一九一九年以前昕足的住宅 ，最高限度為倫敦區三千銬，倫敦以外地區二千五百 銬。在這種辦法下，起築會社的貸款有時會還到一房價 的百封之九十五。 (一七七)聯合王國提哄的財故補助和鼓勵，足 以顯示它對住宅的優先考慮。自給爭結束以來，在英 格蘭和威爾斯完成住宅的總數，已超過三百商戶。以 一九五八至一九五九會計年度來說，單是政府的援助 就扎扎〈一起五千七百萬錯以上。這還未包括納稅人為補助 可部份人民日祖而作的捐助，亞洲國安能不能付得起 。但在另一方面，如果地主在鄰近還有土地因 為計割下進行的種種工程而增值，公共當局就 可以拒不付與應付的補償，使它們五相抵銷! 這也是一種間接改良稅。 丙、如果由於一個計劃方案，使得一個擁有財產而 想出售其財產者受到影，響，除減低價格外無法 出頁，他就可以通知需要其土地的地方當局照 全價收頁，這也同樣適用於一房產。 丁、此外，在住宅部部長下令強迫徵收土地後，還 可以向法院提出抗告。這些措施是在給人很大 的保障，防血法定權力的擅自使用，以免他們 受到經濟的影響。地方當局徵收和整理的土地 ，大致是不賣給私人的，如果要賣，也要收回 全部整理俏貨用。 (一七九)在聯合王國，由私人企業供應的住宅 是很不少的，負擔這種任務的是下列組織: 甲、住宅協會，包括自助建宅協會; 乙、建槃會社。 住宅協會都是非忍和組織，其規模及業務範團各 有不同，任務引起間住宅出租給不能住進地方當局 所建住宅或無力購置住宅的人。住宅協會會員昕 最先關心的，就是一房客的福利，而為供應住所， 也同時興建新一房屋和改良原有的一一房屋。主持協會 工作的，是一個管理委員會或理事會，人還每年 改選三分之一，惟連選可以連任。它們的組織可 這筆補助，是一個可以懷疑的問題。最重要的一點， 是英國一直在為以下農方而作種種努力 •• 甲、把大住宅改變為許多住宅單位; 乙、以改良一房屋補助保存大量陳舊住宅，和為賠囂 或改進房屋提供更大的貸款方便; 丙、對添加設備給予補助; 丁、以分擔風險穩定建築會社，並且鼓勵大眾對它 們信任，及時吸肢小額存款人的儲蓄和資金; 戊、給老年人以房租津貼; 己、認清有對低收入人民給予一房租津貼的需要。土地的徵收和整理
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(一七八)正像其他國家一樣，聯合王國也實行 強迫徵肢，然而計算補償金的根據，均是不間的。大 致的情形如下 •. 一九五九年的市鎮和鄉村計劃法案，會規定 •. 甲、在強迫徵收土地時，補償金應該根據地主可在 當地公開市場接悍的價格計算。土地在公開市 場的價值，不但要看它目前的用途，而且也要 看未來會有什麼發展。除現有計劃所允許者以 外，間樣也要考慮到其他未來的可能發展的用 途。 乙、土地被強迫擻妝，或甚至因有強制權刃在背後 ?同意出售土地的地主，如果在五年內因計割 允許發展而使那塊土地增值，仍可再要求情債...
18 可 以讓房客參加其所住房屋的管理，而許多協會昕 起產業的一個共同特點，就是表現一種真正的團 體精神。這些協會通常都依照工業和節約會社法 或公司注辦理登記，取捍合法的地位。雖然有些 住宅協會的業務擴及一個縣、一個區械和全悶， 通常部研為它們昕在的地方工作。 (一八 0) 住宅協會起源於十九世紀。最初注意 的是改善住在倫敦和各省大城市中較貧苦階級的非人 生活情況，興建公寓房屋來租給他們祇收很低的租金 。在本世紀初期，住宅協會運動參加興建萊契握斯( FZnpdqRF) 和街烈揚 (4 司已司 MND) 的花園城市以 及社區的建立，由於這些社區有工業區和住宅區的劃 分，所以也就成為今天更具規模的新市鎮的先艇。白 那時起，它們的數目大為增加，而藉各住宅住笑給予 的承認，它們也取得了目前這個住宅協會的名稱。 (一八一)根據一九五四年住宅修理和房租法第 三十三節的規定，多數住宅協會和地方建宅當局一樣 ，是不受一房租限制法的控制的。一個被稱為全國住宅 會社聯合會的中央組織於一九三五年成立，負起了連 繫的工作，對外也代表了各住宅協會。目前約有六百 二十個住宅協會，是聯合會的會員。基于一九三六年 住宅法第九十三和九十四節的授權，地方當局可且種 種協助給予管區內的住宅協會，包括供給過立起築的 土地，質與有搶保口凹的抵押貸款，和轉發某些補助和 賠款。地方當局不但可阿以幫助住宅協會興建新住宅， 。也 可真宅。在這種組合中，重要的是儘可能包括很多精於建 築或其有關行業的人。在很多情形下，會員對建察不 熟棘的，都先要在當地技術學校中受訓。如在團體中 有一人能當工頭，負責主作的連繁，是會有很犬便利 的;在有些情形下，他們也認為值得僱用有經驗的工 頭，以監督工程的進行和訓練非熟練會員擔任特碌的 工作。自助固體的 A官員，通常頭一次繳納二十錯至五 十錯以成立一項建築基金，這筆鏡以後將還給會員， 而且是以債券的方式發行，這項基金主要是支付一項 存款，以俯購地之用。有了這項存款後，地方當局或 建第會社就再以低押貸給錢乎百分之百的建築費用， 包括土地寶用(如果是自由棋有的)和建築師以及法 律的費用。 也可以幫助現有住宅的故買，改建或改進。 (一八二)住宅協會在從事建宅計剖一時的通常財 政結構，是包含一種抵押貸款，數顯可達全部計劃費 用的百分之九十，於六十年內分期還情，其餘百分之 十均由會員和其他入股人或購買協會債券人負擔。為 協助住宅協會，地方當局在握得住宅部部長許可後， 可以給予補助金(在抵押貸款以外)，和認買協會的 股票或債券。地方當局為住宅協會計劃所給的百分立 九十抵押貸款，計包括基地和住宅或公寓的建藥費用 一，照規定應付建築師和測量員的費用，在必要時也包 含僱用監主一人的費用，以及為購地和準備抵押契據 佇活 BMr 涅特要卉。 (一八三)地方當局也可以為現有住宅的收買， 貸給全部費用百封之九十，但這種貸款的期限將不到 六十年，主要是看揖押財產的使用年限及其情況。自 從一九三三年以後，住宅法已經規定地方當局可以財 政部所給予的建宅補助，給予被認可的住宅協會。
