行政院國家科學委員會專題研究計畫 成果報告
健全我國建築物登記法制之研究——以區分所有建築物所
有權第一次登記為中心
研究成果報告(精簡版)
計 畫 類 別 ： 個別型 計 畫 編 號 ： NSC 99-2410-H-004-142- 執 行 期 間 ： 99 年 08 月 01 日至 100 年 07 月 31 日 執 行 單 位 ： 國立政治大學地政學系 計 畫 主 持 人 ： 陳立夫 計畫參與人員： 碩士班研究生-兼任助理人員：陳香君 碩士班研究生-兼任助理人員：蕭淯尹 處 理 方 式 ： 本計畫可公開查詢中 華 民 國 100 年 10 月 29 日
行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告
題目：健全我國建築物登記法制之研究 ——以區分所有建築物所有權第一次登記為中心 計畫編號：NSC 99-2410-H-004-142 執行期限：99 年 8 月 1 日至 100 年 7 月 31 日 主持人：陳立夫 執行機構及單位名稱：政治大學地政學系 一、中文摘要 本研究計畫主要是從法解釋論， 並兼及立法論之觀點，針對我國建築 改良物（建築物）登記，特別是區分 所有建築物之登記相關各主要面向之 法律議題為主軸，進行闡釋、探討， 並進而提案建構關於建築物登記法制 改 進 之應 有取 向。 主要 研究 重 點 包 括：（一）我國現行建築物所有權第一 次登記制度概說；（二）我國建築物所 有 權 第一 次登 記 法 制 之 主要問 題 ； （三）建築物所有權第一次登記相關 事項之檢視；（四）我國建築物所有權 第一次登記法制之應有取向與架構 二、研究報告內容 本研究計分五章。茲將其內容主 要重點扼要摘述如下： 第一章為「緒論」，其主要重點包 括：（一）研究計畫之背景與研究動機 （問題意識）之陳述；（二）研究目的 及研究方法之說明；（三）研究內容架 構之說明。 第二章為「我國現行建築物所有 權第一次登記制度概說」。按我國建築 改良物（建築物）物權之登記，與土 地物權之登記，係各自獨立，予以分 設登記簿登記。土地法中雖設有土地 登記及建築改良物之定義規定（第 37 條第 1 項、第 5 條第 2 項）；但除此之 外，未有關於建築改良物（建築物） 權利登記之其他規範（諸如：登記程 序、登記要件等）；而關於建築物權利 （所有權等）之登記相關事項，主要 係規定於其授權訂定之土地登記規則 及諸多行政規則（例如：內政部訂頒 之建物所有權第一次登記法令補充規 定）中。是以，本章中首先說明土地 （不動產）登記制度之基本原理（法 理），並敘明土地登記規則所定現行建 築物所有權第一次登記之規定，其重 點包括：（一）土地總登記程序之準 用、（二）申請登記前之程序要式——即申請建築物第一次測量、（三）建築 物所有權第一次登記之申請、（四）申 請建築物所有權第一次登記應檢附之 文件、（五）建築物基地權利種類及其 範圍之登載、（六）區分所有建築物共 有部分之登記等項。其次，依據土地 登記規則及建物所有權第一次登記法 令補充規定等，整理歸納現行登記實 務上得辦理建築物所有權第一次登記 之權利客體。申言之，於土地登記規 則之規定下，得申辦建築物所有權第 一次登記之權利客體者，僅限於合法 之建築物；另建築物之陽台、屋簷、 雨遮等部分，得以附屬建築物辦理登 記。最後，闡述於現行土地登記法制 下，建築物所有權第一次登記之辦理 程序；其程序依序為：（一）建築物第 一次測量之辦理、（二）收件、（三） 計收規費、（四）審查、（五）公告、（六） 登簿、（七）繕發書狀、（八）異動整 理、（九）歸檔。 第三章為「我國建築物所有權第 一次登記法制之主要問題」。按前已述 及，關於建築物登記之規範事項，事 實 上 於 土地 法 上可 謂 付 之闕如 。 亦 即，從同法地籍編整體內容以觀，無 論「土地總登記」章或「土地權利變 更登記」章所規定之登記標的，均係 針對狹義「土地」之權利而言，並不 包括土地上「建築改良物（建築物）」 之權利在內；而其對建築物登記相關 權利之基本原則及程序，乃至其他相 關事項，完全未設規定。另現行土地 登記規則中，涉及建築物登記之規定 （先姑且不論其是否違反法律保留原 則或法律授權明確性），主要者僅於第 四章「總登記」第二節「建物所有權 第一次登記」設有規定，但其內容僅 寥寥六條法文；亦即，僅規定「建物 測量之申請」（第 78 條）、「申請之應 附證件」（第 79 條）、「區分所有建物 之申請」（第 80 條至 83 條）及「土地 總登記程序之準用」（第 84 條）。然而， 於建築技術進步、土地高度利用之現 代，建築物之構造‧態樣‧用途趨於 多樣化，且其相關權利人間之權義關 係（包括建築物與其坐落基地間之關 係）亦趨於複雜化。是以，現行關於 建築物登記之法規範，司法院釋字第 600 號解釋對之為警告性宣示，指摘若 干基本問題；亦即，其指出：「建築物 （包含區分所有建築物）與土地同為 法律上重要不動產之一種，關於其所 有權之登記程序及其相關測量程序， 涉及人民權利義務之重要事項者，諸 如區分所有建築物區分所有人對於共 用部分之認定、權屬之分配及應有部 分之比例、就登記權利於當事人未能 協議或發生爭議時之解決機制等，於 土地法或其他相關法律未設明文，本 諸憲法保障人民財產權之意旨，尚有 未周，應檢討改進，以法律明確規定 為宜。」準此，現行土地登記規則中 關於建築物登記之規定，容有違反法 律保留原則之問題。此外，現行登記 法制 上亦呈顯諸 多複雜 之問題。例 如：僅就有關與表彰建築物權利有密
切關連之建築物標示登記而言，其應 有內涵為何？申言之，雖依現行土地 法規定，土地登記指「土地及建築改 良物之所有權與他項權利之登記。」 且同法亦有定義建築改良物，指「附 著於土地之建築物或工事」（第 5 條第 2 項）。然而，工事之概念範疇甚廣， 舉凡於土地上為建造構造物（諸如： 圍牆、牌樓、瞭望台、碉堡、養殖池 等）行為均得屬之；若此，是否其均 得為建築物登記之標的？另現行土地 登記實務上，對於不具「外部（空間） 阻隔性」及「人貨滯留性」之建築物 陽台、屋簷、雨遮部分，得以附屬建 物辦理登記；騎樓部分、雙併式公寓 大廈之電梯得測繪登記為主建物之範 圍（面積）。此等登記實務上之作法， 實非妥適。 第四章為「建築物所有權第一次 登記相關事項之檢視──從法律保留 原則之觀點」。本章主要承續前述司法 院釋字第 600 號解釋之警告性宣示內 容，以法律保留原則檢討現行建築物 所 有 權第 一次 登記 規 定 之 內容。 為 此，首先闡明法律保留原則之概念及 相關理論，而後以之分別建築物所有 權第一次登記應適用法律保留原則之 規定。茲摘述其重點如次： （一）學理上，一般認為因程序 性之規定，致影響實體權利之效果 者，屬狹義法律保留（國會保留）之 範圍。準此，鑑於建築物登記程序之 規範，不僅影響登記申請人（建築物 所有權人）之權利取得時程、作業成 本與費用等負擔，亦可能影響得否登 記之結果，且足以變動不動產物權之 內容、效果。是以，有關建築物登記 程序之基本規定（主要流程之規定）， 應認為屬於涉及人民財產權之重要事 項，而須以法律定之。又另一方面， 土地法第 43 條規定：「依本法所為之 登記，有絕對效力。」以及民法第 759 條之 1 亦明定：「不動產物權經登記 者，推定權利人適法有此權利。因信 賴不動產登記之善意第三人，已依法 律行為為物權變動之登記者，其變動 之效力，不因原登記物權之不實而受 影響。」且司法院釋字第 600 號解釋 指出：「依土地法所為之不動產物權登 記具有公示力與公信力，登記之內容 自須正確真實，以確保人民之財產權 及維護交易之安全。」於是，為防杜 虛偽、蒙冒、詐欺之登記申請，或避 免登記事項有錯誤或遺漏之情事，以 補審查之不周，則所有權登記申請案 經審查後之公告程序，將具有重要作 用。換言之，建築物所有權第一次登 記之程序中，經登記機關審查申請書 類無誤後，有必要予公告，使利害關 係人（甚至或許為真正所有權人）得 以提出異議，俾以力求確保登記事項 之真實。是以，就建築物所有權第一 次登記之程序而言，其整體之主要流 程（程序），即應於土地法中予以明 定；尤其，關於申請建築物所有權第 一次登記前之程序要式（亦即，土地 登記規則第 78 條關於應先行申請建築
物第一次測量之規定 ），以及關於建 築物所有權第一次登記申請案件，經 登記機關審查無誤後應予公告及其公 告期間（土地登記規則第 53 條第 1 項 第 4 款、第 72 條）等事項，均應於土 地法中予以明定。另外，對於在公告 期間內，如有權利利害關係人提出異 議者，其異議之處理機制，諸如：應 予以調處或準用土地法第 59 條第 2 項 規定等，亦有必要另行於土地法中明 定之。若此，司法院釋字第 600 號解 釋指摘：關於因區分所有建築物所有 權 第 一次 登記 時之 爭議 解決 機 制 事 項，宜以法律明確規定一節，亦得因 而回應、處理。 （二）鑑於登記面積乃為特定建 築物之要素之一，且國內現行房屋交 易，係以建築物登記面積作為計價基 準；尤其，現代社會普遍存在之區分 所有建築物，其建築物之整體係由專 有部分及共有部分（共用部分）所構 成，而確定專有部分之範圍（登記面 積範圍），將有助於明確專有部分所有 權權能行使之範圍。質言之，建築物 登記面積，乃與不動產交易及財產權 益之行使有著密切關係，故有予以登 記、公示之必要。又，鑑於現行土地 （建築物）登記實務上，關於區分所 有建築物專有部分範圍（面積）之測 繪登記，不僅與專有部分及共有部分 （共用部分）範圍之學說見解有悖； 甚且，對於外牆或分戶牆構造上係屬 承重牆壁，或支柱為主要支柱者，均 就其所占範圍（面積）測繪登記為區 分所有權人之專有部分，乃違反公寓 大廈管理條例第 7 條規定。於是，就 以上觀點而言，姑且不問現行地籍測 量規則關於建物平面圖測繪建築物邊 界（即建築物面積登記之準據）規定 之妥當性乃至適法性如何，但實應將 建築物面積登記範圍之測繪基準（原 則），於土地法中予以明定。 （三）公寓大廈管理條例第 4 條 第 2 項雖將區分所有建築物之專有部 分、共用部分（共有部分）與其基地 權利（所有權、地上權等）予以結合 一體化，惟對於區分所有建築物之共 用部分（共有部分）及基地權利比例 究應如何決定，則未設明文。結果， 雖是 申請建 築物所有 權第一 次登記 時，依土地登記規則第 83 條規定，應 於申請書適當欄記明基地權利種類、 共有部分及其權利範圍（比例）。惟此 項權利範圍（比例），登記實務上係由 申請人（全體起造人）自行協議分配， 登記 機關並不干 涉 其權利 比例 如何 （是否與專有部分面積比例均衡）。結 果，普遍存在預售屋制度之不動產交 易市場下，所謂自行協議分配，事實 上完全是依建築業者（起造人）之意 思為之，因而屢生交易糾紛及產生對 不動產承購人不公平之情事；此情， 使區分所有建築物專有部分、共用部 分（共有部分）與其基地權利一體化 之規定實已喪失實質意義。98 年 1 月 修正之民法第 799 條第 4 項規定：「區 分所有人就區分所有建築物共有部分 及基地之應有部分，依其專有部分面
積與專有部分總面積之比例定之。但 另有約定者，從其約定。」於是，關 於區分所有建築物共有部分及基地權 利之應有部分（權利比例），其決定方 式，雖民法已設有明文；但實質上， 其規定仍是問題依舊，無助於解決既 有之弊端。茲鑑於區分所有建築物共 有部分及基地權利之比例決定，與區 分 所 有權 人之 財產 權益 有密 切 關 聯 性，故現行土地登記規則第 83 條規定 內容，應解為屬重要事項，於土地法 中明定之。至於，有關此一事項擬於 土地法中明定時，究如何檢討、規制， 以克服前開民法第 799 條第 4 項但書 規 定 下對 區分 所有 權人 不公 平 之 問 題，乃屬另事。另區分所有建築物之 共有部分（共用部分）究應屬於「全 體共有部分」或「一部共有部分」，乃 為就各個區分所有建築物事實認定之 問題，難以一概而定之。儘管如此， 但共有部分（共用部分）之所有權既 然予以登記，則其權利分配與歸屬， 畢竟關係區分所有權人之權利甚大， 故土地登記規則第 81 條第 1 項關於區 分所有建築物共有部分登記之規定， 亦應屬重要事項，而有必要改以法律 定之。 （四）復鑑於司法院釋字第 593 號解釋明確指出：「國家基於一定之公 益目的，對特定人民課予繳納租稅以 外之金錢義務，涉及人民受憲法第十 五條保障之財產權，其課徵目的、對 象、額度應以法律定之，或以法律具 體明確之授權，由主管機關於授權範 圍內以命令為必要之規範。」然而， 土地法對於建築物所有權第一次登記 登記費之計徵未設規定，且土地之申 報地價與建築物之權利價值二者，其 性質迥然不同，並無類似性；從而， 關於建築物所有權第一次登記登記費 之計徵，事實上無法準用土地法第 65 條規定。於是，對於建築物所有權第 一次時，其計徵登記費基準之權利價 值之認定，是有必要另於土地法中予 以明定。 第五章為「結論」。綜結以上分析 探討之結果，嘗試歸納建構我國建築 物所有權第一次登記法制之應有取向 與架構。簡言之，關於（一）建築物 所有權第一次登記之程序及異議處理 程序、（二）建築物面積測繪登記範 圍之事項、（三）區分所有建築物權 屬之 分配及應有 部分比 例之事項 、 （四 ） 建 築物登 記費規定事 項 等事 項，乃為建築物所有權第一次登記之 重要核心，均應於土地法中予以明定。 三、主要參考文獻 （一）本國文獻 1. 王毓麟『土地登記概論』（地政局地 籍人員訓練班、42 年）。 2. 張龍文「登記請求權」法學叢刊 9 期（47 年）。 3. 史尚寬『土地法原論』（正中書局、 64 年台 5 版）。
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期（98 年） 32. 温豐文『土地法』（自版、99 年修 訂版）。 33. 台北縣政府地政局（編印）『土地 登記審查手冊』（99 年 7 月）。 34. 吳庚『行政法之理論與實用』（自 版、99 年增訂 11 版）。 35. 陳立夫『土地法研究（二）』（新學 林出版公司、100 年）。 （二）日本文獻 1. 香川保一（編）『不動産登記の諸問 題（上巻）』（帝国判例法規出版社、 1974 年）。 2. 幾代通、宮脇幸彦、貞家克己（編） 『不動産登記先例百選』（有斐閣、 1982 年 2 版）。 3. 幾代通『不動産物権変動と登記』 （一粒社、1986 年）。 4. 法務省法務総合研究所（編）『不動 産登記をめぐる今日的課題』（日本 加除出版株式会社、1988 年）。 5. 田中康久（編）『不動産登記制度と 実務上の諸問題 下卷』（テイハン、 1988 年）。 6. 林良平、石田喜久夫（編）『不動産 登記の基礎』（青林書院、1989 年新 版）。 7. 林良平、青山正明（編）『注解不動 産法 6 不動産登記法』（青林書院、 1992 年補訂版）。 8. 小沼進一『建物区分所有の法理』 （法律文化社、1992 年）。 9. 幾代通（徳本伸一補訂）『不動産登 記法』（有斐閣、1994 年 4 版）。 10. 法務省民事局（編）『不動産登記 実務』（法曹會、1997 年 5 訂版）。 11. 鎌田薰「不動産登記制度の基本原 則」鎌田薰、寺田逸郎、小池信行 （編）『新不動產登記講座 第 1 卷 總論Ⅰ』（日本評論社、1998 年）。 12. 西堀英夫「登記の種類」鎌田薰、 寺田逸郎、小池信行（編）『新不動 産登記講座 第 1 卷 総論Ⅰ』（日本 評論社、1998 年）。 13. 山野目章夫『建物区分所有の構造 と動態』（日本評論社、1999 年）。 14. 鎌田薰「物権変動の理論と不動産 登記手続」登記研究 646 号（2001 年）。 15. 有馬厚彦『詳論不動産表示登記 （総論）』（きんざん、2002 年）。 16. 村瀬鋹一『韓国不動産登記法－－ 理想的登記制度への接近』（民事法 研究会、2004 年）。 17. 稲本洋之助、鎌野邦樹『マンシ ョン区分所有法』（日本評論社、 2004 年 2 版）。 18. 小川勝久『新 不動産登記法のみ ちしるべ』（日本評論社、2006 年）。 19. 五十嵐徹『マンション登記法』（日 本加除出版株式会社、2006 年）。
國科會補助計畫衍生研發成果推廣資料表
日期:2011/10/29國科會補助計畫
計畫名稱: 健全我國建築物登記法制之研究——以區分所有建築物所有權第一次登記為 中心 計畫主持人: 陳立夫 計畫編號: 99-2410-H-004-142- 學門領域: 行政法無研發成果推廣資料
99 年度專題研究計畫研究成果彙整表
計畫主持人：陳立夫 計畫編號： 99-2410-H-004-142-計畫名稱：健全我國建築物登記法制之研究——以區分所有建築物所有權第一次登記為中心 量化 成果項目 實際已達成 數（被接受 或已發表） 預期總達成 數(含實際已 達成數) 本計畫實 際貢獻百 分比 單位 備 註 （ 質 化 說 明：如 數 個 計 畫 共 同 成 果、成 果 列 為 該 期 刊 之 封 面 故 事 ... 等） 期刊論文 0 1 100% 研究報告/技術報告 0 0 100% 研討會論文 0 0 100% 篇 論文著作 專書 0 0 100% 申請中件數 0 0 100% 專利 已獲得件數 0 0 100% 件 件數 0 0 100% 件 技術移轉 權利金 0 0 100% 千元 碩士生 0 0 100% 博士生 0 0 100% 博士後研究員 0 0 100% 國內 參與計畫人力 （本國籍） 專任助理 0 0 100% 人次 期刊論文 0 0 100% 研究報告/技術報告 0 0 100% 研討會論文 0 0 100% 篇 論文著作 專書 0 0 100% 章/本 申請中件數 0 0 100% 專利 已獲得件數 0 0 100% 件 件數 0 0 100% 件 技術移轉 權利金 0 0 100% 千元 碩士生 0 0 100% 博士生 0 0 100% 博士後研究員 0 0 100% 國外 參與計畫人力 （外國籍） 專任助理 0 0 100% 人次其他成果
