103 年專門職業及技術人員高等考試會計師、
不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題
等 別：高等考試
類 科：不動產估價師 科 目：不動產投資分析
考試時間： 2 小時 座號：
※注意： 可以使用電子計算器。
不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。
代號：90540 頁次：4－1
一、資本化率（Cap Rate 或 Capitalization Rate）為收益型不動產定價之重要衡 量指標，假設某公正調查單位公布的 Cap Rate 結果如表一與表二，請回 答下列問題：
資本化率的定義與其投資分析中的意涵。（5 分）
就一特定次市場類型的不動產而言，影響該次市場資本化率的因素。（5 分）
選擇表一中 2013 年強勢辦公室市場的前三名，並根據的因素，討論 可能的原因。（5 分）
討論表一中臺北在 2012 與 2013 年差距可能代表的意義。(5 分)
討論表二中 C 城市各商用不動產類型的情形，並以的因素提出合理 的解釋。（5 分）
表一、各大都市 A 級辦公室市場的平均 Cap Rate(%) 2013 年 1 月 2012 年 1 月
北京 4.41 6.13
香港 2.77 3.42
洛杉磯 7.36 7.49
倫敦 4.10 4.20
巴黎 4.60 4.70
新加坡 3.90 4.50
臺北 2.60 3.00
東京 4.50 4.80
表二、2012 年 C 城市各不動產類型之平均 Cap Rate(%)
旅館 8.20 出租公寓 4.85
辦公室 3.80 零售不動產 6.85
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二、某大樓社區共有住戶 30 戶，使用 2 座電梯，住戶每年初繳付提存「電梯 更新基金」，俟電梯使用年限（10 年）到期後供更換新電梯之用，每年 所提基金存入銀行專戶（年利率 3%），請問：
若十年後電梯每座更換須 200 萬元，請問該社區住戶每戶每年須向該基 金繳交若干元？（10 分）
至提滿 5 年後，該基金之餘額為若干？（5 分）
承上，此時預期第十年更換電梯時，電梯價格將較原預估價格上漲百分 之十，請問該社區住戶對電梯更新基金繳納方式應如何改變，以資因 應？（10 分）
利率因子參考值
PVIFA(3%, 5) 4.5797
年金現值利率因子 PVIFA(3%, 6) 5.4172
PVIFA(3%, 10) 8.5302
FVIFA(3%, 5) 5.3091
年金終值利率因子 FVIFA(3%, 6) 6.4684
FVIFA(3%, 10) 11.464
FVIF(3%, 5) 1.1593
終值利率因子 FVIF(3%, 6) 1.1941
FVIF(3%, 10) 1.3439
代號：90540 頁次：4－3
三、假設某君購屋的成交價為$5,000,000，某君僅支付頭期款$500,000，其餘向 甲銀行貸款$4,500,000，而這$4,500,000 中區分為二種貸款：$3,600,000 為 主貸款，貸款期限 20 年，年利率為 2.5%；剩下的$900,000 為次貸款（非次 級房貸），貸款期限 20 年，年利率 6.5%。假設在固定本息攤還下，請回答 下列問題（請計算到小數點下兩位，四捨五入）：
月應付款各為何？（5 分）
倘若某君持有貸款直至到期日皆能如期付款，那麼總貸款金額隱含的貸 款利率為多少？（8 分）
倘若 10 年後，某君得到一筆獎金，進而將利率高的次貸款餘額全部提 前清償，但主貸款仍如期付款至到期日，那麼總貸款金額隱含的貸款利 率為何？（12 分）
複利因子：
年利率 2.5%月利率 0.2083%
月 FVIF
終值利率因子 FVIFA
年金終值利率因子 PVIF
現值利率因子 PVIFA 年金現值利率因子 120 1.2837 136.1719 0.7790 106.0784 240 1.6479 310.9747 0.6068 188.7138
年利率 6.5%月利率 0.5417%
月 FVIF 終值利率因子
FVIFA 年金終值利率因子
PVIF
現值利率因子 PVIFA 年金現值利率因子 120 1.9122 168.4032 0.5230 88.0685 240 3.6564 490.4209 0.2735 134.1250
年利率 3.2%月利率 0.2667%
月 FVIF
終值利率因子 FVIFA 年金終值利率因子
PVIF
現值利率因子 PVIFA 年金現值利率因子 120 1.3765 141.2030 0.7265 102.5781 240 1.8949 335.5748 0.5277 177.0968
年利率 3.4%月利率 0.2833%
月 FVIF 終值利率因子
FVIFA 年金終值利率因子
PVIF
現值利率因子 PVIFA 年金現值利率因子
120 1.4043 142.6843 0.7121 101.6073 240 1.9720 343.0520 0.5071 173.9632
年利率 3.6%月利率 0.3%
月 FVIF 終值利率因子
FVIFA 年金終值利率因子
PVIF
現值利率因子 PVIFA 年金現值利率因子 120 1.4326 144.1857 0.6981 100.6492 240 2.0522 350.7400 0.4873 170.9076
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