房地產投資的佈建-以中小型土地開發為例

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國立宜蘭大學經營管理研究所 碩士論文

Department of Graduate Institute of Management National Ilan University

Master Thesis

房地產投資的佈建-以中小型土地開發為例

Research on the Construction of Real Estate – Using Small- and Medium-sized Land Development as Demonstration

指導教授:黃寶祚 博士

Bao-Tzuoh Huang Ph. D.

指導教授:徐輝明 博士

Hui-Mi Hsu Ph. D.

研究生:林慶興

Ching-Hsing Lin

中 華 民 國 9 7 年 6 月 2 6 日

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I

誌謝詞

本論文承恩師黃寶祚教授與徐輝明所長悉心指導,方得順利完成。從 研究方向的訂定、研究觀念之啟發、研究內容的構思,恩師皆給予極大的 助力。恩師四年來的諄諄教誨,不僅督促筆者順利完成各階段的學位,更 拓展了人生的視野。恩師提攜學生進入經營管理與建築業學術領域,師恩 浩瀚非筆墨所能形容,謹於卷首致最崇高的敬意與謝枕。

論文口試承黃宏謀院長與孫智陸教授百忙中撥空指導,從研究議題建 構至實證結果說明,皆提出諸多寶貴意見,使本論文更臻完善,在此深致 謝意。此外,求學期間母系諸位師長的教導與愛護,學生永誌難忘。

近二十年之建築業生涯,對管理知識淬取之期望,已是多年來之人生 目標之一,奈何忙碌之職涯,年復一年,拖至年近半百,再拾書本。四年 在職研究學習,對身為建築投資業股東及執行者之本人,感受良多,如今 能完成經營管理之碩士學程,要感謝公司董事長連文水先生,及公司同仁 協助我處理公事及論文實務的應用。

最後要感謝的是我的家人,感謝母親在我求學路上的支持及鼓勵,但 很遺憾父親在我碩士學程中遠離我,不能親臨孩兒取得碩士學位;而賢妻 明花,一手持家,又要協助我翻譯期刊等學業課程,還要照顧二個可愛的 兒女,謝謝妳!繼我之後,相信妳的碩士學位也可以很快取得。

林慶興 謹誌於

國立宜蘭大學 2008/06

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II

房地產投資的佈建-以中小型土地開發為例

指導教授:黃寶祚、徐輝明 研究生:林慶興

摘 要

房地產投資側重於基本面實力的培養,難以忽略平時合縱連橫關係的經營,這些工 作都需要長期下工夫才能奏效,對於有時效性的中小型土地開發與危機處理問題來說,

顯得緩不濟急。本研究採用資源基礎理論之概念,運用於中小型土地開發特徵、投資環 境、管理決策,及投資行為之屬性等,期望能開展「謀貴深遠」之資源與技能。

中小型特色的本業,尤須以「防火」的經營管理設計機制,去強化開發程序,有關 問題發生的原因與機制,重點在於問題特性的理解與概念化。讓每一階段及因子均能發 揮專業的特色,才能真正掌握本業成功關鍵性因素。

本研究之主要結論有以下幾點:

一、本研究在成功案例的價值分析過程中,顯示成功係隱藏於內在一連串環環相扣的高 效能活動,逐項構築競爭優勢的事實認知與價值判斷,絕對不是僅靠任一環節即可 成功。

二、本研究以文獻資料分析法為基本方法,輔以 KJ 圖形思考法佈建主體構面,本文冀 藉由圖形思考的價值,期減輕非理性決策的「為什麼蓋、勉強蓋、糊裡糊塗蓋、沒 有完善評估就蓋」等餘屋過多之問題衍生,防杜經營者陷入財務困境。

三、本研究利用個案研究方法,以因果關係的詮釋為架構,然後分別針對各案例問題類 型,進行實證分析與詮釋。本研究亦發現,競爭策略或者各分類策略在土地開發階 段就已同時產生,乃案例間的共通決策因子。

四、本案例分析顯示:(1)當下一次面對競爭對手時,核心能力的種類及複雜程度,將是 另一種組合方式呈現;(2)也有不變的因素,此種能力的形成最根本的基礎乃是該企 業的文化,此特定洞察力/前瞻能力背後的熱情或自發性推動力量,具有關鍵的地 位。

關鍵字:房地產投資、土地開發、文獻分析法、KJ 圖形思考法、策略、個案研究

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III

Research on the Construction of Real Estate – Using Small- and Medium-sized Land Development as Demonstration

Thesis Advisor:Bao-Tzuoh Huang Ph. D., Hui-Mi Hsu Ph. D.

Graduate Student:Ching-Hsing Lin

Abstract

Real estate investment involves the development of business fundamentals and stokeholds between businesses. These need long-term investment to achieve high returns.

Regarding small- and medium-sized land development and crisis management issues, slow responses will hamper efforts in solving critical situations. The concept of resource-based theory is an important principle in long-term strategic planning. This study applied this principle to the case of small- and medium-sized to develop their potential capacity land development, or attributes of investment environments, management decision-making and investment behaviors.

In particular, the small- and medium-sized real estate industry requires the use of

cushioning to enhance the development process. In order to find the causes or problems in this industry, the focus should be placed on the understanding and conceptualization of these problems. The factors to achieve success are dependent on fully utilizing the professional know-how in every process.

The main conclusions of this study are as follows:

1) The analysis of the successful cases in this study showed that a series of high performance activities were required to achieve success. This could be used to one’s advantage to increase competitiveness and improve judgment. However, success in any one part of the structure was not sufficient in assuring the overall of final success.

2) This research used literature review as the basic method of analysis, supplemented with KJ (Kawakita Jiro) graphics method to construct the main structure. This method was valuable in reducing the oversupply of houses by lowering the occurrences of making irrational decisions, such as poor reasons for building and indiscriminate building.

3) Case studies were used in this research and cause-and-effect relationships were used to express its structure. Specific issues in each case were investigated by empirical analysis and interpretation. This study found that the competitive strategies or other tactics in the land development phase occurred at the same time, which were a common

decision-making factors in all the cases.

4) The results of the analysis revealed that: (1) When dealing with competitors, core competencies and the degree of complexity will differ from one case to another. (2)

however, there still had constant factors which form the foundation of the business culture.

In particular, the passion and self-correcting forces behind the insight as well as future-orientated abilities steadily played their a strategic roles.

Keywords: real estate investment, land development, analyzing documentary realities, KJ graphics method, strategic, case studies

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IV

目 次

誌謝詞 ...I 摘 要 ... II 目 次 ...IV

第一章 緒 論 ... 1

1-1 研究背景... 1

1-2 研究動機... 3

1-3 研究目的... 5

1-4 研究方法的選擇... 8

1-5 研究範圍與步驟... 10

第二章 文獻探討 ... 13

2-1 房地產開發特徵之相關文獻... 16

2-2 房地產投資環境相關文獻... 34

2-3 房地產管理決策之相關文獻... 59

2-4 土地開發程序之相關文獻... 65

2-5 投資行為之相關文獻... 69

2-6 因子佈建流程與準則... 73

第三章 研究方法 ... 74

3-1 基本方法... 74

3-2 資料設計... 76

3-3 分析論述... 86

3-4 個案研究... 106

第四章 中小型房地產投資的佈建-開發的特徵性... 115

4-1 產業規劃面... 115

4-2 資金運籌面... 123

4-3 風險與報酬面... 129

4-4 時機與選擇面... 135

4-5 本章總結... 144

第五章 中小型房地產投資的佈建-投資環境因素... 146

5-1 總體投資環境面... 147

5-2 區域投資環境面... 162

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V

5-3 鄰里投資環境面... 172

5-4 消費者導向的競爭環境... 181

5-5 本章總結... 217

第六章 中小型房地產投資的佈建-管理決策因素... 219

6-1 「斷貴精準」面... 222

6-2 「謀貴深遠」面... 239

6-3 「博見、審識」面... 259

6-4 本章總結... 290

第七章 中小型房地產投資的佈建-土地開發程序... 292

7-1 基地調查分析... 294

7-2 法規稅負分析... 304

7-3 土地價值分析... 319

7-4 模擬規劃分析... 328

7-5 成本概略估價... 347

7-6 目標定價分析... 354

7-7 投資報酬分析... 361

7-8 土地買賣談判... 369

7-9 本章總結... 384

第八章 中小型房地產投資的佈建-投資行為之屬性... 385

8-1 財務的觀點... 386

8-2 風險的態度... 389

8-3 人格特質... 392

8-4 投資心理法則... 400

8-5 本章總結... 404

第九章 中小型房地產投資的佈建-個案研究... 405

9-1 簡介公司的觀念... 405

9-2 案例 X 實證分析... 408

9-3 案例 Y 實證分析... 421

第十章 結論與建議 ... 433

參考文獻 ... 438

附錄:消費者行為因素... 445

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VI

表 次

表 2-1 大中小企業經營狀況之理論比較... 15

表 2-2 房地產特性之相關文獻表... 17

表 2-3 房地產市場特性之相關文獻... 19

表 2-4 房地產投資特性之相關文獻... 21

表 2-5 房地產土地特性相關文獻... 22

表 2-6 資金運籌或財務分析的相關文獻... 23

表 2-7 風險與報酬之相關文獻... 27

表 2-8 房地產時機相關文獻... 31

表 2-9 其它產業進入時機相關文獻... 33

表 2-10 總體投資環境分析之相關文獻表... 35

表 2-11 區域投資環境分析之相關文獻表... 40

表 2-12 鄰里投資環境分析之相關文獻表... 44

表 2-13 競爭性調查分析之相關文獻表... 48

表 2-14 消費者行為分析之相關文獻表... 53

表 2-15 管理決策之相關文獻彙總表... 60

表 2-16 土地開發程序之文獻彙總表... 67

表 2-17 投資行為之屬性相關文獻彙總表... 70

表 3-1 KJ 法定義彙整 ... 77

表 3-2 KJ 法與相類似方法比較表 ... 83

表 3-3 資源基礎論的相關論述彙整表... 89

表 3-4 事業策略的分類表... 101

表 3-5 學者對策略的分類表... 102

表 3-6 個案研究法的定義、目的和特性... 108

表 3-7 個案研究法的類型... 109

表 3-8 個案研究之面向... 110

表 5-1 投資環境概略表... 146

表 5-2 5P 與 5C 的概念對照表... 204

表 6-1 問題類型與解題(抉擇)策略... 237

表 7-1 基地之法規分析表... 310

表 7-2 基地分析表... 311

表 7-3 房地產主要稅負關係表... 312

表 7-4 傳統土地估價方法比較表... 320

表 7-5 台北市與台灣省法規比較表... 325

表 7-6 未來住宅規劃設計可能的趨勢與發展... 335

表 7-7 風水之忌諱與配置原則... 346

表 7-8 分配式談判與整合式談判之差異比較... 369

表 9-1 案例重要日程表(X 組) ... 408

表 9-2 案例投資環境表(X 組) ... 409

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VII

表 9-3 基地分析表(X 組) ... 411

表 9-4 報酬差異分析表(X 組) ... 413

表 9-5 佈建土地開發程序因子(X)測試表 ... 414

表 9-6 案例重要日程表(Y 組) ... 421

表 9-7 案例投資環境表(Y 組) ... 422

表 9-8 基地分析表(Y 組) ... 424

表 9-9 報酬差異分析表(Y 組) ... 426

表 9-10 佈建土地開發程序因子(Y)測試表 ... 427

圖 次

圖 1-1 本文研究流程... 12

圖 3-1 KJ 法實施流程圖 ... 79

圖 3-2 房地產投資的佈建-以中小型土地開發為例... 85

圖 3-3 資源基礎策略分析模型圖... 88

圖 4-1 中小型土地開發之四策略面向... 145

圖 5-1 考量投資環境且依策略區分的中小型土地開發佈建... 218

圖 6-1 決策的見、識過程... 260

圖 6-2 無效的收訊組合圖示... 279

圖 6-3 無效的收訊組合圖示... 280

圖 6-4 管理決策因素之四策略面向... 291

圖 7-1 中小型土地開發程序... 293

圖 7-2 台灣地區當前區域性計畫管制體系... 305

圖 7-3 最適度的樓高... 338

圖 7-4 地價上漲時最適度樓高之變動... 339

圖 7-5 造價上漲時最適度樓高之變動... 340

圖 7-6 地價變動時地上及地下適度樓高之變動... 341

圖 7-7 營建管理控制曲線圖... 352

圖 9-1 案例 Xa 銷售率趨勢圖... 412

圖 9-2 案例 Xb 銷售率趨勢圖... 412

圖 9-3 案例 Ya 銷售率趨勢圖 ... 425

圖 9-4 案例 Yb 銷售率趨勢圖... 425

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參考文獻

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