碩 士 論 文
休閒住宅之「用後評估」以休閒設施為例
Post-Occupancy Evaluation on Leisure Housing
－A Case Study of Leisure Facilities
系 所 別： 建築與都市計畫學系碩士班
學號姓名： 8705514 黃 東 寅
指導教授： 胡 志 平 博 士
中華民國九十年 六 月
（博碩士論文）
本授權書所授權之論文為本人在 中華 大學（學院）建築與都市計畫學系碩士班 設計 組 八十九 學年度第 二 學期取得 碩 士學位之論文。
論文名稱： 休閒住宅之「用後評估」 以休閒設施為例 ▓同意 □不同意
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指導教授姓名: 胡 志 平
研究生簽名: 黃 東 寅 學號: 8705514 (親筆正楷) (務必填寫) 日期:民國 90 年 07 月 08 日
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本論文之完成，承蒙 恩師胡志平教授在論文寫作及專業知識的悉心 指導與鼓勵，皆不厭其煩引導斧正，使學生獲益匪淺。僅在此致上由衷的 敬意與謝忱。
感謝評審洪啟東教授，於論文口試時，給學生專業思考與指正，並提供諸 多保寶貴意見，使本論文能更趨完備，在此致上由衷感謝。
感謝謝偉勳所長，在治學求知、待人處世方面，給予學生深切的啟發，並 於論文口試時，提供本論文寶貴意見及建議，在此致上由衷感謝。
感謝解鴻年教授、江崇誠教授、陳天佑教授對本論文提供寶貴意見及建議。
感謝許華英教授、江 冠 勳教授、何熊崇教授於專業知識的授業解惑使我對 建築有更深的體會與體認。
感謝佛朗明哥社區管理中心陳隆貴總幹事、太平洋翡翠灣社區管理中心林 天 慶 主任、太福育樂股份有限公司阮 經 理、太平洋翡翠灣摘星樓管委 會籌備處劉貴陽主席、太平洋翡翠灣觀海樓管委會張真真主委、桂裕 營造洪榮祥協理及華業建築師事務所陳燈林建築師等對本論文之協 助及提供寶貴的資料。
感謝學長欽堯、鴻 濱 、 文 川，同學元成、詠裕及班上其他同學的鼓勵與照 顧以及慧貞學妹、鎮宏、書杰學弟在學業及生活上的互勉。
感謝建築師蕭士富、黃孟寅、林 喬 龍、黃契介、高蔡義，結構技師黃鑑洲、
土木技師李天河，好友重遠、雅莉、君穎、朝信、愛美、明豐、振銘、
上 詠 、 淑 貞及黃孟寅建築師事務所李 素 雲與同仁先進於論文階段的關 心與鼓勵。
最後特別感謝我最親 愛 的 家 人於求學期間對生活的關心及照顧，另外 更要感謝女友怡賢在課業及生活上的協助與鼓勵，讓我無後顧之憂，使本 論文能順利完成。
黃東寅 謹誌於新竹 中華民國九十年六月二十八日
隨著生活水準的提昇及需求，私人住宅開始於社區內規劃一些生活休閒性 設施，以滿足休閒兼居住的需求，因此休閒住宅便應運而生。自民國八十三年起 掀起休閒住宅風潮，隨著週休二日的政策開跑，引領一股重視休閒的新趨勢，休 閒住宅遂成為一般民眾購屋時的新選。
本研究旨在針對目前休閒住宅之休閒設施，探究其設施現況與使用者間之 關係，藉由使用後評估，透過空間實際使用調查以瞭解休閒住宅之休閒設施使用 情形及使用者使用後之滿意程度來探討。目的在瞭解目前休閒住宅之休閒設施所 存在之課題，以作為日後規劃設計或經營管理者之參考。
本研究指出，就設施之規劃設計而言，應充分考量整體性與實用性，除了 量（設施之種類）的考量外，更應重視質（設施規模之標準）的規劃與設計；就 經營管理而言，應朝向專業化的經營團隊，以提升服務品質。
本研究共分為五章，主要內容如下：
第一章 緒論，說明本研究之動機、目的，以確定研究的對象與範圍、研究 流程。
第二章 相關文獻回顧，根據相關之理念以闡述休閒、住宅與共用設施之定 義及使用後評估等相關理論，並針對本研究之研究方向加以探討。
第三章 個案調查與休閒設施用後評估，透過實證研究，評估目前休閒住宅 之休閒設施。
第四章 課題探討，根據調查之結果，提出綜合性的檢討與分析。
第五章 結論與建議，將本研究之成果作一整合性檢討，並對未來之研究予 以建議。
關鍵字：休閒住宅、用後評估、休閒設施、共用設施
Seeing the rising and demand of living level, personal residence starts to plan plenty of facilities for leisure living in order to content with the demand of leisure and living. Thus, the leisure residence generates accordingly. Since 1994, leisure residence has become more and more popular following the policy of two-days-off a week, where became a trend to lead people to pay an attention to the leisure living.
Leisure residence turns out to be the new choice for the general person who is looking for a new place.
The purpose of this article is to point out the leisure facility of the current leisure residence, researching the relationship between the current facility and user.
By means of post-occupancy evaluation, through the survey of the real space using, to understand the current situation of leisure facility and discuss the result used by customers. The purpose is to find out the current issue exists in the leisure facility of the leisure residence in order to be the reference for design planning and management running in the future.
This research telling us, as far as the facility of design planning, we have to fully consider the entirety and practicality. In another word, we have not only need to consider the quantity (how many kinds of facilities) but also the quality (standard of the facility) of design and planning. To the direction of running management, we have to forward to the professional managing group in order to promote the service quality.
The research is divided into six chapters; the main content is as follows:
Chapter 1 General; explaining the purpose and the background of this research, as well as the identified research objects, parameter and research flow.
Chapter 2 A look back on related documents; base on relevant definitions of leisure housing, public facilities and theories on post-occupancy evaluation to research the direction as stated in this theses. And to investigate and analyze some cases in north of Taiwan.
Chapter 3 Case studies and Post-occupancy evaluation of leisure facilities;evaluate the leisure facilities for current leisure housing by case studies.
Chapter 4 Problems review; find out and analyze problems in leisure housing.
Chapter 5 Conclusion and recommendations; overall examination of the findings of this research shall be performed, as well as presenting recommendations for future researches.
Key words: Leisure Housing, Post-Occupancy Evaluation, Leisure Facilities,
Public Facilities
謝誌
...Ⅰ摘要
...ⅡAbstract...Ⅲ
目錄
...Ⅳ表目錄
...Ⅵ圖目錄
...Ⅷ第一章 緒論
第一節 研究動機與目的...1
第二節 研究範圍與內容...2
第三節 研究方法與流程...4
第二章 相關文獻回顧
第一節 休閒理論與住宅特性...8第二節 共用設施之特性...14
第三節 台灣休閒住宅...15
第四節 用後評估理論...20
第三章 個案調查與休閒設施用後評估
第一節 休閒設施用後評估準則之擬定...40第二節 問卷調查分析...47
第三節 現況調查分析...70
第四節 評估準則分析...86
第一節 室內設施綜合檢討...95 第二節 室外設施綜合檢討...101
第三節 小結...104
第五章 結論與建議
第一節 結論...105 第二節 建議與後續研究...108
參考文獻
... 111附錄
問卷調查表...113
表 1-1 公寓大廈住宅共用設施（休閒設施）分類表 ...3
表 2-1 休閒住宅發展之探討 ...16
表 2-2 北台灣休閒住宅分析 ...17
表 2-3 使用後評估操作模式及層級 ...24
表 3-1 A 案室內俱樂部設施分布表（一） ...26
表 3-2 A 案室內俱樂部設施分布表（二） ...27
表 3-3 A 案室內俱樂部設施分布表（三） ...28
表 3-4 A 案室內俱樂部設施分布表（四） ...29
表 3-5 A 案室內俱樂部設施分布表（五） ...30
表 3-6 A 案室內俱樂部設施分布表（六） ...31
表 3-7 A 案室外設施分布表 ...32
表 3-8 B 案室內俱樂部設施分布表（一）...34
表 3-9 B 案室內俱樂部設施分布表（二）...35
表 3-10 B 案室內俱樂部設施分布表（三）...36
表 3-11 B 案室內俱樂部設施分布表（四）...37
表 3-12 B 案室內俱樂部設施分布表（五）...38
表 3-13 B 案室外設施分布表...39
表 3-14 運動設施評估準則（室內） ...43
表 3-15 休憩設施評估準則（室內） ...43
表 3-16 景觀設施評估準則（室內） ...44
表 3-17 其他設施評估準則（室內） ...44
表 3-18 運動設施評估準則（室外） ...45
表 3-19 休憩設施評估準則（室外） ...45
表 3-20 景觀設施評估準則（室外） ...46
表 3-21 休閒設施使用情形分析表（三溫暖） ...54
表 3-22 受訪者男女性別比例分析 ...64
表 3-23 受訪者年齡組成分析 ...64
表 3-24 受訪者家庭組織分析 ...65
表 3-25 受訪者職業分析 ...65
表 3-26 受訪者教育程度分析 ...66
表 3-27 受訪者家庭所得分析 ...66
表 3-28 受訪者進駐時間分析 ...67
表 3-29 受訪者居住樓層分析 ...68
表 3-30 受訪者購買動機分析 ...69
表 3-31 受訪者使用頻率分析 ...69
表 3-32 佛朗明哥訪談紀要 ...70
表 3-34 運動設施評估準則分析表（室內） ...86
表 3-35 休憩設施評估準則分析表（室內） ...88
表 3-36 景觀設施評估準則分析表（室內） ...89
表 3-37 其他設施評估準則分析表（室內） ...90
表 3-38 運動設施評估準則分析表（室外） ...91
表 3-39 休憩設施評估準則分析表（室外） ...92
表 3-40 景觀設施評估準則分析表（室外） ...93
表 3-41 其他設施評估準則分析表（室外） ...94
表 4-1 設施使用情形與必要性分析（室內） ...95
表 4-2 設施使用情形與滿意度分析（室內） ...96
表 4-3 設施使用方式設施使用（室內） ...100
表 4-4 設施使用情形與必要性分析（室外） ...101
表 4-5 設施使用情形與滿意度分析（室外）……….101
圖 1-1 研究流程圖 ...7
圖 2-1 北台灣休閒住宅分佈圖 ...18
圖 2-2 使用後評估之模式 ...21
圖 3-1 A 案會館 B1 層平面示意圖...26
圖 3-2 A 案會館 1 層平面示意圖 ...27
圖 3-3 A 案會館 2 層平面示意圖 ...28
圖 3-4 A 案會館 3 層平面示意圖 ...29
圖 3-5 A 案會館 4 層平面示意圖 ...30
圖 3-6 A 案會館 5 層平面示意圖 ...31
圖 3-7 A 案基地配置平面示意圖 ...32
圖 3-8 B 案會館 B2 層平面示意圖 ...34
圖 3-9 B 案會館 B1 層平面示意圖 ...35
圖 3-10 B 案會館 1 層平面示意圖...36
圖 3-11 B 案會館 2 層平面示意圖...37
圖 3-12 B 案會館 3 層平面示意圖...38
圖 3-13 B 案基地配置平面示意圖...39
圖 3-14 購買休閒住宅時考量之主要因素 ...47
圖 3-15 優質的休閒住宅應具備之條件 ...48
圖 3-16 可接受休閒住宅的總價 ...49
圖 3-17 對休閒住宅之需求坪數 ...49
圖 3-18 可接受休閒住宅的公設比 ...50
圖 3-19 就管理而言理想中的休閒住宅分析 ...51
圖 3-20 較必要的戶外休閒設施 ...52
圖 3-21 較必要的室內休閒設施 ...53
圖 3-22 戶外休閒設施使用情形 ...54
圖 3-23 室內休閒設施使用情形 ...55
圖 3-24 戶外休閒設施滿意度 ...56
圖 3-25A 佛朗明哥戶外休閒設施需改進原因 ...57
圖 3-25B 翡翠灣戶外休閒設施需改進原因...58
圖 3-26 室內休閒設施滿意度 ...60
圖 3-27A 佛朗明哥設施需改進原因 ...62
圖 3-27B 翡翠灣設施需改進原因...63
圖 3-28 A 案配置平面分析圖及說明 ...71
圖 3-29 A 案會館 B1 層分析圖及說明...72
圖 3-30 A 案會館 1 層分析圖及說明 ...73
圖 3-31 A 案會館 2 層分析圖及說明 ...74
圖 3-33 電腦娛樂室及直排溜冰場照片 ...75
圖 3-34 A 案會館 4 層分析圖及說明 ...77
圖 3-35 桌球區照片 ...77
圖 3-36 三溫暖區照片 ...77
圖 3-37 A 案會館 5 層分析圖及說明 ...78
圖 3-38 閱覽室照片 ...78
圖 3-39 商店街照片 ...78
圖 3-40 B 案配置平面分析圖及說明...80
圖 3-41 室外設施照片 ...80
圖 3-42 B 案會館 B2 層分析圖及說明 ...81
圖 3-43 飲料區照片 ...81
圖 3-44 B 案會館 B1 層分析圖及說明 ...82
圖 3-45 閒置空間照片 ...82
圖 3-46 健身房照片 ...82
圖 3-47 B 案會館 1 層分析圖及說明...83
圖 3-48 挑空空間照片 ...83
圖 3-49 露台照片 ...83
圖 3-50 B 案會館 2 層分析圖及說明...84
圖 3-51 餐廳與挑空關係照片 ...84
圖 3-52 B 案會館 3 層分析圖及說明...85
圖 3-53 閱覽室照片 ...85
第一章 緒論
本章首先就本研究的研究動機與目的說明本研究之對休閒住宅社區設施觀 察，意即是私人住宅開始於社區內規劃一些生活休閒性設施（例如游泳池、兒童 遊戲場等等設施），以滿足休閒兼居住的需求，因此、休閒住宅便應運而生；其 次期望透過本研究能夠更進一步了解休閒住宅中，有關休閒設施與使用者間之關 係。
第一節 研究動機與目的
一、研究動機
自民國八十三年起掀起休閒住宅風潮，隨著週休二日的政策開跑，引 領一股重視休閒的新趨勢，休閒住宅遂成為一般民眾購屋時的新選。根據 觀光局統計國內旅遊人數已成長到一年七千三百萬人次，顯示國內短程旅 遊是將更加發達，而在房地產方面具有休閒功能的複合型休閒不動產將逐 漸受到消費市場的重視，於是在都會區有住宅休閒化的趨勢，如宏國建設 位於故宮正對面的「至善天下」；宏璟建設位於汐止的「日月光中心」；僑 泰建設位於信義計畫區的豪宅「國王與我」等，都是目前典型都會式的休 閒住宅。在郊區便有休閒化的住宅出現，如寶成建設位於金山的「天賴溫 泉俱樂部」；太平洋集團的「水鄉及翡翠灣」等。
然而休閒住宅不是買來養蚊子，也不是買來找罪受，所以之前的了解 很重要，如公用設施、使用頻率、購屋與維護成本及服務品質等。根據房 屋仲介業者調查，有些休閒住宅因擁有大量的休閒俱樂部設施，而導致公 設比高達二五%（如太平洋水鄉）、三十%（如喜凱亞）；又北台灣大多休 閒住宅不是依山、就是傍海，以致實際的使用頻率受季節的影響，尤其是 海邊的休閒住宅（如太平洋翡翠灣）。故在面臨種類繁多的休閒住宅時，究 竟該如何選擇？又住戶對於生活休閒設施的態度？那些設施對於住戶特別 重要？那些屬性的人需要那些設施？便成了重要的課題。其歸納如下：
(一)、 了解使用者對休閒住宅之認知程度與對休閒設施之需求。
(二)、 分析使用者（住戶）與休閒設施需求的關係。
(三)、 分析使用者（住戶）對其休閒設施的使用情形、滿意度、不滿意的 原因與休閒設施使用問題及概況。
二、研究目的
歸納上述研究動機之後，大致可將其分成休閒設施與使用者特性二大研 究方向加以探討。探討使用者對於生活休閒設施的態度如何？那些設施對於 使用者特別重要？那些屬性的人需要那些設施等等。進而了解休閒設施在規 劃或使用上到底有那些問題或疏漏，並提供建議作為改進之用。因此本論文 研究目的可歸納如下：
(一)、 利用訪談及規劃設計圖說，探討休閒設施規劃設計方面的理念，藉 以了解休閒住宅休閒設施規劃之方式與形式。
(二)、 利用「使用後評估」的理念，針對休閒住宅休閒設施使用者－住戶 進行觀察、訪談及問卷調查等研究方式，藉以了解使用者的使用特 性。
(三)、 歸納及整理休閒住宅休閒設施與使用者間之關係的使用後評估，提 出規劃設計與管理上之建議。
第二節 研究範圍與內容
經由上述研究動機的說明與研究目的歸納之後，本節主要是在定義出本研究的研究範圍及研究內容等 部分。
一、研究範圍
(一)、 研究對象
本研究主要為民間投資的休閒住宅社區，具有數項以上之生活休 閒性共用設施之個案。
(二)、 研究地區
根據研究對象之共同特色研析及實際之房屋市場分析（如表 2-2
所示），以就近之北台灣為範圍。
(三)、 選樣期間
以民國 85 年 12 月至民國 89 年 7 月之間所交屋之新建住宅為主
（如表 2-2 所示）。
(四)、 休閒性設施的範圍界定
本研究界定的休閒性共用設施對象依照表 1-1 的分類，休閒性 共用設施包含休閒設施中的運動設施、休憩設施與景觀設施等，範 圍主要依據目前一般都市公寓大廈住宅較常提的設施空間。
表 1-1 公寓大廈住宅共用設施（休閒設施）分類表 大
類 中分類 設 施 細 項
運動設施 室內游泳池 戶外游泳池 舞蹈、韻律室 高爾夫球練習果領或揮桿練習場 桌球室
撞球室 迴力球室 羽球室
溜冰場 網球場 槌球場 健身房
休憩設施 交誼廳或娛樂室 三溫暖 室內外兒童遊戲場 MTV 視聽中心 棋藝室 露天劇場
休憩坐椅 飛鏢場 健康步道、散步道 休
閒 設 施
景觀設施 多用途廣場 人工水池、水牆 涼亭、花架、迴廊 綠地 花圃、各類植栽 雕塑、浮雕、壁畫 其他各類開放空間設施
資料來源：賴榮俊 81.06 台大碩論
二、研究內容
(一)、 休閒住宅休閒設施現況檢討 分析目前休閒住宅休閒設施現況
(二)、 休閒住宅休閒設施課題分析
以訪談及觀察方法，分析目前休閒住宅休閒設施面臨的課題 (三)、 使用者（住戶）需求面調查分析
以問卷的方式，調查分析使用者（住戶）對於休閒住宅休閒設 施的使用頻率、各類設施需求程度、滿意程度、不滿意原因及不同 屬性使用者對設施使用與需求分析。
(四)、 綜合分析檢討
三、研究限制
受限調查時間與人力，僅對於地區性休閒住宅市場為母體作抽樣調查，
樣本之數量及分布無法完全代表其他地區的發展。
第三節 研究方法與流程
一、研究方法
(一)、研究方法
本研究所採用的研究方法為「用後評估」方式，因此必須先行 歸納整理有關休閒住宅共用設施中的休閒設施項目，並根據實際空 間規劃方式，調查休閒住宅共用設施中休閒設施所提供之項目內 容，檢視休閒住宅共用設施中的休閒設施之實施成果，此外，並配 合使用者實際使用各項設施滿意程度的調查結果，進行各項休閒設 施「用後評估」之分析與討論。
有關本研究之分析方法，在休閒住宅共用設施中的休閒設施實 施成果方面，乃根據實際調查測量結果，確立休閒住宅共用設施中 的休閒設施之活動空間範圍，並作為各項休閒設施之調查範圍，再 將休閒設施設置現況與評估準則比較，而在滿意度調查方面，則是 採用等距尺度，將滿意程度分為五個等級，同時給予不同的加權分
數，並由問卷調查方法，統計使用者對於各項休閒設施滿意程度的 分數，最後，將休閒設施設置現況之分析結果，與評估準則及問卷 調查結果，作一歸納性的評估與討論。
透過此方式，不僅能夠了解使用者對於休閒設施的滿意程度，
同時，也可以對建築環境(空間、設施)的本質與影響做更深入的研 究。
(二)、調查方法
針對本研究所需之各種資料，本研究以相關理論及文獻回顧、
初步調查、實測記錄、訪談與問卷等方法來收集，並分述如下:
1. 理論及文獻回顧
藉由休閒理論、住宅特性與共用設施之相關文獻，整理有關 休閒住宅共用設施中的休閒設施項目，歸納休閒設施調查項目，
同時探討「用後評估」相關理論，作為建立評估準則的基礎資料。
2. 初步調查
進行實際調查之前，先進行初步調查，藉以了解休閒住宅共 用設施中的休閒設施項目概況，同時並觀察休閒設施之實際使用 情形，以此作為實證研究主體之選擇與問卷設計之參考。
3. 實測記錄
針對實證研究的休閒住宅，進行詳細調查測量與照相記錄等 工作，藉以了解其規劃方式及休閒設施之設置情形。
4. 訪談
本研究進行訪談的對象，藉以收集有關休閒住宅共用設施中 之休閒設施的使用與管理方面的資料，以及有關休閒設施在規劃 設計上所面臨的問題與改善建議。
5. 問卷調查
本研究之問卷調查內容包括如下:
(1). 使用者對休閒住宅認知之調查：此一部分之調查可了解使 用者之需求，包括區位、總價、坪數及設施種類等。
(2). 休閒設施之滿意度調查:針對休閒住宅共用設施中之休閒 設施的使用者，調查其對各項休閒設施之滿意程度與改進 建議。
(3). 使用者基本資料:性別、年齡、教育程度、職業、家庭狀況、
婚姻、使用頻率、使用偏好等。
二、研究步驟與流程
本研究步驟可分為五個部分，並分別說明如下：
(一)、 相關理論探討與資料整理歸納
整理相關研究理論文獻資料及探討案例分析，據以研擬評估項目 與評估準則。
(二)、現況調查與分析
對休閒住宅之休閒設施進行各項之現況調查，並以評估準則為依 據分析設施設置現況之成效。
(三)、休閒設施使用情形與滿意度調查
藉由問卷調查方法，分析使用者使用情形與使用設施之滿意度。
(四)、綜合評估分析
將以上兩步驟之調查與分析結果，提出綜合評估分析，並探討休 閒設施之相關課題。
(五)、結論與建議
將本研究之成果作一整合性之檢討，並對未來之研究予以建議。
本研究之研究流程（如圖 1-1）。
研究動機與目的 研究範圍與內容 相關文獻回顧
研究模式建立 實證研究方法
確立調查方法
研擬問卷
結論與建議
圖 1-1 研究流程
確立實證分析方法 研究對象選擇
問卷測試 實際調查 調查分析 問題提出
緒論資料歸納
理論探討 實證研究綜合評估討論
用後評估
相關理論
休閒相關
理論 住宅相關理論 共用設施相關理論
第二章 相關文獻回顧
本研究藉由休閒理論、住宅特性、休閒住宅與共用設施之相關文獻，整理 有關休閒住宅休閒設施調查項目，同時探討「用後評估」相關理論，作為建立評 估準則的基礎資料。
第一節 休閒理論與住宅特性
一、 休閒理論
(一)、休閒（Leisure）定義
由於休閒本身的複雜性以及學者研究的角度不同，所以可以從 主觀、客觀及功能等觀點來加以定義:
1. 從主觀的角度來探討2-1
(1). Pieper(1963)認為休閒是一種心靈與精神的態度。
(2). JohnR.Kelly(1982)認為休閒是一種健全的心理狀態，或是 一種精神上的體驗，是為了改善或創造更有效的精神生活而 存在。
2. 從客觀角度來探討2-2
主要的觀念是從 Veblen 的「有閒階級論」一書中所衍生而來。
(1). 休閒是一種消費。(Fisk,1963)
(2). 休閒是一種非工作時間 (Voss&Block Well,1975) (3). 休閒是參與特殊型態的活動。(Hawes,1978)
2-1 劉舉弘，1995，休閒住宅市場區隔之研究，國立台灣大學商學研究所碩士論文，P8。
2-2 鄭淑芬，1987，台北市民生活型態、機能與休閒運動選擇關係之研究，私立東海大學企管研 究所碩士論文，p6。
3. 從功能來探討2-3
(1). Brightbill(1960)認為休閒是指最不會使人產生壓迫感的 那段時間，並且可以依照個人的選擇與判斷來自由運用。(陳 彰儀，民 78)
(2). Gist 和 Fava(1964)認為休閒是除了工作和其他必要的責任 以外，可自由運用以達到鬆弛、娛樂、社會成就、個人發展 等目的的那段時間。(陳彰儀，民 78)
(3). Peppers 認為休閒是志願性而非強迫性的，其所追求者不是 為了維持生計，而是在於獲得真正的娛樂。(陳彰儀，民 78)
(二)、休閒的功能：可從個人、家庭、社會及經濟等四個方面來說明。
1. 對個人而言
(1). 促進身體健康
Rousseau(1978)的研究發現對非工作生活愈滿意者，其頭痛 胃痛等疾病愈少。2-4
(2). 發展健全的心理
Selligman(1965)認為休閒生活是個人補償工作疏離、重獲 生活自由、追求更有意義的經驗，以達成自我實現的一種方 式。2-5
J.TillmanHall(1966)認為休閒活動是個人依其意願選擇參 加的，不受約束與控制，故在活動中較容易得到各種心理的 滿足。2-6
2-3
陳彰儀，1989，工作與休閒，《淑馨出版社》。
2-4 李鐵生，1996，「社區居民休閒行為之研究－以林口國宅社區為例」，私立中國文化大學觀光 事業研究所碩士論文，p26~27。
2-5 同2-4
2-6 同2-4
2. 對家庭而言
透過家庭式的休閒活動，可以豐富家庭生活的內容、促進家 庭生活的和諧，尤其在現代忙碌的工商社會中，更可以在有限的 家庭生活裡，營造出和樂幸福的家庭氣氛。(林素麗，民 66)2-7
3. 對社會而言
提倡從事正當的休閒活動，對於減少犯罪事件的發生有莫大 助益。
4. 對經濟而言
(1). 提高工作效率
Rousseau(1978)的研究發現 2-8:休閒活動可以消除工作 所產生的緊張與疲勞，進而增加生產力;另外，資方可以將員 工的休閒活動列入工作福利中，以提高員工對工作整體的滿 意度。
二、住宅特性
住宅與一般商品的差異性很大，而休閒住宅和我們日常生活所居住的 一般住宅又有許多不同點，因此，在探討休閒住宅之前，首先要對一般住 宅的特性加以認識，再探討休閒住宅的獨特性，才能進一步做研究。
(一)、 一般住宅的特性
1. 地域性
由於住宅與其所附屬的土地，位置固定，不能移動，無法像 一般商品可以自由流通，即使市中心住宅價格高昂，也無法由郊
2-7 劉舉弘，1995，休閒住宅市場區隔之研究，國立台灣大學商學研究所碩士論文，p9。
2-8 同2-4
區移入，因此住宅市場深具地域性與固定性。
2. 耐久性
就建築物而言，若能妥善加以管理維護，往往可以使用數十 年，所以從使用時間的角度來看，其耐久性很長。故其生命週期 很長，不易損壞。
3. 獨特性
由於地形、地勢、區位、建築規劃設計、外型、使用建材、
甚至使用後的管理維護等因素都不盡相同，因此，幾乎找不到品 質與功能完全相同的住宅，造成住宅本身的獨特性與整個住宅市 場的異質性。
4. 投資與消費雙重性
住宅不像黃金股票只有投資性或如汽車只有消費性，故其具 有居住使用及投資獲利的機會。(張金鍔，民 86)
5. 依賴性
購屋者對於住宅的評估，不只限於住宅本身，對於周遭的環 境因素，如:交通、市場、學區、公園綠地等公共設施都會列入 考量的範圍內，因此住宅這種商品對於周遭環境的依賴性很高。
6. 昂貴性
因相當昂貴，非一般人所能投資或購買。(張金鍔，民 86)
7. 風險性
住宅的購買所需資金龐大，以投資報酬率與風險成正比的觀 念，可知購屋者所須承擔的風險必大，如:建商倒閉、工程偷工 減料、產權糾紛等，都是在購買住宅時所必須注意的。
8. 議價性
住宅產品的議價空間和一般商品亦有所不同，幾乎都是議價 成交，且價格的波動性可以在短時間內變化很大。
9. 象徵性
住宅可以透過其所在區位、外觀、建材設備等成為社會地位 與財富的表徵之一。
(二)、 休閒住宅的特性
主要是和一般住宅來做比較，說明如下:
1. 區位
多位於郊區或風景區附近。不是依山、就是傍海。
2. 面積廣大
採整體開發規劃的面積大，建敝率低，故住宅密度低。
3. 規劃
比一般住宅費時、複雜化，需考量的因素也更多，且在休閒 娛樂設施部份的規劃，往往與當地自然環境相結合，且公共設施 之比例較一般住宅高。
4. 功能多
不僅是提供居住所需之機能外，還多了「休閒」的功能，可 以提供渡假、運動、促進健康、提供人際交流、增進全家相處機 會‥‥‥等多方面功能，可以同時滿足不同階層對休閒的需求。
5. 專業性高
由於整體開發範圍大，自然各方面的專業性（如建築規劃設 計、休閒設施規劃、專業經營管理）就比較高，所以常需引進國
外行之已久的專業知識。
6. 建設公司參與後續經營/風險性
由於屬於共同使用的部分比例很高，且往往也是休閒住宅產 品最大的特色，所以為了保障將來使用的品質與購買者的權益，
建設公司通常會參與後續的經營管理，這也是和一般購買住宅差 異性大的地方，若建商之參與不積極或後續經營不善時，將會影 響整個休閒住宅之居住品質，這是此類住宅之潛在風險。
7. 使用時機與頻率
和一般住宅最大的不同，就在於使用的時機和頻率，通常只 有在星期假日才會使用到，因此使用頻率與一般夭夭居住的住宅 比較起來，明顯偏低。
8. 社會地位象徵性強
和一般住宅比較起來，消費者對於休閒住宅的需求性與必要 性並不是那麼強，因此，往往成為一種財富與社會地位的象徵。
9. 總價市場
由於消費者購買的不僅是屬於各戶住宅本身的部分，還包括 了許多休閒娛樂設施的使用權利，因此，無法像一般住宅在購買 時，特別考量單價的合理性與否，所以休閒住宅可說是一個總價 的住宅市場。
10.交通
多位於郊區或風景區附近，故交通便利性及可及性較差。
第二節 共用設施之特性
從社區共用設施的特性分析可以了解住戶對於設施的心理需求，較能掌握 社區設施規劃的原則，以下就公共財、私密性及領域性等三個觀點來說明共用設 施空間的特性。
一、從公共財觀點
以公共經濟學的觀點，各種土地、設施或空間為財貨之一種，依據其 屬性之不同可分為純公共財、準公共財、準私有財及私有財四種，其說明 如下：
(一)、 純公共財：如國防、外交等，無任何排他(Exclusive)及敵對性(Rival) 由全民共同所有。
(二)、 準公共財：如戲院、公園等，需收費方可進入或僅限地區居民所使用，
需要特定條件下方可使用，沒有敵對性，但有排他性。
(三)、 準私有財：如集合住宅共用庭園及共用設施等，對於全體住戶來說，
無排他及敵對性，但對於社區以外任何人，則有排他性及敵對性，由 於屬於全體住戶所有，因此是集體財的一種，為準私有財，需為住戶 本身或住戶允許方可進入使用。
(四)、 私有財：敵對性與排他性皆強。
二、空間私密性層級
社區空間層級依私密性程度來分，可分為公共空間、半公共空間、半 私密空間及私密空間等四種，其說明如下：
(一)、 公共空間：可供任何人通過或使用，如社區外街道、公園等。
(二)、 半公共空間：空間除非經過住戶允許，否則僅限於社區住戶等特定對 象進入與使用，如社區內的廣場、庭院、草坪、生活休閒設施等。
(三)、 半私密空間：住戶所共同擁有與使用，如集合住宅之各層梯間。
(四)、 私密空間：屬住戶專屬部分僅供該住戶所擁有與使用，是最私密的空 間層級。
本研究所謂之社區共用生活及休閒設施空間為全體社區住戶共同所有 與共同使用，屬於半公共空間。
三、領域層級
依照 Irwin Altman(1975)對領域的定義，集合住宅共用設施或空間是屬 於次級領域(Secondary territories)，為界於初級領域(Primary territories)與公 共領域(Public territeries)之間，次領域類同於半公共空間是屬於某特定族群 所監控與使用，是該族群的互動領域(Iteraction territories)，如 Oscar Newman 便主張利用建築設計手法，加強對次領域的控制以減少社區犯罪的可能性。
由上述對於共用設施空間特性的了解，可以解釋社區住戶對於社區設 施的權利與義務的認知。
第三節 台灣休閒住宅
隨著經濟成長以及週休二日制度的實施，國人對於休閒旅遊有愈來愈重視 的趨勢，由傳統的一日遊的休閒計劃，拉長至二日遊，其中隔夜的居住需求便增 加，然為滿足休閒兼居住的需求之下，休閒住宅之產品便日趨被消費大眾所重 視。早期的休閒住宅，通常是山坡或是海邊的高處，有棟大房子或是三三兩兩錯 落的別墅，週邊缺乏生活機能，且使用率偏低，維護不易；而今休閒住宅之產品 更結合現代之休閒設施，以專業之經營管理為號召，進而提昇其品質。如表 2-1 所示。
表 2-1 休閒住宅發展之探討 休 閒 住 宅 之 發 展
過 去（1990 年以前） 現 在（1990 年以後）
基本觀念 各項公共設施及運動設施之總 和
1. 設施主題化 2. 功能特色化 3. 機能單純化 設施種類 一般公園及健康俱樂部之設施
為主
事先考慮目標客源層之特性需求而設置實用性佳 之設施
考量重點 1. 銷售考量 1.是否有其必要性
2. 實用性（依使用者及使用頻率）
3. 量體大小（所佔公設比及產權問題）
4. 未來營運之模式（管理模式及費用分擔）
5. 主題一致性 案例 ² 早 期 以 休 閒 套 房 面 貌 出
現，如翡翠灣附近及新店 燕子湖一帶
² 天籟（溫泉、陽明山景）
² 佛朗明哥（會議中心和渡假中心）
² 太平洋翡翠灣（海水浴場水上活動福華飯店）
² 三芝熱帶嶼（水療活水館）
資料來源：1.信義房屋 2.本研究整理
一、台灣休閒住宅
展現社會地位與生活品味之休閒性住宅產品在近幾年大量應運而生，
在國民所得提高與休息時間增加之情況下，促使休閒住宅產品之地位日益 膨脹，在市場上的競爭激烈，業者在區隔市場為先求得先機的情況下，紛 紛由國外引進前衛性的休閒觀，例如溫泉套房、健康俱樂部，海濱休閒住 宅等，企圖挾豐富自然景觀之優勢及多項休閒設施外，希望更能結合全家 共享之設計理念。
(一)、 休閒住宅之特徵
目前台灣之休閒住宅大多集中於北台灣、規模也較大、開發時 間也較早，大致有以下六點共同特色：（如表 2-2 及圖 2-1 所示）
1. 親近自然景觀
2. 交通時間距離都會區約在 1~2 小時以內的車程可及範圍內 3. 投資開發具永續經營
4. 專業顧問精心打造俱樂部以作為社區休閒中心及服務中心 5. 低總價
6. 低坪數規劃產品
表 2-2 北台灣休閒住宅分析
案名
（交屋日期）
地點
（車程）
主力坪數
（坪）
平均單價
（萬/坪）
住宅管理費
（元/坪/月）
俱樂部月費
（元/坪/月）
管理單位 總戶數
（戶）
休閒特色
山海觀 (1999/6)
基隆市中 正區調和 街（40 分）
21~39 8~10 40 無
紐約國際 顧問公司
2885 親海週邊 自然
天籟 (1999/8)
金山鄉陽 金公路
（60~80 分）
12~25 15 別墅每棟 2000 大樓 60/ 1200
陽明山天 籟大飯店
別墅 249/
其他 469
溫泉、陽 明山景 喜凱亞
(2000/7)
萬里鄉基 金公路
（60 分）
12~20 20 80~100 1200
中觀管理 顧問公司
508 俱樂部
三芝熱帶 嶼 (1996/12)
三芝鄉樂 全街
（80 分）
12~15 14~15 60 1700
熱帶嶼俱 樂部公司
1164 水療活水 館
佛朗明哥 (1998/12)
三芝鄉淺 水灣
（80 分）
14~18 12~20 50 2000
文華開發 事業部
1519 會議中心 和渡假中 心 太平洋水
鄉 (1998/6)
桃園縣石 門水庫旁
（60 分）
11~16 14~20 50 2500
太福育樂 1350 水庫特定 區、福華 飯店 太平洋翡
翠灣 (1997/6)
萬里鄉翡 翠路
（60 分）
14~18 18~20 105 1500~2500
太福育樂 907 海水浴場 水上活動 福華飯店 資料來源：1.MY HOUSE 雜誌 2.本研究整理
圖 2-1 北台灣休閒住宅分佈圖
資料來源：1.MY HOUSE 雜誌
(二)、 休閒住宅之經營管理
休閒住宅若以經營管理的角度切入主要可分為三種，一為休閒 俱樂部為建設公司所獨立經營，以會員方式管理，無論是住戶或是 非住戶均需繳納入會費及月費；二為俱樂部產權屬建設公司所有，
住戶為當然會員，無須另行繳納入會費或月費，而是將住戶的月費 納入社區管理費中；三為產權屬全體住戶所共有，沒有對外開放，
月費納入管理費中繳納。以上三種管理方式各有其優缺點：
第一種方式而言：俱樂部管理採飯店式經營，無論品質與服務 均易控制，且俱樂部產權為建設公司所有，該部分之面積並未納入 住戶必須分擔的公共設施面積中，分配上較無爭議也較為公平，但 其經營的主要收入來自於會員所繳納的費用，故價格上都較為偏 高，但其優點在於專業管理的品質佳、設備好。如佛朗明哥、太平 洋翡翠灣。
第二種方式而言：經營收入主要來自於會員費及管理費，風險 在於會員數若不多，收入必須全仰賴管理費時，經營品質便會因此 而大打折扣，影響住戶及會員的權利。因此部分俱樂部會開放予非 會員非住戶使用，一般民眾只要繳交入場費即可進入使用，這樣會 增加使用強度，進而影響使用品質。
第三種方式而言：主要是將休閒設備的公共設施面積納入住戶 面積，意即是住戶必須分攤這些設備的面積，如此一來，其公共設 施比通常都會較一般高。
(三)、 休閒住宅設施使用現況
依本研究所歸納休閒住宅設施使用的類型，是以公寓大廈住宅 共用設施分類表來分析，最主要可分為室內休閒設施與室外休閒設 施兩種。
1. 室內休閒設施
所謂室內休閒設施就是使用者以室內之休閒型態為主，其中 又可歸納成運動設施（例如室內游泳池、健身房等）、休憩設施
（例如三溫暖、視聽中心等）及景觀設施（例如雕塑、人工水池 等）三類，因設置於室內，故其使用之強度往往高於室外之休閒 設施。
2. 室外休閒設施
所謂室外休閒設施就是使用者以室外之休閒型態為主，其中
亦可歸納成運動設施（例如室外游泳池、溜冰場等）、休憩設施
（例如健康步道、兒童遊戲場等）及景觀設施（例如多用途廣場、
人工水池、綠地等）三類，因設置於室外故使用上受季節天候影 響，其使用之強度往往低於室內之休閒設施。
第四節 用後評估（P . O . E . )
用後評估(Post-Occupancy Evaluation 簡稱 P.O.E.)是一種對建築物或建 築環境的研究方式，它專指對已開始使用的建築部分(空間或設施)做各種有關功 能的調查研究 2-9;透過訪問、觀查、問卷等實際操作方式，以了解使用者對建築 物各方面的看法，一般建築評估可以分成三類:第一類係針對建築設計作品的構 思或表現等方面做評估，其評估理念主要是受建築設計方面的討論所影響，一般 稱之為「建築設計評估」;第二則專指對使用中的建築物或建築環境進行調查研 究，即所謂的「用後評估」，目的在了解規劃或設計後的建築物有無達到使用者 的需求，此部分的評估又可分為對建築計畫再檢查的「使用前評估」，與專對建 築物所作的「完工後評估」;第三類則是以純學術的觀點，對評估的工作進行有 關理論或研究方法方面的研究，此類一般稱之為「評估研究」2-10。
一、使用後評估之理論
使用後評估方法源自於社會科學，放在評估時仍沿襲採用社會科學的 觀點，因此使用後評估之操作模式程序藉由以下四個步驟扼要說明：2-11 (一)、 對現實環境敏銳的觀察以及對環境使用行為形成假說。從各個方面
了解已知環境使用後的反應為何?
(二)、 研究調查之方法設計，資料須組織系統化收集。研究假設時關於行
2-9
陳格理，1992，「現階段建築用後評估研究工作的檢討」，《建築學會會刊》，p13。
2-10 同2-9
2-11 陳格理，1991，「建成環境用後評估研究之理論與應用研討會論文集：建成環境用後評估研究 之理論與應用」。
為的資料如何彙整?
(三)、 分析資料並與原始假設相互比較。現實環境與其使用之間存在之關 係?
(四)、 對原始假說的有效性作一評斷。未來能否指引設計者做全面性的推 斷?
這使用後評估的模式由 R.Marans & K. Spreckelmever 在 1981 年所提，
由評估者及設計者以科學系統化的收集環境使用資料建立理論。這模式由 包含四個獨立卻部分重疊的階段所組成。如圖 2-2 所示。
TIME PROCESS
圖 2-2 使用後評估之模式
資料來源: Marans,Robert W.,and Kent F. Spreckelmeyer. 1981.Evaluating Built Environment: A Behavioral Approach.Ann Arbor: Institute for Social Research: p11﹒
此四個階段說明分述如下:在勘察與資訊資料匯集階段：評估者設定對 現存環境之預視觀察。在研究調查之設計階段：有關如何由勘察中匯集資 訊及由系統資料收集方法整理補充，對最初的假設提出解釋及可行性的成 果。在資料收集階段：利用研究調查的工具，如問卷、訪談、系統觀察、
光線與噪音測量儀、影像或縮時攝影照相等來收集資料作為研究調查設計 結果的概述。使用說明與資料分析是最後的一個階段：意即將新收集到的
勘 察 / 資 訊
調 查 研 究 設 計
資 料 收 集
說 明 / 資 料 分 析
的資料有條理的與原始假設對照比較，並用來證實或修正原先假設，而且 建立特別的環境屬性設計規範。
二、用後評估的功能與特性
P.O.E﹒的研究係以系統化的程序，對於興建過程或建成後的建築物使 用狀況，做評估與比較的工作，其消極的目的在對過去所做的決策作反省 的工作，避免重複相同的錯誤;積極的目的則是對建築環境的表現功能與當 初的規劃目標與內容相比較，藉以提供設計者規範與準則。
White 認為 P.O.E 是:「一組程序和工具用來發掘、分析、報導既存使 用設施的利點和缺點。P.O.E﹒試圖去學習，好的設計理念如何在實際建築 中運作，使得未來建築物的規劃決策能夠在更能掌握的方式下作決定」。2-12
從實用的角度而言，P.O﹒E 的功能可以歸納如下:2-13 1. 檢查建築物的使用功能。
2. 評量建築設計的品質。
3. 檢討建築規劃的內容。
4. 對新構想實現後的檢視。
5. 確認經濟利益和使用實效間的關係。
6. 建築物使用性的調整。
7. 對潛在性問題的發掘。
8. 對新需求的認定。
9. 資料回餽，
10.增補或修訂設計準則。
陳格理(1991)認為使用後評估有下列四項重要特性:一、使用後評估強 調使用嚴謹而清楚的研究方法，得到較有效和可信賴的研究結果。二、研 究的主題包括了與建築環境相關的科技性議題，社會性議題或經濟性議 題。三、強調評估準則的重要。四、使用後評估較強調它的應用性。
2-12 White,E.T﹒1986 《Post-OccupancyEvaluation》CEFPJournal,24(6)：l9~22。
2-13 Preiser,W﹒Rabinowitz,H.andWhite,E.1988 (Post-OccupancyEvaluation》 N.Y. Van Nostrand Reinh Old Company。
三、使用後評估之模式
使用後評估對建物作客觀與主觀的評價，藉由使用後評估可對於不同 形式建物擬定容易執行的計劃與設計規範，並在使用後評估設計的目標與 限制架構下對科技、機能、行為三方面做測量與評估，使得整個過程順利 執行。定量屬性分析上有空間、環境、機能、經濟等評估；而在定性屬性 分析方面決定於對使用者需求和目的在程序中各個階段(擬定計劃、設計、
建造、使用)回餽，以觀察、測量、訪談或相類似的方法進行。
Preiser(1988)在其著作中提出三個層次的使用後評估研究，這三種使用 後評估操作模式可應用在任何形式或尺度的建築或設施。此三種層次為:
(一)、 敘述性之使用後評估(Indicative POE)
主要是找出問題、指出優缺點、成功與失敗，適合短期之評估。
常以檔案的搜集、執行成果的評估、質地踏勘(Walk- through)、訪談 四種方法進行。
(二)、 調查性之使用後評估(Investigative POE)
調查性之使用後評估通常是在需要更多細節資料時進行。
(三)、 診斷性之使用後評估(Diagnostic POE)
診斷性之使用後評估是多種方法的組合，包括問卷、調查、觀 察、實際之測量等，可以改變個別之設施，或者了解實際環境及行 為表現之二者關係。
由效用層級、階段與步驟所構築成 (表 2- 3 )使用後評估操作模 式，可知這三種層次之使用後評估模式之界定是以研究之複雜程度 及分析之項目多寡而分級。
表 2-3 使用後評估操作模式及層級 步驟
目的
第一階段 計 劃
第二階段 執 行
第三階段 應 用
使用資源 (金錢、時間)
測量技術 (複雜度)
分析技術
Level 1.
敘述
找出問題指 出優缺點
勘察及可 行性
原始基地資料搜
集過程 記錄發現
Level 2.
調查
驗證設計假
設 資源計劃 調查處理資料搜 集方法
提出運作 方式 效 用 層 級 Level 3.
診斷 全面性診查 研究調查
計劃 分析資料 結果反省
增 增
不 一 定
參考資料：Wolfgang F.E. Preiser．，Harvey Z. Rabinowitz, and Edward T. White.1988. Post 一 Occupancy Evaluation，New York: Van Nostrand Reinhold: p53-74﹒
第三章 個案調查與休閒設施用後評估
本研究調查之個案分別為三芝佛朗明哥（簡稱 A 案）及萬里太平洋翡翠灣
（簡稱 B 案），個案之分析將針對產品之區位條件、開發條件、產品類型、經營 型態及休閒設施規劃等部分分別加以說明及分析。
一、佛朗明哥
(一)、 區位條件：
位於三芝鄉境內，隸屬北海岸風景特定區，隔淡金公路與淺水 灣海水浴場相鄰，屬於山坡地開發案例，位於北海岸休閒帶上，交 通便利，同時具有海岸景觀資源與山林原野氣息之天然景觀資源。
(二)、 開發條件：
位居坡地海拔約五十公尺，背大屯山面太平洋，可由基地直接 俯瞰整個淺水灣，觀海看夕陽，更可欣賞大屯山的自然山色變化，
若要親水弄潮，海水浴場易近在幾伬之遠，如此更可利用地勢之優 勢，結合週遭景觀資源開發，並以室內休閒設施為主，而室內人工 設施則包含俱樂部會館、游泳池、遊戲場、高級餐廳。
(三)、 產品類型：
全區佔地 18000 坪，規劃成集合住宅、俱樂部、飯店於一體之 休閒住宅。集合住宅部分共計 1519 戶（部分作為飯店使用），主力 坪數以 14 坪及 18 坪之小套房為主（約佔 75%），每個樓層挑高 4.2 公尺，採光及視野上十分舒服。俱樂部部分則規劃自 B1 至 5 樓共計 六個樓層。
(四)、 經營型態：
俱樂部的產權是獨立自主，目前由「文華開發事業股份有限公 司」統籌經營；集合住宅部分則依公寓大廈管理條例之相關規定成 立大廈管理委員會，由住戶推選委員代表管理之。
(五)、 休閒設施規劃：
休閒設施規劃為每一個完整社區所需要的，尤其是標榜以休閒 渡假為主之休閒住宅更是重視，往往配合產權獨立之休閒會館來增 加其休閒設施之多樣性，以滿足使用者需求。其室內及室外之休閒 設施如表 3-1 至 3-7 及圖 3-1 至 3-7 分析：
表 3-1 A 案室內俱樂部設施分布表（一）
樓層 面（坪）積 設 施
設施項目 活動型態（動/靜） 設 備/功 能 1 停車空間 動態 供停車使用
2 會議中心 靜態 可辦小型酒會/說明會/教育訓 練
會 館 B1
550
3 VIP 室 靜態 高峰會議區
圖例：
垂直動線 水平動線
圖 3-1 A 案會館 B1 層平面示意圖
表 3-2 A 案室內俱樂部設施分布表（二）
樓層 面（坪）積 設 施
設施項目 活動型態（動/靜） 設 備/功 能 1 西餐廳 靜態 供應西式餐點飲料
2 大廳 靜態 提供休憩駐足
3 管理中心 靜態 提供會員諮詢服務
4 商務中心 靜態 會員諮詢/一般商務事務處理 5 瀑布水景 靜態 提供視覺享受
6 精品區 靜態 俱樂部相關商品展售 會
館 一
樓 510
7 飲料服務區 靜態 供應飲料/休憩
圖例：
垂直動線 水平動線
圖 3-2 A 案會館 1 層平面示意圖
表 3-3 A 案室內俱樂部設施分布表（三）
樓層 面（坪）積 設 施
設施項目 活動型態（動/靜） 設 備/功 能 1 中餐廳 靜態 供應中式點飲料 2 宴會廳 靜態 提供精緻餐飲服務 會
館 二 樓
800
3 VIP 室 靜態 喜宴設席/會議功能
圖例：
垂直動線 水平動線
圖 3-3 A 案會館 2 層平面示意圖
表 3-4 A 案室內俱樂部設施分布表（四）
樓層 面（坪）積 設 施
設 施 項 目 活動型態
（動/靜）
設 備/功 能
1 展覽會館 靜態 提供展示空間
2 K.T.V 動態 提供歡唱空間
3 電影院 靜態 視聽中心
4 PUB 動態 舞池/餐飲/現場演奏
5 科技益智電腦娛樂室 動態 電玩設施
6 直排輪溜冰場 動態 室內跑道型溜冰場
7 保齡球館 動態 八道成人標準球道
會 館 三
樓 1200
8 飲料服務區 靜態 飲料供應
圖例：
垂直動線 水平動線
圖 3-4 A 案會館 3 層平面示意圖
表 3-5 A 案室內俱樂部設施分布表（五）
樓層 面（坪）積 設 施
設 施 項 目 活動型態
（動/靜）
設 備/功 能 1 室內溫水游泳池 動態 116cm（深）/長寬 12m X 25m
2 男三溫暖 動態 3 女三溫暖 動態
按摩浴池/烤箱/蒸氣室/沐浴設 施/按摩室
4 室內池畔餐廳 靜態 供應飲料餐點 5 兒童館 動態 教育中心/遊樂區 6 韻律瑜珈教室 動態 社交舞蹈/有氧課程 7 健身房 動態 健身器材/專業教練指導 8 桌球區 動態 標準競賽球桌
9 運動保健諮詢室 靜態 身體機能基礎保健/體檢 10 室內多功能體育館 動態 籃球/羽球場地彈性使用 11 壁球室 動態 提供壁球使用
會 館 四 樓
2500
12 電腦飛靶射擊場 動態 模擬靶場/電腦飛靶
圖例：
垂直動線
水平動線
圖 3-5 A 案會館 4 層平面示意圖
表 3-6 A 案室內俱樂部設施分布表（六）
樓層 面（坪）積 設 施
設 施 項 目 活動型態
（動/靜）
設 備/功 能 1 牌（棋）藝室 靜態 牌（棋）藝室/提供飲料餐點 2 聯誼廳 靜態 提供飲料餐點
3 閱覽室 靜態 書刊/雜誌/提供飲料餐點 4 商店街 靜態 日常用品販售
會 館 五
樓 600
5 生活服務中心 靜態 綜合家事服務
圖例：
垂直動線 水平動線
圖 3-6 A 案會館 5 層平面示意圖
表 3-7 A 案室外設施分布表
樓層 面（坪）積 設 施
設 施 項 目 活動型態
（動/靜）
設 備/功 能
1 網球場 動態 2 座
2 籃球場 動態 1 座
3 溜冰場 動態 1 座
4 露天游泳池 動態 不規則型休閒游泳池/教練指導
5 兒童遊戲區 動態 簡易溜滑區/攀爬區 6 健康步道 動態 散步/休閒/健身 7 大型花園 靜態 散步/休閒/賞花 8 高爾夫果嶺推桿練習場 動態 高爾夫球類活動
9 戶外劇場 動態 開放各種文藝表演
10 烤肉區 動態 烤肉活動
戶
外
全區佔地 約 18000 坪
11 戲水區 動態 地表安全健康鵝卵石
12 教堂 靜態 婚禮/心靈靈修/學術性聚會
13 陶藝館 靜態 拉坏/燒窯/陶版製作/課程指導 心
靈 廣 場
三間教室
14 自然健康館 靜態 禪座/靜室/冥想 15 社區服務中心
管 理 中 心
管理中心
室（一間） 16 安全警衛服務
動態/
靜態
社區之綜合管理服務
圖例：
人行動線 車行動線
建築物 廣場 基地範圍
圖 3-7 A 案基地配置平面示意圖
停 車 場
主 要 入 口
停 車 場
二、太平洋翡翠灣 (一)、 區位條件：
位於萬里鄉濱海特定區內，與翡翠灣海水浴場共同開發，基地緊臨 翡翠灣海岸線，隔淡金公路可眺望大屯山，沙灘形狀呈心月型，海岸線綿 延 1.5 公里，白色沙質沙灘面積達 5000 坪，是東北角沿岸休閒住宅產品，
且交通便利，標榜高速公路可直達濱海俱樂部。
(二)、 開發條件：
潛在遊憩景觀資源，主要以翡翠灣海水浴場為主，而室內人工設施 則包含俱樂部會館、游泳池、遊戲場、高級餐廳。
(三)、 產品類型：
全區佔地 25000 坪，規劃成集合住宅、俱樂部、飯店於一體之休閒 住宅。集合住宅部分共計 907 戶（其中 14 樓-18 樓作飯店客房使用，只有 3 樓-13 樓為獨立之休閒住宅產品），主力坪數以 14 坪及 16 坪之小套房為 主（約佔 90%）。俱樂部部分規劃自 B2 至 3 樓共計五個樓層。
(四)、 經營型態：
俱樂部的產權是獨立自主，目前由「太平洋集團及福華飯店集團」
共同統籌經營；集合住宅部分則於開發時共有兩棟住宅大樓，分別是位於 住宅區內有獨立產權的觀海樓及以「一般旅館使用」申請使用執照之摘星 樓，其產權之持分與一般住宅不同，前者依公寓大廈管理條例之相關規定 成立大廈管理委員會，由住戶推選委員代表管理之；後者則委託太平洋集 團全權管理。
(五)、 休閒設施規劃：
休閒設施規劃為每一個完整社區所需要的，尤其是標榜以休閒渡假 為主之休閒住宅更是重視，往往配合產權獨立之休閒會館來增加其休閒設 施之多樣性，以滿足使用者需求，此案因緊臨海岸，並與翡翠灣海水浴場 共同開發，海灘由「太平洋翡翠灣」向國有財產局租用，成為國內絕無僅
有的專屬海灘休閒住宅。其室內及室外之休閒設施如下表 3-8 至 3-13、及 圖 3-8 至 3-13 分析：
表 3-8 B 案室內俱樂部設施分布表（一）
樓層 面（坪）積 設 施
設施項目 （動/靜） 活動型態 設 備/功 能 1 中式餐廳 靜態 供應餐飲
2 室內游泳池 動態 提供室內游泳設施/救生員 3 飲料區 靜態 休憩/供應飲料餐飲
4 美容沙龍 靜態 提供美容護膚 5 男三溫暖 靜態
會 館
B2 1500
6 女三溫暖 靜態
按摩浴池/烤箱/蒸氣室/沐浴設施/按摩 室
圖例：
垂直動線 水平動線
圖 3-8 B 案會館 B2 層平面示意圖
表 3-9 B 案室內俱樂部設施分布表（二）
樓層 面（坪）積 設 施
設施項目 活動型態
（動/靜）
設 備/功 能 1 健身房 動態 健身器材/專業教練指導 2 商店 動態 超商/日常用品販售 會
館 B1
1200
3 兒童遊戲場 動態 遊樂區
圖例：
垂直動線 水平動線
圖 3-9 B 案會館 B1 層平面示意圖
表 3-10 B 案室內俱樂部設施分布表（三）
樓層 面（坪）積 設 施
設 施 項 目 活動型態
（動/靜）
設 備/功 能
1 大廳 靜態 提供休憩駐足
2 西餐廳 靜態 供應西式餐點飲料
3 餐廳 靜態 供應餐點飲料
4 VIP 餐廳 靜態 供應西式餐點飲料 5 精品區 靜態 俱樂部相關商品展售 會
館 一
樓 400
6 展覽空間 靜態 提供展示空間
圖例：
垂直動線 水平動線
圖 3-10 B 案會館 1 層平面示意圖
表 3-11 B 案室內俱樂部設施分布表（四）
樓層 面（坪）積 設 施
設施項目 活動型態
（動/靜）
設 備/功 能 1 KTV 動態 提供歡唱空間
2 餐廳 靜態 提供精緻餐飲服務 3 VIP 室 靜態 喜宴設席/會議功能 會
館 二 樓
360
4 飲料服務區 靜態 飲料供應
圖例：
垂直動線 水平動線
圖 3-11 B 案會館 2 層平面示意圖
表 3-12 B 案室內俱樂部設施分布表（五）
樓層 面（坪）積 設 施
設 施 項 目 活動型態
（動/靜）
設 備/功 能
1 餐廳 靜態 提供精緻餐飲服務
2 VIP 室 靜態 喜宴設席/會議功能
3 交誼廳 靜態 提供飲料餐點
4 閱覽室 靜態 書刊/雜誌/提供飲料餐點 5 舞池 動態 舞池/餐飲/現場演奏 會
館 三 樓
360
6 撞球區 動態 提供撞球空間
圖例：
垂直動線 水平動線
圖 3-12 B 案會館 3 層平面示意圖
表 3-13 B 案室外設施分布表
樓層 面（坪）積 設 施
設 施 項 目 活動型態
（動/靜）
設 備/功 能
1 露天劇場 動態 提供露天表演之用
2 專屬海灘 動態 提供會員海上活動
3 健康步道 動態 散步/休閒/健身 4 露天游泳池 動態 不規則型休閒游泳池/教
練指導
5 兒童遊戲區 動態 簡易溜滑區/攀爬區
6 大型花園 靜態 散步/休閒/賞花
戶
外
全區佔地約 25000 坪
7 高爾夫果嶺推桿練習場 動態 2 座高爾夫球類活動 8 社區服務中心
管 理 中 心
管理中心室
（一間） 9 安全警衛服務
靜態 動態
社區之綜合管理服 務
圖例：
人行動線 建築物 海岸線 車行動線 基地範圍
圖 3-13 B 案基地配置平面示意圖
