主持人：陳肇琦
我先再次感謝三位講座，就三個主題來分別做非常精闢的講演，那接下來 的時間就開放給各位，來聆聽各位寶貴的意見，我們剛剛三位講座提示的這些 方向，看各位在各個崗位上，一定也有非常豐富的經驗，也希望透過這個場合 來聽聽各位意見，來跟我們大家起分享。
第一位提問者：
大家好，這邊昇陽公司不動產投資企劃總監王文傑。有關這樣子的議題，
很感謝主辦單位有這樣的機會，讓我們知道了很多的訊息，我有一個問題想要 請教的是花老師這裡，在請教這問題之前，也稍微提一些觀點互相交流一下。
現在台灣租賃的產業，我們如果先把住宅拿掉的話，其實商用的部分是非常非 常的蓬勃，其實商用的地產它是持續在漲，房東他當然也有預期會漲，但是他 不會空置、他不會閒著，他一定會非常妥善的利用，也會有很好的出租效果，
這是商用的，相對來說是非常蓬勃。如果是住宅的時候，住的部分，其實我們 再把它再細分的時候，他又不大一樣的面相，舉個例子好了，出租套房他有兩 種，一種是市區的出租套房，其實他還算蓬勃，他空置的機會不高，他甚至也 是十幾坪的一個主流的產品，房客也非常的多，這是一種。如果是學校附近，
尤其是中南部，甚至是北部一些學校附近的出租套房，那又更相對的又做得更 好了，如果坪數再放大一點點，那就開始不一樣了，到三十坪、到五十坪之間 這種出租的產品，他就不一定是主流的東西，就不一定有人去租，如果是六十 坪以上，那根本就不會有人在租。所以住宅這個產業的租賃發展，其實又跟 他的坪數、跟他的屬性又不大一樣，那所以並不是因為說因為有漲大家不去做 這件事情，反倒是因為供需面，一切都回到供需層面，供需層面就是說，剛才 所講的三十坪到五十坪甚至更大坪數的住宅，出租不會當作是一般消費者的選
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項，其實我覺得主要有幾個層面，一個層面是對於有土斯有財，或是說他希望 買一間房子來使用或是來居住的概念。第二個是房地產持續在漲，希望再從裡 面去獲利，那但是這兩個部分其實有一點契機了，我要講的契機是有土斯有財 這樣子的觀念，未來應該會淡化，為什麼？實際上台灣目前大家所持有的公寓 大樓，公寓大樓在幾十年之後，實際上伴隨著都更很困難，實際上大部份的人 會慢慢覺得，他其實不需要把房地產當作是一輩子的投資，投資後在五十年後、
六十年後無法再重新使用，反而是卡了一筆錢在那個房子裡面，這我想是一個 契機，我想是一個契機，就是有土斯有財會慢慢改變，大家不需要花大筆的金 錢去持有一個未來不能改建的不動產，這一定是一個契機，再來是有關像我們 建設公司的投資業來說的話，對於把房子賣掉，就是說房子漲了之後立刻把它 處分賣掉，大家基於未來的一個會計準則的關係，也會慢慢地轉為希望是一個 收益性的房產，所以我覺得租賃業的方向或是租賃業的時機應該是到了，以租 賃為主的一個住宅供給的市場，應該是有這樣子的一個氛圍了，慢慢很多人在 熟悉這樣的作業。要問花老師的這部分，就是我覺得讓出租當作是一個三十年 以上的主流的市場，他不會有一部分是屬於自然而然發生的，就是說消費者觀 念改變，或許會自然而然的發展，但是有一大部分是政府應該去做的，要來促 使這樣子的一個房屋住宅的市場，由持有變成是願意去承租，那我想政府應該 可以幫忙的，我個人覺得有一部分是很大的關鍵，就是租稅上面的優惠，就是 對於房東的租稅優惠，以及對於房客的租稅優惠，剛才其實在花老師的報告裡 面，應該有這樣子的一個部分，但是受限於時間，希望花老師針對這部分，對 於房東他所持有、或者它來做租賃的時候，他有哪些稅負的負擔，以及房客他 有哪些的稅負負擔，以及怎麼樣去降低房客跟房東，大量的這樣子的稅負負擔，
有哪些的可能性，或者有哪些即將要做的一些租稅優惠，未來可以來促進出租，
可以未來成為房地產供給的一種方式，尤其說真的，要能帶動這樣子的一個出 租成為房地產的主流產品，他絕對不會是幾戶幾戶的那種歐巴桑他持有的房子 丟出來出租，我想他會用大量的，由量變帶成質變，就是由大量的建設公司或 是大量的投資商，他去興建大量的房子，他願意用出租的方式來執行，我想這 才有可能扭轉，由持有變成出租，讓租賃業持續的蓬勃發展，我想先跟老師請
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■TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC二○一五年 台灣地區房地產年鑑 教一下，就是稅這部分有沒有改善的機會？以及政府正在努力的方向。謝謝。
花敬群副教授的回答：
謝謝王總監的問題，您一開始提到的是一個大架構的一個體系，就為什麼 台灣租屋市場的結構，小套房基本上還有他的市場、商辦還有他的市場，那 三十坪以上基本上就快速的萎縮。其實確實台灣現在的租屋市場，就住宅類來 講，其實是倆極端的，就是最頂級的跟最爛的這兩極其實是有市場，中間是沒 有市場，就是我們看到新光傑仕堡，這種頂級的商務住宅，其實他也是存在一 定程度，雖然也不是經營的太順暢，但是他還有市場。剛剛你主要問題是在說，
稅上面的一個誘因，其實我說我也不知道政府要做什麼？因為我遊說了政府遊 說了這麼多年，好不容易內政部其實有回應了，其實當初李鴻源部長其實有去 要求財政部說應該要對房東的所得要有一些比較，稅捐的減免等等等等，確實 內政部有主動去要求，那財政部還是鐵板一塊，那當然這裡面可以做的事情非 常的多，因為我們其實從整個，譬如說從過去的產業升級、或整個租產條例等 等的邏輯，其實本來就存在非常多稅的調動的空間，我們要這樣子講，因為這 些稅政府本來就從沒有收到過，所以說我如果說從政府、從產業發展的角度，
先讓他產業長起來之後，那我透過這個過程，再慢慢把稅收進來。所以一開始 你可以提供比較好的條件，我覺得是有談判的籌碼和空間。但是我剛剛在報告 的時候我也提到說，現階段政府的感覺是說，我過去是沒有查到你，你要是被 我逮到的話，那我還是得把我，因為現在政府窮，財政很艱困，我覺得這裡面 要先談好，大家要定調，就是我是為了要健全房市，或者是要發展租賃產業為 現階段的優先，否則你一談到稅，就財政部的角度，他立刻就是我當然要先保 護我的稅源為優先，所以說這個前提大家要先講清楚，講清楚之後其實很多就 很好談，不管是你的不動產的持有稅或利得稅，或者你租金的所得稅，甚至營 業稅或者是你的折舊或成本的認列等等，我覺得這都有可以談的空間在。所以 說前提才是重點，一旦這個前提談清楚，是為了發展產業、為了健全市場，這 是一個重要的前提，再加上另外一個前提是說，這些稅政府本來就沒有收到，
你不要就是柿子挑軟的吃，內政部好不容易要來推動這些事情，或者我要做實 價登錄，被你逮到了有這些行為，所以你就要來給我課稅，我覺得這些前提要
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大家先講好之後，這個事情不難做，所以說我覺得這個事情最後拍板，看起來 還是到行政院這個層級，才有可能拍板，而不可能是部的角度能夠拍板定案的 事情，這個上面講清楚，其實這個事情有什麼困難？好像不難才對，那當然在 稅的這個部分，產生了空間之後，我覺得當然怎麼樣去引導，因為終究市場上 還是，大家的行為還是一樣，您剛剛提到有土斯有財，就是要買房子，三十坪 到五十坪，或是五十坪以上的，這個市場需求量真的是有限，那背後就代表著 說，不是有稅就能解決，單純只有稅可能只有供給方他會出來，專業的供給方 會出來，但是在制度還沒有健全底下，你需求方不會跑出來，所以說你還是要 立法，要讓大家在租房子上面是安定的，是可以被控制、可以預期說他就是這 樣，不會有太多的風險，需求方他才會安定下來，他才會出來，這個時候大家 會比較，其實我們現在看到開始越來越多人是說，我幹嘛這一輩子一定要買房 子，特別在貴成這副德性的情況，所以我覺得潛在的需求規模是有，因為一開 始其實我不是要說，你突然間要五十萬戶或三十萬戶，真的不要多，一萬戶就 好，中產階級一萬戶先願意進到這個市場，或五萬戶願意進入到這個市場，一 下子就吃不完了，所以說我覺得這個發展的過程，他是需要時間，但是稅跟法 這是前提，我想大方向先這樣回應你，謝謝。
陳肇琦主任秘書的回答：
謝謝，謝謝王總監的提問，我也做一點回應。內政部從去年九月間，依照 住宅法第四十四條第三項的規定，輔導五個直轄市政府及雲林縣政府，成立 十六個租屋平台，那當然租屋平台經過一段時間的運作，在立法院面對立法院
謝謝，謝謝王總監的提問，我也做一點回應。內政部從去年九月間，依照 住宅法第四十四條第三項的規定，輔導五個直轄市政府及雲林縣政府，成立 十六個租屋平台，那當然租屋平台經過一段時間的運作，在立法院面對立法院