居住政策主要以社會經濟弱勢的居住協助為政策核心。經濟社會 弱勢族群因住宅負擔能力不足、或因具有易遭社會歧視之特殊身分，
在民間租賃市場難以承租到適合的住宅，因此仰賴政府提供多元的居 住協助措施，輔助其尋得適宜之居所。政府的居住協助措施，主要為 租金補貼和提供公有出租住宅，以下分述之。
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（一）租金補貼
租金補貼政策係以「整合住宅補貼資源實施方案」為依據，自 2007 年開始實施，且於 2013 年起改依住宅法辦理。2007 年至 2011 年 租金補貼額度每戶每月最高 3,600 元，2012 年至 2014 年最高為 4,000 元，自 2015 年起改由地方政府依特殊需要，自行訂定補貼額度，臺北 市調高補貼金額為 5,000 元，其餘各直轄市、縣（市）則為 4000 元 ~3000 元5。以臺北市為例，依據 591 租屋網實際成交租金計算，2015 年上半 年租屋市場平均月租金中位數約為 25,000 元，租金單價已達每坪 933 元，且 2007 年至 2015 年上半年的租金變化呈現緩升趨勢。內政部營 建署 2015 年下半年住宅需求動向調查顯示，2015 年度臺北市租金補貼 申請戶中，約有 49.9% 認為政府提供的合理租金補貼金額應為當地租 金行情的二分之一，約有 35.5% 則認為應是當地租金行情的三分之一；
惟臺北市補貼金額為 5,000 元僅為上述平均月租金的五分之一，遠低於 多數申請戶的期待。未來合理租金補貼額度如何訂定？如何提供？均 是影響實施成效的關鍵。目前租金補貼雖於 2015 年開始由地方政府依 據城鄉區域房價及租金差異來訂定，補貼額度有逐漸調高趨勢，但是 否足以因應各地區租金水準之漲幅？每戶定額補貼方式，未考量申請 戶內的家庭人口數及適居面積水準，恐造成租金補貼預算無法有效分 配，難以協助申請戶承租到適合的住宅。
若從歷年租金補貼核准率來看，2011 年以前除了第一年實施時較 低之外，均達到九成上下之比重；但 2012 年至 2014 年的核准率降到 三、四成，2015 年始提升至八成以上，目前租金補貼所能照顧到的家 戶是否足夠？有多少真正需要租金補貼的民眾無法享受到該項資源？
目前租金補貼為對於申請核准戶的金錢補貼，民眾有可能將該筆補貼 金額挪用至基本生活支出，不見得會用於改善居住品質，造成租金補 貼的政策目的難以落實。因此租金補貼的提供方式，參考國外作法，
不論是提供承租戶租屋券以限定其用途，或是改成提供可使房東出租
5 依據 2015 年 7 月發布的「整合住宅補貼資源實施方案（核定本）」，由直轄市、
縣（市）主管機關依據城鄉區域房價及租金差異調整補貼額度，臺北市於 2015 年 調高補貼金額為每戶每月 5,000 元，新北市、桃園市、臺中市、新竹市、新竹縣 為 4,000 元，臺南市、高雄市為 3,200 元，臺灣省（不含新竹市、新竹縣）、金門縣、
連江縣為 3,000 元。
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意願增加的租稅減免誘因，均值得進一步探究；惟後者能否順利推行，
仰賴未來新政府制定租賃專法作為基礎，讓房東私下的租賃行為可以 浮上檯面，租稅減免誘因始能真正發揮作用。
租金補貼對於房地產的影響為何？若政府透過立法，讓租賃市場 的租賃資訊更加透明化，租賃所得均須申報課稅，將使過去所有隱性 的租賃行為浮上檯面，並受政府法令規範，若租金補貼政策輔以對於 房屋提供租稅減免誘因，即把住宅出租給領有租金補貼之家戶，可獲 得一定比例的稅負減免，則應可提升其將房屋出租給特殊情形或身分 之家戶意願，有助於活絡住宅租賃市場交易。參考內政部營建署 2015 年下半年住宅需求動向調查數據，2015 年租金補貼申請者中，僅有 2.9% 認為可協助其儲存未來購屋基金6，高達 81.3% 則是認為租金補貼 可以協助其維持基本生活支出，因此租金補貼對於民眾未來跨越購屋 市場門檻的幫助應不大，對於整體購屋市場的影響應不高。
（二）社會住宅
早年政府提供的公共住宅，主要是平價住宅與出租國宅，因施工 建材品質不佳、欠缺良好的管理維護制度、輪替機制以及生活扶助與 脫貧協助措施，讓民眾產生公宅管理不佳、居住安全缺乏保障、生活 環境品質低落、貧窮聚集等不良觀感，造成標籤化問題嚴重，甚至被 視為是一種鄰避設施。近年來中央與地方政府陸續推出公共住宅，例 如臺北市公營住宅（公有出租住宅）、新北市青年社會住宅等，以及 備受爭議的新北市浮洲合宜住宅和桃園市 A7 合宜住宅中約占 10% 戶 數、有一定租賃年限的出租住宅。不論是相較於國外公有出租住宅的 比例，或是為了奉行住宅法「使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊 嚴之居住環境」之精神，興辦社會住宅是新政府未來仍應持續推動的 重要住宅政策之一。社會住宅之興辦方式並不侷限於興建，亦可充分 活化既有民間空屋以及政府閒置或低度利用的宿舍、校舍等建築物、
場所。除了政府直接興建之外，亦可鼓勵民間興辦，例如透過都市更 新提供符合住宅法中社會住宅定義之出租住宅，可視為公益設施，享
6 在該調查中，具有住宅法所列特殊情形或身份之家戶中，僅有 2.6% 認為租金補 貼可協助其儲存未來購屋基金，不具上述身分的一般家戶申請者中則有 3.7% 認 為可協助其儲存未來購屋基金。
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51 有容積獎勵7。
在政府尚未頒布實施住宅租賃專法之前，政府可成立包租包管平 台，遴選專業經營者，降低房東自行修繕維護之經營成本，促使房東 願意將空屋釋出至租賃市場，並提供愛心房東與具有特殊情形或身分 別承租戶之媒合服務。「臺北市空閒住宅政府代租代管計畫」即是由 都市發展局以專案委託崔媽媽基金會與永勝創業投資有限公司，分別 擔任房客及房東的代理人，前者主要提供房客關懷服務，後者憑藉其 專業提供資產管理服務，處理住宅與房客開發、看屋媒合及簽約點交 事宜，以藉此照顧弱勢族群居住需求，並促使閒置住宅資源活化運用。
然而該計畫從 2014 年執行至 2015 年底為止，累計已媒合 23 件，與預 計在 2016 年底完成 100 件的辦理目標，仍有相當大的落差，因此其成 效受到外界質疑，惟仍決議續辦8。政府代租代管計畫成效不如預期，
最主要仍與房東為了規避稅負，不願意浮出檯面有關，若政府於短期 內可提出其他鼓勵房東出租的方法，以至未來租賃專法實施，將有助 於該計畫之推動。
政府直接興建社會住宅，必須面對的挑戰為財源籌措、財務規劃、
選址、與後續的經營管理。就興辦財源而言，除了中央補助款和地方 自籌款等政府預算之外，目前新政府擬透過成立自償性基金，向國內 銀行以專案融資等方式籌措興建財源；並將房地合一課稅的部份稅收 納入興建社會住宅財源之一9。若土地可由中央及地方政府無償撥用，
則無土地取得成本問題，其關鍵將在於應選擇哪一塊基地興建？適宜 的興建規模為何？合理租金如何訂定？承租資格與對象的身分別如何 配置？社會住宅的經營管理，可委託民間營運移轉 (OT)、或採勞務委
7 參考內政部 103 年 5 月 6 日台內營字第 1030141067 號解釋函，都市更新案捐贈 符合住宅法中社會住宅定義之出租住宅，得依都市更新條例第 44 條第 1 項第 2 款後段及都市更新建築容積獎勵辦法第 4 條後段規定認定為公益設施，除不計入 容積外，並得適度增加其建築容積。( 資料來源：http://uract.cpami.gov.tw/module.
php?i=rule&action=view&tid=A3201103050002480)
8 參考資料：臺北市空閒住宅政府代租代管計畫，http://www.udd.gov.taipei/pages/
detail.aspx?Node=44&Page=7992； 永 勝 創 業 投 資 有 限 公 司，http://www.199501.
com/edm/plan/index.html。
9 參考資料：中時電子報，「小英社會宅 設 4 千億自償基金」，https://tw.news.ya-hoo.com/ 小英社會宅 - 設 4 千億自償基金-215007617--finance.html；參照「房地 合一課徵所得稅稅課收入分配及運用辦法」第 4 條
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託方式，前者固然可以提供更專業化的服務，惟民間業者獲利率低，
如何增加業者參與誘因？租稅減免、允許一定比例的商業利用空間、
大案包小案模式等作法，均可進一步探討其可行性。社政機構和 NPOs 組織的協助，可彌補物業管理業者在弱勢照護服務面向之不足。
社會住宅對於房地產的影響為何？依據國外文獻研究結果，不論 是理論和實證上，主要認為社會住宅對社區的影響，會隨著建案的規 模、興辦處的原來用途，以及社區特性、承租戶特徵、營運管理方式 及品質而有所不同（Ellen, 2007）10，澳洲房仲網站的分析文章指出，
同一區域內有公共住宅和無公共住宅的街區價格有明顯差異，且公共 住宅比例越高的街區，週邊房地產價格越低（Duke, 2016）11，惟資料 中的公共住宅較老舊、且似缺乏良好管理，類似台灣過去的平價住宅 或出租國宅，因此可預期對於鄰近地區房價可能有負面影響。另有研 究機構綜整在 1995-2008 年間針對社會住宅對周邊房價影響的相關研 究，其統整後的結果發現，社會住宅專案的現況、特色（社區特性、
社會住宅集中數量、是否為更新地區、管理情況等）以及和鄰里的互 動情形，為對周邊房價產生不同的影響的重要因素12。綜合這些研究成 果可知，社會住宅對於鄰近地區的房價是否會產生影響以及影響程度 如何，會受到個案特性的不同而異，例如過去的平價住宅和出租國宅，
在規劃興建和管理品質欠佳，因此可能對鄰近地區房價產生衝擊；未
在規劃興建和管理品質欠佳，因此可能對鄰近地區房價產生衝擊；未