士 林 區 是 文 化 薈 萃 、 藝 術 氣 息 濃 厚 之 地 區 ， 馳 名 中 外 的 國 立 故 宮 博 物 院 、 臺 灣 科 學 教 育 館 、 順 益 台 灣 原 住 民 博 物 館 、 市 立 天 文 科 學 教 育 館 、 國 學 大 師 錢 穆 先 生 紀 念 館 、 林 語 堂 先 生 紀 念 館 、 士 林 官 邸 等 ， 產 生 傳 統 與 現 代 兼 容 並 蓄 的 文 化 交 流 。 由 於 士 林 區 面 積 廣 大 ， 因 此 各 區 域 之 間 的 發 展 差 異 頗 大 ， 以 外 雙 溪 為 界 ， 北 士 林 包 含 佔 地 不 小 的 陽 明 山 保 護 區 、 外 雙 溪 保 護 區 、 天 母 、 新 天 母 與 芝 山 地 區 。 北 士 林 環 境 、 街 廓 規 劃 整 齊 ， 尤 以 緊 鄰 陽 明 山 管 制 區 的 天 母 地 區 為 代 表 ， 台 北 美 國 學 校 及 台 北 日 僑 學 校 、 歐 洲 學 校 皆 位 於 此 區 ， 呈 現 獨 具 一 格 之 「 國 際 社 區 」 風 貌 ， 國 際 氣 息 相 當 濃 厚 ， 是 外 籍 人 士 最 愛居住的區域。
至 於 南 士 林 ， 則 可 分 為 舊 市 區 、 廢 河 道 新 生 地 與 社 子 島 地 區 ， 以 士 林 觀 光 夜 市 為 代 表 ， 吸 引 國 內 外 觀 光 人 潮 湧 進 ； 近 年 來 台 北 市 政 府 積 極 推 動 舊 士 林 市 場 地 區 更 新 案 、 變 更 台 北 市 士 林 社 子 島 地 區 主 要 計 畫 案 及 擬 訂 台 北 市 士 林 社 子 島 地 區 細 部 計 畫 案 ， 以 提 升 士 林 區 的 競 爭 力 。 社 子 島 開 發 替 選 案 、 社 子 島 地 區 區 段 徵 收 ， 將 大 幅 帶 動 本 區 繁 榮 發 展 ； 未 來 隨 著 上 述 各 項 重 大 建 設 計畫的推演與發展，將可期待士林區未來房地產的發展。
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表3-2-11 近五年台北市士林區住宅成屋成交狀況分析表
年度 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
單位成交價件數占總成交件數比
單位成交 價
300萬以下 3.4% 3.1% 2.1% 1.6% 0.9%
300-500萬 10.3% 10.0% 7.5% 4.8% 4.0%
500-700萬 21.1% 11.6% 9.3% 11.3% 9.3%
700-1000萬 27.9% 29.5% 21.6% 20.1% 21.0%
1000-2000萬 29.8% 32.1% 44.7% 40.8% 42.7%
2000萬以上 7.6% 13.6% 14.9% 21.4% 22.1%
平均總價(萬元) 1,076 1,211 1,422 1,618 1,570
平均單價(萬元/坪) 26.9 30.4 34.2 36.5 38.6
單位成交坪數件數占總成交件數比
單位成交坪數
15坪以下 7.0% 8.6% 7.0% 8.3% 7.9%
15-25坪 15.8% 15.2% 16.4% 11.8% 15.0%
25-35坪 34.3% 34.3% 25.8% 27.0% 22.5%
35-45坪 25.3% 22.9% 29.3% 24.2% 26.0%
45-55坪 6.8% 6.7% 9.1% 12.0% 12.9%
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資料來源：信義不動產企劃研究室
圖3-2-21 2009年台北市士林區住宅成屋單位成交坪數之比例分配圖
觀 看 近 年 士 林 區 房 價 的 趨 勢 可 以 發 現 ， 近 年 來 士 林 區 住 宅 價 格 發 展 雖 呈 現向上成長趨勢，但在台北市整體住宅市場2009年持續向上成長的情況中，
士林區住宅價格卻轉折下修，平均總價微幅下降50萬元而為1,570萬元；但單 價部分則持續呈現向上成長的趨勢，來到38.6萬元，達近年最高單價。
觀察士林區單位成交價格分布結構，近年皆以1000~2000萬元的住宅產 品為主，但分布比重變動甚大，從2005年的30%至2009年達42.7%，已穩定 成為住宅交易主力；另2000萬元以上的產品在2009年達近年高峰為22.1%，
而1000萬以下住宅產品交易比例則呈現下降趨勢，顯示成交總價往高價偏移 的情況顯著。
在 平 均 單 位 成 交 坪 數 方 面 ， 士 林 區 以 2 5 ~ 4 5 坪 的 住 宅 為 主 要 交 易 產 品 ， 但比例有逐漸下降的趨勢，2009年比例佔48.5%；45坪以上住宅交易比例逐 年增加，2009年達28.5%，為近年最高；而25坪以下的住宅比例變動較小。
總 的 來 說 ， 士 林 區 交 易 比 例 從 2 5 ~ 4 5 坪 流 向 4 5 坪 以 上 的 住 宅 ， 結 構 轉 變 穩 定。在流通天數方面，士林區2009年的住宅銷售時間拉長至85天，略短於信 義 區 及 北 投 區 ， 但 較 台 北 市 整 體 住 宅 市 場 仍 較 長 ， 代 表 購 屋 者 對 士 林 區 持 保 守態度，住宅交易與台北市市中心區相較並不熱絡。
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