房地產市場需求函數及供給函數實證模型之設定

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第一節 房地產市場需求函數及供給函數實證模型之設定

在考量資料取得的情況下，本研究將對於中國大陸房地產市場設定需 求函數與供給函數，並以 STATA 統計軟體進行實證研究。再透過研究分析 的結果，進一步在所得彈性、價格彈性與貸款成數這些面向作深入探討。

需求(demand)，指的是人們有能力購買，並願意購買某個具體商品的 慾望。顯示的是其他因素不變的情況下，隨著價格升降，某個體在每段時 間內所願意買的某商品的數量。在某一價格下，消費者願意購買的某一貨 物的總數量稱為「需求量」。在不同價格下，需求量會不同。商品的價格 如果越高，消費者願意購買的貨物數量就會越低。

根據 Stiglitz and Walsh(2006)在 Economics 一書中指出，需求通常受以 下幾個因素影響：(1)財貨價格，(2)可支配所得改變，(3)個人喜好的改變，

(4)借貸及其成本，(5)替代品和互補品的價格轉變，(6)人口數量和結構，(7) 對將來的預期，(8)教育程度的改變，(9)消費者所在地環境條件的改變。

本研究在住宅需求的解釋變數選擇上，除了考量資料可取得性之外，

另外也參考一些相關文獻之理論依據如下。住宅需求的影響因素，除了最 基本的房價外，根據 Markusen(1979)探討加拿大的情形，其認為實質所得 增加、貸款利率下降、一般通貨膨脹增加以及高額貸款比例將造成需求量 增加。另外張智元、蕭文雄、黃世孟和郭斯傑(2007)提到，人口成長的速 度也會影響住宅供給及需求量。

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供給(supply)，指特定市場上在一定時期內，與每一銷售價格相對應，

生產者願意且能供應的商品數量。但供給並不完全代表生產，它屬於生產 的一部分，但供給量並不即是生產者在計算一系列成本所願意生產的數量。

生產量依據利潤最大化條件決定，它在短期往往是固定，而供給量則可以 隨時變動。

同樣根據 Stiglitz and Walsh(2006)在 Economics 一書中指出，影響商品 供給的因素通常有以下幾個：(1)生產商品的價格，(2)投入品價格的變化，

(3)技術的變化，(4)環境條件的變化，(5) 借貸及其成本，(6)預期的變化，

(7)成本的變化。

本研究在住宅供給的解釋變數選擇上，除了考量資料可取得性之外，

另外也參考一些相關文獻之理論依據如下。林素菁和林祖嘉(2001)提到，

影響住宅供給的因素除了房價外，建築成本的考量亦是不可或缺的因素。

在建築成本方面，最大的支出部份即為土地成本，除此之外，還應包含建 築材料成本、營建勞動工資成本、與利率資本成本等因素。

本研究在實證模型設定上，同時考量供給與需求各自會受到哪些因素 影響以及變數資料可取得的情況下，將實證模型設定如(3-1 及 3-2)式：

需求函數：

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供給函數：

(3-2)

其中被解釋變數為住宅銷售面積(Sale_Space)，定義為當年度出售住宅 房屋的合同總面積(即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的建築面積)。由 現房銷售建築面積和期房銷售建築面積兩部分組成。

：第 t 年 i 行政自治區之住宅銷售面積。

：第 t 年 i 行政自治區之住宅平均銷售價格。

：第 t 年 i 行政自治區之人均可支配收入。

：第 t 年 i 行政自治區之人口總數。

：第 t 年 i 行政自治區之房貸支出占總購房金 額比例。

：第 t 年 i 行政自治區之貸款利率。

：第 t 年 i 行政自治區之建築業平均工資。

：第 t 年 i 行政自治區之建築業國內貸款比例。

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最後，綜合上述文獻的理論依據以及經濟學的供需理論，本研究解釋 變數的選取依據如下：

需求解釋變數 選擇依據 供給解釋變數 選擇依據

住宅平均銷售價 格

財貨價格 住宅平均銷售價

格

生產商品的價格

人口總數 環境條件的變化 人口總數 環境條件的變化

貸款利率 借貸及其成本 貸款利率 借貸及其成本

人均可支配收入 可支配所得改變 建築業平均工資 成本的變化

房貸支出占總購 房金額比例

借貸及其成本 建築業國內貸款

比例

借貸及其成本

本研究將從所得彈性、價格彈性與信用管制對中國大陸房地產市場進 行研究，先設立需求與供給函數，再透過資料蒐集來進行實證分析以探討 中國大陸房地產市場之現況。另外為了更深入比較區域間的差異，除了先 對中國大陸全境作探討，將再進一步把中國大陸分為四大地區來作討論。

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