案例分析 以大安森林公園為例

價格遠高於其他各樓層，尤以路角地之一樓房屋更是商家必爭之地。

立體地價為基地使用權價格，而位於同一基地之各樓層家戶，故其平面地價 均相同，但因各樓層的效用不同，而造成各樓立體地價不同。

越高樓層 的景觀價值越高是也越好，某些心裡層面上，例如：某些公司老 闆的辦公室雖不在高樓層卻會在窗戶貼上天空圖案的壁紙，或者某些公司的公司 大樓頂層是老闆的住處，有象徵權力和社會地位的高空價值。

房屋的價值是由房屋市場運作所產生的交換價值，即房屋買者、賣者、使用 者及投資者，基於房屋的區域位置、自然、經濟、政治及社會等諸多因素的考慮，

反應於市場的經濟行為，所以房屋的交換價值，也就是市價，包括了房屋的建造 價格以及使用價值；因此，位於交通及商業情況較佳的房屋，其使用價值自較偏 遠地區為高，且都市繁榮地區之房屋，其所享受政府公共設施等福利，非偏遠地 區房屋所能及，所以都市繁榮地區的房屋應有較高的使用價值，方為合理與適切。

以下就大安森林公園現況加以分析：

（1）商業發展性

（2）交通可及性

此為大安區的街道圖，由圖中明顯顯 示，大安區周圍環繞主要幹道，且住 宅區的道路系統呈現網格狀分布整齊 而有次序，其沿路大眾運輸也很普 及，由此可見交通便利也是大安區的 特色之一。

（3）房屋之供求概況

由前面的都市計畫圖中可發現，大安森林公園附近也設有文教區，加上近商 業區、交通又便利、還有大安森林這塊綠地可供休閒遊憩，對其生活品質有大大

這是台北都市發展畫圖，綠色為大安 森林公園，紫色為文教區，而紅色區域為 商業區，由圖中可見大安森林公園的兩端 都緊鄰商業區，生活機能也較為便利，這 也是造成房價台生的原因之一。

（6）大安區地價比較

這是 94 年台北市一班區段地價的 分布圖，由圖中可看出大安區的紅色區 塊及紫色區塊分布範圍較其他區大，其 代表意義為地價比較高，由此可明顯看 出大安區的平均地價分布概況確實高 於鄰近區域。

大安森林公園鄰近住宅區交通便利，四周圍又連接主要幹道，住宅區內的交 通路線整齊有規劃，其交通機能頗高，也是影響房價一大因素。並且因為鄰近大 安森林公園這塊綠地，提升其當地住民休閒遊憩、戶外活動、等等生活機能，相 對的對當地居民的生活品質有大大提升的效果，也鄰近學校，在南北兩側更有商 業分區，因此讓大安森林公園附近的房價提昇。不僅如此，大安區的綠地景觀也 是一大賣點，綜合以上種種因素，可以看出公園綠地為附近民眾帶來的不僅是文 化藝術上的陶冶，提供民眾一個良好的綠地空間，更因為公園綠地的存在，以及 交通等等人文環境的相互結合，也為公園綠地附近的房地產帶來無限商機。

五、大安森林公園對附近房地產財產權分析

以大台北地區來說，能夠符合金字塔頂端的消費者對景觀視野的需求，大安 森林公園附近的週邊住宅為其首選，對於平日工作繁忙但又渴望擁有生活品質的 金字塔頂端的消費者來說，下班後能在家裡輕鬆地眺望公園的自然景觀，或是到 公園散步，是一種奢侈的幸福，因此，只要是大安森林公園附近有新的建案推出，

儘管銷售價格居高不下，但是排隊入主的客戶仍絡繹不決，大安森林公園附近的 住宅擁有良好的生活機能及交通條件因素外，其最大的優勢是擁有無可取代的景 觀條件，在擁有這些優勢的條件下，大安森林公園週邊的住宅其房價要低也很困

難，目前大安森林公園附近已推出預售屋「勤美璞園」豪宅，每坪在一百萬至一百

二十萬元間，就連附近的中古豪宅，目前每坪的成交價至少都站上 50 萬以上，

第四章 結論

做完這份報告對都市景觀和公共財有一番新的領悟，在日常生活中有許多看 似不起眼的東西，其實正是構成景觀的重要因子，而對於環繞在我們身旁的都市 景觀，我們該如何善加利用成了一個值得思考的課題。由大安森林公園的案例來 看，我們在選擇經濟發展的同時也幈棄了原有的生活空間如綠地，而當我們在自 然資源大量被破壞的時候，猛然緊急踩煞車，花更多的心血在追求原有的事物，

看來似乎有點愚蠢，就好像我們歷盡千辛萬苦開發了城市，然後再汲汲營營於追 求一塊未經開發破壞的綠地，這豈不是互相矛盾？但這就是現今的社會。當然都 是景觀的成分不只是自然景觀，也包含了人文景觀，這些景觀都需要我們好好妥 善的經營，在我們野心勃勃急欲開發的同時，是否該回頭想想，好好的衡量我們 要朔造的是如何的生活空間。

參考文獻

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