：結論與建議方案

本研究旨在編制一套科學可行的樓價指數，供本澳政府部門及其 他機構使用。該套指數針對澳門環境及數據可獲得情況設計，以便使 用者與世界各地的樓價指數作合理的比較，並了解澳門房地產價格的 走勢。

研究小組考慮了對澳門房地產市場有影響的因素，採取了特徵定 價模型方法得到了一系列的樓價指數，包括用統計局所能提供的數據 和調研所得的數據計算而成的指數。

研究小組發現，需要動用一定人力的現場調研所獲得的相關特徵 數據所產生的指數與直接使用統計局提供的數據歸納出的特徵資料 所產生的指數相比，並沒有帶來顯著的分別。從“技術轉移”的角度 來衡量，只用統計局提供的數據足夠構建樓價指數，並不需要繁重的 模型建設和數據考量。因此，研究小組建議只用統計局所提供的基本 數據作回歸，即只包括實用面積、分區、單位樓層及樓齡這些基本特 徵。

考慮到樣本數量等限制，研究小組建議現階段可向公衆公佈季度

和年度的樓價指數，包括澳門半島和路氹的地區指數，及按樓齡、實

用面積分類的樓價指數。此外，研究小組建議定期針對價格指數進行

相應分析，發佈澳門住宅市場發展報告。小組同時建議其他的分類指

數提供予當局作爲數據輔助，或供給有需要的學者作研究之用。

部分參考文獻

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Resumo

Em muitos dos países e territórios das economias desenvolvidas são divulgados ao público os índices de preços da habitação como fazendo parte dos dados estatísticos amplamente representativos de maior importância. Nos últimos anos os preços dos imóveis têm sido uma matéria preocupante para a comunidade local, suscitando a necessidade de um índice de preços que reflicta de forma integral as oscilações, servindo como referência aos diversos sectores da sociedade que precisam de conhecer, em tempo oportuno, a evolução geral dos preços dos imóveis. Assim, a Universidade de Macau (UM), sob orientação da Direcção dos Serviços de Estatística e Censos (DSEC), elaborou um estudo visando criar um conjunto de índices com base nos dados respeitantes às transacções de imóveis de Macau.

No presente relatório são apresentados resumidamente os índices de

preços do imobiliário destinado a habitação, utilizados a nível internacional,

referindo os métodos da respectiva elaboração e propondo os que mais se

adequam à situação de Macau. Além disso, são explicados os factores

determinantes de alguns índices de diferentes classificações,

salientando-se, como referência, os mais relevantes e acessíveis. O estudo

visa a criação de um conjunto de metodologias de cálculo dos índices de

preços do imobiliário, com a simplicidade e a parcimónia de dados possível,

de modo a que quaisquer entidades, para além da equipa da UM, possam

dar continuidade à respectiva aplicação.

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Capítulo I Teoria

1.1 Estudo de elaboração dos índices de preços do imobiliário de Macau

A questão da habitação é sempre alvo de grande atenção por parte da comunidade, sendo a matéria da variação dos preços dos imóveis amplamente discutida publicamente. De acordo com os dados divulgados pela Direcção dos Serviços de Estatística e Censos (DSEC) da Região Administrativa Especial de Macau (RAEM), o preço médio por metro quadrado (área útil) das fracções autónomas habitacionais de Macau subiu de 19.071 patacas no 1º trimestre de 2007 para 72.955 patacas no 1º trimestre de 2016, tendo-se registado o valor máximo de 111.542 patacas no 2º trimestre de 2014, ou seja, um acentuado crescimento de 485% em sete anos e meio, seguido de uma queda de 34,6% nos sete trimestres consecutivos. Devido à diferença das fracções autónomas transaccionadas em cada período, os preços médios são afectados pelo tipo de fracções autónomas compradas e vendidas, impossibilitando as comparações directas homogéneas. Surge assim a necessidade da elaboração de um índice global que reflicta as variações dos preços gerais do imobiliário, para servir como referência aos diversos sectores da sociedade de Macau.

Em termos gerais, os índices de preços das fracções destinadas a habitação são indicadores genéricos de oscilação, medindo as variações dos preços médios de fracções de natureza semelhante, sendo também actualizados, rigorosos e comparáveis, reflectindo a tendência dos preços das fracções habitacionais em diferentes zonas. Devido ao carácter extensivo da amostra, estes indicadores disponibilizam informações úteis tanto aos cidadãos como aos economistas.

Em muitos dos países e territórios das economias desenvolvidas são divulgados ao público os índices de preços da habitação como fazendo parte dos dados estatísticos amplamente representativos de maior importância.

A convite da DSEC, a equia de estudo da Universidade de Macau (UM) dedicou-se à elaboração dos índices de preços do imobiliário de Macau, visando explicar a evolução dos preços das fracções habitacionais. A equia utilizou os dados referentes às transacções constantes nas informações das declarações de liquidação do imposto de selo por

transmissão de bens¹, das fracções destinadas à habitação, referentes ao período 2011-2015, apresentadas à Direcção dos Serviços de Finanças (DSF) e fornecidas pela DSEC, a fim de concluir o apuramento de índices e a análise dos dados correspondentes.

Os países e territórios utilizam diversos métodos na elaboração dos índices de preços das fracções destinadas a habitação (em Macau geralmente conhecidas como “índices de preços do imobiliário”), destacando-se, de entre os mais utilizados, o Modelo de Caracterização da Precificação (Hedonic Pricing Model）e o Modelo de Índices de Preços de Vendas Repetidas

Case-Shiller (Case-Shiller Repeat Sale Price Index Models）. O relatório apresenta inicialmente

estes métodos e compara depois a respectiva utilização em diferentes países ou territórios (tais como: Estados Unidos da América, Reino Unido, China, Hong Kong e Singapura, etc.) articulando, nesta base, os factores específicos do mercado imobiliário de Macau. Baseando-se nos dados de transacções reais disponibilizados pela DSEC foi criado o método de elaboração do Índice do Modelo de Caracterização da Precificação apropriado à realidade local. Com o intuito de completar este estudo, a equia recolheu algumas características que hipoteticamente influenciam os preços dos imóveis de Macau. No entanto, concluiu-se que, só por si, a análise dos dados básicos permite obter uma caracterização fiel da realidade do mercado imobiliário, sem necessidade de recorrer aos dados adicionais obtidos em recolhas in loco.

A equia de estudo desenvolveu um conjunto de índices de preços do imobiliário de Macau, que são representativos e estão aptos para uma divulgação regular ao público. Sendo a divulgação o principal objectivo deste relatório, considera-se útil incluir uma interpretação sobre o comportamento de alguns índices das diferentes classificações, sob a influência de diversos factores, adoptando como referência os mais relevantes e acessíveis. Recorde-se que a equia de estudo teve como missão criar um conjunto de metodologias de cálculo dos índices de preços de imóveis de aplicação relativamente simples e com uma utilização parcimoniosa dos dados, de modo a que quaisquer entidades, para além da equipa da UM, possam dar continuidade à respectiva aplicação.

1Adoptou-se inicialmente a data do “imposto de selo cobrado” como referência para o cálculo dos índices, critério idêntico ao das estatísticas de transacções de imóveis divulgadas pela DSEC. Posteriormente, a DSEC forneceu ao grupo de estudo da UM as datas das “declarações de liquidação do imposto do selo”, mais aproximadas ao momento da efectivação das transacções, as quais foram utilizadas no cálculo dos índices de preços dos imóveis.

1.2 Enquadramento do estudo

1. Conclusões apuradas sobre as metodologias dos índices de preços das fracções destinadas a habitação

2. Apresentação resumida dos índices de preços das fracções destinadas a habitação, em diferentes territórios

3. Análise do cálculo dos índices de preços de imóveis de Macau

a. Criação do modelo de índices de preços imobiliários de Macau b. Cálculo dos índices de preços imobiliários de Macau

c. Sugestões de outros dados e índices 4. Conclusões e sugestões

1.3 Principais resultados do estudo

Os principais resultados obtidos pela equia de estudo incluem:

1. Os modelos de índices dos preços imobiliários globais de Macau e o estudo da viabilidade de diferentes modelos de computação.

2. Tendo em consideração as características do mercado imobiliário de Macau, é utilizado o Modelo de Caracterização da Precificação para calcular os índices de preços de imóveis, designadamente, os índices da Península de Macau, das Ilhas da Taipa e Coloane, bem como os das cinco freguesias localizadas na Península de Macau.

3. Cálculo dos índices de classificações consoante as diferentes características, incluindo:

• Classificação de ano de construção

• Classificação da área das fracções autónomas habitacionais

• Classificação dos preços das transacções, tais como os preços do imobiliário

superiores ao percentil 75, considerando-se como fracções habitacionais de nível alto

• Índices dos preços imobiliários edifícios em construção

• Classificação dos edifícios baixos e dos edifícios altos

Capítulo II Conclusões apuradas sobre as metodologias dos índices de preços das fracções

habitacionais

A elaboração dos índices de preços imobiliários contém vários métodos, destacando-se os utilizados de forma mais abrangente: o Modelo de Índices de Preços de Vendas Repetidas e o Modelo de Caracterização da Precificação.

2.1 Modelo de Índices de Preços de Vendas Repetidas

A estimativa de vendas repetidas do valor aritmético ponderado （ Value-Weighted Arithmetic Repeat Sales,VW-ARS）² apresentada por Shiller (1991) propôe que em N fracções residenciais vendidas repetidamente, correspondentes a 2N transacções, cada transacção inclui o preço e o tempo de transacção. Supõe-se ainda que a amostra está presente no período do tempo T + 1, indicado por t = 0 a T. Pressupõe-se que cada período de transacção é suficiente longo, com vista a assegurar a realização pelo menos de uma transacção de N amostras de fracções habitacionais por período. Se uma determinada fracção habitacional registar K transacções（K > 2）em T + 1, então, o modelo pressupõe que as vendas repetidas K – 1 ocorram em períodos não repetidos entre si.

2.2 Modelo de Caracterização da Precificação

As fracções autónomas habitacionais consideram-se como um típico bem heterogéneo.

Existem diferenças entre as diferentes zonas, assim como diferenças de área, propriedade horizontal e instalações auxiliares interiores e exteriores das fracções, que resultam em impactos significativos sobre os preços da habitação. Assim, as oscilações do nível de preços do mercado imobiliário em diferentes períodos podem derivar de mudanças na oferta e procura, ou também depender da elevação global da qualidade e nível das propriedades no mercado, ou das variações globais da sua concentração, ou ainda das mudanças da estrutura de composição da habitação de diferentes características, em cada volume de transacção. Isto é contrário ao requisito “homogéneo comparável” que deve ser cumprido na elaboração dos índices de preços,

2Quanto à derivação formal, consulte Shiller (1991, Journal of Housing Economics, Volume 1, 110-126), ou documentos de Calhoun (1996).

pelo que é necessário proceder ao “ajustamento de qualidade”, ou seja, a eliminação das diferenças de qualidade entre as diferentes amostras (fracções autónomas habitacionais) no decurso da elaboração do índice (Jing Wu, Siqi Zheng e Hongyu Liu 2007).

O método de caracterização da precificação é eficaz no ajustamento de qualidade, pois pressupõe que os preços da habitação podem ser decompostos numa série de características, de modo a que diferentes preços possam ser considerados como um conjunto complexo de elementos que reflectem os preços estruturais e de localização (Rosen, 1974).

Quando alguma característica se altera, modifica-se o preço. Para cada variável de determinada característica, procura-se a derivada parcial a fim de obter a amplitude de impacto dos preços das fracções habitacionais provocado pelas variações, na suposição que esse impacto se mantenha inalterado por um determinado período do tempo. Assim, na ausência de unidades residenciais homogéneas, utilizam-se unidades heterogéneas para efectuar a comparação entre o período base e o período do relatório, eliminado discriminadamente o impacto das variações de características a partir das variações globais de preços. No final, restam as variações de preços causadas meramente pela relação entre oferta e procura.

Capítulo III Breve introdução sobre os índices de preços da habitação em diferentes países e territórios

Este capítulo apresenta os índices de preços das fracções habitacionais utilizados nos seguintes países e territórios.

3.1 Índices de preços da habitação nos Estados Unidos da América

Há duas séries dos índices de preços das fracções habitacionais utilizadas de forma abrangente nos Estados Unidos da América (EUA). A primeira é o índice de preços das fracções habitacionais S&P/Case-Shiller, que foi desenvolvido por Case e Shiller (1987,1989). A segunda é o índice de preços das fracções habitacionais, que foi avaliado e divulgado inicialmente pelo Gabinete de Supervisão de Empresas de Habitação Federal（Office of Federal

Housing Enterprise Oversight, OFHEO）. Em 2008 o Gabinete de Supervisão de Empresas de

Habitação Federal foi reorganizado como uma parte da Agência Federal de Financiamento da Habitação （Federal Housing Finance Agency, FHFA）, pelo que este índice é denominado actualmente como índice de preços das fracções habitacionais FHFA.

No índice de preços das fracções habitacionais de S&P/Case-Shiller, utiliza-se o Modelo de Índices de Preços de Vendas Repetidas para efectuar mensalmente o cálculo, segundo o âmbito estatístico, do índice de preços das fracções habitacionais das regiões metropolitanas e o índice de preços das fracções habitacionais dos EUA（“The U.S. National Index”）. Este índice tem por objectivo medir as variações médias dos preços das fracções habitacionais de regiões geográficas específicas. A cobertura deste índice de preços das regiões metropolitanas abrange 20 áreas principais (designadas por Metropolitan Statistical Areas, MSAs）, sendo actualizado uma vez por mês. Para além de ser calculado individualmente, todas as regiões são combinadas para formar dois índices complexos, destacando-se um com 10 regiões e outro 20.

O índice de preços das fracções habitacionais dos EUA de S&P/Case-Shiller é um índice composto, actualizado mensalmente, para acompanhar os preços das fracções habitacionais unifamiliares, cobrindo as 9 regiões estatísticas dos EUA. Estes dois índices medem as variações dos preços do mercado da habitação com base num nível fixo de qualidade. Através do cálculo, excluem-se as variações de preços causadas pelas mudanças, quer do tipo e tamanho das fracções habitacionais, quer das características físicas das fracções habitacionais, para que não seja afectado o valor do índice. As situações eventuais que podem afectar ou contrariar a

intenção inicial do cálculo, podem ser avaliadas individualmente e consideradas cautelosamente por

S & P Dow Jones Company, de modo a garantir que o índice não seja desviado da sua finalidade.

A Agência Federal de Financiamento da Habitação （Federal Housing Finance Agency,

FHFA ） utilizou dados de transacções relacionados com empréstimos hipotecados

correspondentes tradicionalmente ao padrão originário de Freddie Mac e Fannie Mae, para avaliar e divulgar os índices de preços das fracções habitacionais unifamiliares (cf. Calhoun,

1996).

3.2 Índices de preços da habitação no Reino Unido

No Reino Unido utilizam-se diversos índices de preços da habitação, devido às diferenças entre a Escódia, a Irlanda do Norte, o País de Gales e a Inglaterra. A Escódia e a Irlanda do Norte têm índices próprios, enquanto que, de forma mais abrangente, são utilizados no Reino Unido o índice de preços da habitação elaborado pelo Ministério Nacional de Estatística do Reino Unido (ONS)³, o índice de preços de habitação do Registo Predial⁴, o índice de preços de habitação Halifax, o índice de preços de habitação Nationwide⁵ e o índice de preços de habitação LSL Acadata. Estes 5 índices utilizam o Modelo de Caracterização de Precificação e o Modelo de Índices de Preços de Vendas Repetidas.

3.3 Índices de preços da habitação na China

O Serviço Nacional de Estatística da China divulga regularmente dois índices: índice de preços de vendas das fracções habitacionais construídas recentemente e índice de preços de vendas das fracções habitacionais em segunda mão.

(1) O processo de cálculo do índice de preços de vendas de fracções habitacionais construídas recentemente compreende três etapas:

1ª: Calcular os preços médios referentes ao mês corrente e ao mês anterior de diferentes itens e classificações básicas.

2ª: Calcular o índice mensal de preços em cadeia, de diferentes itens e classificações básicas (incluindo habitação a preços acessíveis).

3 http://www.ons.gov.uk/

4 https://www.gov.uk/government/organisations/land-registry

5 http://your.nationwide.co.uk/

3ª: Calcular o índice mensal de preços em cadeia, de classificações básicas de toda a cidade (incluindo habitação a preços acessíveis). Efectua-se uma ponderação média simples a partir dos dois índices, confrontados, respectivamente, com as vendas e o montante.

(2) O processo de cálculo do índice de preços de vendas de fracções habitacionais em segunda mão compreende duas etapas:

1ª: Calcular o índice em cadeia das fracções habitacionais em segundo mão, seleccionadas nas classificações básicas.

2ª: Calcular o índice de preços em cadeia nas classificações básicas de toda a cidade.

Utiliza-se a ponderação dupla para calcular o índice em cadeia de classificações básicas de toda a cidade, ou seja, usando as vendas mensais e o montante como factores de ponderação, efectuando-se de seguida uma ponderação média simples a partir de ambos os índices de preços.

3.4 Índices de preços da habitação no mercado imobiliário de Hong Kong

Em Hong Kong há três índices de preços das fracções habitacionais: o primeiro é o índice da cidade Zhong Yuan, que descreve as variações de preços do mercado imobiliário, com base no registo das transacções dos edifícios destinados à habitação constantes em Land Registry of

the Government; o segundo é o índice dos preços de vendas das fracções de diferentes tipos -

fracções privadas destinadas à habitação divulgadas por Rating and Valuation Department of

the Government of Hong Kong; o terceiro é o índice de preços de imóveis da Universidade de

Hong Kong, designado por índice de imóveis de HKU.

O índice da cidade Zhong Yuan foi elaborado com base nos preços de alguns “complexos de componentes habitacionais”, com o período base de Julho de 1997, de acordo com o cálculo:

(valor de mercado total dos complexos de componentes habitacionais no mês corrente ÷ valor de mercado total dos mesmos no mês anterior) × o índice da cidade Zhong Yuan no mês anterior. A selecção de complexos de componentes habitacionais obedece a quatro condições:

valor total de transacções mais elevado, número máximo de transacções, ocupação prévia durante pelo menos doze meses e representatividade na zona correspondente.⁶

6 http://www1.centadata.com/cci/notes_c.htm

O índice dos preços de vendas das fracções de diferentes tipos - fracções privadas destinadas à habitação, é divulgado em Rating and Valuation Department of the Government

of Hong Kong, sendo calculado através das informações revistas dos imóveis transaccionados

para determinação do imposto de selo. Este índice é obtido através da ponderação dos índices das fracções destinadas à habitação de diferentes tipos, cujo peso é determinado pelo número de transacções realizadas no mês corrente e nos 11 meses imediatamente anteriores. É divulgado mensalmente, enquanto que os índices trimestrais e anuais correspondem aos valores médios dos índices mensais do respectivo período.⁷

O índice de imóveis de HKU utiliza as estimativas da técnica de preços de vendas repetidas, a fim de acompanhar as variações do nível de preços gerais dos imóveis habitacionais de Hong Kong, sendo os dados provenientes do Land Registry of the Government of Hong Kong. O índice cobre toda a Região Administrativa Especial de Hong Kong (RAEHK), sendo obtido através da ponderação média de três sub-índices, ou seja: o índice de preços de imóveis habitacionais da Ilha de Hong Kong da HKU, o índice de preços de imóveis habitacionais da Península de Kowloon da HKU e o índice de preços de imóveis habitacionais dos Novos Territórios da HKU. Os pesos de ponderação são distribuídos de acordo com o valor do mercado total de stock de fracções habitacionais nas zonas cobertas pelos três sub-índices. O índice é publicado mensalmente.⁸

3.5 Índices de preços da habitação em Singapura

Em Singapura, o índice mais difundido é o Índice de Preços da Habitação da Universidade Nacional de Singapura (The National University of Singapore (NUS) Singapore Residential

Price Index Series, SRPI) , adiante designado por SRPI. Este índice reflecte mensalmente a

tendência de preços das fracções habitacionais de Singapura, consistindo em vários índices de classificações, que espelham a evolução dos preços habitacionais, quer da generalidade do território de Singapura, quer das diferentes regiões, quer ainda das diferentes dimensões (tais como: fracções de pequena dimensão).

Os dados do índice SRPI são provenientes de duas bases de dados. A primeira base consiste nas características do mercado imobiliário, tais como localização, data de conclusão e andar, disponibilizados essencialmente pela Comissão de Terras de Singapura (Singapore Land

Authority SLA). A segunda base compila as informações das transacções de propriedades, tais

7 http://www.rvd.gov.hk/doc/sc/statistics/15_technotes.pdf

8 http://hkureis.versitech.hku.hk/

在文檔中 《編制澳門樓價指數》 研究報告 (頁 32-61)