卻鮮少著墨，Andrew and Meen (2003)及 de Wit, Englund and Francke(2013) 指出 當需求結構改變時，交易量所受之波動較價格明顯而快速，Leamer(2015)研究
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第一章 緒論
量空間相依性（Devaux and Dubé, 2016）—房地產價格因為鄰近住宅具有相似的 鄰里環境與交通可及性，並透過資訊傳遞效果，使得地區之間相互影響而有相似 之價格，若以同一概念思考，價格間相互影響亦會造成交易情況的改變，因此資 訊傳遞效果影響的應該不僅是價格，交易量亦會受到影響，但過往針對交易量之 研究多以時間考量，因此無法描述空間與交易量之連結，本研究嘗試將交易量分 析加入空間概念，探究交易量是否會受鄰近地區的影響，是否有空間聚集現象。
二、 研究問題
本研究以強化交易量之研究出發，尋找台北市交易量熱區地點，主要研究問 題有二：
一、探究交易量是否有空間相依性，亦即交易量是否會受鄰近地區的影響而造成 空間聚集現象？
二、將影響住宅市場交易量之因素分為需求面及供給面，探討影響交易冷熱因素 為何？
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第二節 研究方法與範圍 一、 研究方法
(一) 文獻回顧
透過相關文獻，了解交易量相關研究主題，從中找尋研究缺口。復整理影響 交易量之因素，以及交易量與空間分析之研究方法，作為後續變數選取、研究方 法應用之基礎。
(二) 熱點分析
為瞭解影響交易量多寡之因素，本文利用熱點分析進行初探，透過圖像化方 式，呈現交易量冷區及熱區聚集位置，並且說明因交易量具地理聚集現象而存在 空間相依性。次依冷熱分區將各里交易量分為三種類別進行後續實證分析。另外 熱點分析亦可觀察冷熱區位置與其他空間分布之關聯性，對於實證模型解釋變數 的找尋有所助益。
(三) 實證分析
本研究利用追蹤資料之固定效果(fixed effect)模型及次序羅吉特結合追蹤資 料模型(panel ordered logit model)進行交易量影響因素之分析，透過模型建立市場 需求面與供給面與交易量之因果關係，進一步比較兩模型實證結果之差異以及探 討供需因素何者對交易量影響較顯著。
二、 研究範圍
本研究將以台北市實價登錄住宅買賣交易個案計算之交易量為主要研究標 的，將交易量利用熱點分析劃分為冷區、熱區及非冷熱區三者，探討供給與需求 因素何者對之交易量影響。
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第一章 緒論
(一) 時間範圍
為配合實價登錄上路時間並考量部分影響變數資料時間，故選擇以年為分析 單位，並將研究期間設定為民國 102 年至民國 104 年。
(二) 空間範圍
本研究以台北市作為研究地區，並以各里為基本分析單位。
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第三節 研究架構與流程
本文共分為五章，第一章為「緒論」，說明探討交易量供需因素以及交易量 空間分析之研究動機、問題、範圍與分析方法。第二章為「文獻回顧」，主要分 為三部分，首先概述住宅交易量相關之研究，後探討空間自相關以及交易量與空 間自相關之關聯，最後論述影響交易量之供需因素。透過過去研究相關議題的實 證方法與結果，作為後續理論基礎的建立及實證分析的採用。第三章為「研究設 計與資料處理」，介紹實證分析的流程與所使用的模型方法，並加以敘明資料來 源與內容及資料處理過程。第四章為「實證分析」，配合研究問題，進行交易量 分布影響因素之實證分析，並針對模型的實證結果，討論交易量受供需因素何者 影響較顯著。第五章為「結論與建議」，由本研究實證分析結果歸納結論並提出 建議及後續研究方向。研究流程請參圖1-1。
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第一章 緒論
圖 1-1 研究流程圖
研究動機與目的
研究方法與範圍
實證結果與分析
結論與後續研究 資料處理
交易量供需因素實證 住宅交易量相關研究
研究設計
交易量影響因素 相關理論與文獻回顧
交易量與空間分析
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關交易量之研究多以價量關係為主(Lamont and Stein，1999；Lee, Wang and Zeng，2016；Clayton, Miller and Peng ,2010 )，或是將交易量作為衡量景氣的指標（Safer，
2002）。 價格波動的結構，但多數研究仍支持「量先價行」之原則。Clayton, Miller and Peng (2010) 分析 1990 至 2002 年美國 114 個大都市的住宅市場，發現在供給較無彈 性時，交易量會領先價格波動。從價量關係研究可得到交易量對於房價具有一定 預測效果之結論，因此透過預先了解交易量之變動，可提早提出穩定房價相關對 策，因此市場的研究不應僅侷限於價格領域，併同分析對市場狀況描述能更全 面。