區塊鏈與產權保險 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學經營管理碩士學程全球台商班碩士論文 Master’s Thesis Executive Master of Business Administration National Chengchi University. 立. 政治大. 區塊鏈與產權保險. ‧ 國. 學. Blockchain and Title Insurance. er. io. sit. y. ‧. Nat. 劉治廷. n. a l Chih-ting Liu iv n Ch engchi U. 指導教授：謝明華博士 Advisor：Ming-hua Hsieh. 中華民國一 O 六年七月 July, 2017.

(2) 摘要房地產是美國很大的一個市場，美國人一生中也可能不只換房一次，產權問題是十分重要的議題。本文透過介紹美國房地產產權轉讓上可能發生的糾紛，引入產權保險的必要性，描述了產權保險的特色、運作方式、帶給消費者及貸款人的好處，然而產權保險在產權調查上成本高昂，因此本文介紹了區塊鏈技術，利用區塊鏈安全性、透明性、不可竄改等特性來幫助降低產權保險的成本，並將節省下的成本反映在保費上，使得消費者可以獲益。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 2. i Un. v.

(3) Abstract Real estate is a big market in the United States. Most Americans transfer their property rights multiple times in their lifetime. The accuracy of property rights is therefore a very important issue for them. This thesis discusses the necessity of title insurance by introducing the disputes that may occur on the transfer of real estate property in the United States and describing the characteristics of title insurance, the mode of operation, and the benefits to the consumers and the lenders. The premium of title insurance is high, because title investigation is a labor-intensive process.. 政治大 insurance. The saving in title investigation cost will reduce premium, so that 立. blockchain technology and its characteristics can help reduce the cost of title. ‧. ‧ 國. 學. consumers and insurers can both get benefits.. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 3. i Un. v. The.

(4) 1 1. 目錄. 第壹章緒論.......................................................................................................... 8 第一節研究背景、動機及目的.......................................................................... 8 第二節論文架構.................................................................................................. 9. 2. 第貳章文獻回顧................................................................................................ 10. 3. 第參章區塊鏈.................................................................................................... 12 第一節何謂區塊鏈............................................................................................ 12 第二節區塊鏈的應用........................................................................................ 16. 政治大二、可信服務(Pegged Services)................................................................. 21 立一、加密貨幣(cryptocurrency) ................................................................... 17. ‧ 國. 學. 三、保險理賠與智能合約.......................................................................... 24 四、股票交易：Nasdaq Linq ..................................................................... 25. ‧. 五、不動產：Ubitquity .............................................................................. 25. sit. y. Nat. 六、慈善：BitGive Foundation .................................................................. 26. n. al. er. io. 七、醫療保健：Gem Health Network ....................................................... 26. i Un. v. 八、預測：Augur ....................................................................................... 27 4. Ch. engchi. 第肆章產權保險................................................................................................ 28 第一節產權保險的源起.................................................................................... 28 第二節常見的產權糾紛.................................................................................... 29 第三節產權調查................................................................................................ 30 第四節產權保險的重要性................................................................................ 31 第五節產權保險的特色.................................................................................... 31 第六節產權保險的種類.................................................................................... 34 一、業主產權保險...................................................................................... 34 二、貸款產權保險...................................................................................... 34 4.

(5) 第六節現行運作方式........................................................................................ 35 5. 第伍章區塊鏈在產權保險上的應用................................................................ 36 第一節應用區塊鏈改善產權保險的運作流程................................................ 36 第二節實際統計數字........................................................................................ 37 第三節面臨的挑戰............................................................................................ 39. 6. 第陸章結論及建議............................................................................................ 41. 7. 參考文獻.............................................................................................................. 42. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 5. i Un. v.

(6) 表目錄表 5-1 產權保險引入區塊鏈技術前後對照表 .................................................... 37. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 6. i Un. v.

(7) 圖目錄圖 3-1. 區塊鏈技術的運作流程圖(以金融轉帳為例)............................ 14. 圖 3-2. 區塊鏈可應用的領域 .................................................................. 17. 圖 3-3. 比特幣價格(以比特幣國際交易所 Bitstamp 為例)走勢圖 ....... 19. 圖 3-4. 加密貨幣總市值排行榜 .............................................................. 21. 圖 4-1. 產權保險保費用途的比例分配 .................................................. 33. 圖 4-2. 產權保險保費用途的比例分配 .................................................. 34. 圖 4-3. 產權保險現行運作流程圖 .......................................................... 35. 圖 5-1. 引入區塊鏈技術後產權調查流程圖 .......................................... 37. 圖 5-2. 政治大引入區塊鏈技術後大幅降低產權保險成本 .............................. 38 立引入區塊鏈技術後節省了許多法律糾紛費用及索賠費用 ...... 39. 圖 5-4. 引入區塊鏈技術後產權保險保費的變化 .................................. 39. ‧. ‧ 國. 學. 圖 5-3. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 7. i Un. v.

(8) 1 第壹章緒論第一節研究背景、動機及目的不動產在美國是很大的一個市場，和美國經濟的發展息息相關。然而買賣房屋時帶有許多風險，可能會有許多未知的產權問題，進而造成未來眾多的產權糾紛，因此，在現今的環境中，不動產和保險市場之間有著密切的關係。產權保險是為了保障買賣雙方在交易過程中，因為產權風險所造成的損失可以獲得填補，產權保險在美國是相當大的市場，2014 年的保費收入有 110 億美元。購買房地產可能是一家公司很小部分的投資，但也可能是一個人一生中最大. 治政的投資。然而，有限的產權調查資源以及沒有保險作為後盾，眾多的產權糾紛都大立會威脅到買方或是貸款人的權利，購買房地產可說是一項高風險的投資。這時， ‧ 國. 學. 產權保險作業前的產權調查，就扮演了舉足輕重的地位。. ‧. 然而，產權保險也有它的痛點(pain point)：紙本記錄易出錯、保存不易以及. sit. y. Nat. 過高的交易成本。在保險人決定承保之前會先進行產權調查，此過程耗費大量人. io. er. 力且成本高昂，調查後發現的產權問題也必須花費數天的時間去解決。區塊鏈是一個去中心化、分散式紀錄、公開透明共享的分散式帳本技術，是. al. n. iv n C 加密貨幣如比特幣所基於的根本技術，它運用了密碼學、數學、演算法等技術， hengchi U 它如同一個大型的全球記帳本，由好幾百萬電腦來運作，每個人都可以參與，各種資產的資訊，都不需要經過中間機構介入就能夠進行儲存、交易、管理的動作。我們期待利用區塊鏈技術的特質來改善上述產權保險的痛點，讓產權的轉移將變得更有效率且安全。最終，如果實現了這些成本效率的提高，終端消費者會最終獲益，這些成本節省的益處將會回饋到消費者身上。. 8.

(9) 第二節論文架構. 研究背景、動機、目的. 相關文獻回顧. 產權保險區塊鏈. 立. 介紹. 政治大. 源起. ‧ 國. 學. 定義. 應用. ‧. 特色、重要性. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 區塊鏈在產權保險上的應用. 改善. 面臨的挑戰. 結論. 9. 運作方式.

(10) 2 第貳章文獻回顧一、(Roussel and Rosenberg 1981) 作者討論透過消除評級機構並引入費率競爭對產權保險的改革問題，並提出疑問：評級機構的存在是否會提高保費？本文亦列出了其他保險中產權保險的差異：產權保險支付一次性保費、大部分保費用於支付固定費用、承保範圍是針對過去已發生的事件、產權保險人將一直保有責任、權保險的保費取決於投資報酬率，而不是預期的損失等。二、(Arruñada 2001) 本篇文章主要介紹了產權保險的定義及特性。產權保險的發展幾乎以美國為主，作者說明了美國產權保險公司提供了各種產權調查以及結. 政治大. 算服務，若產權所有人因產權問題導致損失，產權保險人負賠償責任。並且，產. 立. 權公司也有對房產法律上辯護的功能。產權保險主要的功能為損失避免而非風險. ‧ 國. 學. 分散，因為所有承保的風險在保單生效時就已經發生了。保費收入方面，約有 7%是用來支付理賠，屋主產權保險以購買價格為基礎計算保費；貸款產權保險. ‧. 以貸款額度為基礎計算保費，然而各州間的保費可能會有差異。普及性上，作者. y. Nat. io. sit. 發現美國的住宅買賣交易中，有 85%擁有產權保險。. n. al. er. 三、(Arruñada 2002) 作者發現相較其他地區，美國產權保險的交易成本較高。. Ch. i Un. v. 並提出四個產權保險未來發展將面臨的挑戰：保險人面臨逆選擇之問題、律師或. engchi. 公證人採嚴格責任制度、不動產登記系統的發展、銀行或貸款業者將採自我保險的方式降低產權保險的需求。四、(Moody 2003) 本篇文章主要在介紹產權保險的重要性、特徵。作者說明了產權保險在保護不動產的所有權以及確保順利交易完成上有很重要的地位，它的功能為確保財產所有權的完整，使得所有權轉讓順利完成。與其他險種不同的是，產權保險著重損失預防而非損失填補。在保費的討論中，普遍認為，產權保險往往不必要的高估了保費。五、(Moody 2005) 本篇文章主要闡述產權保險的歷史。產權保險始於 130 多年 10.

(11) 前，是為了財務資源需求而產生，創造了嚴格責任和辯護的義務，能夠為買方、賣方和貸款人提供更有效率的結算流程，並保護買方及貸款人的權益。它也可以協助財產從初級市場轉到二級市場。產權保險的實行是在賓夕法尼亞州最高法院的 1868 年判決後開始，在此案件中，辦理產權轉讓的顧問律師擔保該土地先前在外留置權是無效的，事後發現該留置權並非無效，並因此留置權讓警員出售土地，穆里黑(Muirhead)失去土地後起訴該交易案件的承辦人員。最後的裁定結果，法院做出了對穆里黑不利的解釋，此律師以及承辦人員都不用為依照專業流程得出來的錯誤結論負責。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 11. i Un. v.

(12) 3 第參章區塊鏈本章對於區塊鏈技術以及比特幣的介紹，主要參考以下文獻：(Antonopoulos 2014, 林雅苓 2017, 范秉航 and 林秀英 2017)、Don Tapscott1在 2016 年 TED 的演講，主題為：區塊鏈如何改變金錢與商業型態(How the blockchain is changing money and business)。. 第一節何謂區塊鏈過往的經濟活動中，我們大多仰賴大型中間機構作為中介，如銀行、政府等，這些中間機構在各種商業行為及交易過程中有著很重要的角色，它可以掌管個人. 治政的信用審核、身分辨識、交易紀錄的保存等。然而，這樣中心化的系統有著下列大立的缺點：它會有被駭客入侵的疑慮，這將威脅到成千上萬人資料的安全性，我們 ‧ 國. 學. 的隱私隨時都有被侵犯的可能。並且，許多相關的限制也把很多人隔絕在經濟活. ‧. 動外，比如說錢不夠的人無法在銀行開戶。再者，這樣的運作模式花費很多時間，. sit. y. Nat. 我們發郵件到世界任一個角落，可能只需要幾秒鐘的時間，但透過銀行體系將錢. io. 費。. er. 匯到另一個城市或國家可能需要好幾小時甚至幾天的時間，並且收取不少的手續. al. n. iv n C 隨著科技的進步，我們的生活越來越便利，網際網路似乎是現代人不可或缺 hengchi U. 的工具之一。近年來，以區塊鏈技術為基礎的第二代數位革命帶給我們的是更具價值的網際網路。區塊鏈技術大幅提升資訊安全，可以完整記錄所有活動，例如交易資訊、保險理賠等。此技術公開、加密性強，可以讓所有人運用，能夠解決交易過程透明性疑慮等問題。區塊鏈是加密貨幣如比特幣所基於的根本技術，它如同一個大型的全球記帳. 1. 泰普史考特集團(Tapscott Group)執行長，《維基經濟學》、《打造維基型組織》、《數位化經濟時. 代》等書作者。曾入選為 50 大商業思想家(Thinkers50)。也是多倫多大學洛特曼管理學院客座教授，以及特倫特大學名譽校長，並獲頒加拿大勳章。(介紹來源：天下文化) 12.

(13) 本，由好幾百萬電腦來運作，每個人都可以參與，各種資產的資訊，像是金錢、音樂等，都不需要經過中間機構介入就能夠進行儲存、交易、管理的動作。 2008 年 11 月 1 日，一位匿名者「中本聰(Satoshi Nakamoto)」發表了一篇篇名為「比特幣：一種對等式的電子現金系統(Bitcoin: A Peer-to-Peer Electronic Cash System)」的白皮書，內容介紹了一種被他稱為比特幣的加密貨幣以及其演算法，比特幣是一種加密電子貨幣，不是由任一國家控管的實體貨幣，並且詳細描述如何建立一套去中心化的電子交易體系，跟以往不同的是，這種系統不需要透過第三方就能直接進行交易，這樣的信任機制是由利用密碼學創造的集體加密方式運作。. 治政在區塊鏈技術下，交易記錄等數位資產不會集中在某一處存放。當一個新的大立交易產生時，它會被記錄在全世界好幾百萬的電腦裡，每隔十分鐘就會有一個區 ‧ 國. 學. 塊產生，並記錄著前十分鐘內所有的交易，此時世界上各地有一群被稱為礦工的. ‧. 人，他們的電腦有非常強的運算能力，礦工會試圖去解決困難的問題並相互競爭，. sit. y. Nat. 第一個成功處理交易驗證並記錄到公開帳本的礦工就可以得到一個加密貨幣，以. io. er. 比特幣區塊鏈而言，該礦工就會得一個比特幣。之後，這個區塊會連結先前的區塊，先前的區塊再連結先前的區塊，形成區塊鏈。因此，如果想要竄改區塊中的. al. n. iv n C 內容，必須駭進該區塊，連同之前所有的區塊，這並不僅有一台電腦，而是必須 hengchi U 同時駭入上百萬台電腦，這些電腦都使用高級的加密技術，這讓區塊鏈技術有高度的安全性。區塊鏈是一個去中心化、分散式紀錄、公開透明共享的分散式帳本技術。區塊鏈由很多節點構成，通常每個節點就是一台電腦。每一個節點上發生的交易數據會記錄在一區塊中，和其他節點複製共享，形成一串鏈，所有節點的帳冊內容皆一致，且資料只要被寫進區塊鏈裡面後，就無法再被竄改。區塊鏈的運作流程，詳見圖 3-1。. 13.

(14) 立. 區塊鏈技術的運作流程圖(以金融轉帳為例). 學. ‧ 國. 圖 3-1. 政治大. 圖片來源：(廖君雅 2016). ‧. sit. y. Nat. 過去我們使用中央資料庫來儲存大量交易資料，賦予了其管理者很大的權限，. io. er. 如此會造成資訊不透明及安全性疑慮等問題，區塊鏈打破了這個運作模式，能夠改善許多問題，以下針對比特幣區塊鏈特性及優點做介紹：. n. al. 1.. 難以竄改性：. Ch. engchi. i Un. v. 區塊鏈上每個節點都會複製交易數據，無法在單個節點偽造竄改數據或歷史紀錄，所有節點可以共同驗證帳本數據的正確性，可追蹤性高。只要出現與多數帳本不相符的數據，就會被剔除不會壓縮成區塊，具有很強的防偽防竄改功能。 2.. 安全性：如前所述，區塊鏈技術可追蹤性高、有很強的防竄改性，只要無法同時駭入超過 50%的全球節點竄改資料，就不能得到共識，即使某些節點被破壞，也不會影響整個系統，穩定性高。因此在區塊鏈技術下，我們無法肆意操控 14.

(15) 修改數據，使得區塊鏈變得相對安全。 3.. 去中心化：區塊鏈中各節點可以直接與其他節點進行交易，不需要第三方管理機構或硬體設施，沒有中間機構的介入，而是將資料放在不同電腦中，並且相互監控數據，每個節點上的信息可以自我驗證、傳遞和管理。如此的分散式結構可以節省大量的中介成本。此外，區塊鏈的節點可以自由進出，隨時都可以有新節點加入或是原有節點退出，這都不會影響整個系統的運作。. 4.. 透明性：在區塊鏈技術下，除了交易各方的私密信息被加密外，區塊鏈的數據對. 治政所有人開放，所有人都可以通過公開介面查詢資料和開發相關應用，過往的大立交易可以被一一追朔，有很高的透明度。 ‧ 國. 匿名性：. 學. 5.. 解決重複支付問題(double spending)：. sit. y. Nat. 重複支付是指同一筆數位貨幣同時支付給兩個收款人，導致款項重複使. io. er. 6.. ‧. 信息傳遞可以匿名進行，身分信息不需要公開或驗證。. 用。由於數位貨幣可以無限複製，必須經過可信第三方控管，確認每筆數位. al. n. iv n C 貨幣僅被使用一次。運用區塊鏈技術的共識特性便能解決此問題，因為交易 hengchi U 資料一旦記錄進區塊就無法變更，若想第二次使用同一筆貨幣，將無法得到所有節點共同認證，交易便不會成功。. 15.

(16) 第二節區塊鏈的應用區塊鏈技術的應用在眾多領域上帶來前所未有的革新，特別在金融科技的發展中佔有一席之地。因為區塊鏈的安全性、透明性、難以竄改性等優點，提供了在買賣雙方原是互不信任，且沒有中央控管單位的狀況下，可以順利完成交易的安全機制，英國經濟學人雜誌更稱區塊鏈是台「信任機器(trust machine)」，這也是金融業、資訊業等紛紛著手研究區塊鏈技術應用的原因。台灣經濟研究院范秉航副研究員及林秀英副研究員在 2017 年 2 月 28 日發表的簡報，主題為：「2017 年新興領域投資趨勢觀測系列（一）比特幣與區塊鏈篇。」，此篇簡報簡單提到. 政治大賃與銷售、線上音樂、資安、人力資源、雲端儲存、網路與物聯網、供應鏈管理、立了區塊鏈可以應用在銀行業、保險業、股票交易、不動產、支付與匯款、汽車租. ‧ 國. 學. 共乘服務、網約車、政府與公共福利、慈善、執法、醫療保健、預測、學歷與學術活動、投票、遺囑與遺產等 27 種應用，並且也指出了適合引入區塊鏈的環境. ‧. 為：交易過程包含多個參與者且彼此間信任程度不夠、需要完整的交易流程資訊、. sit. y. Nat. 資產所有權必須能隨時檢驗以免發生造假等情形，相反的，不適合運用區塊鏈技. n. al. er. io. 術的環境為：需要高頻交易的環境、資料量過大可能導致網路傳輸在運作時無法. i Un. v. 負荷、交易數據的時序與事後確認並非那麼重要、作業流程模糊等情形。以下列. Ch. 出幾個區塊鏈的應用的介紹：. engchi. 16.

(17) 學. ‧ 國. 立. 政治大. 圖 3-2 區塊鏈可應用的領域. ‧. 圖片來源：(楊英伸 2016). sit. y. Nat. n. al. er. io. 一、加密貨幣(cryptocurrency). Ch. i Un. v. 比特幣是一種用區塊鏈作為支付系統的加密貨幣。基於無國界的對等網路，. engchi. 用共識主動性(Stigmergy)2開源軟體發明創立，透過加密數位簽章，不需通過任何第三方信用機構，解決了數位貨幣的一幣多付(重複支付)和交易安全問題，從而演化成為一個獨立的國際貨幣體系。由於區塊鏈最早的應用是在比特幣上，以下對比特幣作深入討論。 2008 年，中本聰推出了比特幣，他把共識主動性參與機制、密碼學原理、對等網絡和開源軟體結合在一起，成功將區塊鏈應用在金融體系，以便參與者在 2. 共識主動性（英語：Stigmergy）是社會網絡中生物個體自治的信息協調機制。在沒有中樞控制. 和接觸交流的條件下，群體通過同頻共振，達到信息對稱，個體獨立行動，互相修正，自我更新，逐步完善群體的生態環境。(資料來源：維基百科) 17.

(18) 世界各地交流信息，不再是以往由國家壟斷的金融體系。比特幣的運作方式為由發明者建立第一個節點，意即在伺服器內安裝「節點軟體」與「比特幣帳本」；接著在網路上集結熟悉電腦操作的自願者在世界各地建立節點，並且在伺服器內安裝節點軟體與比特幣帳本，各節點之間使用「點對點網路連線(P2P)」進行資料交換。使用者可以在手機上安裝應用程式：「比特幣電子錢包」，直接利用手機付款或收款，使用非常簡單。手機應用程式會將交易內容回傳至節點，節點再將交易內容溢散傳遞給所有的節點。所有經過認證的交易都會存放在區塊鏈上，因此區塊鏈是比特幣網路所依賴. 治政的共享公開分類的帳本。比特幣電子錢包可以計算可用餘額，並且確認交易中將大立被使用的比特幣是屬於花費者所擁有。 ‧ 國. 學. 一筆交易，即是區塊鏈中的比特幣電子錢包之間一次價值的轉移。電子錢包. ‧. 將保留一個私鑰或種子的秘密數據片段。私鑰或種子可用來簽署交易、提供一個. sit. y. Nat. 交易確實是由該錢包的擁有者發出的數學證明。簽章能夠防止其他人竄改過去公. io. er. 佈的交易。所有的交易都會在使用者之間公佈，並且會在十分鐘內由這個網路通過一個挖礦的進程開始進行確認。. al. n. iv n C 挖礦是一種分散式的共識系統，用於確認交易，並把交易加入區塊鏈之中。 hengchi U. 挖礦能保護網路的中立性，讓不同的電腦就系統的狀態取得共識。待確認的交易將會打包到某個區塊之中，而區塊必須滿足非常嚴格的密碼學規則。這些規則防止區塊被竄改，因為這樣做會導致被竄改區塊之後的區塊都變得無效。挖礦創造了一個競爭性的隨機系統，可防止任何人輕易地將連續的區塊加到區塊鏈中。藉由這個系統，沒有人能控制區塊鏈中能包含哪些交易，或是更動區塊鏈的某一部份來取消他們自己的支付。比特幣的特點為：交易識別確認、無法竄改資料及資料同步。它使用公開金鑰驗證機制，確認這筆交易的真實性，讓使用者不可否認，並且為匿名制，保留 18.

(19) 了貨幣交易的特性。並且使用了「區塊」與「鏈結」確保交易資料無法竄改。由於竄改區塊內的交易資料本身就很困難，加上區塊與區塊之間被鏈結起來，因此竄改一個區塊等於要把所有的區塊都一起竄改，在短時間內來說，是不可行的。最後，比特幣運用「分散式拓樸」，保留總困難指數高的分支，刪除困難指數低的分支最後達成節點資料同步。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 圖 3-3 比特幣價格(以比特幣國際交易所 Bitstamp 為例)走勢圖圖片來源：blockchain.info，2017 年 7 月 8 日查詢. 以太幣是以太坊的數位貨幣，開發者們需要支付以太幣來進行應用。截至 2017 年 5 月，以太幣是市值第二高的加密貨幣，僅次於比特幣。以太坊支援眾多的高級功能，包括使用者發行貨幣、智能合約、去中心化的交易應用。瑞波幣是由 OpenCoin 公司發行的虛擬貨幣，稱作 Ripple Credits，又稱作 19.

(20) XRP，亦是 Ripple 網路的基礎貨幣，可以在整個網路中流通。瑞波幣的系統，類似於貨幣兌換機構，允許人們把法定貨幣注入或抽離 Ripple 網路，且可作為借貸雙方的橋樑。 Ripple(資本市場和金融清算、結算和數據服務)是第一個開放的支付網路，透過這個支付網路，可以簡易快速的轉帳任意一種貨幣，交易確認在幾秒以內完成，且幾乎沒有交易費用，也沒有跨國支付的費用。透過數位貨幣交易，可以降低交易成本、縮短交易時間、不受中介機構的限制，大幅提升金融交易效率。另外，由於數位貨幣利用了區塊鏈的技術，交易各方的私密信息被加密、有很強的防竄改性，因此安全性也大幅被提高。. 治政應用方面，Coinbase 成立於 2012 年 6 月，是一個數位貨幣錢包和平台，商大立人和消費者可以使用新的數位貨幣，例如：比特幣、以太幣，目前有 800 萬個用 ‧ 國. 學. 戶、26,400,000 個網路錢包。Coinbase 利用區塊鏈技術，為世界創造一個開放的. ‧. 金融體系，不受任何一個國家或公司控制的，就像互聯網發送訊息一樣。. sit. y. Nat. 透過手機錢包將比特幣發送給朋友或商家，也可以隨時查看所有 Coinbase. io. 數位貨幣。. er. 錢包、保險庫及交易情況，並且連結使用者的銀行帳戶，直接從手機購買或出售. al. n. iv n C Coinbase 將資產使用離線的儲存方式，提供了重要的安全措施，防止竊盜或 hengchi U. 丟失，利用區塊鏈在世界各地的保險箱和保險櫃中分發比特幣地理位置，並且加密，提高安全性。. 20.

(21) 政治大. 立. ‧. ‧ 國. 學 sit. y. Nat. 加密貨幣總市值排行榜. io. 圖片來源：coinmarketcap.com，2017 年 7 月 8 日查詢. n. al. Ch. engchi. er. 圖 3-4. i Un. v. 二、可信服務(Pegged Services) 由於為了使數字資產在不同區塊鏈間可以互相轉換，因此產生了 Sidechains(側鏈)技術。側鏈就像是一條條道路，將不同的區塊鏈連接在一起，以利區塊鏈的拓展。而側鏈是完全獨立於比特幣區塊鏈，但是兩者之間可以互相操作。側鏈確認來自於不同區塊鏈上的數據之區塊鏈，並且透過 Two Way Peg 機制將新的鏈與原始鏈連接，使比特幣、以太幣等不同數位貨幣在多個區塊鏈之間互相轉移，並且不會讓貨幣的價值與總量受到影響。 21.

(22) 側鏈同時也擴展了區塊鏈技術的應用範圍和創新空間，包括股票、債券、金融衍生品等在內的多種資產類型，微支付、智能合約、增強區塊鏈的隱私保護。可信服務的應用像是中心化身份或去中心化所有權，屬於水平式區塊鏈的服務，也可以應用在垂直式區塊鏈，例如：視頻、音樂及影像等。可信服務其中一個好處為會產生網路效應，意即每個用戶會因為其他用戶的使用或加入，而使自己的服務價值增加，並且該價值在所建立的網路上傳播。側鏈本質上是與現有區塊鏈相連的新鏈，它使用了現有區塊鏈的穩定性和安全性，同時允許在記錄事物的方式上有更多的彈性和經驗，不會影響主區塊鏈的功能或安全性。. 治政為了不造成主區塊鏈的負擔，側鏈的代碼和數據獨立，避免數據過度膨脹。大立接下來介紹三個應用例子。 ‧ 國. 學. Mediachain 在 2016 年創立於紐約，是一個用區塊鏈追蹤媒體所有權的開源. ‧. 平台，把媒體資料和出處訊息匯入比特幣的數據層，提供了開放、去中心化數據. sit. y. Nat. 的平台，並且利用 IPFS 儲存數據，以彌補現有技術的缺陷，將數據加入區塊鏈，. io. er. 用時間來驗證信息，而數字信息提供者用去中心化系統，設定信息和圖片可操作及查詢，對產品版權進行加密。. al. n. iv n C Mediachain 也解決多媒體作品在版權認定上的問題，將比特幣交易的分散式、 hengchi U. 點對點資料庫，用於連結音樂作品和著作資料，讓作品的版權資料更容易登記、識別和追蹤。由於過去音樂版權的資料是分散於不同公司裡的資料庫、合約中，因此非常難以追蹤，而引發版權爭議，就算想要採合法途徑，向版權所有人付版權費，也常常發生找不到版權所有人的情況。而 Mediachain 的區塊鏈技術，使人們不用再透過第三方機構，就可以得知音樂的版權人，並且管理媒體文件創作者，讓讀者能很方便地和他們互動。 Mediachain 有推出姓名標記引擎，讓攝影師更方便的將著作資訊加註於作品 22.

(23) 上，也發明加密幣，使獎勵創作者更容易。 Mediachain 讓創作者將自己的身份與作品關聯起來，另外，IPFS 系統加密數據中加入數字信息特有的加密散列之後，該信息的連結就無法變更，這提供了不可竄改的數據支持，將帶給創作者和版權人更多公平、透明，也更有收益的音樂產業。第二個例子是 Streamium。現今社會，創作者面臨越來越嚴重的盜版問題，而且難以解決，因為只要創作者們將他們的作品放到網路上，就很容易遭受盜取版權的狀況，因而受到損失，因此位於阿根廷的七人開發團隊 Streamium，提供了創作者將作品傳播給消費者的一個新方式：pay-as-you-go(即用即支付)。. 治政 Streamium 允許創作者進行視頻直播，並讓觀看者點擊後大，立即為內容付費。立此平台將創作者與觀看者聯繫起來，創造一個微交易的支付渠道，當雙方準備就 ‧ 國. 學. 緒之後，就會將資訊匯入區塊鏈。. ‧. Streamium 是去中心化的，沒有第三方的支付過程，也不掌握任何資金和作. sit. y. Nat. 品內容，只提供 p2p 的連接，所有的流通都是在觀看者的瀏覽器與創作者的瀏覽. io. er. 器之間直接進行，因此無論是視頻或付費皆不會經過 Streamium。為了防止盜版，創作者會給種子傳播者一定的利潤分紅，而種子傳播者會向. al. n. iv n C 消費者發送加密數據，消費者付費之後會收到私鑰，然後解密數據並檢查加密文 hengchi U 件的完整性。最後一個例子是 Swarm，Swarm 將區塊鏈技術應用到群眾募資的領域，它創造了一個去中心化的群眾募資平台，在這個平台上，可以透過創造自己的數位貨幣來簡單且快速地下單加密股票，而投資者不需要通過股票經紀人就可以迅速交易。這種去中心化的平台使股票交易價格更加合理，由於交易流程不需要透過中介，因此可以減少中間成本。 Swarm 是一種新的融資方式，以代幣的形式發行公司的股份，而不是以商品或報酬去籌資。傳統股票的發行過程很複雜，而加密股票是一種新的共享形式， 23.

(24) 可簡化此發行的過程。Swarm 使用區塊鏈技術為共用經濟，提供了的共用權益，讓一般的投資者去資助他們喜歡的公司，而創業者可以透過聯繫更多人來快速的達成募集資金的目標。一旦在 Swarm 平台上建立了機構，就可以創造自己的代幣，規定其定量限制並將其發布給投資者，而且所有代幣都會儲存在 Swarm 錢包中，又由於該錢包是建立在區塊鏈上的，因此它是夠安全、可追溯的。. 三、保險理賠與智能合約「智能合約」（smart contract）是由美國計算機科學家和法律學者 Nick Szabo. 政治大. 於 1994 年提出的。它是一種電腦程式，當一個預先編好的條件達成時，能自動執行相應的合約條款。. 立. ‧ 國. 學. 目前的醫療保險理賠申請手續十分繁複。當被保險人發生醫療行為後，必須向醫院申請診斷證明、填寫許多表單，填妥理賠申請書後再向保險公司提出理賠. ‧. 申請，接著並由保險公司進行審核。倘若遇到資訊不充足、無法直接由診斷證明. sit. y. Nat. 書中獲得所需資訊時，保險公司必須經過被保險人同意、讓被保險人簽署調閱其. n. al. er. io. 病歷的同意書後，才能至該醫院查看病歷，以利理賠審核程序。這些紙本作業的. i Un. v. 繁雜流程，將耗費保險公司大量人力成本及時間，是保險理賠最大的痛點；對被. Ch. engchi. 保險人來說，也有資訊不夠透明的疑慮。. 臺灣在 2017 年 2 月，由金融研訓院、國立政治大學、安侯建業(KPMG)，共同完成了保險理賠自動化。將部份保險合約轉成智能合約，利用了以太坊（Ethereum）的私有鏈架構，儲存保險理賠的申請記錄，運用區塊鏈共享帳本的特性來分享這些記錄。智能合約將繁瑣的理賠流程自動化，其中包含了計算理賠金額、自動履行保險金賠償。如此將能節省時間、減少人力成本，並提升理賠效率。. 24.

(25) 四、股票交易：Nasdaq Linq 為了簡化股票交易流程，區塊鏈技術可以幫助更有效的實現自動化與安全的交易流程。以美國證券交易所 Nasdaq 為例，2015 年 10 月，美國證券交易所那斯達克 (Nasdaq)推出了區塊鏈新項目 Linq，並成功運用在私募股權交易上。相對於比特幣公開共享帳本的性質，Linq 是私人的分散式帳本。透過這種技術，將每筆交易數位化，大幅縮短結算時間並更有效率的將交易資訊記錄在帳本中。區塊鏈新創企業 Chain 提到：目前的股權交易市場結算時間約為 3 天，區塊鏈技術的應用. 政治大它的好處包含：有效降低資金成本和系統性風險、發行者因繁重的審批流程立. 將時間縮短至十分鐘，這能讓結算風險降低 99%。. ‧ 國. 學. 所面臨的行政風險和負擔也將大為減少、公司本身要搜尋資料時更為快速和方便、投資人在做投資決策時，能夠更迅速的針對該公司作研究、降低其清算交易的成. ‧. 本。此外，若公司被質疑有內線交易的可能性，相關調查單位可以更有效率的搜. sit. y. Nat. 尋該期間的交易狀況並和相關數據做比較。由於區塊鏈技術的難以竄改性、透明. n. 五、不動產：Ubitquitya l. er. io. 性和可追蹤性高，提升了搜查的效率，也可以降低犯罪的可能性。. Ch. engchi. i Un. v. 不動產交易中，不論是買賣雙方、交易前後都缺乏透明資訊，有資訊不對稱的疑慮。再者，交易過程中大量的文書作業、潛在的詐欺風險和人為記錄失誤等，都是不動產交易的痛點。區塊鏈可以幫助不動產交易減少對紙本記錄的需求，並使交易流程更有效率，它可用於記錄、追蹤房地產產權或留置權的移轉，並確保資料準確度，降低人為記錄失誤的可能性。以區塊鏈驅動的房地產平台 Ubitquity 為例，Ubitquity 為金融機構、所有權與抵押公司提供平台。在 2016 年，Ubitquity 已經成功在區塊鏈上完成了第一筆房地產轉讓交易。通過 Ubitquity 將交易記錄數字化，並安全的儲存在區塊鏈上， 25.

(26) 區塊鏈的每個用戶都可以通過帳本查看驗證交易。它的好處為：使交易過程更加透明、低人力成本、中心化系統容易被操控，結合區塊鏈技術可以防止詐欺、房地產的交易更有效率、降低產權保險成本，節省的成本最後可以回饋到消費者身上。. 六、慈善：BitGive Foundation 慈善機構的捐款常常被投訴，組織效率低、腐敗，導致真正需要資金的人們沒有受到幫助，或是資源沒有被有效的利用。若把區塊鏈的技術應用在慈善機構，就可以精準的追蹤捐款的流程、到達的時間、最終到達哪裡，以及把資源運用在. 政治大以 BitGive Foundation 為例，BitGive Foundation 是一個透過技術革新，且第立. 哪些地方。. ‧ 國. 學. 一個使用比特幣的全球非營利慈善事業，它們的使命是利用比特幣和區塊鏈技術的力量來改善全球的公共衛生和環境。BitGive Foundation 利用區塊鏈安全且透. ‧. 明的分散式帳本的技術，讓捐款者很方便就可以看到預期的捐助對象獲得了資金。. sit. y. Nat. 與那些需要中介機構介入或更大的慈善組織相比起來，使用區塊鏈技術的慈. al. n. 及方便的效果。. er. io. 善機構讓竄改更加困難，而且以更低的費用促進了資金的傳遞，達到安全、透明. Ch. engchi. i Un. v. 運用區塊鏈，可以增加透明度，降低捐助者對慈善機構的不信任、質疑，並且大幅降低資金轉移與慈善組織經營的成本、提升安全性。. 七、醫療保健：Gem Health Network 醫療機構無法安全地跨平台分享數據，而數據提供者之間，若要有更好的合作，則隱含需要更高的確診機率、有效治療可能性，以及在醫療保健系統中提供更具醫療成本效益的能力。區塊鏈技術允許醫療保健價值鏈中的醫院、支付方與其他團體或其他當事人，在不破壞數據安全性和完整性下，共享資源。 26.

(27) 以新創企業 Gem 的 Gem Health Network 為例，新創企業 Gem 的 Gem Health Network 是具有多重簽章與多要素認證技術的以太坊區塊鏈平台，並以多重身份驗證技術來保證數據安全，建立了一個安全的統一數據基礎設施。結合區塊鏈技術可以大幅提高確診機率、縮短問診時間。提高整個醫療系統的運作效率。. 八、預測：Augur Augur 是一個基於以太坊區塊鏈技術，建立的分散式市場預測平台，該平台對使用者來說，就是一般的博彩交易平台，使用者可以用數位貨幣進行預測或下. 政治大個流程是去中心化的，從下注到彩金交付的過程將透過分散式帳本紀錄。此概念立. 注，此平台提供了運動、股市和其他主題，例如選舉和自然災害的預測服務但整. ‧ 國. 學. 如同未來事件交易所，運用群眾智慧來預測事件的發展結果，有效的消除對方風險和伺服器的中心化風險，同時採用加密貨幣，去創造一個「預測市場」。. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 27. i Un. v.

(28) 4 第肆章產權保險本章關於產權保險的介紹，主要參考第一美國產權保險公司3的網頁、 Investopedia 上對產權保險的定義、(Dumm 2006, Schneider, Blostein et al. 2016)。不動產在美國是很大的一個市場，不動產的交易大大影響了美國經濟的健全性，然而買賣房屋時帶有許多風險，可能會有許多產權糾紛，因此，在現今的環境中，不動產和保險市場之間有著密切的關係。(Arruñada 2001)發現美國的住宅買賣交易中，有 85%擁有產權保險，顯示了產權保險在美國的普遍程度。產權保險是為了保障買賣雙方在交易過程中，因為產權風險所造成的損失可. 政治大. 以獲得填補，當消費者購買產權保險時，產權保險會先進行產權調查，確認所有. 立. 可能會影響消費者產權的糾紛，像是紀錄時發生的錯誤、偽造文件、未知的繼承. ‧ 國. 學. 人等，即使是很有經驗的產權專家也不一定可以發現所有潛在的風險，產權問題仍有許多是無法預期、難以發現的，因此，和其他類型的保險不同的是，產權保. ‧. 險保障的一般不是已知的風險。. y. Nat. er. io. sit. 第一節產權保險的源起. 產權保險的起源是在 1868 年賓夕法尼亞州高等法院一項判決後才開始。此. al. n. iv n C 案件辦理財產契約轉讓人員在做產權記錄調查時發現了一項對該房產的扣留條 hengchi U. 款，辦事員便將此案件交由律師處理。該律師審閱後告之此項扣留條款不具法律效力，有了來自律師的保證，這筆交易就順利完成。但不久之後，該房地產卻因那條扣留條款在警署被拍賣以付清先前的債務，原來那項扣留條款是具有法律效力的。法院裁定，既然該扣留條款具有法律效用，警署拍賣該房產是合法的，並且，辦理人員是參照律師的意見來處理此交易，說. 3. First American Corporation 成立於 2008 年，總部位於加州的 Santa Ana，透過旗下子公司提供金. 融服務。公司的業務有產權保險和服務與專業保險。 28.

(29) 明了辦理人員謹慎處理的事實，因此處理此交易的辦理人員不需要承擔任何責任。在此判決過後，1876 年費城成立了第一家產權保險公司，其使命就是保護房地產和抵押貸款的買家，以避免因有糾紛的產權、留置權及產權扣留條款等導致買方的損失，並期望透過這些方案，不但能比以前加快房地產轉讓的速度，也會加強房地產轉讓的安全性。此後不久，多家產權保險公司成立於美國各地，包括紐約，芝加哥，明尼阿波利斯，舊金山和洛杉磯等大城市。在 1889 年，就在產權保險於美國誕生後的 20 年，Orange County Title. 治政 Company 奧蘭治縣產權保險公司成立，此乃美國第一產權保險公司的前身。大立 ‧ 國. 學. 第二節常見的產權糾紛. 二手房轉售次數多，產權糾紛很常見，買方最好購買產權保險。不過，開發. ‧. 商銷售的新建房屋也可能拖欠建商工程款，或存在其他法律問題。較常見的產權. sit. y. Nat. 糾紛如下所述：. 2.. 未知的留置權：按我國民法第 928 條：「稱留置權者，謂債權人占有他人之. n. al. er. 公共紀錄上的錯誤：通常為人為疏失，如文書記錄或申報記錄上的錯誤。. io. 1.. Ch. engchi. i Un. v. 動產，而其債權之發生與該動產有牽連關係，於債權已屆清償期未受清償時，得留置該動產之權。」前屋主可能對自己的帳務管理不是很清楚，有一些未付帳款。即使在完成交易後，其他金融機構還是可以使用其對此房屋的留置權來抵押所欠的債款。 3.. 非法的契約：例如，過去有和非法移民、未達法定年齡者、神智不清者或是聲稱單身但實際已婚者所簽訂的契約，這些可能都會影響到過去和現在的產權問題。. 4.. 失蹤的繼承人：當不動產所有人死亡後，其不動產產權會歸屬其繼承人或遺囑上指定的人身上。若繼承人失蹤或是沒有人知道其存在，家庭中其他成員 29.

(30) 也會為了自己的利益提出爭議，這些問題及糾紛可能在新的買方購屋後很久才浮出檯面。 5.. 偽造文書：偽造文書或是捏造的記錄都會造成不動產的產權模糊不清，進而威脅到買方的權利。. 6.. 未公開的債權人：新的買方購買房子時，可能並不清楚由於之前的貸款或抵押情形，所造成債權人對於買方的物業擁有全部或部分的留置權。. 7.. 未顯示的(他人)使用權：未被發現的(他人)使用權可能會限制買方對其房產的使用權。. 8.. 治政的情形，鄰居或他人可能會向買方聲討一部分的所有權。大立未被發現的遺囑：原本的產權所有人死亡後，若沒有明顯的遺囑或繼承人，學. ‧ 國. 9.. 分界線/調查的糾紛：對房地產的調查資料可能在分界線上的界定有不一致. 政府會出售其財產，包括其物業，但可能多年後發現了原屋主的遺囑，此時. ‧. 就會威脅到新的所有權人的所有權。. sit. y. Nat. 10. 假冒前任屋主的賣方：若從冒充屋主的人手中購買房子，可能會有失去對該. io. al. n. 第三節產權調查. er. 房產所有權的風險。. Ch. engchi. i Un. v. 在買賣雙方簽訂合同之後，買方會找一家產權保險公司，以確認該房產的產權是否可以銷售和轉讓。產權保險公司的律師會調查賣主的房子的產權記錄，即物業的產權轉移的歷史情況。產權調查通常包括該房產是否有尚未還清的貸款、是否有抵押、是否有法院判決、欠地產稅、物業管理及市政府的罰單等。如果有問題，就一定要解決了才能轉移產權，若賣主不願意解決所查出的問題，那麼買主就可以中斷合同，定金退回給買主。此外，產權調查還包含以下內容：該房產是否違規改建的記錄，是否有違反其他相關政府部門規定的記錄，是否有消防局的違規記錄，買賣雙方當事人是否有申請破產等等，產權報告也會有地稅及水費繳納的記錄以便買賣雙方在過戶時 30.

(31) 作相應的調整。完成所有可能會影響交易的種種問題的調查後，產權調查專員會針對未來潛在的產權問題給買家提出警告和建議。產權調查的過程是很耗費時間和人力的，和產權有關的記錄，會因為不同管轄區的規定而以不同方式登記，例如：買家或屋主的姓名、不動產的地址等。為了節省時間、提高效率，如今許多產權保險公司紛紛設置了更徹底、更具系統化的搜索方式來進行產權調查。美國市民一生中會換好幾次房，產權問題十分複雜，然而即使買方擁有的是一棟新建的房屋，其所位於的土地過去仍可能有許多未知的產權移轉，這也有機會導致屋主未來受到產權問題的威脅。再者，即便是新的建築也可能存在承包公. 治政司或承包公司的供應商有未解決的債務問題。大立 ‧ 國. 學. 第四節產權保險的重要性. 購買房地產可能是一家公司很小部分的投資，但也可能是一個人一生中最大. ‧. 的投資。理論上，在交易期間，辦理財產轉讓的人員應該已經根據公共記錄驗證. sit. y. Nat. 過房地產產權的清白，然而如前所述，有限的產權調查資源以及沒有保險作為後. n. al. er. io. 盾，眾多的產權糾紛都會威脅到買方的權利，購買房地產可說是一項高風險的投. i Un. v. 資，買方可能只是一般上班族，所有對於產權記錄的文件也沒有能力和資源去驗. Ch. engchi. 證及調查。對貸款人而言，因為未解決的法律問題波及貸款人權益時，貸款人必須提出嚴謹的證明方能從辦理財產轉讓人員身上獲得損害賠償，這是一件不容易的事。這時，產權保險作業前的產權調查，就扮演了舉足輕重的地位。在產權調查中，蒐集了所有和產權相關的資料，這幫助買方瞭解關於他們購買的房產的資訊，使買方能安心。也能夠降低未來房地產發生產權糾紛的機率。. 第五節產權保險的特色產權保險關注的不是風險分散或損失填補，而是損失預防，因為大部分的風險事件在保單訂立好時已經發生。 31.

(32) 產權保險最主要的成本支出不在理賠，而是在產權調查上，2005 年 11 月 28 日，ALTA 新聞稿表明，產權保險公司的產權調查以及處理產權問題的費用為 10 倍的理賠支出。產權保險和其他保險主要的差異有下列五項：產權保險支付一次性保費、大部分保費用於支付固定費用、承保範圍是針對過去已發生的事件、保險人負無限責任、產權保險的保費並非取決於預期的損失。在保費方面，當消費者完成購買房屋的交易手續後，會根據房價或是貸款的總額來繳付一次性的保費，而其他類型保險的保費通常是定期繳付。例如我們購買汽車保險、健康保險時，保險公司在核保時，會根據每個人的. 治政風險程度(以過去開車的紀錄、性別、健康報告顯示的健康狀況等來區分風險程大立度)來調整保費，保費反映了風險程度，這類的保險都是以未來的風險為基礎去 ‧ 國. 學. 定價，像是車險中的車禍、健康險中的疾病問題的風險來評估。然而，產權保險. ‧. 的承保範圍是針對過去已經發生的事件，它的目的是要消除風險，這裡的風險指. sit. y. Nat. 的就是已經發生、已經存在卻未被發現的產權問題所造成的損失，若我們購買產. io. er. 權保險，產權保險公司會先進行產權調查，搜尋過去所有和買方產權相關的公共紀錄，瞭解買方的產權狀況，完成產權調查後，保險公司便能決定是否承保，在. al. n. iv n C 這些過程中，保費反應的不是風險程度亦不是預期損失，絕大部分都是以保險人 hengchi U 的承保成本來計算。根據統計資料，每年產權保險索賠案例的比例十分低，這也說明了產權調查對於降低產權糾紛導致的損失有很好的功效。如圖 4-1 所示，自 2005 年至 2014 年產權保險的保費中，有很大的比例是費用的部分，也就是保險公司為了進行產權調查所支出的成本，只有相對小的比例是用於理賠，舉例說明，在 2014 年，收取 100 元的保費中，有 87 元花在進行產權調查時所需支出的人事費用、行政成本等，僅有 6 元是運用在理賠支出上。. 32.

(33) 圖 4-1. 政治大. 產權保險保費用途的比例分配. 立. 圖片來源：(Schneider, Blostein et al. 2016). ‧ 國. 學. 然而，產權保險也有它的痛點，如前所述，產權調查耗費大量人力且成本高. ‧. 昂。如今，美國房地產登記體系下，產權移轉的歷史交易記錄是人工記入帳本並. y. Nat. io. sit. 存入官方。現行體系存在下列問題：紙張記錄易出錯以及過高的交易成本。. n. al. er. 根據美國土地產權協會(American Land Title Association)的數據，房地產交易. Ch. i Un. v. 中，約有 30%的房地產產權是有瑕疵的。其原因之一就是人工、紙本的記錄流程。. engchi. 基於上述因素造成大量的產權調查成本。自用住宅或是商用房地產產權人，無論他們是購買房產還是再融資(重新貸款)，都需要支付產權保費，其中購買居住用房產的保費約是重新貸款用產權保費的兩倍。產權保險人會在承保之前，僱用許多人力來調查和修復產權問題，包括：摘錄人(abstractors)、監管人(curators)、調查和查驗人員、律師、銷售人員、營銷專業人員。估計人力資源成本在此行業占保費的 75%，這樣一個相對高昂的固定成本會直接導致消費者承擔更高的保費，如圖 4-2 所示，產權保險人的成本結構絕大部分來自人力資源成本，其中，Opex 表示 Operating Expense，為營運(營業)費用。 33.

(34) 圖 4-2. 產權保險保費用途的比例分配. 圖片來源：(Schneider, Blostein et al. 2016). 第六節產權保險的種類政. 治. 立. ‧ 國. 學. 一、業主產權保險. 大. Owner‘s title insurance，不動產所有者可以要求賣方購買此保險，保障的是. ‧. 買方的財產權益。保證賣方在賣出之前確實擁有待售屋的產權。投保金額是房子. sit. y. Nat. 的買價，保費由賣方付。通常是一次性費用。. n. al. er. io. 二、貸款產權保險. i Un. v. Lender‘s title insurance，為較常見的產權保險類型，此類型產權保險能為貸. Ch. engchi. 款人提供產權糾紛的保障。當消費者(借款人)購買新屋或是其他的不動產，因而向貸款機構貸款時，通常貸款機構會要求借款人購買此保險，由借款人支付保費，保障的是貸款人的利益，它能保護貸款人借出的金額能夠如期收回，在貸款尚未還清前保護貸款人的權益。投保金額是貸款額，價格通常業主產權保險低，原因是業主產權保險投保金額是房價。雖然貸款產權保險只保障貸款人的權益，但在產權保險公司決定承保時，就代表了產權保險公司已經做好產權調查的工作，這也意味著借款人亦有得到一定程度的保證。 34.

(35) 有時在交易發生時，貸款人要求買方(借款人)購買貸款產權保險，買方亦要求賣方購買業主產權保險，這兩種產權保險一起被購買，如此便能讓所有的利害關係人都能得到適當的保障，亦能為被保險人支付法律訴訟的費用。. 第六節現行運作方式現行產權保險公司依靠網路來承保保單。在房地產抵押融資的交易，金融機構會要求財產所有人有產權保險，包含以下的步驟： 1.. 不論是購買新屋、重新貸款、商用，財產所有人向產權保險公司提交申請。. 2.. 產權保險人接著會進行產權調查。統計結果約有 70%的保單沒有缺陷。. 3.. 另外的 30%，產權公司會去解決這些產權問題，通常會花 4 至 12 天。. 5.. 學. 險。. ‧ 國. 4.. 政治大一旦產權被確定是沒留置權或產權負債，產權公司將給該房產提供產權保立產權購買人會在結束時付一筆一次性的保費給保險人。. ‧. 下圖為產權保險現行運作流程圖。. n. er. io. sit. y. Nat. al. 圖 4-3. Ch. engchi. 產權保險現行運作流程圖. 圖片來源：(Schneider, Blostein et al. 2016). 35. i Un. v.

(36) 5 第伍章區塊鏈在產權保險上的應用本章對於區塊鏈在產權保險上的應用的描述，主要參考：(Schneider, Blostein et al. 2016)。. 第一節應用區塊鏈改善產權保險的運作流程區塊鏈有潛力可以消除現有的土地登記制度(land registration systems)的交易風險。若產權記錄是儲存在區塊鏈上，構成明確的產權相關信息，將更具可信度並隨時可以提供給各方，產權的轉移將變得更有效率且安全。區塊鏈可以替代地方房地產記錄作為產權信息的主要管道，幫助解決以下現今體系的痛點：. 立. 共同驗證的產權記錄可以消除紙本錯誤：區塊鏈可以讓紙本產權記錄過時，. 學. ‧ 國. 1.. 政治大. 因為所有現在和過去的交易資料都會很精確的儲存在一個不可更改以及去. y. sit. 一個房地產交易共享的資料庫會讓房地產產權調查更加透明、更有效率：區. io. er. 2.. Nat. 性。. ‧. 中心化的分散式帳本。這將顯著地減少產權欺詐風險和減少人為錯誤的可能. 塊鏈可以解決這些問題，因而可以從根本上顛覆現有的產權檢索方式。因為. al. n. iv n C 數據的完整性和可訪問性更強了，檢索和修復產權記錄的人力資源需求也會 hengchi U 大大降低。因此，我們會期望區塊鏈能帶來大幅度的成本節約，也同時期望區塊鏈改善精算風險。最終，如果實現了這些成本效率的提高，終端消費者會最終獲益，這些成本節省的益處將會回饋到消費者身上。因為保險費原始是要支應承保成本的(加上一點點利潤)，區塊鏈可以有效減少這些承保成本。. 36.

(37) 圖 5-1. 引入區塊鏈技術後產權調查流程圖. 圖片來源：(Schneider, Blostein et al. 2016). 政治大引入區塊鏈技術後. 表 5-1 產權保險引入區塊鏈技術前後對照表. 立. 引入區塊鏈技術前. 人為紀錄可能發生疏失. 減少人為錯誤的可能性. 需要大量人力成本. 檢索和修復產權記錄的人力需求大幅. 保費降低. n. al. Ch. sit. y. 降低. er. io. 仍有精算風險. Nat. 保費相較較貴. ‧. ‧ 國. 消除紙本錯誤. 學. 紙張紀錄易出錯. i Un. v. 改善精算風險，減少保險索賠. engchi. 第二節實際統計數字估算區塊鏈會帶來大約 20-40 億美元的人力資源和精算風險等成本節約(市場好時可以節省 40 億，壞時 20 億)。其中人力資源成本節約約為 23 億美元(市場狀況中等)。區塊鏈可以精簡產權調查原本耗費人力的流程，帶來極大的人力資源成本節約。主要是因為 30％的檢索、摘錄和監管(curative functions)相關人力資源成本被免除(固定成本)，外加 20％的代理佣金和銷售與營銷開支縮減(變動 37.

(38) 成本)。如圖 5-2 所表示：. 立. 引入區塊鏈技術後大幅降低產權保險成本. 學. ‧ 國. 圖 5-2. 政治大. 圖片來源：(Schneider, Blostein et al. 2016). 因為精算風險的改善，區塊鏈也可以減少保險索賠。特別指出，大約 5%-7%. ‧. 的保險費是拿來用在索賠支出的，用以保護產權人或債權人，也是為了支付相關. y. Nat. io. sit. 的法律糾紛費用(占總損失額度的 30%)。儘管房地產交易風險無法完全的因區塊. n. al. er. 鏈技術消除，但精算風險會顯著地改善，因為區塊鏈帶來相當的產權登記體系的. Ch. i Un. v. 歷史記錄透明度和不可竄改性。因此，預估索賠損失會降低 75％，每年可以省. engchi. 下 5.5 億美元的成本，如圖 5-3 所示。. 38.

(39) 圖 5-3. 引入區塊鏈技術後節省了許多法律糾紛費用及索賠費用. 圖片來源：(Schneider, Blostein et al. 2016). 由於大幅度的節省人力資源開支和索賠損失的成本，我們預計保費將按比例降低。預估平均每個保單的平均保費會從目前的 1,200 美元(房屋價值的 0.5％) 降低至 864 美元(房屋價值的 0.3％)，相當於打七折。假設承保保單的數量保持穩定，我們相信區塊鏈帶來的效率會導致產權保險市場會從今天的 114 億美元萎縮到 84 億美元(因為節省了保費)，如圖 5-4 所示。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 圖 5-4 引入區塊鏈技術後產權保險保費的變化圖片來源：(Schneider, Blostein et al. 2016). 第三節面臨的挑戰 1.. 房地產是一個高度分散的行業，所以產權保險公司的執行方式也因地區而有所不同。尤其是各州之間，保費費率的計算、監管政策和所涉及產權律師和代理人的程度也有顯著差異。產權保險缺乏一致性，這可能會阻礙整個行業區塊鏈的採用。 39.

(40) 2.. 抵押貸款人的市場參與：抵押貸款人通常在他們提供房地產融資(也就是借錢出去)時會需要產權保險，為了保護自身免受產權缺陷帶來的損失。抵押貸款人是否願意接受並使用區塊鏈這個技術來執行產權調查還是未知數，而且他們可能會因為不熟悉這項技術而拒絕使用。想要進行商業化應用，就需要結合一個與現有產權保險業標準相容的區塊鏈設施。建設這項設施需要大量投資。. 立. 政治大. 學 ‧. ‧ 國 io. sit. y. Nat. n. al. er. 3.. Ch. engchi. 40. i Un. v.

(41) 6 第陸章結論及建議由於美國在產權保險的發展上歷史較為悠久，體制也比較完善，本文針對美國產權保險作探討，透過資料顯示，瞭解產權保險的功能、特質以及重要性，然而，產權保險在現行運行模式下有許多限制及不足的地方，本文引入區塊鏈技術，介紹區塊鏈的運作方式以及帶來的益處，期望能透過區塊鏈解決產權保險的痛點。經過探討，區塊鏈能夠有效降低現有的土地登記制度的交易風險，產權轉讓將變得更有效率且安全性提高，透過區塊鏈共同驗證的特性，能夠解決紙本錯誤. 政治大. 的問題，亦能降低產權欺詐風險。運用區塊鏈技術形成一個房地產交易共享的資. 立. 料庫，會使得房地產產權調查更加透明、更有效率，檢索和修復產權記錄的人力. ‧ 國. 學. 資源需求也會大大降低。. 因為區塊鏈帶來產權登記體系的歷史記錄透明度和不可竄改性，區塊鏈也可. ‧. 以減少保險索賠。大幅度的人力成本節約和索賠損失的成本降低，預計保費將按. y. Nat. io. sit. 比例降低，這些降低成本的益處最終將回饋到消費者身上。. n. al. er. 然而區塊鏈技術在產權保險的應用上仍有它的限制，像是各州間行政運作、. Ch. i Un. v. 保費計算、監管方式皆有不同，產權保險缺乏一致性，會使得區塊鏈的引入變得. engchi. 困難，再者，區塊鏈對大多數消費者而言仍是新興技術，能否接受、信任並使用這個技術還是未知數。這些都是未來研究可以繼續鑽研的方向。. 41.

(42) 7 參考文獻中文部分林展民 (2016). "以智能合約實現快速醫療保險理賠." 林雅苓 (2017). "我國證券及期貨市場應用區塊鏈技術之探討." 臺灣大學經濟學研究所學位論文: 1-68.. 中文網頁第一美國產權保險公司. 政治大. 參考網址：. 立. http://www.firstam.com/title/multiculturalresources/zh/index.html. ‧ 國. 學. iThome 新聞(2017)，「保險理賠與企業融資 2 大智能合約 POC 驗證達成，安侯建業與政大聯手研發區塊鏈應用」。. ‧. 參考網址：. y. Nat. io. sit. http://www.ithome.com.tw/news/112796. n. al. er. 經濟日報(2017)，「應用區塊鏈未來保險理賠不需業務員」。參考網址：. Ch. engchi. i Un. v. https://udndata.com/ndapp/udntag/finance/Article?origid=2339725 范秉航 and 林秀英 (2017). "2017 年新興領域投資趨勢觀測系列（一）比特幣與區塊鏈篇." 參考網址： http://findit.org.tw/upload/news/news_20170309035.pdf 天下文化對 Don Tapscott 的介紹參考網址： https://bookzone.cwgv.com.tw/authors/details/11525 42.

(43) 英文部分 Arruñada, B. (2001). "A Global Perspective on Title Insurance." Arruñada, B. (2002). "A Transaction Cost View of Title Insurance and its Role in Different Legal Systems." The Geneva Papers on Risk and Insurance 27: 582-601. Dumm, G. S. S. a. R. E. (2006). "Title Insurance: An Historical Perspective." Moody, B. (2003). "The Competitive Landscape of Title." Moody, B. (2005). "A TIMELINE for TITLE INSURANCE." Roussel, H. L. and M. K. Rosenberg (1981). "The High Price of "Reform": Title Insurance Rates and the Benefits of Rating Bureaus." The Journal of Risk and Insurance 48: 638-648.. 立. 政治大. Schneider, J., et al. (2016). "Blockchain：Putting Theory into Practice." Goldman. ‧ 國. 學. Sachs equity research: 33-43.. ‧. 英文網頁. y. sit. io. al. er. 參考網址：. Nat. Understanding the blockchain By William Mougayar. January 16, 2015. n. https://www.oreilly.com/ideas/understanding-the-blockchain https://blockchain.info/. Ch. engchi. i Un. v. https://coinmarketcap.com/ Investopedia 參考網址： http://www.investopedia.com/terms/t/title_insurance.asp Don Tapscott：How the blockchain is changing money and business 參考網址： https://tw.voicetube.com/videos/45895 Uncategorized References 43.

(44) 楊英伸 (2016). "區塊鏈發展趨勢." 證券暨期貨月刊 34: 5-10. 廖君雅 (2016). "一次搞懂什麼是區塊鏈：第四次工業革命最大的驅動力." 財訊雙周刊 507. 參考網址： http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=8450. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 44. i Un. v.

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