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1.缺乏専業與管理能力:
建築物改建或重建，需要多種不同専業介入及大量資金周轉，
自主更新會成員，若無人具備専業整合能力，資金籌措及風 險控管困難，風險大，成案不易。
2.地主間信任感建立困難，授權機制建立不易:
改建更新會需有與各個専業對接之主導窗口，及授權決策機 制之適法性。否則，重建改建業務難以推展。
(四)、公部門主導的公辦更新重建(以遴選實施者或投資人
模式為主)
1.政府人力資源有限，難以兼顧每個地區。
2.落人話柄，與民爭利，公務員推動整合受限。
政府在國家經濟發展角色定位，在於鋪設產業發展的優質環境，不與 民爭利，因此導入民間產業活力，是推動落實政策的主力，也是政府 要務之一。目前市場上，仍以建商主導的更新重建案居多; 而綜合上 述開發成案時面臨的問題及困境，要翻轉產業長期養成的不良文化及 風氣，主要成案基礎在於培養關鍵人物間的信任感 - 建立地主與建商 間或地主間之信任感。其關鍵因素有三: 資訊透明、公平公正及専業 服務。本事業計畫，亦朝向此關鍵因素發展及構思，將目前「服務建 商」逐漸導向為「服務地主」產業模式。
四、市場規模及競爭者分析
(一)、市場規模
1.因市場資料不足，部份市場資訊僅能間接推算方式進行。不動產
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總價高，應以長期資料進行推估。然因資料繁雜多及人力時間資 源有限，市場規模僅依下列資料進行推算:
推案量樓地板面積:以 2017 年建築執照核發面積資料為 主。
產品類別:住宅，住商，住工等(部份資料不足者，則將農舍 計入)
屋齡:3 年之內。
平均單價，則以實價登錄 2017 年 Q4 之成交記錄進行推算。
土地買賣市場及合(委)建市場比例: 因資料繁雜,係以 2017 年 Q4 土地及住宅產品之成交總價占兩者和之比例進行 估算。
台灣本島市場規模總金額以下列市場比例推算後，約為新台 幣 300 億元(NT$29,963,575,862)。各縣市市場規模如表 10。
土地買賣仲介市場仲介費用:約為總銷金額之 0.5%~1%。
取 0.5%計算之。
合建產權整合顧問:以總銷金額之 1%推算之。
整案輔導顧問(含政府核准流程等):總銷金額之 5%推 算之(政府核准流程約為 0.2%)。
2.其中雙北市之市場規模約占全國之 34.88%，新台幣 105 億元 (NT$10,450,986,867);若再加上桃園市市場約為全國之 49.83%，
新台幣 149 億元(NT$14,932,134,872)。
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全國 1,373,529 2,128,970 376,827 517,582,189,852 -- -- 1,091,355,529 2,993,110,841 25,879,109,493 29,963,575,862 100%
新北市 180,507 279,786 301,419 84,332,816,334 25.58% 74.42% 107,861,672 627,604,819 4,216,640,817 4,952,107,308 16.53%
台北市 85,329 132,260 708,580 93,716,790,800 26.49% 73.51% 124,127,889 688,912,129 4,685,839,540 5,498,879,559 18.35%
桃園市 244,210 378,526 204,677 77,475,566,102 43.21% 56.79% 167,385,961 439,983,740 3,873,778,305 4,481,148,006 14.96%
台中市 249,449 386,646 232,423 89,865,423,258 49.27% 50.73% 221,383,470 455,887,292 4,493,271,163 5,170,541,925 17.26%
台南市 129,189 200,242 175,885 35,219,564,170 50.44% 49.56% 88,823,741 174,548,160 1,760,978,209 2,024,350,109 6.76%
高雄市 117,298 181,811 214,034 38,913,735,574 53.60% 46.40% 104,288,811 180,559,733 1,945,686,779 2,230,535,323 7.44%
宜蘭縣 34,821 53,972 192,347 10,381,352,284 54.23% 45.77% 28,149,037 47,515,449 519,067,614 594,732,100 1.98%
新竹縣 49,648 76,954 212,167 16,327,099,318 29.30% 70.70% 23,919,201 115,432,592 816,354,966 955,706,759 3.19%
苗栗縣 33,760 52,328 155,605 8,142,498,440 32.83% 67.17% 13,365,911 54,693,162 407,124,922 475,183,995 1.59%
彰化縣 61,206 94,869 135,763 12,879,700,047 84.36% 15.64% 54,326,575 20,143,851 643,985,002 718,455,428 2.40%
南投縣 21,422 33,204 171,141 5,682,565,764 80.28% 19.72% 22,809,819 11,206,020 284,128,288 318,144,127 1.06%
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縣市 樓地板面積(H) 銷售面積
(H*面積係數)
平均單價
(坪) 總銷售金額
土地開發市場規模 土地開發市場比例 合計
例 土地買賣仲介
市場規模
合建市場
規模 土地買賣仲介費 土地產權整合
顧問費 整案輔導顧問費
新竹市 37,221 57,693 232,549 13,416,449,457 36.73% 63.27% 24,639,309 84,885,876 670,822,473 780,347,658 2.60%
嘉義市 16,118 24,983 169,451 4,233,394,333 80.87% 19.13% 17,117,730 8,098,483 211,669,717 236,885,930 0.79%
資料來源:內政部營建署、實價登錄網/本計畫整理推估 備註:
建築樓地板面積以：2017 年 Q1 至 2017 年 Q4 累計計算
資料項目：台北市、台中市、基隆市、台南市、高雄市、新北市、宜蘭縣、桃園市、嘉義市、新竹縣、苗栗縣、南投縣、彰化縣、新竹市、雲 林縣、嘉義縣、屏東縣、花蓮縣、台東縣
銷售面積= 樓地板面積*銷坪係數 1.55