危險及老舊建築物更新改建事業計畫概要 - 政大學術集成
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(2) . 摘 要 截至 2018 年 6 月，全國房屋平均屋齡約 30.19 年，約 863 萬戶; 其中超過 30v 年以上老舊建物約有 410 萬戶;再過 10 年，預估達到 640 萬戶;30 年後，高達 863 萬戶。1999.12.29 之前(921 大地震)取得使用執照之老舊建築物存在耐震能力不 足之疑慮。 而至 2017 年底，我國 65 歲以上老年人口占總人口比率達 13.86％，即 7 個人中 1 個人是老人，正式邁入高齡社會。房屋老舊，其功能性亦不足以因應高齡社會 來臨。. 政 治 大 2010 年至 2017 年底，全國通過申請建造執照核准之平均每年戶數約為 83,661 立 未來 10 年內，若 640 萬戶老舊建物進行改建更新，每年需執行約 64 萬戶。而. ‧. ‧ 國. 不濟及現象. 學. 戶。其核准興建戶數與需求量相比，似乎小巫見大巫。以目前執行效率，似有緩. 本團隊以總顧問角色，分析危險及老舊建築物改建更新速度遲緩之主要原因，並. n. al. er. io. sit. y. Nat. 以策略分析工具找出解決方向。. Ch. engchi. i n U. v. 1 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(3) . Abstract As of June 2018, the median age of buildings in Taiwan is 30.19 years, with an approximate total of 8.63 million units. Among them, around 4.1 million units are over 30 years old; the number is estimated to reach 6.4 million in ten years and up to 8.63 million in 30 years. There are suspicions that the ability of these old buildings, which were constructed before the 921earthquake in 1999, might not be adequate to withstand another gigantic earthquake. At the end of 2017, Taiwan has reached 13.86 percent of its population over the age of 65, meaning one in seven people is considered a senior citizen and. 政 治 大. officially rendering Taiwan an “aged society”.. 立. In the next ten years, as many as 6.4 million aged buildings could go for. ‧ 國. 學. reconstruction, which translates to 640,000 units a year. From 2010 to 2017, the yearly average number of approved buildings for construction is 83,661, a. ‧. number that is dwarfed by the market demand.. y. Nat. sit. This study analyzes the main reasons for the slow speed of renewal and. n. al. er. io. reconstruction of dangerous and aged buildings and search for the solution by using strategic analysis tools.. Ch. engchi. i n U. v. 2 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(4) . 危險及老舊建築物更新改建 事業計畫概要 目 錄 壹、計畫背景及目的.................................................. 6 貳、市場需求及現況.................................................. 7 一、臺灣人口高齡化之趨勢 .......................................... 7 二、臺灣地理位置- 地震帶 ......................................... 10 三、臺灣建物＂高齡化＂之現況 ..................................... 13. 政 治 大. 四、全臺人口及人口密度 ........................................... 16. 立. 五、危險及老舊建物更新及推動現況 ................................. 20. ‧ 國. 學. (一)、大事紀 .................................................. 20 (二)、建造執照核准開工總戶數及推動狀況 ........................ 22. ‧. 參、產業分析....................................................... 24. sit. y. Nat. 一、傳統投資興建業(俗稱建商)之產業供應鍊 ......................... 24. io. al. er. 二、土地開發營運模式 ............................................. 27. n. 三、市場開發主體之介紹及面臨之問題及困境 ......................... 28. Ch. i n U. v. (一)、建商主導的重建 (以合建為主) ............................. 28. engchi. (二)、整合團隊或其他仲介主導的重建(以整合後盤案為多數) ........ 29 (三)、自主更新會主導的自力重建(以委建為主) .................... 29 (四)、公部門主導的公辦更新重建(以遴選實施者或投資人模式為主) .. 30 四、市場規模及競爭者分析 ......................................... 30 (一)、市場規模 ................................................ 30 (二)、競爭者分析及市占率 ...................................... 34 1.競爭對象之搜尋統計..................................... 34 2.競爭對象介紹........................................... 36 肆、新創公司之介紹................................................. 42 一、公司團隊角色定位 ............................................. 42 3 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(5) . 二、公司願景、使命及經營理念 ..................................... 42 三、公司服務項目 ................................................. 43 四、公司組織編制及團隊成員介紹 ................................... 44 (一)、三大核心専業部門 ........................................ 44 (二)、團隊核心成員介紹 ........................................ 45 伍、產業策略分析突圍............................................... 45 一、五力分析模型 ................................................. 45 二、競爭優勢策略 ................................................. 49 三、商業模式 ..................................................... 51. 治 政 大 一、目標及內容 ................................................... 52 立 二、Ansoff 矩陣策略分析 .......................................... 53. 陸、五年發展目標及行動方案......................................... 52. ‧ 國. 學. 柒、工作(行動)計畫 ................................................ 55 捌、財務分析....................................................... 55. ‧. 一、基本假設 ..................................................... 55. Nat. sit. y. (一)、營業收入預估(合約營收總額) .............................. 56. er. io. (二)、分年收款百分比表 & 每年預估營業收入表 ................... 56. al. v i n Ch (一)、損益表編製 .............................................. 57 engchi U n. 二、五年財務預估報表編製 ......................................... 57. (二)、資產負債表預估編製 ...................................... 58 (三)、現金流量表預估編製 ...................................... 59 三、財務預估分析 ................................................. 60 參考文獻........................................................... 61 附. 錄........................................................... 62. 一、公司法 ....................................................... 62 二、所得稅法 ..................................................... 65. 4 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(6) . 表 目 錄 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13. 老年人口比率 ........................................ 9 各縣市均屋齡表...................................... 13 全國及六都住宅屋齡戶數.............................. 15 全國各縣市人口密度.................................. 17 台北市各行政區人口密度 ............................. 18 新北市各行政區人口密度.............................. 19 全國及雙北市建造執照核准開工戶數.................... 22 雙北市危老重建核准案件統計.......................... 23 開發模式之比較...................................... 27 全國各縣市市場規模.................................. 32 土地開發顧問公司服務項目及市占率.................... 35 2017 年全國都市更都核准案件數 ....................... 36 競爭對手介紹及分析.................................. 37. 立. 政 治 大. 學 y. sit. n. al. er. 台灣地震斷層分布圖.................................. 12 全國各縣市平均屋齡示意圖............................ 14 全國及六都住宅屋齡戶數之比較........................ 16 傳統投資興建產業鍊.................................. 26 經營理念圖.......................................... 43 服務項目............................................ 44 専業功能部門........................................ 44 團隊核心成員背景.................................... 45 五力分析模型........................................ 48 競爭優勢策略........................................ 49 商業畫布............................................ 51 Ansoff 策略矩陣圖................................... 54 工作計畫示意圖...................................... 55. io. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13. 圖 目 錄. Nat. 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖. ‧. ‧ 國. 表 表 表 表 表 表 表 表 表 表 表 表 表. Ch. engchi. i n U. v. 5 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(7) . 壹、計畫背景及目的 臺灣面臨高齡化、建築老舊、天然災害及都市轉型的挑戰，都市更新計畫 及工作迫在眉稍，多年來一直是政府推動的重要政策之一。截至 2018 年 6 月，全國房屋平均屋齡約 30.19 年，約 863 萬戶; 其中超過 30 年以上 老舊建物約有 410 萬戶;再過 10 年，預估達到 640 萬戶;30 年後，高達 863 萬戶。 未來 10 年內，若 640 萬戶老舊建物進行改建更新，每年需執行約 64 萬戶。 而 2010 年至 2017 年底，全國通過申請建造執照核准之平均每年戶數約為. 治 政 大 行效率，似有緩不濟及現象。 立. 83,661 戶。其核准興建戶數與需求量相比，似乎小巫見大巫。以目前執. 台北市文林苑效應，突顯出投資興建產業「釘子戶」文化，投資興建業者. ‧ 國. 學. 對都市更新改建業務，多抱持觀望態度。政府為宣示其執行決心，在過渡. ‧. 時期(都市更新條例修正案審議期間)遂在 2016 年頒佈施行「危險及老舊. y. Nat. 公寓加速重建條例」(簡稱危老條例)。2018 年 11 月，都市更新發展條例. er. io. sit. 修正案三讀通過，2019 年 1 月 30 日正式公布施行。政府政策支持，投資 興建業及其衍生行業(例如包租代管，中繼宅等)之龐大商機，吸引各方人. al. n. v i n 馬角逐，投入相關產業。基於前述產業背景，本計畫欲達目的有三: Ch engchi U (一)、解決國家社會居住安全問題:. 國內住宅面臨下列現象，導致台灣居住環境不佳及安全勘慮。 . 台灣地處地震帶. . 2017 年底正式邁入高齡社會。. . 全台危險及老舊建築物改建更新推動進度緩慢. 究其推動進度緩慢，實因產業文化，國人有土斯有財觀念使然， 土地開發產權整合困難所致。本計畫擬介入該項業務。以専業、 公開、透明機制，提供「全案管理，一條龍」服務，協助土地所 6 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(8) . 有權人自主更新改建，加快土地產權整合速度。. (二)、積極推動自主更新改建，利潤回歸土地所有權人: 協助土地所有權人自主更新改建，使土地所有權人利益極大化。. (三)、投資人瞭解投資效益: 擬組織團隊執行本項業務(土地開發經紀仲介+専業顧問)，使投資 人了解本事業將來執行之效益。. 重要說明:本計畫，以網路可搜尋之公開資料為基礎，進行分析及說明。 部份資料、內容及相關工作(行動)組織計畫因事涉營運機密，僅以簡要說. 治 政 大 明及概念圖示之。財務分析，係以目前業務狀況預估之。 立 ‧ 國. 學. 貳、市場需求及現況. 一、臺灣人口高齡化之趨勢. ‧. 根據世界衛生組織定義，65 歲以上老年人口占總人口比率達到 7％時. y. Nat. sit. 稱為「高齡化社會」 ，達到 14％是「高齡社會」 ，若達 20％則稱為「超. n. al. er. io. 高齡社會」 。我國老年人口比率在 1993 年便超過 7％，進入高齡化社. i n U. v. 會。而後受到戰後嬰兒潮世代陸續成為 65 歲以上老年人口影響，我. Ch. engchi. 國老年人口自 2011 年起加速成長，並於 2016 年 2 月首度超過幼年人 口（老化指數達 100.18） ，直至 2017 年底，我國 65 歲以上老年人口 占總人口比率達 13.86％，即 7 個人中 1 個人是老人，正式邁入高齡 社會。 從各縣市老年人口比率來看，亦可看出高齡縣市從 2012 年的 3 個增 加至 2017 年的 15 個，顯示人口老化迅速，再依各縣市排名來看，以 嘉義縣老年人口所占比率最高為 18.46％，而六都中則以臺北市老年 人口所占比率最高為 16.52％。影響青壯人口外流或低生育率的因素 很多，包括工作機會、社會福利、醫療資源、交通及房價等。 7 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(9) . 相較於亞洲各主要國家，我國老年人口比率僅次於日本，而與南韓相 當，又依國家發展委員會推估，我國由高齡社會轉為超高齡社會之時 間僅 8 年，將較日本（11 年） 、美國（14 年） 、法國（29 年）及英國 （51 年）為快，而與韓國（8 年）及新加坡（7 年）等國之預估時程 相當，在 2015 年至 2060 年間，我國老年人口比率，將從國家最低之 列，成為高於其他國家，反映出我國老化速度的嚴重程度。 臺灣正式宣告邁入「高齡社會」，如何維護高齡人口的生活品質與尊 嚴，以及因應老化社會帶來的青壯年照顧及扶養負擔加重和少子化現. 政 治 大. 象，是政府及民間持續努力的重要目標。. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 8 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(10) . 表 1 老年人口比率(65 歲以上) 西元 民. 臺灣 新北 臺北 桃園 臺中 總計. 國. 高雄 宜蘭 新竹 苗栗 彰化 南投 雲林 嘉義 屏東 臺東 花蓮 澎湖 基隆 新竹 臺南市. 地區. 市. 市. 市. 市. 金門 嘉義市. 市. 縣. 縣. 縣. 縣. 縣. 縣. 縣. 縣. 縣. 縣. 縣. 市. 2008 97 10.43. 10.42 7.76 12.31 8.05 8.37 11.35. 2009 98 10.63. 10.62 8.04 12.6 8.18 8.57. 2010 99 10.74. 10.74 8.27 12.67 8.24 8.69. 治 政 大15.56 12.49 12.98 12.41 14.63 10.96 11.54 10.11 13.01 11.28 13.33 11.98 13.39 14.91 立 11.6 10.29 13.1 11.15 13.4 12.09 13.56 15.04 15.65 12.63 13.05 12.52 14.48 11.02. 2011 100 10.89. 市. 連江縣 縣. 10.64 12.72. 9.85. 9.37. 10.86 12.09. 9.66. 9.39. 10.98 11.99. 9.43. 10.88 8.54 12.76 8.37 8.83. 11.65 10.5 13.22 11.08 13.43 12.21 13.74 15.28 15.79 12.79 13.16 12.68 14.5 11.19 9.44. 11.17 11.92. 9.66. 2012 101 11.15. 11.15 8.97 13.04 8.58 9.06. 11.85 10.87 13.33 11.06 13.54 12.47 13.94 15.49 16.04 13.1 13.47 12.94 14.28 11.55 9.59. 11.49 11.41. 9.32. 2013 102 11.53. 11.53 9.48 13.5. 8.9 9.39. 12.2 11.38 13.54 11.09 13.69 12.81 14.3 15.77 16.43 13.54 13.71 13.21 14.31 11.99 9.81. 11.86 11.23. 9.32. 2014 103 11.99. 11.99 10.1 14.08 9.31 9.79. 12.62 11.95 13.83 11.22 13.9 13.21 14.71 16.1 16.84 13.96 14.02 13.56 14.46 12.55 10.12. 12.31 11.19. 9.47. 2015 104 12.51. 12.52 10.81 14.76 9.67 10.29. 13.09 12.61 14.23 11.43 14.28 13.64 15.21 16.47 17.28 14.49 14.42 14.07 14.77 13.2 10.5. 12.74 11.18. 9.81. 2016 105 13.2. 13.21 11.71 15.55 10.22 10.91. 13.77 13.44 14.82 11.7 14.8 14.21 15.86 17.09 17.9 15.2 14.97 14.7 15.09 13.96 11.01. 13.44 11.67. 10.22. 2017 106 13.86. 13.88 12.6 16.37 10.79 11.5. 14.38 14.22 15.34 11.99 15.41 14.78 16.52 17.55 18.46 15.83 15.56 15.33 15.54 14.81 11.51. 14.16 12.24. 10.57. ‧. ‧ 國. 學. 9.81 12.83 11.2 13.21 11.79 13.22 14.73 15.35 12.26 12.93 12.26 14.91 10.77 9.29. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 資料來源:行政院主計處 中華民國統計資訊網. 9 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(11) . 二、臺灣地理位置- 地震帶 以全世界來說，最劇烈的就是環太平洋地震帶，從南美洲在太平洋繞 一圈，全世界 85%的地震都發生在這個地震帶上。台灣位在地震活躍 區環太平洋火山帶中菲律賓海板塊和歐亞板塊之反衝地帶(交界上)。 菲律賓海板塊以每年平均 82mm 朝西北碰撞歐亞板塊，因此地震頻繁。 平均每年大小地震超過兩萬個，其中有感地震(規模四以上)可達約四 百個。地震帶幾乎橫跨台灣 2/3 面積。台灣地震帶主要有三：西部地 震帶、東部地震帶及東北部地震帶. 西部地震帶. 立. 政 治 大. 西部地震帶包括整個台灣西部地區，主要係因為板塊碰撞前緣的斷層. ‧ 國. 學. 作用而引發地震活動，震源深度較淺，由於人口稠密，因此大地震容 易造成災情。. ‧. 東部地震帶. y. Nat. er. io. sit. 東部地震帶係直接肇因於菲律賓海板塊與歐亞板塊碰撞所造成，地震 頻率高，震源深度較淺。. n. al. 東北部地震帶. Ch. engchi. i n U. v. 東北部地震帶係受沖繩海槽擴張作用影響，多屬深層地震，並伴隨有 地熱與火山活動現象。 台灣歷年來發生大地震均有地裂、山崩、斷層等地殼變動之狀況，如 1906 年 3 月 17 日嘉義大地震，產生梅山斷層，長達 13 公里，水平 變位最大為 240 公分，垂直變位最大為 180 公分，並有顯著之地裂及 噴泥等現象。1999 年 9 月 21 日集集大地震，由車籠埔斷層造成約 100 公里長之地表破裂，水平最大變位 7 公尺，垂直最大變位達 4 公尺， 多處有噴沙、噴泥現象。然而也有地震起因於未破裂到地表上而無法 10 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(12) . 用肉眼判斷之盲斷層所致，例如 2013 年 3 月 27 日於南投縣仁愛鄉發 生之南投地震以及 2016 年 2 月 6 日於高雄市美濃區發生之台南地震 即是。 臺灣地區的活動斷層(如圖 1 所示)，分為 2 類： 第一類活動斷層（全新世活動斷層） 1.全新世（距今 10,000 年內）曾經活動過的斷層。 2.錯移（或潛移）現代結構物之斷層。 3.與地震相伴發生之斷層（地震斷層）。. 治 政 大 5.地形監測證實具潛移活動性之斷層。 立 4.錯移現代沖積層之斷層。. 第二類活動斷層（更新世晚期活動斷層）. ‧ 國. 學. 1.更新世晚期（距今約 100,000 年內）曾經活動過的斷層。. Nat. n. al. er. io. sit. y. ‧. 2.錯移階地堆積物或台地堆積層之斷層。. Ch. engchi. i n U. v. 11 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(13) . 圖 1 台灣地震斷層分布圖. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 資料來源: 網路. 依英國劍橋大學風險研究中心，在全球的 279 個主要城市中，臺北市 城市風險指數和在地震單項評比中皆為全球第四名。在評估的 22 個 威脅中，臺北市的前三大天然災害威脅分別是風災、地震及水災。 房屋耐震設計及施工品質良好，地震帶不可怕，可怕的是位於斷層 12 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(14) . 帶。. 三、臺灣建物＂高齡化＂之現況 1999.12.29 之前(921 大地震)取得使用執照之老舊建築物存在耐震 能力不足之疑慮。依內政部不動產資訊平台顯示，全國約 863 萬戶住 宅，平均屋齡約 30.19 年。各縣市平均屋齡如表 2 及圖 2。 表 2 各縣市均屋齡表 房屋稅籍住宅類數量(宅) 住宅平均屋齡(年) 各縣市/全國住宅數量比例. 全國. 8,629,874. 新北市(原台北縣). 1,597,365. 台北市. 894,126. 33.92. 1,018,064. 27.32. 685,278. 31.78. 1,051,089. 30.24. 25.13. n. al. Ch. 203,903. 苗栗縣. 196,938. 彰化縣. y. 31.17. 827,352. 新竹縣. 10.36%. i n U. 25.58. engchi. sit. 187,306. io. 桃園市. Nat. 宜蘭縣. ‧ 國. 高雄市. 18.51%. ‧. 台南市. 政 治28.12大. 學. 台中市. 立. 30.19. er. 縣市/地區. v. 11.80% 7.94% 12.18% 2.17% 9.59% 2.36%. 33.04. 2.28%. 396,752. 33.58. 4.60%. 南投縣. 164,738. 34.56. 1.91%. 雲林縣. 236,929. 36.94. 2.75%. 嘉義縣. 171,102. 36.02. 1.98%. 屏東縣. 284,830. 34.05. 3.30%. 台東縣. 85,911. 34.46. 1.00%. 花蓮縣. 129,165. 33.75. 1.50%. 13 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(15) . 縣市/地區. 房屋稅籍住宅類數量(宅) 住宅平均屋齡(年) 各縣市/全國住宅數量比例. 澎湖縣. 32,347. 40.57. 0.37%. 基隆市. 165,129. 29.83. 1.91%. 新竹市. 170,927. 25.62. 1.98%. 嘉義市. 106,286. 31.36. 1.23%. 金門縣. 21,435. 26.83. 0.25%. 連江縣. 2,902. 32.82. 0.03% 資料來源:內政部不動產資訊平台. 圖 2. 立. 政 治 大. 全國各縣市平均屋齡示意圖. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 資料來源:本計畫製作 14 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(16) . 截至 2017 年 12 底，全國屋齡 30 年以上房屋數量約為 410 萬戶，如 表 3。其中六都(台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市及高雄 市)屋齡 30 年以上房屋數量約 279 萬戶，占全國屋齡 30 年以上房屋 數量約 68%。台北市、新北市及高雄市戶數最多，分別約為 61 萬戶、 70 萬戶及 50 萬戶，約為全國 30 年以上房屋數量之 44%。 圖 3 為全國及六都住宅屋齡戶數之比較。 表 3 全國及六都住宅屋齡戶數 房屋稅. 10 年. 縣市/地區 籍住宅類 (含)以 數量(宅). 年 政20-30治 大. 10-20 年. 下. 立. 8,629,874 950,729 1,277,040 2,298,281 2,117,094 1,289,204 697,526 4,103,824. ‧ 國. 學. 全國. 40~50 30~40（含） 50 年以 屋齡 30 年 （含）年 年(宅) 上(宅) 以上 (宅). 254,757. 台北市. 894,126. 71,479. 92,427. 118,810. 311,240. 桃園市. 827,352 128,238 185,675. 244,913. 164,906. 352,994. 217,675. 100,995. 54,649. 373,319. U e199,951 n g c h i171,774. 77,432. 76,647. 325,853. 161,015. 77,707. 513,823. 1,597,365 198,177. io. 台南市. 685,278. 高雄市. al. 165,684. n. 1,018,064 126,067. 257,985. 53,538. 701,122. 65,964. 611,410. 78,607. 25,013. 268,526. Ch. 66,901. 92,573. 1,051,089 98,090. 161,185. 277,991. y. 234,206. sit. Nat. 台中市. 389,599. ‧. (原台北縣). 443,309. er. 新北市. v ni. 275,101. 資料來源:內政部不動產資訊平台/ 本計畫整理製作. 15 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(17) . 圖 3 全國及六都住宅屋齡戶數之比較. 全國六都 住宅屋齡統計 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 全國. 新北市. 10年以下. 台北市. 10‐20年. 台中市. 台南市. 政 治 大 20‐30年. 30‐40年. 40‐50年. 高雄市. 50年以上. 資料來源:本計畫書整理繪製. 學. ‧ 國. 立. 桃園市. 四、全臺人口及人口密度. ‧. 六都人口(台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市及高雄市)約占. y. Nat. 全國人口之 69.3% (如表 4)，雙北市人口約為全國之 28.25%。. er. io. sit. 以人口密度而言，全國密度最高之六縣市分別為台北市、嘉義市、新 竹市、基隆市、新北市及桃園市。本計畫擬定經營區域為台北市、新. al. n. v i n 北市。台北市各行政區人口密度(如表 5)皆高。新北市各區之人口密 Ch engchi U. 度(如表 6)由烏來區 20 人/平方公里至永和區 39,000 人/平方公里， 落差甚大。. 16 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(18) . 表 4. 全國各縣市人口密度(時間:2018 年 12 月). 縣市. 人口. 占全國人口百分比. 人口密度(人/ 平方公里). 臺北市. 2,668,572. 11.31%. 9818.16. 嘉義市. 268,622. 1.14%. 4475.12. 新竹市. 445,635. 1.89%. 4278.67. 基隆市. 370,155. 1.57%. 2788.17. 新北市. 3,995,717. 16.94%. 1946.69. 桃園市. 2,220,872. 9.41%. 1818.96. 臺中市. 2,803,894. 11.89%. 1265.93. 彰化縣. 1,277,824. 高雄市. 2,773,533. 7.99%. 104,440. 0.44%. 686,022. 2.91%. 918.35 859.55 823.24. y. 13,056. 0.06%. n. al. Ch. e n g2.36% chi U. sit. ‧ 國. 1,883,831. io. 連江縣. 0.59%. 939.59. er. 雲林縣. 139,273. Nat. 澎湖縣. 11.76%. ‧. 臺南市. 1189.34. 學. 金門縣. 立. 治 政 5.42% 大. v ni. 531.46 453.33. 新竹縣. 557,010. 390.19. 苗栗縣. 548,863. 2.33%. 301.52. 屏東縣. 825,406. 3.50%. 297.38. 嘉義縣. 507,068. 2.15%. 266.37. 宜蘭縣. 455,221. 1.93%. 212.36. 南投縣. 497,031. 2.11%. 121.04. 花蓮縣. 327,968. 1.39%. 70.86. 臺東縣. 218,919. 0.93%. 62.28. 合計. 23,588,932. 100% 17 . . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(19) . 表 5 台北市各行政區人口密度 (2018 年 12 月) 戶數. 人口合計. 土地面積(平 方公里). 人口密度 (人/平方公里). 松山區. 81,128. 205,702. 9.29. 22,148. 信義區. 89,574. 223,406. 11.21. 19,933. 大安區. 121,344. 308,843. 11.36. 27,184. 中山區. 100,494. 229,456. 13.68. 16,771. 中正區. 65,474. 159,000. 7.61. 20,902. 大同區. 51,781. 萬華區. 78,770. 189,603. 8.85. 106,640. 273,762. 31.51. 47,386. 121,670. 21.84. 內湖區. 108,739. 287,429. 31.58. 士林區. 107,521. 北投區. 21,419 8,688. n. al. Ch. sit. y. 5,570. er. io. 合計. 22,463. ‧. Nat. 南港區. 政 治 大 127,625 5.68. 學. 文山區. 立. ‧ 國. 隸屬區. i n U. v. 9,102. 286,544. 62.37. 97,382. 255,532. 56.82. 4,497. 1,056,233. 2,668,572. 271.80. 9,818. engchi. 4,594. 資料來源:台北市政府主計處/ 本計畫整理. 18 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(20) . 新北市各行政區人口密度. (時間: 2018 年 12 月). 隸屬區. 戶數. 人口合計. 面積 (平方公里). 人口密度 (人/平方公里). 永和區. 91130. 221,098. 5.71. 38,721. 蘆洲區. 71720. 201,332. 7.44. 27,061. 板橋區. 212630. 554,742. 23.14. 23,973. 三重區. 151788. 385,826. 16.32. 23,641. 新莊區. 155540. 417,754. 19.74. 21,163. 中和區. 166066. 412,486. 20.14. 20,481. 土城區. 87234. 236,901. 樹林區. 66723. 立 183,946. 33.13. 5,552. 泰山區. 28641. 78,708. 19.16. 4,108. 30373. 86,361. 21.12. 88004. 200,535. 71.24. ‧ y. 表 6. ‧ 國. 汐止區. 8,014. 學. 鶯歌區. 政 治29.56 大. 4,089 2,815. Nat. 302,231. 120.23. 五股區. 32551. 86,329. 34.86. 淡水區. 77282. 173,502. 70.66. 林口區. 44031. 110,081. 深坑區. 9633. 23,634. 20.58. 1,148. 八里區. 14880. 38,906. 39.49. 985. 三峽區. 43228. 115,820. 191.45. 605. 瑞芳區. 16160. 39,982. 70.73. 565. 金山區. 7132. 21,774. 49.21. 442. 三芝區. 9530. 22,978. 65.99. 348. 萬里區. 7489. 22,068. 63.38. 348. Ch. er. n. al. sit. 127675. io. 新店區. i n U. i e n g c h54.15. v. 2,514 2,476 2,455 2,033. 19 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(21) . 隸屬區. 戶數. 人口合計. 面積 (平方公里). 人口密度 (人/平方公里). 石門區. 4313. 12,115. 51.26. 236. 貢寮區. 4368. 12,301. 99.97. 123. 平溪區. 2292. 4,666. 71.34. 65. 雙溪區. 3803. 8,860. 146.25. 61. 石碇區. 3402. 7,731. 144.35. 54. 坪林區. 2521. 6,612. 170.84. 39. 烏來區. 1898. 6,438. 321.13. 20. 合計. 1,562,037. 3,995,717. 政 治 2,052.57 大. 立. 1,947. 資料來源:新北市政府統計局/ 本計畫整理. ‧ 國. 學 ‧. 五、危險及老舊建物更新及推動現況. y. sit. 1959 年台灣最早都更-南機場公寓。. io. . n. al. er. Nat. (一)、大事紀. i n U. v. 1959 年八七水災災情慘重。政府啟動南機場公寓都更。. Ch. engchi. 共興建 11 棟 1264 戶。1964 年落成，成為當時最先進的 社區。 . 1969 年首次以都更為名 - 華江社區: 首度透過區段徵收方式辦理，是有史以來最大規模的都 更。. . 1981 年 都更在台北-柳鄉社區:以區段徵收土地，引發 民眾抗爭。. . 1998 年都市更新條例公布施行:採取多數決機制，引進 容積獎勵制度等 20 . . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(22) . . 1999 年正義國宅成危樓:921 地震造成損壞，因重建潛在 利益高，整合困難，開啟長達 20 年的都更路。. . 2009 年，愛台 12 項建設:成立各縣市推動小組，行政院 成立都更推動辦公室。. . 2011 年，核定加速推動都更方案:政府以 5 公頃以上、 公有比例 50%，及交通節點附近為優先地區，採公私部 門合作模式，推出六大旗鑑計畫。包括南港調車場案、 新竹火車站更新案，基隆火車站及西二西三碼頭更新案、. 治 政 大 車站更新案、台南運河星鑽、宜蘭蘭城之星以及台鐵高 立 基隆和平島南側水岸活化案、台中體二都更案、豐原火. 雄港都更案。. ‧ 國. 學. . ‧. 家，社會譁然，都更飽受質疑。都市更新進度受阻。. 值超過上億元。. io. 2017 年，. al. v i n 1、 2C月，正義國宅龍聯建設聯貸簽署:地主在 2009 年 hengchi U. n. . sit. y. 2016 年，文林苑完工交屋:不同意戶王家分回五戶，市. er. Nat. . 2012 年，文林苑事件爭議爆發: 北市動用公權力強拆王. 遭到槍擊。一波三折，正義國宅終於動工。. 2、5 月，「都市危險及老舊建築物加速重建條例」頒布 施行。小街廓土地危險老舊公寓推動重建。 . 2018 年， 1、 國家住宅及都市更新中心成立:3 月立法院初審通過 都更條例第 9 次修正草案，8 月住都中心正式開始運 作。該中心以獨立角色，協助政府辦理都市更新事業 之整合及投資、擔任都市更新事業實施者、社會住宅. 21 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(23) . 及都市更新不動產之管理及營運、經內政部指示辦理 社會住宅及都市更新業務等工作。以達成政府社會住 宅及都市更新政策中，公私有資產再利用、都市機能 活化、改善居住環境及提升公共利益等目標。 2、 財政部主導由八大公股行庫與台灣金聯已成立「台灣 金融聯合都更服務公司」 3、 12 月「都市更新條例修正」三讀通過。. (二)、建造執照核准開工總戶數及推動狀況. 政 治 大 總戶數如表 立 7。全國平均約 83,661 戶/年; 台北市約 30,979 戶/年; 新北市約 15,786 戶/年。. 學. ‧ 國. 1.自 2009 年至 2017 年底，全國及雙北市建造執照核准開工. 表 7 全國及雙北市建造執照核准開工戶數 2014. 95,592. 105,365. al. 17,733. 25,399. 5,517. 5,384. n. 新北 13,012 12,093. 2015. 83,619. io. 71,954. 2013. 2016. 2017 平均. y. Nat. 全國 52,498 69,446. 2012. Ch. 13,820. 19,989. 85,774. 103,608. 市. sit. 年度. 2011. 84,032. 68,996 76,070 83,661. er. 2010. ‧. 2009. engchi. i n U. v. 14,439. 12,119 13,471 15,786. 5,974. 5,227. 台北 --. --. 5,370 30,979. 市 資料來源:內政部營建署/本計畫整理. . 以都市更新條例進行:自 1998 至 2018 年全國核定都 市更新案 803 案，每年平均 40 案(約 2000 戶)。. . 危險及老舊建築物加速改建條例(簡稱危老條例): 根據內政部統計，2016 年 5 月至 2019 年 2 月底止， 全台危老申請案共 176 件，其中已核定總件數為 90 22 . . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(24) . 件，核定率為 51.1％。 根據最新統計，全台已核准 的 90 件中以雙北市最踴躍，迄今已達 50 件，其中台 北市核准 16 件、新北市 34 件。(如表 8) 表 8 編號. 雙北市危老重建核准案件統計. 台北市 核准件數. 核准基地面積. 1. 100 坪以內. 4件. 2. 101 坪~200 坪. 7件. 4. 401 坪以上. 立4 件. 6件. 1件. 12 件. 16 件. 34 件. 核准最大面 積:941.7 坪(包含 3 件廠辦大樓案). ‧. 核准總 件數. 核准最小面積:46.8 坪. 6件. 政 治 大10 件. ‧ 國. 201 坪~400 坪. 核准最小 面 積:26.62 坪. 新北市 備註說明. 學. 3. 台北市 新北市核 備註說明 准件數. sit. y. Nat. 資料來源:工商時報/蔡惠芳 2019.04.09. io. er. 2.未來 10 年，全台約 640 萬戶，屋齡超過 30 年以上之老舊. al. v i n C 內，全台約h863 e n萬戶(2017 g c h i 年U12 月底全台房屋稅籍住宅類 n. 建物，若進行更新，每年約有 64 萬戶需改建; 未來 30 年. 數量)，若進行更新改建事業，每年約 28.8 萬戶需改建。. 23 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(25) . 參、產業分析 一、傳統投資興建業(俗稱建商)之產業供應鍊 (一)、投資興建業與其他行業不同點 投資興建業內部一般編制有土地開發部門、營造部門、銷售 部門及行政部門。而其多數功能部門採取精兵制，在業務有 需要時，皆委任外部専業廠商執行該項業務。本行業與其他 行業最大不同之處在於:. 治 政 多主導土地開發業務。 大 立. . 因土地原料取得攸關開發案的成敗，公司經營決策者大. . 専業服務提供者，不僅提供委託者(即建商)専業服務;. ‧ 國. 學. ‧. 者之服務。. y. 財務高槓桿。. sit. Nat. . 有時地主(資產擁有者)也會透由委託者，取得専業服務. io. al. er. (二)、投資興建業委外廠商業別及其功能如下:. v. n. 代銷公司: 市場調查及區隔、產品定位規劃、行銷計畫擬定。. Ch. engchi. i n U. 建築師: 建築設計及建築法規檢討。 估價師: 資產價格評估、合建比例合理分配、土地或建築融 資價格評估等。 律師: 合約擬定及糾紛處理。 會計師: 買賣、合建或委建資產稅務規劃。 地政士: 產權過戶，繼承、贈與、土地分割、買賣、交換等 不動產產權規劃及過戶。不動產稅試算之提供及模 擬。 營造廠: 専司建造房屋及保固業務。有時若投資興建業者推 24 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(26) . 案規模大，公司本身會採買建築材料及找小包商(例 如:模板業者、水泥業者、水電業者、磁磚業、電梯 業者、衛浴廚具業等)自行建造房屋，業界統稱為＂ 發小包＂。若全權委託營造廠施工，則為＂發大 包＂。 建築經理公司:辦理信託融資、營建管理等業務。 銀行: 資金融資提供者。 整體而言，建築投資業是専業高、資金密集、財務高槓桿的行業。. 治 政 大 配者。周邊服務廠商，不論是合建、委建或買賣土地，多形成＂ 立 因此，投資商(建設業者)之角色定位為各個専業整合者及資源調. 服務建商＂之文化氛圍及產業供應鍊。. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 25 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(27) . 圖 4 傳統投資興建產業鍊. 產權整合(仲介). 企劃行銷. 土地所有權 人(地主) . 購屋消費者 投資興建 業 . 専業整合者 資源調配者 . 政 治 大 整合社會資源運作的網絡體系 合資 立. 學 ‧. ‧ 國. . n. er. io. sit. y. Nat. al. 不動產(都更)顧問公司 建築師 估價師 地政士 會計師 律 師. Ch. engchi. 銀 行 建築經理經公司. i n U. v. 代銷公司. 營造廠. 小包商(建築材料及工人). 26 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(28) . 二、土地開發營運模式 買賣: 由投資開發商直接購入土地，進行產品規劃及銷售等。 合建: 地主與建商，各自負擔土地及營建工程費用共同完成興建建築 物(房屋)。條件內容為總銷售金額之 30%/70%、.40%/60%或 50%/50%等不同比例分法來分配興建完成後之建築物; 以上為 合建分屋。合建又有分合建分售，即房屋興建完成後，地主及 建商並不交換土地及房屋，地主出售土地，建商出售建築物給 購屋消費者。. 政 治 大 地主負擔。三種土地開發方式優缺點比較如(表 9)。 立 優點 地主. 建商. 地主. 建商. 訖，不易有糾紛。. 貨兩訖，不易有 加工改良後的. sit. n. Ch. 房價下跌景氣翻轉. 糾紛。. er. io. al. 不能享受土地. y. 地主及建商銀. Nat. 地主及建商銀貨兩. 不必承受興建期， 買賣. 缺點. ‧. 模式. 表 9 開發模式之比較. 學. 土地開發. ‧ 國. 委建: 地主將自有土地委託建商或營造廠興建房屋。所有開發費用由. v. 增值利益。. i n U. e 建商能以土地 ngchi. 的風險。. 取得融資。進行. 不需資金及専業整. 高槓桿操作。. 購地及興建成本 高，承受房價下跌 市場翻轉風險較 大。. 合能力。. 合建. 合建產生之費用皆. 準備資金較少. 僅分得部分利. 由建商負擔(增值. (不必購地)，風 益。. 在土地過戶交屋 前，仍有地主不配. 稅除外)，不需準備 險分散，較小。 需承擔建商倒. 合土地過戶的風. 資金。風險幾為 0。. 險。. 閉之風險。. 不需要専業整合能. 興建期，需有専人 27 . . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(29) . 優點. 土地開發 模式. 缺點. 地主. 建商. 地主. 建商. 力。. 服務地主。. 獨享興建投資利. 建商僅承擔原. 承擔房價下跌. 代工賺取利潤相. 益。. 物料變動之風. 的風險，風險. 較於投資興建業. 險。(容易控制) 大。. 少。利潤微薄。. 需承擔建商倒 委建 閉之風險。. 立. 需有専業整合 政 治 大 能力，控制進 度及品質。. ‧ 國. 學 ‧. 三、市場開發主體之介紹及面臨之問題及困境. sit. y. Nat. 目前投資興建市場，除買地自地自建外，開發主體共有四種。分別為. n. al. er. io. 建商主導、整合團隊或其他仲介主導、更新會主導的自力(組)更新重. i n U. v. 建及公部門主導的公辦都更重建。以下陳述分析此四者面臨問題及困 境。. Ch. engchi. (一)、建商主導的重建 (以合建為主) 1.地主與建商信任感建立困難: 投資興建產業長期由建商主導，建商「只求開發成本上的截 長補短，不管分配公平合理」的立場，衍生暗盤交易文化; 加上地主間「不患寡，而患不均」的人性，致使土地產權整 合透明度與公正性易受質疑，地主與建商之間信任感難以建 立，＂釘子戶＂(獅子大開口)的風氣養成。 28 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(30) . 2.地主「一坪換一坪」的觀念迷思 地主訴求分回面積要多，有「一坪換一坪」迷思，或是應跟 舊屋使用坪數相同期待。不能理性接受每個案子有不同的基 地及建築條件，並故意忽略都更改建後新屋價值提高。 3.建商市場及利潤導向，難與社會公益和地主需求連接: 商人將本求利，是其天性。無利潤之開發案，商人自然不會 投資開發。以致僅管在房價高，人口密集地區，部分老舊公. 政 治 大. 寓或房價低，人口密度低地區，老舊建物改建遙遙無期。. 立. (二)、整合團隊或其他仲介主導的重建(以整合後盤案為多. ‧ 國. 學. 數). ‧. 1.専業與執行品質參差不齊:. y. Nat. sit. 居中整合的仲介經紀人，没有専業團隊支持，専業度與執行. n. al. er. io. 品質參差不齊，喪失地主的信任，難以取得地主委任，造成 成案的不確定性。. Ch. engchi. i n U. v. 2.收費模式混亂，透明度及公正性不足，地主擔心暗盤交易影 響其權益。 3.整合仲介團隊以盤案為主，投資興建建商未定，地主對興建 之風險無法掌握。地主參與意願降低，成案不易。(盤案即 是與大多數地主簽署合建意向書後，即將其權利讓與建商， 收取一定比例的整合費用)。. (三)、自主更新會主導的自力重建(以委建為主) 29 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(31) . 1.缺乏専業與管理能力: 建築物改建或重建，需要多種不同専業介入及大量資金周轉， 自主更新會成員，若無人具備専業整合能力，資金籌措及風 險控管困難，風險大，成案不易。 2.地主間信任感建立困難，授權機制建立不易: 改建更新會需有與各個専業對接之主導窗口，及授權決策機 制之適法性。否則，重建改建業務難以推展。. 政 治 大. (四)、公部門主導的公辦更新重建(以遴選實施者或投資人. 立. 模式為主). ‧ 國. 學. 1.政府人力資源有限，難以兼顧每個地區。. ‧. 2.落人話柄，與民爭利，公務員推動整合受限。. y. Nat. sit. 政府在國家經濟發展角色定位，在於鋪設產業發展的優質環境，不與. n. al. er. io. 民爭利，因此導入民間產業活力，是推動落實政策的主力，也是政府. i n U. v. 要務之一。目前市場上，仍以建商主導的更新重建案居多; 而綜合上. Ch. engchi. 述開發成案時面臨的問題及困境，要翻轉產業長期養成的不良文化及 風氣，主要成案基礎在於培養關鍵人物間的信任感 - 建立地主與建商 間或地主間之信任感。其關鍵因素有三: 資訊透明、公平公正及専業 服務。本事業計畫，亦朝向此關鍵因素發展及構思，將目前「服務建 商」逐漸導向為「服務地主」產業模式。. 四、市場規模及競爭者分析 (一)、市場規模 1.因市場資料不足，部份市場資訊僅能間接推算方式進行。不動產 30 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(32) . 總價高，應以長期資料進行推估。然因資料繁雜多及人力時間資 源有限，市場規模僅依下列資料進行推算: . 推案量樓地板面積:以 2017 年建築執照核發面積資料為 主。. . 產品類別:住宅，住商，住工等(部份資料不足者，則將農舍 計入). . 屋齡:3 年之內。. . 平均單價，則以實價登錄 2017 年 Q4 之成交記錄進行推算。. . 治 政 大 因資料繁雜,係以 土地買賣市場及合(委)建市場比例: 立. 2017 年 Q4 土地及住宅產品之成交總價占兩者和之比例進行. ‧ 國. 學. 估算。. 台灣本島市場規模總金額以下列市場比例推算後，約為新台. ‧. . sit er. io. 土地買賣仲介市場仲介費用:約為總銷金額之 0.5%~1%。. al. n. . y. Nat. 幣 300 億元(NT$29,963,575,862)。各縣市市場規模如表 10。. Ch. 取 0.5%計算之。. engchi. i n U. v. . 合建產權整合顧問:以總銷金額之 1%推算之。. . 整案輔導顧問(含政府核准流程等):總銷金額之 5%推 算之(政府核准流程約為 0.2%)。. 2.其中雙北市之市場規模約占全國之 34.88%，新台幣 105 億元 (NT$10,450,986,867);若再加上桃園市市場約為全國之 49.83%， 新台幣 149 億元(NT$14,932,134,872)。. 31 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(33) . 表 10 全國各縣市市場規模 單位:坪/ NT$. 縣市. 樓地板面積(H). 銷售面積. 平均單價. (H*面積係數). (坪). 土地開發市場規模 總銷售金額. 土地買賣仲介 合建市場 市場規模. 規模. 土地開發市場比例. 土地買賣仲介費. 1,373,529. 2,128,970. 376,827. 新北市. 180,507. 279,786. 301,419. 台北市. 85,329. 132,260. 708,580. -治 1,091,355,529 政 84,332,816,334 25.58% 74.42% 107,861,672 大 93,716,790,800 立26.49% 73.51% 124,127,889. 桃園市. 244,210. 378,526. 204,677. 77,475,566,102. 43.21%. 56.79%. 台中市. 249,449. 386,646. 232,423. 89,865,423,258. 49.27%. 台南市. 129,189. 200,242. 175,885. 35,219,564,170. 高雄市. 117,298. 181,811. 214,034. 宜蘭縣. 34,821. 53,972. 新竹縣. 49,648. 苗栗縣. 全國. 517,582,189,852. --. 土地產權整合 顧問費. 合計. 市場規模比 例. 整案輔導顧問費. 2,993,110,841 25,879,109,493. 29,963,575,862. 100%. 4,952,107,308. 16.53%. 688,912,129. 4,685,839,540. 5,498,879,559. 18.35%. 167,385,961. 439,983,740. 3,873,778,305. 4,481,148,006. 14.96%. 50.73%. 221,383,470. 455,887,292. 4,493,271,163. 5,170,541,925. 17.26%. 50.44%. 49.56%. 88,823,741. 174,548,160. 1,760,978,209. 2,024,350,109. 6.76%. 38,913,735,574. 53.60%. 46.40%. 104,288,811. 180,559,733. 1,945,686,779. 2,230,535,323. 7.44%. 192,347. 10,381,352,284. 54.23%. 45.77%. 28,149,037. 47,515,449. 519,067,614. 594,732,100. 1.98%. 76,954. 212,167. 16,327,099,318. 29.30%. 70.70%. 23,919,201. 115,432,592. 816,354,966. 955,706,759. 3.19%. 33,760. 52,328. 155,605. 8,142,498,440. 32.83%. 67.17%. 13,365,911. 54,693,162. 407,124,922. 475,183,995. 1.59%. 彰化縣. 61,206. 94,869. 135,763. 12,879,700,047. 84.36%. 15.64%. 54,326,575. 20,143,851. 643,985,002. 718,455,428. 2.40%. 南投縣. 21,422. 33,204. 171,141. 11,206,020. 284,128,288. 318,144,127. 1.06%. 雲林縣. 35,567. 55,128. 124,908. 13,992,206. 344,296,411. 385,722,155. 1.29%. 嘉義縣. 13,506. 20,934. 124,890. a l 80.28% 19.72% 22,809,819 iv 5,682,565,764 n C U h e n20.32% 6,885,928,224 79.68% g c h i 27,433,538 2,614,447,260. 48.42%. 51.58%. 6,329,577. 13,485,319. 130,722,363. 150,537,259. 0.50%. 屏東縣. 31,235. 48,414. 162,127. 7,849,216,578. 81.20%. 18.80%. 31,867,819. 14,756,527. 392,460,829. 439,085,175. 1.47%. 台東縣. 9,698. 15,032. 166,506. 2,502,918,192. 70.33%. 29.67%. 8,801,512. 7,426,158. 125,145,910. 141,373,580. 0.47%. 花蓮縣. 15,305. 23,723. 181,219. 4,299,058,337. 60.49%. 39.51%. 13,002,502. 16,985,579. 214,952,917. 244,940,998. 0.82%. 基隆市. 8,042. 12,465. 228,132. 2,843,665,380. 40.24%. 59.76%. 5,721,455. 16,993,744. 142,183,269. 164,898,468. 0.55%. sit. io. n. er. Nat. y. ‧. ‧ 國. 4,216,640,817. 學. 627,604,819. 32 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(34) . 縣市. 樓地板面積(H). 銷售面積. 平均單價. (H*面積係數). (坪). 土地開發市場規模 總銷售金額. 土地買賣仲介 合建市場 市場規模. 規模. 土地開發市場比例. 土地買賣仲介費. 土地產權整合 顧問費. 合計. 市場規模比 例. 整案輔導顧問費. 新竹市. 37,221. 57,693. 232,549. 13,416,449,457. 36.73%. 63.27%. 24,639,309. 84,885,876. 670,822,473. 780,347,658. 2.60%. 嘉義市. 16,118. 24,983. 169,451. 4,233,394,333. 80.87%. 19.13%. 17,117,730. 8,098,483. 211,669,717. 236,885,930. 0.79%. 備註:. 立. 政 治 大. 資料來源:內政部營建署、實價登錄網/本計畫整理推估. 建築樓地板面積以：2017 年 Q1 至 2017 年 Q4 累計計算. . 資料項目：台北市、台中市、基隆市、台南市、高雄市、新北市、宜蘭縣、桃園市、嘉義市、新竹縣、苗栗縣、南投縣、彰化縣、新竹市、雲. ‧ 國. y. sit. io. n. al. er. 銷售面積= 樓地板面積*銷坪係數 1.55. Nat. . ‧. 林縣、嘉義縣、屏東縣、花蓮縣、台東縣. 學. . Ch. engchi. i n U. v. 33 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(35) . (二)、競爭者分析及市占率 1.競爭對象之搜尋統計 Hunt(1972)博士論文提出策略群組(Strategic Groups)，指出 「在同一產業中對於成本結構、垂直整合的程度、產品差異化 程度、組織結構、控制系統、獎賞制度、主觀看法與偏好有著 高度相似性一群廠商」; Poter(1980)提出「在同一產業中，就 主要策略構面而言，採取相同或相似策略的一群廠商」 。本計畫 擬從事土地開發建設一條龍服務，且以自主更新改建業務為主; 業務分為三大類:土地買賣仲介、土地產權整合及整案重建輔導. 政 治 大. 顧問(含政府申請流程)。目前市場上，土地買賣仲介、土地產. 立. 權整合皆以個人或小型公司為主力; 整案重建輔導顧問案，未. ‧ 國. 學. 為市場主流，屈指可數。多數公司皆以輔導申請都市更新核准 流程為主;然以其専業及經驗，有潛力投入土地買賣仲介及土地. ‧. 產權整合。亦即該類公司，以其目前専業經驗，應為本計畫之. y. Nat. 潛在競爭對手。本計畫因市場規模、地緣及人脈關係，擬以雙. al. er. io. 計畫擬從事業務之競爭對象。. sit. 北市為主要經營範圍; 並採取上述「策略群組」定義，搜尋本. n. v i n Ch 由「表 10 全國各縣市市場規模」可知雙北市土地寸土寸金， engchi U 因可開發土地及大型土地稀少，土地開發以合(委)建為主要手 段;且因政策鼓勵，容積獎勵之故，都市更新改建，成為雙北 市取得土地開發之主要手段之一。本計畫搜尋統計自 2000 年起， 2018 年止，各土地開發顧問公司經營都市更新業務之案件量。 表 11 為截至 2018 年底，都市更新核定通過案件數共 803 件， 其中近 800 件位於雙北市。2017 年全國核准案件共 114 件，皆 在雙北市。表 12 為 2017 年全國各個開發顧問公司所占之個案 數。(以總市占率累計 50%之開發顧問公司為表述對象). 34 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(36) . 表 11 公司. 主要客戶. 個案數. 市占比例. 市占率(關係 企業合併). 累計. 財團法人都市更新研究發展 建設公司/ 基金會 公部門. 95. 11.83%. 13.95%. 13.95%. 2. 邑相更新規劃股份有限公司. 建設公司. 30. 3.74%. 5.11%. 19.05%. 3. 弘傑不動產事業股份有限公 司. 建設公司. 29. 3.61%. 5.60%. 24.66%. 4. 力冠丰都市規劃有限公司. 建設公司. 28. 3.49%. 3.49%. 28.14%. 5. 安邦工程顧問股份有限公司. 建設公司. 24. 2.99%. 2.99%. 31.13%. 6. 簡俊卿建築師事務所. 建設公司. 18. 2.24%. 2.24%. 33.37%. 7. 丹棠開發股份有限公司. 建設公司. 17. 2.12%. (合併 1). --. 8. 城林都市更新股份有限公司. 建設公司. 2.12%. 35.49%. 9. 弘傑開發事業股份有限公司. 1.99%. 37.48%. 10. 振皓工程顧問股份有限公司. 治17 2.12% 政 建設公司 16 大1.99% 建設公司. 16. 1.99%. 1.99%. 39.48%. 11. 奇模工程有限公司. 建設公司. 15. 1.87%. 1.87%. 41.34%. 12. 緯城土地規劃工程顧問有限 公司. 建設公司. 15. 1.87%. 1.87%. 43.21%. 13. 東亞建築經理股份有限公司. 建設公司. 14. 1.74%. 1.74%. 44.96%. 14. 冠霖不動產顧問股份有限公 司. 建設公司. 13. 1.62%. 1.62%. 46.58%. 15. 梁正芳建築師事務所. 建設公司. 13. 1.62%. 1.62%. 48.19%. 16. 合邑都市更新股份有限公司. 建設公司. 12. 1.49%. 1.49%. 49.69%. 17. 1.49%. 51.18%. 18. 12 C建設公司 逢達不動產開發顧問股份有 h e n g c h i 建設公司 12. 1.49%. 1.49%. 52.68%. 19. 邑相國際工程顧問有限公司. 1.37%. (合併 2). --. io. n. 限公司. 建設公司. 11. y. sit. Nat. al 協和都市更新股份有限公司. ‧. ‧ 國. 立. 學. 1. er. 編號. 土地開發顧問公司服務項目及市占率. iv 1.49% n U. 資料來源: 台北市政府都更處/ 新北市政府都更處. . 35 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(37) . 表 12. 公司名稱. 2017 年全國都市更都核准案件數 台北市. 新北市. 核准個案數. 核准個案數. (含關係企業). (含關係企業). 9. 13. 1. 12.28%. 12.28%. 9. 12. 2. 12.28%. 24.56%. 7.89%. 32.46%. 6.14%. 38.60%. 5.26%. 43.86%. 4.39%. 48.25%. 3.51%. 51.75%. 核准個案數. 百分比. 百分比累計. 弘傑不動產事業股 份有限公司 財團法人都市更新 研究發展基金會 邑相更新規劃股份. 政9 治 大. 8. 立. 力冠丰都市規劃有. 5. ‧ 國. 3. n. al. er. io. 5. 份有限公司. 3. y. 冠霖不動產顧問股. 3. 圓皓都市規劃有限 4. ‧. 有限公司. 7. 學. 安邦工程顧問股份. 7. Nat. 限公司. sit. 有限公司. Ch. 公司. e4n g c h i. i n U. v. 資料來源: 台北市政府都更處/ 新北市政府都更處. 2.競爭對象介紹 部份競爭者資料不對外公開，且因篇幅關係，本計畫擷取代表 性公司為主要介紹對象。表 13 為競爭對手介紹及分析。. 36 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(38) . 表 13 編. 競爭對手介紹及分析. 設立時 公司名稱. 號. 市場占有率(依核 營業項目. 公司専長業務. 公司組織架構. 公司員工分析. 間. 備註 定個案數計算之). 學歷:碩士畢, 科系: 治 政 大 都市計畫, 城鄉發 業務及申請流 二.執行長/顧問/國 立. 1 財團法人都 1998 年 協辦公辦更新, 政策法 都市更新顧問 市更新研究. 令研究, 協助災後更新. 發展基金會. 重建, 協助民間推動更 程. 一.董事長. 際交流顧問. 13.95%. 業- 丹. 展, 建築及都市計畫. 棠開發. 學. ‧ 國. 關係企. 三.副執行長/特助 或城鄉發展, 地政等. 股份有. 辦國際交流. 四.策略規劃部/更 相關。. 限公司. ‧. 新, 推廣更新理念, 舉. y. Nat. 新事業部/業務研展 經歷:都市計畫. 社. 區更新部/行政管理 土地開發實務、不動. n. al. er. io. sit. 部/投資事業部/社 區營造. 都市更新.. Ch. 部. engchi. i n U. v. 產法務及專案規財務 劃等，平均年資:12 年 -29 年. 2 邑相更新規 2000 年 建築計畫及基地配置計 擁有經驗豐富. 功能別:建築設計, 碩士& 學士畢; 背景. 5.11%. 關係企. 37 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(39) . 編. 設立時. 市場占有率(依核. 公司名稱 號. 營業項目. 公司専長業務. 公司組織架構. 公司員工分析. 間 劃股份有限. 畫. (15 年以上)的 都市計畫, 市政暨 建築設計, 都市計. 公司. 建築規劃設計. 建築師群，熟悉 環境規劃,土木工. 政 治 大 都更建管法 程,地政等 立. 平均年資: NA. 有限公. y. sit. al. n. 土地開發可行性分析與. 問股份. 司. 計圖說。. io. 都市設計及社區規劃. 劃,土木工程,地政。. 能協助檢視設. Nat. 容積移轉作業. 工程顧. ‧. 都市更新規劃. 畫, 市政暨環境規. er. 工程營建管理. 規、審查重點，. 評估. Ch. engchi. i n U. v. 辦理都市更新相關程序 都市更新顧問. 董事長-總經理室- 學歷:碩士畢, 科系:. 3 事業股份有 2004 年 申請辦理都市計畫變更 業務及申請流. 行政財務部, 都市 不動產城鄉發展, 建. 限公司. 業:邑相. 學. 室內裝修設計. ‧ 國. 景觀規劃設計. 弘傑不動產. 備註 定個案數計算之). 辦理申請各類設施籌設 程. 5.60%. 更新部, 規劃及開 築及都市計畫等相. 38 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(40) . 編. 設立時. 市場占有率(依核. 公司名稱 號. 營業項目. 公司専長業務. 公司組織架構. 公司員工分析. 間. 備註 定個案數計算之). 許可與興辦事業計畫. 發研展部. 申請非都市土地使用分. 立. 區變更. 關。 經歷:都市計畫.. 政 治 大. 開發實務等，平均年 資:7 年-15 年. ‧ 國. 學. 辦理非都市土地容許使. 都市更新.土地變更. 用及非都市土地用地變. ‧. 更編定. 利用建議. y. sit. al. n. 土地資產評估, 規劃與. er. io. 備. Nat. 各類公辦招商之投標準. Ch. engchi. i n U. v. 専業顧問諮詢服務(相 關専業演講, 員工訓 練, 公司講習等). 39 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(41) . 編. 設立時 公司名稱. 公司専長業務. 公司組織架構. 公司員工分析. 間 都市計畫. 董事長-總經理/技. 治 政 術顧問群-副總經理 大 - 土地規劃部,開發. 都市更新 安邦工程顧. 立. 非都市土地規劃 5 問股份有限 1990 年. 部,行政管理部, 電 腦製圖部. 二.執行董事. n. al. Ch. 投資興建 2003 年 代理實施. 份有限公司. 整建維護. 都市更新 開發整合. 三.總經理. sit. io 投資興建. 學歷:碩士畢, 科系:. y. 一.董事長. Nat 都更顧問 丹棠開發股. ‧. 建築計畫. 企劃部,環境規劃. ‧ 國. 環境影響評估. 2.99%. 學. 土地開發評估 公司. 7. 備註 定個案數計算之). er. 號. 市場占有率(依核 營業項目. v ni. e n g四.c 副總經理 hi U. 都市計畫, 城鄉發. 都市發. 展, 建築及都市計畫. 展研究. 或城鄉發展, 地政等. 2.12%. 基金會. 五.策略規劃部/更 相關。 經歷:都市計. 關係企. 新事業部/業務研展 畫. 社區營造. 都市. 業. 部/投資事業部/社 更新.土地開發實. 40 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(42) . 編. 設立時 公司名稱. 號. 市場占有率(依核 營業項目. 公司専長業務. 公司組織架構. 公司員工分析. 間. 備註 定個案數計算之). 區更新部/工務部/ 務、不動產法務及專. 立 危老重建. ‧ 國. 自力更新. 東亞建築經. 案財務規劃等，平均 年資:12 年-29 年. 學. 都市更新. 治 政 行政管理部 大. 建築設計、都市. 銀行融資 交屋保證. 新、土地開發. Nat. (續建保證). y. 公司. sit. 營建管理. 計畫、都市更. ‧. 13 理股份有限 1987 年. n. al. er. io. 開發整合評估分析 。都 「案前評估－ 市更新規劃顧問 。專案 整合協商－更 冠霖不動產 整合協商顧問 14 顧問股份有 2007 年. Ch. engchi. 新規劃－顧問. i n U NA. v. NA. 都市更新專案管理 。建 培訓－專案管 限公司 設專案建築經理 。都市 理」專業整合與 更新專業培訓. 顧問服務。. 41 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(43) . 肆、新創公司之介紹 一、公司團隊角色定位 以「Facilitator－都市更新建設專案總體整合服務」為經營定位。 作為不動產開發核心投資產業中，具有值得專業信賴的技術和整合 提供者，統籌「專案規劃及整合管理業務」執行的核心能力，提供 「案前評估－整合協商－更新規劃－顧問培訓－專案管理」專業整 合與顧問服務。. 二、公司願景、使命及經營理念. 立. 願景. 政 治 大. ‧ 國. 學. 我們致力整合各領域專業及資源，以前瞻眼光、宏觀策略及先進科 技，與時俱進，立志成為兼具創新與專業的產業先驅，持續創造產. ‧. 業價值和變革，共同解決社會居住安全問題，成就更好的生活品質. sit. y. Nat. 及永續的居住環境。. al. er. io. 我們以「做人的道理做事」，奉「忠恕誠信」精神傳承，創造出一. v. n. 部引以為傲的豐厚歷史，我們也樂於與產業鏈夥伴分享與實踐。. 使命. Ch. engchi. i n U. 作為不動產開發投資產業中，擁有值得信賴的専業技術和整合能力 的提供者。我們的使命是提供客戶知識學習等高品質的產品和服務， 滿足人們優質、安全、便利、健康的生活。. 經營理念 以誠信、専業及創新的經營理念，在解決社會居住安全同時，創造 股東利潤及加強員工福利。 42 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(44) . 圖 5 經營理念圖. 誠 信 1.解決國內人民居 住安全問題 2.創造股東利益 3.加強員工福利. 専 業. 政 治 大. 創新 立. ‧. ‧ 國. 學. 三、公司服務項目. y. Nat. n. al. Ch. engchi. er. io. 全案管理為長期業務發展目標。. sit. 以不動產開發仲介、不動產開發顧問為開端，公司將發展全案管理。. i n U. v. 43 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(45) . 圖 6 服務項目. 全 案 管 理 服 務 . 不動產開發仲介. • 開發整合評估分析 • 都市更新規劃顧問 • 專案整合協商顧問. █買賣 █土地開發產權. 整合. 不動產 専業顧問. 大. 學. ‧ 國. 立. 開發整合評估分析 都市更新專案管理 建設專案建築經理 不動產專業培訓 政 治. . • • • •. 四、公司組織編制及團隊成員介紹. ‧. (一)、三大核心専業部門. sit. y. Nat. 全案管理専業功能別:土地開發、估價師、地政士、建築. al. er. io. 師、都市計畫規劃師、工程營造、財務投資分析、會計師、. n. 律師等。. Ch. 圖 7. i n U. v. e専業功能部門 ngchi. 不動產(土 地)開發仲 介. 不動產 全案管理. 不動產専業顧 問. 44 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(46) . (二)、團隊核心成員介紹 本團隊核心成員専業背景: 不動產顧問及規劃管理、不 動產開發仲介及全案管理。相關經驗約 15~35 年。. 圖 8 團隊核心成員背景. *** 不動產顧問及規劃管理 約35年. 立. 政 治 大 ***. ‧ 國. ‧. *** . 學. 不動產(土地)開發仲 介約 20 年. y er. io. sit. Nat. 全案管理 約 15 年. 伍、產業策略分析突圍 a. n. iv l C n h e n g cPorter）1979 著名管理學家麥可·波特（Michael h i U 年提出產業競爭分析模 型- 五力分析(Porter Five Forces Analysis)。本計畫，透由此模型分 析本團隊在產業中的競爭力與獲利模式(能力)。了解市場缺口，進而做出 策略上的調整。 同時也使用 Porter 的競爭優勢策略(Competitive Analysis)，分析本團 隊在產業中，擬採取的行動，會造成何種競爭優勢。. 一、應用五力分析模型，考量本團隊在產業中之競爭位 置 45 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(47) . 五力分析其用途是定義出一個市場吸引力高低程度，包括:現有競爭 者的競爭、潛在進入者的威脅、替代者的威脅、消費者的議價能力、 供應商的議價能力。五種力量由密切影響公司服務客戶及獲利的構 面組成，任何力量的改變都可能吸引公司退出或進入市場。以下說 明產業之現況，再利用五力分析突圍。. 同業競爭強度 同業規模小，以投資顧問業而言，市場現階段參與者約 107 家公司。 前 20 家占總市占率 50%。顯示業界大多為小型公司。市占率最高者. 政 治 大 業者核准都更流程為主要業務。同業競爭強度低。 立. 與第二名差距懸殊(13.95%- 5.11%)。目前皆以申請容積獎勵，協助. ‧ 國. 學. 潛在競爭者的威脅. 雖目前同業未積極跨足，土地開發仲介及整合業務，然以其専業經. ‧. 驗，日後仍有跨界的可能性。因產業文化使然，自主改建未為市場. y. Nat. sit. 主流，建商介入，土地開發仲介業務長久以來存在著不透明不公開，. n. al. er. io. 導致土地所有權人漫天喊價，獅子大開口的現象，成案率不高。同. i n U. v. 業進入本業務的意願也相形低落。短期間，產業文化不能改變，同. Ch. engchi. 業競爭者仍會維持現況業務(仍以先期評估+協助輔導都市更新核准 為主要業務)。. 供應者議價能力 本計畫從事業務，其主要原料供應商為土地所有權人。土地具有積 載力、數量固定、不可移動、不可複製重覆生產、個別性或地域性 等特性，且因本國法律規定，財產私有制，故土地所有權人議價能 力高。. 替代品威脅 46 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(48) . 専業服務者取得客戶信任感十分重要。相較其他商品，不動產價格 高，開發期長，其隱藏成本(例如不動產稅及利息等)也高，不論對 地主個人或開發投資商，専業服務者専業度及經驗相對重要。一旦 取得客戶信任，成為合作夥伴，其關係緊密度也高。廠商替代性的 可能性低。. 購買者的議價能力 自主改建更新之供應商為土地所有權人;購買専業服務者，亦為土地 所有權人。因土地所有權人對専業不足，故在自主改建更新時，若. 政 治 大 人，案子破局機率提高)，故其依賴度極高 。 立. 専業服務顧問在開發整合期即進入，土地所有權人因轉換成本高(換. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 47 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(49) . 利用五力分析突圍 服務建商. 潛在競爭者的威脅 . 服務地主. . 目前客戶以建商為主。 . . 因產業文化使然，土地產權整合開發仲介成案率 低。故未進入自主更新改建業務。 . (B2B). . (B2C). 提高進入門檻. 圖 9 五力分析模型. 掌握稀有土地資源，立於不敗之地. 立. 供應者的議價能力 . ‧ 國. 土地具有積載力、數量固定、不可移. . 動、不可複製重覆生產、個別性或地域. 購買者的議價能力 . 同業的競爭強度. 學. 同業規模小:市場現階段參與者約 107 家公司。前. 因土地所有權人對専業不足，故自主改建更新時，. 20 家占總市占率 50%。 . 若専業服務顧問在開發整合期即進入，土地所有權. . 主要客戶:建築投資 . 有制，故土地所有權人議價能力高。 . . 主要服務:申請容積獎勵，協助業者核准都更流程 . ‧. 性等特性，又因本國法律規定，財產私. Nat. . 早期進入開發整合階段，提早卡位. sit. 利潤回歸地主，地主利益極大化。 . y. . 人因轉換成本高，故其依賴度極高。 . 服務對象轉換: 由服務建商轉為服務地主 . io. n. al. er. . 政 治 大. Ch. engchi. 替代品的威脅 . . i n U. v. 相較其他商品，不動產價值高，開發期長，其隱藏成本(例如 不動產稅利息等)也高，不論對地主個人或開發投資商，専業 服務者専業度及經驗相對重要。一旦取得客戶信任，成為合 作夥伴，其關係緊密度也高。廠商替代性的可能性低。 早期進入開發整合階段，提早卡位 48 . . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(50) . 二、競爭優勢策略 競爭優勢主要來自四個方面：一是產品成本和質量；二是企業擁有的 特殊資產和專門知識；三是通過設置障礙來阻止競爭對手進入；四是 藉助更多的資源或者更大的投入在市場上擴大占有率。因此競爭優勢 策略可以成本優勢、差異化及聚焦集中三方面進行分析。 圖 10 競爭優勢策略. 聚焦集中 策略. ‧. ‧ 國. 學. 成本優勢立 策略. 政 治 大. sit. y. Nat. al. n. 分析如下:. er. io. 本團隊擬由目前產業「服務建商」轉為「服務地主」 ，就競爭優勢策略. 成本優勢策略. Ch. engchi. 差異化策略. i n U. v. 聚焦集中策略. 競爭優勢:. 競爭優勢:. 競爭優勢:. 競爭優勢:. 成本和質量。. 企業擁有的特殊資產和. 通過設置障礙來 藉助更多的資源或者更. 專門知識。. 阻止競爭對手進 大的投入，羸得市占率。 入。. 開發利潤由全. 與其他不動產顧問公司. 與推動師、仲介 1.土地產權整合仲介人. 體地主共享。. 的差別:. 公司、村鄰里長 員投入。. (地主成本降. 一般公司:前期評估、建 合作，土地開發 2.建築投資商無利潤之. 49 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(51) . 成本優勢策略. 差異化策略. 聚焦集中策略. 低，得到高品質 築設計、都更申請流程等 整合期即介入。 老舊公寓;及有意願自 服務，利潤也最 本團隊:一條龍服務，包. 主更新改建地主皆為潛. 大。). 在客戶對象。. 含不動產規劃設計、都更 申請流程，產權登記規 劃、不動產稅務規劃、營 建管理、交屋作業等. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 50 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(52) . 三、商業模式 我們的價值主張:解決居住安全問題並使地主利潤最大化。透由 關鍵業務與合作夥伴分享及成長; 透由社群媒體提供即時新知 給客戶。並以建商無利潤，自主更新之個案為市場區隔。不論建 商有無利潤，只要想自主更新的地主，都是我們的客戶。藉以擴 大市場占有率。. 圖 11. 治 政 價值 大 主張 . 或電子媒體等廣告. Nat. 危老改建推動 師 仲介人員 村鄰里長等 . io. 核心 資源 . al. n. 専業規劃能力 (建築規劃設 計，不動產稅務 規劃，法律，營 建管理融資，財 務規劃等) . Ch. 1. 解決國內 人民居住 安全問題 2. 成為資源 調配者;服 務地主， 土地開發 利潤地主 共享。 . engchi. 成本結構 . 中，聚焦傳遞產品 獨特性進度及専業 資訊給客戶。 . y. 整合/ 全案管理 規劃 . LINE, Youtube. ‧. ‧ 國. 夥伴 . 學. 土地開發產權. sit. 立. 客戶 關係 . er. 關鍵 業務 . 重要 . 商業畫布. 通路 . v i 社群媒體 n U (Facebook,. 客戶 以建築投資商 無利潤，但個案 能自足自給之 老舊公寓為主; 及有意願自主 更新改建地主 皆為潛在客戶 對象。 . Youtube， Line 等) . 收入來源 . 専業規劃分析系統建置與維護. 専 業 規 劃 顧 問. 教育訓練. 全 案 管 理 . 開發業務人員分潤制度 . 51 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(53) . 陸、五年發展目標及行動方案 一、目標及內容 年期. 目標. 具體內容. . 建立口碑. 1.専業規劃分析系統建置試用版完. . 满足地主不同需求:因. 成. 應地主屬性不同，彈性. 2.改建評估案 20 件. 提供服務。例如:合建、 3.土地仲介 3 件 短期. 委建或買賣等方式在同. 第一年 ~ 第二年. 一個案交叉複合使用。. 4.土地產權整合 3 件. 政 治 大5.改建規劃 2 件. 立借力使力，與建商合. 6.教育訓練 3 場完成(預計參與學員. 學. 作。建商得利，為公司. 60 人次). 全案管理鋪路。. 7.策略聯盟:招商 10 名主力仲介人. ‧. ‧ 國. . 員、危老推動師或鄰里長等). y. Nat. n. al. 2. 產權整合完成 3 件. er. io. sit. 1. 土地仲介 3 件. 中期 第三年. Ch. engchi. iv 3.不動產改建規劃案 3件 n U 4.建構營建管理團隊. 5.教育訓練或交流講座 3 場完成(預 計參與學員 60 人次) . 成為資源調配者。. 1. 土地開發仲介 5. . 客戶身份轉換: 由現階. 2. 產權整合完成 9 年. 長期. 段服務建商逐步轉變為. 3.改建規劃案 10 件. 第四年~第五年. 服務地主。. 4.全案管理 2 年. 公開透明遴選機制建立. 5.教育訓練或交流講座 3 場完成(預. . 計參與學員 60 人次) 52 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
(54) . 二、Ansoff 矩陣策略分析 策略管理之父 H. Igor Ansoff 於 1957 年提出 Ansoff 矩陣（Ansoff Matrix）。本計畫以依 Ansoff 矩陣分析，擬定達成目標之策略。 結合矩陣橫軸市場及縱軸產品，形成四個象限，可組合完整的 Ansoff 矩陣。Ansoff 針對 Ansoff 矩陣提出四個對應策略，如圖(5)，分別 為市場滲透策略（Market Penetration）、市場開發策略（Market Development）、產品開發策略（Product Development）與多角化策 略（Diversification）。. 政 治 大 搶佔競爭者的市場，擴大市場佔有率（Market Share）。市場開發策 立. 市場滲透策略以現有產品/現有市場為基礎，透過行銷與促銷的加強，. ‧ 國. 學. 略以現有產品為基礎，延伸與擴展到新興客戶或新興的地域市場。市 場開發策略屬於產品推動策略（Product Push）。產品開發策略以現. ‧. 有客戶為核心，反過來開發新產品滿足既有客戶。產品開發策略屬於. sit. y. Nat. 市場拉動策略（Market Pull）。. al. er. io. 多角化策略包括同一產業之多角化及其他產業的多角化。其他產業的. v. n. 多角化屬於完全的新興市場與產品，通常需要回歸到技術層次. Ch. engchi. i n U. （Technology） ，以核心技術觀點（Core Technology）出發，將此核 心技術應用到不同產品及不同產業上。同一產業之多角化包括我們常 聽到的水平整合與垂直整合，垂直整合包括向產業鏈下游整合（又稱 為逆向整合，即是和客戶競爭）及向產業鏈上游整合（又稱為順向整 合，即是和供應商競爭）。水平整合即是向同屬於產業鏈同一區間的 產品與市場擴展等。(資料來源: MBA 智庫百科) 本計畫定義＂市場＂為既有客戶或潛在客戶; 產品為本團隊専業服 務。中短期之目標策略，擬採取策略聯盟，垂直整合相關行業。策略 聯盟對象: 仲介經紀業、土地開發人員或危老推動師等。 53 . DOI:10.6814/NCCU201900131.
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