三、與地政有關之法令變革

2 . 至於不動產委託銷售定型化契約其他條款內容是否詳實及合法一節，內政部刻正蒐集資料研擬修正草案中，將適時邀集專家學者、

相關單位及公會召開研修會議。

（六）斡旋金問題：

1. 為導正不動產委託承購契約之內容，使其符合誠實信用及平等互惠原則，確保消費者權益，案經內政部地政司蒐集資料，研擬「不動產委託承購契約書範本（含簽約注意事項）」、「不動產委託承購定型化契約應記載及不得記載事項」各乙種，邀集專家學者及相關機關、團體等於2011年3月至7月間計召開6次研商會議獲致共識，

並於2011年8月15日送請行政院消費者保護處審查⁴⁶。

2. 至2012年底，行政院消保處業已召開六次專案審查會議，俟審查通過並公告實施後，企業經營者所提供消費者使用之不動產委託承購定型化契約條款，如有違反該應記載事項者無效；反之，業者擬定之不動產委託承購定型化契約如未記載應記載事項者，該公告之應記載事項仍構成契約內容。

(一)土地登記及地價資料謄本是否再細分問題？

近年來，本部及部分縣市政府仍屢獲民眾類此陳情，民怨日增，故內政部部於 2 0 1 0 年 7 月召開會議，與會代表除表示因舉證困難，以致尚無處罰

4 6 依內政部的說明指出，本範本暨應記載事項，如經消保處審查通過，內政部依法

制程序辦理公告後，將替代現行使用之內政部版要約書範本及坊間使用之斡旋契約；惟筆者於行政院消保處之專案小組討論時提出，委託承購契約書，與要約書之性質不同，可否進而取代原訂要約書範本，仍值得進一步斟酌，是以，行政院消保處審查時，決議於研修不動產委託銷售定型化契約時再議。

379 案例外，另經研商獲致決議略以：「目前對不特定人揭示土地權利人住址

資料，是否符合電腦處理個人資料保護法第 8 條『公務機關對個人資料之利用，應於法令職掌必要範圍內為之，並與蒐集之特定目的相符』之規定，應再就不動產交易實務面審慎分析評估；又倘增加利害關係人申請之謄本種類，…，宜有完整配套措施，方能施行。」

內政部於 2 0 1 2 年 2 月 1 7 日再度邀集學者專家^{4 7}及相關單位研商「土地登記及地價資料謄本分類制度」第 2 次會議，其結論仍維持現制，理由是

（101.2.23 台內地字第1010108949號函）：

1. 土地登記及地價資料謄本（以下簡稱謄本）涉及姓名、國民身分證統一編號、住址或債權債務財產情況等詳細自然人之個人資料，法務部認為，上開資料之蒐集利用，除依電腦處理個人資料保護法第7條、

第8 條規定須符合特定目的外，尤應注意不得逾越特定目的之必要範圍，並參考行政程序法第7條比例原則之規定。為避免公務機關有電腦處理個人資料保護法第 2 7 條、第 3 0 條規定國家賠償責任之虞，除姓名以外之個人資料是否有必要提供予任何人取得，宜於土地法或其他相關法律明確規範，以杜爭議。是以，本部未來將納入不動產登記法草案予以規範，以資明確。

2. 基於土地登記為不動產物權之公示方法，公示土地登記資料使當事人與第三人均得自外部認識其存在與內容，以保障交易安全，除權利人得申請第一類謄本以維買賣交易安全外，因不動產交易所衍生其他需確認產權資料之情況繁雜，例如租賃、辦理都市更新等，又當事人與第三人因未能順利取得權利人登記資料，所造成交易不確定性及付出較高之交易成本，並未符土地登記公示原則之精神，尚且目前謄本分二類提供，運作良好，如作重大變革，應審慎權衡利弊輕重，故目前仍維持謄本分二類之作法，惟因涉及交易實務面，請不動產相關公會於3月底前提出第二類謄本得由任何人申請之公益性或必需性之具體理由，供監察院及本部參考。

3. 至於因第二類謄本提供予任何人申請之規定，以致有仲介業者為行銷

47 與會學者專家有吳前司長萬順與筆者參加。

380

業務，利用該謄本之住址資料，侵擾所有權人，已影響其生活，雖

「不動產經紀業管理條例」及「不動產仲介經紀業倫理規範」訂有相關處置程序及處罰規定，惟難有具體事證而遭處罰案例，請中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會儘速研擬改善方案，擬具上開條例及規範之具體修正條文，報送本部研議；另為符合個人資料保護法第9條及第19條有關蒐集或處理非由當事人提供之個人資料之規定，併請業務單位檢討是否有修正上開條例之必要。

4. 另為防杜有心人士批次申請第二類謄本之住址資料作不當利用，本部主管之「土地基本資料庫電子資料流通作業要點」第3點擬增訂有關該資料應限提供予公務機關或學術研究機構基於公共利益為統計或學術研究而有必要者之規定，本部另案研議。

地政機關受理土地登記及地價資料核發作業，目前雖仍維持謄本分二類之作法。不過，但監察委員馬委員以工調查認為，土地登記第二類謄本內容包含所有權人之戶籍地址，且任何人均得申請，恐洩漏民眾隱私，嚴重損及權益等情乙案（2012/11/08調查報告），故內政部擬維持目前二類謄本，監察院恐不會善罷干休。

(二)印鑑證明制度存廢問題

關於印鑑證明制度存廢問題，戶政司蠢蠢欲動：由於內政部戶政司有意重提廢止印鑑證明之議，地政司爰於2012年2月9日函請相關公會「就實務執行面提供戶政機關如停止核發印鑑證明，其對於申辦土地登記業務所產生之影響及如何因應」表示意見，嗣於同年8月28日邀集學者專家與相關公會與地方政府召開「印鑑證明制度存廢公聽會」⁴⁸。

(三)改善共有不動產處分問題之進展

1. 多數決處分或設定時，第一項之共有人得為共有土地或建築改良物承受人或設定相對人之見解存有適法性問題，應建議檢討變更見解，內

48 本次公聽會由王理事長國雄、黃榮譽理事長志偉、王理事又興及張名譽理事義權代表出席參加。

381 政部經再函請法務表示意見2012年1月4日法律字第1000023833號

函「 …… 上開部分共有人依土地法第 3 4 條之 1 第 1 項規定，於共有土地或建築改良物上為處分、變更及設定……時，是否為未同意出賣之共有人之代理人，因係同意處分之共有人代不同意之共有人處分其所有權，其性質自係代理權之性質，且係依法取得之代理權，並非基於不同意共有人之授權，故屬法定代理權性質，此觀之同法條第3項規定『應代他共有人申請登記』足資證明。又民法第106條關於禁止雙方代理之規定，於意定代理及法定代理均有其適用（最高法院65年台上字第 8 4 0 號判例參照）」後，已於 2 0 1 2 年 2 月 1 日變更見解改採應受民法第106條之限制。

2. 內政部召開研商「研究共有土地處分問題工作計畫」及「共有土地處分研究議題」會議（2012.3.30）；此次會議決議，鑑於現行土地法第34條之1對於未同意處分共有人之優先權設計，及對用益物權之設定條件等影響權益之救濟程序等仍有疏漏及爭議，致實務上迭有學者、司法、行政見解不一致情形，該部乃研擬旨揭計畫及議題，並借重臺北市等6縣市政府透過專案研究之方式進行研究，啟動地方地政機關的學術研究風氣。

3. 內政部召開研商「土地法第34條之1執行要點修正規定草案」會議⁴⁹

（2012.4.17）。

(四)研商具土地共有關係者，可否申請他共有人戶籍謄本？

按「土地共有關係非當然發生權利義務得喪變更之事由，是土地共有人申請其他共有人戶籍謄本除提憑土地共有證明文件外，尚應提具權利義務得喪變更關係事由之文書或逕於戶籍謄本申請書內敘明申請事由，俾利戶政事務所審認。」為內政部 9 7 年 8 月 2 5 日台內戶字第 0 9 7 0 1 3 0 8 5 4 號函所明文。惟戶政司認為「基於個人資料之保護，本部 9 7 年 8 月 2 5 日台內戶字第 0970130854號函後段規定『或逕於戶籍謄本申請書內敘明申請事由』似有過寬之虞，停止適用。至申請人如提出土地共有人間合意作成之協議書、同意

49 該執行要點於同年10月3日修正發布。

382

書等書面資料，均屬利害關係證明文件範疇，應由戶政事務所視個案情形，依行政程序法第1章第6節規定本於職權核處。」內政部101年3月30日台內戶字第1010082837號函認為，土地共有人應踐行上開規定之程序，且以書面通知他共有人，如無法書面通知者，亦得以公告為之，不以申請戶籍謄本為必要。故限縮共有人除「提出土地共有人間合意作成之協議書、同意書等書面資料」外，不得再以具結方式申請他共有人之戶籍謄本。

此舉，造成地政士在執行共有土地處分案件上之極大困擾，其間雖經立法委員薛玲居間協調，仍無結果。直至，2012年8月20日由林次長主持的會商獲致結論：「土地共有人申請他共有人戶籍謄本應詳敘申請事由，戶政事務所並應依行程序法第1章第6節規定本於職權審認。如申請人可提供利害關係證明文件，如協議書、同意書、契約書等，依現行規定辦理；如確無法提出利害關係證明文件者，得援引電腦處理個人資料保護法施行細則第32條規定類似契約之關係，由申請人檢具第1類（申請人）、第2類（他共有人）土地登記謄本，證明具土地共有關係，並詳述申請事由，由戶政事務所視個案

在文檔中 2012地政士之發展概況 (頁 28-34)