監 察 院 2 0 1 1 年 9 月 8 日 再 針 對 內 政 部 所 訂 之 仲 介 報 酬 、 資 訊 公 開 、 不 動 產 說 明 書 、 營 業 員 資 格 及 斡 旋 金 等 ， 認 為 均 未 積 極 查 明 並 適 時 檢 討 ， 洵 有 怠 失，提案糾正(100內正31)。內政部爰加以研修相關規定，茲將其重點簡述如 下：
（ 一 ） 不 動 產 經 紀 業 報 酬 計 收 標 準 部 分 ： 現 行 規 定 報 酬 總 額 不 得 超 過 實 際 成 交 價 金 6 % ， 在 市 場 上 形 塑 為 固 定 比 率 之 錯 絕 ， 使 上 開 計 收 標 準 原 本 欲 使 委 託 人 與 受 託 人 得 充 分 自 由 議 價 之 意 旨 ， 受 到 嚴 重 扭 曲 ； 且 未 能 本 於 「 服 務 報 償 原 則 」 ， 考 量 房 仲 業 「 所 任 勞 務 之 價 值 」 是 否 相 當 ， 以 及 不 同 地 區 房 價 差 異 與 不 同 時 期 房 價 漲 （ 跌 ） 幅 迥 異 因 素 ， 按 成 交 金 額 採 比 例 逐 級 累 退 計 收 ， 造 成 消 費 者 因 房 價 上 漲 而 多 付 鉅 額 服 務 報 酬，徒增交易成本之不合理現象。嗣經內政部提出修正方案於2012年 2月21日邀集專家學者、相關單位及公會召會研商，學者專家與會人員 通過下表3-4-11。
375 表3-4-11 仲介佣收草案簡表
金額 不得超過實際成交價金百分比
3百萬元以下 不得超過價金6％
逾3百萬～1千萬元 不得超過價金4％
逾1千萬～5千萬元 不得超過價金2％
逾5千萬元以上 不得超過價金1％
經 與 會 學 者 專 家 及 相 關 單 位 代 表 討 論 後 ， 認 為 仲 介 服 務 基 本 工 作 項 目 大 同小異，不致因房價差異而有不同，且為避免少數不肖仲介業者以單一6%為 基 準 強 制 向 消 費 者 收 取 服 務 報 酬 ， 爰 依 監 察 院 意 旨 研 修 現 行 服 務 報 酬 計 算 方 式，改以累退方式計價（表3-4-12）。
表3-4-12 仲介佣收第二次修正草案簡表 3百萬元以下
不得超過價金6% 逾3百萬~1千萬元
不得超過價金6% 不得超過價金4% 逾1千萬~5千萬元
不得超過價金6% 不得超過價金4% 不得超過價金2% 逾5千萬元以上
不得超過價金6% 不得超過價金4% 不得超過價金2% 不得超過價金1%
但 令 人 訝 異 的 是 ， 內 政 部 竟 受 到 壓 力 ， 改 採 業 者 之 建 議 內 容 於 2 0 1 2 年 5 月8日預告，嗣經消基會發現上述修正，與監察院糾正之意旨不合，對消費者 顯然不利，乃再函表抗議43並請內政部重行研酌。嗣經內政部再度調整級距金 額（表3-4-13）。
表3-4-13 仲介佣收第三次修正草案(內政部調整後)簡表 750萬元以下
不得超過價金6% 逾750萬~2千萬元
不得超過價金6% 不得超過價金5% 逾2千萬~6千萬元
不得超過價金6% 不得超過價金5% 不得超過價金4% 逾6千萬元以上
不得超過價金6% 不得超過價金5% 不得超過價金4% 不得超過價金3%
43 消基會認為仲介報酬標準，應參考房價水準、交易成本，與仲介業者所提供之服務 內容予以細分，例如，單純的指示居間（即以使者身分傳達報告訂約機會而已）
應從低收佣，或與日本一樣明訂以媒介契約始得收取報酬，單純報告訂約機會不 可收佣；至於，一般媒介、專任媒介、專屬專任媒介與代理（簽約），按其服務 內容程度有別，應依序分別訂定報酬上限，以維消費者權益。參考林旺根，政府 可以保障仲介報酬計收標準嗎？消費者報導7月號/2012 第375期，16~20期。
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嗣 經 內 政 部 於 2 0 1 2 年 6 月 1 4 日 第 三 度 召 開 專 案 小 組 研 商 ， 仲 介 公 會全聯會仍表反對，並遊說立法委員代為說項施壓44，乃致迄今仍無法 獲 致 共 識 ， 足 見 行 政 機 關 受 仲 介 業 者 強 大 壓 力 ， 遲 遲 不 敢 循 法 制 程 序 辦理，令人遺憾。
（二）未落實交易資訊公開透明化問題：實價登錄三法於2012年8月1日起施 行 ， 分 別 規 範 權 利 人 （ 買 方 ） 、 地 政 士 及 不 動 產 經 紀 業 應 於 不 動 產 買 賣 案 件 辦 竣 所 有 權 移 轉 登 記 、 簽 訂 租 賃 契 約 書 後 、 或 委 託 代 銷 契 約 屆 滿 或 終 止 3 0 日 內 向 主 管 機 關 申 報 登 錄 成 交 案 件 實 際 資 訊 ， 並 在 符 合 法 律 規 範 及 兼 顧 當 事 人 隱 私 之 前 提 下 ， 以 區 段 化 、 去 識 別 化 方 式 提 供 不 動 產 交 易 價 格 等 相 關 資 訊 於 同 年 1 0 月 開 放 查 詢 供 各 界 參 考 ， 減 少 房 地 產 價 格 被 投 機 客 哄 抬 之 可 能 性 ， 並 使 購 屋 者 能 獲 得 充 分 的 參 考 資 訊 ， 以合理條件取得所需不動產。
（三） 「 不 動 產 說 明 書 應 記 載 事 項 」 ： 由 於 「 不 動 產 說 明 書 應 記 載 事 項 及 不 得 記 載 事 項 」 內 容 涉 及 層 面 廣 泛 ， 內 政 部 已 完 成 蒐 集 相 關 資 料 ， 邀 集 專家學者、相關單位及公會會商，迄2012年底，計召開研修會議計三 次。
（四） 經 紀 營 業 員 資 格 取 得 條 件 過 於 寬 鬆 且 未 落 實 訓 練 ： 經 紀 營 業 員 資 格 取 得 過 於 寬 鬆 ， 且 在 訓 練 時 數 不 足 與 部 分 訓 練 機 構 未 落 實 訓 練 之 情 形 下 ， 實 難 以 獲 得 充 足 之 專 業 知 識 ， 遑 論 提 供 當 事 人 正 確 之 訊 息 。 內 政 部爰研修「不動產經紀營業員專業訓練機構團體認可辦法」，於2012 年 5 月 9 日 邀 集 直 轄 市 及 縣 ( 市 ) 政 府 、 仲 介 及 代 銷 業 全 聯 會 、 專 業 訓 練 單位及內政部法規會等代表開會研商獲致共識，並於同年11月15日修 正發布：
1. 「 訓 練 合 格 」 定 義 為 參 加 （ 初 次 參 加 ） 第 七 條 第 一 項 課 程 之 人 員 完 成 訓 練 時 數 並 經 測 驗 合 格 ， 或 （ 換 證 者 ） 參 加 第 七 條 第 二 項 課 程 之 不動產經紀營業員完成訓練時數（員訓10Ⅰ）。
2. 實 施 計 畫 書 內 容 增 加 測 驗 方 式 及 場 地 ， 建 立 計 畫 申 請 預 審 程 序 及 授 權另訂測驗方式。
44 2012年7月5日蕭司長輔導率相關同仁出席立法院吳育昇委員召開「中華民國不動 產仲介經紀商業同業公會全聯會理事長李同榮陳情房仲業報酬計收標準調整」協 調會，仲介公會堅持反對而仍無結果。
377 3. 教學工作小組應辦理測驗事宜（員訓6）。
4. 測驗時間1小時，不包含於專業訓練（30）時數（員訓8Ⅲ）。
5. 應 於 每 期 開 課 或 測 驗 二 週 前 將 訓 練 類 別 、 開 課 日 期 、 課 程 表 、 測 驗 日 期 及 場 地 等 資 料 登 載 於 中 央 主 管 機 關 指 定 之 網 站 並 報 請 備 查 ， 於 開 課 前 登 載 參 訓 人 員 名 冊 ， 課 程 或 測 驗 完 成 後 一 週 內 登 載 參 訓 人 員 訓練時數或測驗成績（員訓9）。
6. 完成訓練時數並經測驗合格始發給專業訓練證明書（員訓10Ⅰ）。
7. 辦 理 測 驗 單 位 為 各 認 可 之 專 業 訓 練 單 位 ， 且 應 於 每 期 課 程 完 竣 後 一 週內辦理測驗，測驗合格成績為60分（員訓10Ⅱ）。
8. 測 驗 結 果 虛 偽 不 實 、 試 題 公 開 或 舞 弊 等 情 事 得 廢 止 認 可 辦 理 專 業 訓 練（員訓13）。
9. 初次參加之訓練課程不得僅以測驗題庫45為教材，其測驗試題不得於 測驗前公開，並不得有測驗舞弊情事（員訓10Ⅲ）；違者，中央主 管機關得廢止其認可（員訓13）。
（五）房仲業提供定型化契約之內容未盡詳實及合法乙節：
1. 研修不動產委託銷售定型化契約之服務報酬條款草案
依 監 察 院 糾 正 文 ， 修 正 「 不 動 產 委 託 銷 售 契 約 書 範 本 」 第 5 條、「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項之應記載 事項」第5點及增訂不得記載事項第6點。其中應記載及不得記載事 項，業依行政程序法第151條第2項、第154條第1項規定，於2012 年 4 月 2 5 日 踐 行 預 告 程 序 ， 並 於 同 年 5 月 2 1 日 函 送 行 政 院 消 費 者 保 護處審查在案。其修正主要內容如下：
(1)應記載事項第5點「一、委託人與買方簽定買賣契約後，委託人 得 支 付 受 託 人 服 務 報 酬 ， 其 數 額 為 實 際 成 交 價 之 百 分 之 _ _ （ 由 委 託 人 與 受 託 人 自 由 議 定 ， 惟 受 託 人 向 委 託 人 及 買 方 收 取 報 酬 之 總 額 合 計 不 得 超 過 中 央 主 管 機 關 之 規 定 ） 。 二 、 前 款 服 務 報 酬 之 支 付 ， 於 委 託 人 與 買 方 簽 定 買 賣 契 約 時 ， 支 付 服 務 報 酬 百
45 2012年5月9日邀集直轄市及縣(市)政府、仲介及代銷業全聯會，雖有由仲介業全 聯 會 建 立 測 驗 題 庫 5 0 0 題 ， 並 於 每 次 測 驗 以 電 腦 隨 機 方 式 挑 選 1 0 0 題 產 製 測 驗 試 卷，再交由訓練單位辦理測驗。但該辦法並無明文，似宜有主管機關委託命題，
始較具公信力。
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分 之 _ _ （ 不 得 超 過 前 款 服 務 報 酬 二 分 之 一 ） 予 受 託 人 ， 餘 百 分 之 _ _ 於 交 屋 時 繳 清 。 受 託 人 未 完 成 上 開 其 中 一 項 服 務 ， 委 託 人 得拒絕支付該項服務之報酬。」。
(2)不得記載事項第6點「服務報酬之收取比率不得預先於本契約記 載」。
2 . 至 於 不 動 產 委 託 銷 售 定 型 化 契 約 其 他 條 款 內 容 是 否 詳 實 及 合 法 一 節，內政部刻正蒐集資料研擬修正草案中，將適時邀集專家學者、
相關單位及公會召開研修會議。
（六）斡旋金問題：
1. 為導正不動產委託承購契約之內容，使其符合誠實信用及平等互惠 原則，確保消費者權益，案經內政部地政司蒐集資料，研擬「不動 產委託承購契約書範本（含簽約注意事項）」、「不動產委託承購 定型化契約應記載及不得記載事項」各乙種，邀集專家學者及相關 機關、團體等於2011年3月至7月間計召開6次研商會議獲致共識，
並於2011年8月15日送請行政院消費者保護處審查46。
2. 至2012年底，行政院消保處業已召開六次專案審查會議，俟審查通 過並公告實施後，企業經營者所提供消費者使用之不動產委託承購 定型化契約條款，如有違反該應記載事項者無效；反之，業者擬定 之不動產委託承購定型化契約如未記載應記載事項者，該公告之應 記載事項仍構成契約內容。