主持人：林建元教授
謝謝理事長，今天每位老師都很認真，所以時間都超過，表定時間現在應 該結束回家了，因為政大他們提供服務但不加價，所以我們再討論一、二十分 鐘都可以吧，這樣好不好？就十五分鐘把問題解決，大家看看哪些問題，我大 概簡單講一下看看是否這樣的關係。于秘書長先將地上權權利能力與複雜關係 等等這一部分的釐清；那值多少錢、怎麼估，所以就有我們卓理事長說明，是 估得出來的！然而，到底銀行願意承受多少？又是另外一件事情，我們土地銀
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行的高副總從他們融資的制度、怎麼看待地上權的操作，當然結論就是叫作很 複雜，怎麼辦？所以我們剛剛的林理事長就說其實說不定地上權這件事情本身 權利的設計本身就是不完整，或許根本治療的方法，它提供了一個想法，去參 考了日本的借地權，也許用日本借地權的方法，他介於地上權與租賃權中間，
夾在中間的另外一種權力的設計，用那個東西或許是一個新的機會可以解決前 面遭遇到的很多問題。因為每個國家都有制度的背景，適合一個國家的不一定 適合我們，當然適合我們也不一定適合別的國家。像最近很多人都會請教德國 的地制，所以大部分都是介紹德國，今天這邊都比我年輕，大概都知道德國的 人在他退休之後，他會想盡辦法要把他一輩子的錢花掉，因為覺得覺自己賺的 錢應該要有意義的把他花掉，為什麼要留給下一代？反過來說，下一代也不要 期望說上一代會留很多財產給你，因為永續發展就是每一代都照顧好自己這一 代，你不要留債子孫，但是也不一定要留很多財產給子孫，假如都有這想法，
地上權就不會像我們剛剛講的那麼複雜，說建築物存在的時間比地上權時間還 長，人活的時間比建築物還長似乎問題就更複雜了，就發生這樣的事，所以要 從根本治療。我們現在看看有什麼問題請教我們前面的老師。我們現在看哪一 位要示範提第一個問題，剛剛聽起來最不怕問的是高副總，因為他帶了一個團 隊來！
第一位提問者：
林 老 師 、 還 有 各 位 老 師 大 家 好 ， 我 可 以 請 教 一 下 就 是 林 老 師 、 高 副 總 這 邊，因為剛剛有講到希望在以後地上權消滅，時間到了可能有一些補償金作為 改善的制度，我只要問一個可能比較前面一點的問題，現在民法規定，要是兩 年沒有繳租金的話地上權就消失，土地的所有權人就可以把地上權拿回來，假 使在實務上，今天擁有這房子地上權的人，兩年沒有去繳租金，銀行一般房貸 可能都是二十年或是三十年，在目前銀行的債權擔保怎麼辦，是直接替他付那 兩年的租金避免地上權被消滅嗎？
高明賢副總經理的回答：
目 前 我 們 實 務 上 ， 剛 剛 在 跟 各 位 報 告 中 有 提 到 我 們 地 上 權 住 宅 用 的 目 前 幾乎是沒有在做的，因為之前是不能持分轉讓，所以我們做都是商業型的，商 業型的就是剛剛說會透過一個信託的機制，也就是我們會做營運專戶的設計，
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637 營運專戶裡面必須要保留適當的現金留在裡面，當你發生遲繳租金時，我們會
從這個專戶抵繳租金。另外一個就是借物權，銀行評估之後，發現這個專戶在 期間雖然可以幫你代墊幫你繳掉，但是你沒有能力繼續後面的營運時，我們會 行使借物權，我們會開始去找適當的人接手、來借物，我們會行使借物權，謝 謝。
第二位提問者：
請教于秘書長，我們剛才所講的都是公有的，國家的用地可以給大型的做 地上權，可是在實務上台北市就有很多私人機構，他的地上權、土地供給一般 民眾來購買一般地上建物的地上權，這地上權是永久性的地上權，我想這個情 況下跟我們今天這個題目或者關心這個地上權的人是更接近我們關心的重點，
也就是說他的永續權，他的所有權是永續的，這個部分一則是我們的內容，二 則 我 們 土 地 銀 行 未 來 對 這 個 永 久 ， 他 不 是 五 十 年 、 不 是 七 十 年 ， 他 是 一 直 下 去，土地銀行會做這種的貸款嗎？
于俊明秘書長的回答：
謝謝這位指教的問題，我想有幾個層面，第一個部分，地上權不一定只有 國有土地才可以做設定，像剛剛講到的一般私人，像是横公圳，他就是把他的土 地設定地上權給SOGO，我所知道的有一些民間他的資產要留下來，讓他或是 他自己本身的後代能去收取租金這樣的一個模式。這種地上權在民法當中，他 本來就沒有期限的限制，不像租賃權或其他一些有九十九年的規定，這是地上 權本來就沒有期限的這一個部分；如果是永續型的部分，或許是剛剛卓老師所 提到的，他在估價裡面的價值上面，他可以用永續型的一種收益，這種權利價 值可能就會比較高，我想這是一般私設還有存續期間的問題。不過，我用別的 角度來思考，因為最近我們家對面有一個仲介公司在發傳單，我看了以後，我 不曉得是不是你剛剛問的問題，他的傳單上面寫一個內容就是說：「地上權的 房屋可更新，四十五坪保證有兩個車位。」類似都市更新的東西，依我自己的 看法，他不是我們法律上的地上權，也就是民間對於地上權的誤認，那個地上 權不是一個權，他是一個無權占用的問題，無權占用下的結果，但是你說他完 全都沒有？其實他還有一個佔有的權屬，所以有些人就把他讓渡，就像我們俗 稱的都市更新，為了要解決這樣的問題，也賦予他一些容積獎勵，這一種容積
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高明賢副總經理的回答：
有關於這地上權融資，剛剛提及國有土地，實際上也有一些民間土地，像 一些社團法人或財團法人，所以像剛剛于秘書長講的横公圳跟SOGO的關係，還 有萬華很多土地都是仁濟院所有的，也是一種地上權的概念。首先就是要看雙 方當事人所訂的合約內容是怎樣？有些合約內容是不容許你去融資、不容許你 去轉讓，所以地上權可不可以設定抵押權，這契約約定是最重要的。如果地上 權可以設定抵押權後，我們再從授信的角度來評估，不過雖然地上權是沒有期 限，但房屋是有期限的，它是會折舊的，謝謝。
主持人：林建元教授
至 少 我 們 經 過 這 樣 的 討 論 我 們 知 道 說 ， 我 們 討 論 了 很 多 名 詞 ， 有 些 是 法 律上的定義，有些是民間的習慣用語，有些是報紙的用語、政策的用語都不一 樣，所以我們自己要很小心。
第三位提問者：
剛剛卓理事長講到這個估價部分，其實我們知道現在是以地上權標售的 價格，假如我們以租金所以的方式回推的話，它是遠遠不到的價格。現在住宅 開價都有八十萬到一百三十萬，這部份銀行在做地上權住宅貸款的時候成數會 不會有問題，一般來講地上權住宅的貸款成數都比較低，那它售價又比實際價 值還高，在估價銀行這邊有沒有什麼樣的處理方式？在售價長期走高通常對我 們地上權長期下來也是一個傷害，不知道各位有什麼樣的看法。
卓輝華理事長的回答：
我想這個問題是我的，他提的是售價越走越高，其實剛才我表達得非常 清楚，因為地上權就是一個租賃的關係，我們用收益的角度去看，我們就不能 去追著市場的價格去跑。所以在台灣的不動產市場，市價跟所謂租金的價，後 面 其 實 有 一 張 投 影 片 是 說 市 場 萃 取 法 ， 萃 取 出 來 的 收 益 率 其 實 是 相 對 非 常 低 的 ， 但 如 果 從 資 金 的 報 酬 率 來 看 的 話 ， 就 不 會 那 麼 低 ， 所 以 市 價 跟 售 價 之 間 的 關 係 就 會 產 生 落 差 。 以 目 前 房 價 那 麼 高 來 看 ， 地 上 權 房 屋 的 價 值 也 跟 著 去
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639 一百四十萬，所以也沒買貴，大家心裡是那樣想，只不過那個風險如果能去做
貸款的話，如果銀行也能去貸個三十年、五十年或是說只剩下二十年期的地上 權，也跟著市場的價值這樣去走的話，風險其實是銀行必須要去顧慮到的，所 以這個部分需要由高副總來解答。
林建元教授的回答：
我 在 想 我 稍 微 釐 清 一 下 ， 卓 理 事 長 的 專 業 就 是 估 價 ， 如 果 我 的 估 價 能 夠 盡量去反映到正常價格或是市場價格這個概念。開銀行就是要賺錢，所以我在 控制風險底下我願承受到多少，至於這樣的結果是太高或太低，那是從要買方 或是貸款方，這是另外一件事情。老實說叫他們兩個來答老實說還真的有點困 難，因為他們兩個或是說兩個行業都沒有說我的責任是把他降到你認為不高的 價格，那他要怎賺你的錢？因為他是在做生意，所以在邏輯上他有點難回答到 問題，我大概做這樣的一個解釋好不好，假如我解讀錯，等一下再繼續問。
第四位提問者：
各 位 老 師 、 還 有 先 進 大 家 好 ， 我 想 先 請 教 各 位 先 進 、 老 師 一 些 問 題 ， 地 上權的住宅，既然我已經有建物的所有權，那是不是在未來我持有兩年內相關 特 種 貨 物 的 事 由 就 是 要 被 課 徵 奢 侈 稅 ； 第 二 個 問 題 就 是 既 然 我 持 有 了 建 物 所 有權，是不是未來我這東西也要進入實價登錄的範圍內，這可能要請教一下你 們；接下來是因為是住宅，那未來我是不是可以依法去得做預售或是要套用預 售屋履約保證一些相關規定；接下來可能要請教一下高副總，就是說未來既然
各 位 老 師 、 還 有 先 進 大 家 好 ， 我 想 先 請 教 各 位 先 進 、 老 師 一 些 問 題 ， 地 上權的住宅，既然我已經有建物的所有權，那是不是在未來我持有兩年內相關 特 種 貨 物 的 事 由 就 是 要 被 課 徵 奢 侈 稅 ； 第 二 個 問 題 就 是 既 然 我 持 有 了 建 物 所 有權，是不是未來我這東西也要進入實價登錄的範圍內，這可能要請教一下你 們；接下來是因為是住宅，那未來我是不是可以依法去得做預售或是要套用預 售屋履約保證一些相關規定；接下來可能要請教一下高副總，就是說未來既然