與談題目：他山之石-日本借地權住宅制度介紹

謝謝林老師，還有三位報告人，還有各位女士先生大家晚安。剛剛三位報 告指出來我們台灣地上權住宅的這部分，其實面臨的瓶頸在國外是否可以得到 一些救濟跟解答，我們大概用這個角度來看，台灣的地上權住宅應該怎麼去解 套，剛剛幾位也都提出來一些解套的辦法。因為時間不夠，我們前面的這一些 大家不一定看得懂，我也不一定看得懂。我們在投資有幾個方式，日本也把這 個當作是一個投資標的，活化、物權資產的一個標的，各位也知道我們民法債 編有租賃、有使用借貸；在物權有地上權或是榮譽權，或者是永佃權等等，這 一個物權、一個債權。租賃這一個部分本來就是債權，但是在日本可以透過地 政士司法疏失去辦理所謂的認借權的登記，所以它已經有物權法，而且在早期 日本，我們常常都在講買賣不破租賃，但是在日本早期是買賣破租賃，這是不 同的觀念。當然過程裡面它也讓借地權在租賃權中產生一些困擾，所以在立法 過程原來有所謂的借家法、借地法，後來在平成三年（1991年）的時候把它 變成「借地借家法」，這個部分是這樣子來的。

借 地 權 在 日 本 「 借 地 借 家 法 」 裡 面 的 定 義 ， 係 以 建 物 所 有 為 目 的 來 設 定 地上權或租賃權，國內的學者把它翻譯成租賃權，其實有一點限縮，其實它有 一點使用權的概念，所以這個權利在登記的時候有一部份可以登記為所謂的地 上權，但是另一部分用租賃權的方式，租賃權的使用限制會比較多。地上權在 日本是沒有限制，你要移轉、設定皆可，你要轉借也可以，所以它的權利在兩 個之間的比較，以我們台灣現在的地上權住宅來講，我覺得受到的限制非常的 多。

這個土地的權利，我們現在在日本有普通借地權、定期的借地權，日本發 展借地權的時間有長達一百年以上，現在的態樣非常的多。這一張圖可以代表

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631 我們怎樣去看普通的房地產在買賣時，你的房地都你自己的，然後借地權的這

一個部分，土地不是你的，剛剛兩三位的報告都指出來我們現在的京站叫使用 權，其實是不對的，它也是所有權，只是他的所有權區分建物算是信託，在信 託機構底下，所以它也是所有權，你看日本這一些作法也都是所有權；區分這 一個建物所有權或是地上權，它是從屬於這個物權，從屬於這個建築物，從這 一個概念底下我們來看為什麼日本的區分所有法基地叫做基地權，基地權包括 所有權和基地其他所有利用權，包括借地權。

借地權現在有很多的態樣，這個部分就是這張圖表示這一棟房子是我的，

土 地 不 是 我 的 ， 土 地 是 地 主 的 。 有 的 房 子 我 們 怕 到 時 候 像 是 京 站 為 什 麼 要 信 託，因為到最後45年之後，怕到時候還不回來，台北市也怕、銀行也怕，那 就透過信託，將來把房子整個拆掉。現在日本也有一個練習，就是說等借地權 屆滿的時候，全部要把它拆掉，另外也可以透過更新的方式讓它留下來或者把 這個房子直接過還給地主，甚至在借地權活化的時候，借地權跟土地所有權可 以互相移轉，然後變成共有的關係，所以我們在看這幾張圖的時候，借地權滿 好玩的。但台灣很奇怪，在我們學界幾乎沒有看到這一個部分的文獻，這個是 我覺得我們應該去努力的。借地權的這個制度在明治時期就有，大正時期訂了

「 借 地 借 家 法 」 ， 為 什 麼 呢 ？ 在 那 時 候 日 俄 戰 爭 的 時 候 他 回 來 ， 很 多 土 地 發 生跟借地權之間的爭議才因此訂法。在早期1992年之前舊的借地制度，對於 借地人的保障是非常的夠，沒有正當的理由就是無限更新，就像大陸期限到了 還是會更新，就像我們過去三七五耕地租約，六年到了之後再更新。在1941 年，戰後這一段時間裡面，他要有正當理由的才可以收回來。在1992年把兩 個法定成一個法，這個部分才有所謂的定期借地的概念。在五年前，這個借地 借家法的改正又增列了所謂的事業用的定期借地權，這個部分我們稍後會有幾 個畫面再跟大家做補充。

整個民法，像我剛剛講日本民法跟我們很像，也有租賃、也有使用借貸、

也 有 債 權 之 外 的 物 權 ， 他 立 了 借 地 借 家 法 之 後 已 經 有 了 物 權 的 關 係 ， 這 個 物 權的關係還有個特色，此外，在昭和35年（1960年）又增訂了一個自己借地 權，自己借地權的概念就是說在我自己的土地上面蓋房子並把它賣掉，但我不 賣土地所有權，我把它賣借地權給人家，這個概念在台灣現在所謂的自己不動 產役權是相類似的，它的性質也可以跟這個部分做一個搭配。02:15:21

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普通借地權是從過去舊法時代到新法時代都有，它是期間要三十年以上，

用途不限，然後口頭約定也可以，當然不來登記也可以，但是過去不來登記不 可 以 對 抗 ， 現 在 是 可 以 對 抗 的 。 這 邊 期 間 終 了 的 建 築 物 處 理 ， 跟 我 們 民 法 第 840條的規定有一點類似，這裡面建構一個所謂的買回請求權，就是地主買回 來就依照實價實質買回來，如果他沒有買回來的時候我還是可以繼續使用，這 使用就適用借家的關係來繼續使用。這是法定更新，就是時間到的時候他不表 示反對的時候還是更新，那有正當的理由可以把它終掉，在一般普通借地是這 個樣子。在新的一般借地的這個部分，一般借地裡面有個原則，就是期間一定 是50年起跳，到一百年都沒有關係；50年以後，時間到了你就不能主張法定 更新、不能延期，你也不能主張現有的建物的買取請求權，也就是說你約定的 時間到了，然後就了了，房子怎麼辦呢？自己拆，不是土地所有權人幫你拆，

是 自 己 要 去 拆 ， 這 時 候 怎 麼 辦 呢 ？ 自 己 去 設 定 借 地 權 的 時 候 就 應 該 要 辦 理 公 證，公證的時候要承諾這三個條件，這個部分在一般借地權、事業借地權等等 都是類似的，也是要符合這三個條件。另外有一種是30年以上的，時間到了，

一般房子到30年的時間都還可以用，就可以約定到時候這個房子讓給地主，

就現在京站的信託有點類似。我們這邊整理這個表，舊的借地法裡面規定不同 的年限有牢固的、不牢固的，普通借地權部分是30年，現在是一定要50年以 上，這個是可以30年，也可以更多，但是他不可以更新；事業借地權也有10 年到30年，這個是5年前修法時把它界定到可以50年，這個部分大概是這樣的 一個關係。

我 們 來 看 這 一 些 用 途 是 什 麼 ， 假 設 我 如 果 是 要 在 事 業 用 的 ， 其 實 這 部 分 就可以設定事業用的，如果是要在住宅的就是用一般定期的借地權，甚至也可 以 搭 配 讓 與 特 約 的 這 個 借 地 權 ， 這 個 是 日 本 他 分 類 分 得 非 常 細 。 借 地 權 跟 這 個 地 上 權 性 質 跟 普 通 的 所 有 權 之 間 的 差 異 ， 為 什 麼 這 個 在 日 本 有 那 麼 多 人 願 意 去 做 這 樣 的 一 個 設 定 ， 這 裡 面 也 有 一 些 蹊 蹺 ， 也 就 是 國 家 在 這 個 制 度 上 除 了借地借家法之外，租稅上的減免，像是固定資產稅，如果是素地的時候，要 繳一百二十萬的固定資產稅，在借地的關係時他只要繳二十萬就好。相對於台 灣，日本的房子從泡沫之後就很便宜，但是各位可以發現到日本的房子很小，

為什麼很小？不是他買不起，是他住不起，他在住的時候固定資產稅非常高，

還有都市計畫稅等等，這一些在借地權的時候都有一定的減免，更重要的是我

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633 們土地持有人最後會老、會死，在素地的這個部分遺產稅買高，在借地權的時

候，不同的地域他可以減到25%~45%，也就是說他透過租稅的減免讓借地權 在日本可以被接受。剛剛說地上權可不可以設定，我們民法規定地上權本來就 可以設定，是因為當事人自己怕將來怎麼辦？才作一個限縮，在日本地上權是 不可以限制的，所謂不需要承諾就是他可以不限制的，其他如果是借地權他是 可 以 限 制 ， 他 是 可 以 限 制 可 不 可 以 讓 你 設 定 或 是 再 轉 借 、 移 轉 、 讓 渡 等 等 ， 這 個 部 分 相 對 他 的 擔 保 能 力 增 加 。 借 地 權 在 日 本 的 部 分 從 平 成 五 年 （ 1 9 9 3 年 ） 開 始 有 定 期 借 地 之 後 ， 目 前 還 沒 有 最 新 的 統 計 資 料 ， 因 為 從 平 成 二 十 一 年（2009年）之後因為發生所謂的東北大地震，國土交通省比較忙，所以沒 有在做這一方面的調查。幾乎在平成二十一年（2009年）以前每一年都會做 調查，我們這邊的資料是平成二十年（2008年）的資料，那個時候有七萬多 戶，那有一半是獨立建物，有一半是公寓大廈，這一些數字大家都有。我們來 看一下他的使用持家型的就是自有的，那提供在出租是在平成十四年（2002 年）修法的時候，所以這一個部分也是新的趨勢。為什麼借地權在日本可以去 接受，這邊有一些理由就是素地的固定資產稅負擔比較大，然後很少人會去養 地，這部分也注入一些活化，讓土地所有權透過權利金，權利金到六成、七成 的時候，本來賣地的時候所得稅稅金跟他拿到的權利金差不多，這一些都是所 謂的他的優點，剛剛幾位報告人也都有提到。

那麼最重要的在日本借地權的活用，他可以包括除了權利金，還有預付地 租，權利金跟預付地租是要扣所得稅的範圍，保證金要還。借地權甚至可以跟 都市的再開發做結合，我們等一下有幾個畫面，他們的案例提供給大家，因為

那麼最重要的在日本借地權的活用，他可以包括除了權利金，還有預付地 租，權利金跟預付地租是要扣所得稅的範圍，保證金要還。借地權甚至可以跟 都市的再開發做結合，我們等一下有幾個畫面，他們的案例提供給大家，因為