上海地區便利商店服務品質狀況對住宅價格的影響

的顯著，而 Robust LM test (Lag)並未達到顯著水準。故而在討論便利商店服務品 質時，本研究同樣使用空間誤差模型與一般線性回歸進行比較。

且由表 4-6 的實證結果可得知，空間誤差模型的 Adjust-R²為 0.860，一般線 性回歸的 Adjust-R²為 0.752，空間誤差模型的模型適配度優於一般線性回歸。且 空間誤差係數γ(LAMBDA)亦達到 1%以內的顯著水準，顯示該模型確實存在空

LM test (Error) 7122.618***

Robust LM test (Error) 7099.506***

註：***、**、*分別代表在 1%、5%與 10%的顯著水準下，該變數顯著異於零。

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進一步地，本研究運用分位數回歸的方法對「上海地區便利商店服務質量 狀況對住宅價格的影響」進行討論。

由表 4-7、表 4-8 與圖 4-2 的結果可知，在 20%至 90%的住宅價格區間內，

重點變數「300 公尺內有外資便利商店」呈現良好的正向顯著，反映外資連鎖 便利商店對絕大部分的住宅呈現良好的正向邊際貢獻，且此邊際貢獻在整體上 因住宅價格的上升而下降，與 Chiang, Peng & Chang(2015)文獻中住宅價格處於相 對高位的鄰里環境中居住的人因為擁有更好的城市機動性去獲得便利商店便利 性的替代品的理論相似，符合預期。反觀重點變數「300 公尺內有本土便利商 店」在絕大多數的住宅價格區間內呈現負向顯著，此一結果更加印證了前述提 及之「上海地區內便利商店對住宅價格的影響主要來自於服務品質較好的外資 連鎖便利商店」的說法。

圖 4-2 便利商店服務品質下的分位數回歸模型 左：「300 公尺內有本土便利商店」

右：「300 公尺內有外資便利商店」

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表 4-8 便利商店服務品質下的分位數回歸模型之二

變數名稱 估計係數 T 值 估計係數 T 值 估計係數 T 值 估計係數 T 值 估計係數 T 值

住宅價格 50%區間內 住宅價格 60%區間內 住宅價格 70%區間內 住宅價格 80%區間內 住宅價格 90%區間內

(截距項) 14.050 1278.44 14.080 1342.48 14.107 1402.55 14.146 1261.86 14.208 998.44

面積 0.010 179.09*** 0.011 192.97*** 0.011 206.47*** 0.011 189.9*** 0.012 154.76***

電梯 0.065 7.91*** 0.056 7.18*** 0.059 7.91*** 0.063 7.46*** 0.071 6.69***

高樓層 -0.022 -3.77*** -0.016 -2.84*** -0.013 -2.49** -0.015 -2.57** -0.013 -1.72*

中樓層 0.018 3.1*** 0.021 3.79*** 0.020 3.89*** 0.019 3.27*** 0.017 2.37***

樓層總數 0.003 6.07*** 0.004 6.69*** 0.003 6.41*** 0.003 4.78*** 0.002 2.43***

屋齡 -0.008 -25.74*** -0.008 -26.7*** -0.007 -25.52*** -0.007 -22.37*** -0.006 -16.83***

內環內 0.581 63.61*** 0.583 66.9*** 0.584 69.96*** 0.606 65.11*** 0.610 51.64***

內環到中環 0.447 65.15*** 0.435 66.41*** 0.422 67.2*** 0.426 60.9*** 0.418 47.04***

中環到外環 0.277 45.49*** 0.268 46.06*** 0.254 45.45*** 0.240 38.6*** 0.213 27***

200 公尺內有無銀行 -0.006 -1.06 -0.004 -0.66 0.002 0.44 -0.004 -0.63 -0.010 -1.26

1000 公尺內有無醫院 0.022 4.09*** 0.019 3.77*** 0.022 4.44*** 0.021 3.9*** 0.021 3.04***

500 公尺內有無捷運 0.064 10.96*** 0.066 11.82*** 0.073 13.49*** 0.068 11.26*** 0.051 6.69***

500 公尺內有無學校 0.076 10.87*** 0.070 10.47*** 0.061 9.62*** 0.062 8.77*** 0.069 7.64***

500 公尺內有無公園 -0.002 -0.29 0.009 1.65** 0.020 3.9*** 0.036 6.13*** 0.046 6.22***

300 公尺內有本土便利商店 -0.012 -2.23** -0.011 -2.22** -0.017 -3.5*** -0.018 -3.29*** -0.022 -3.27***

300 公尺內有外資便利商店 0.031 5.63*** 0.032 6.19*** 0.024 4.89*** 0.024 4.22*** 0.018 2.52**

註：***、**、*分別代表在 1%、5%與 10%的顯著水準下，該變數顯著異於零

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所在。

因此，本研究在實證的基礎上，倡導連鎖便利商店品牌在現有基礎上進行 服務品類與品質的迭代創新，在拓展自身業務深度的同時，為周邊社區居民提 供更加多樣化的零售與服務。

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