第三章 研究方法與研究設計
第二節 資料說明與變數選取
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Peng & Chang, 2015)設置範圍內有兩家及以上家數便利商店、範圍 內有一家便利商店、範圍內沒有便利商店作為虛擬變數，並以沒有 便利商店作為基準。同時本研究設置 100 公尺、200 公尺、300 公 尺三種範圍對模型進行測試。範圍內便利商店家數越多代表使用設 施的便利性越高，預期符號為正。‧
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群猛、陳奉瑤，2015)內有無銀行設置虛擬變數，預期符號為正。
T. 有無醫院：住宅附近若存在醫院可提升居民之就醫便利性，距離醫 院越近代表使用設施的便利性越高，本研究以 1000 公尺(斯子文、
石憶邵，2013；張志峰，2016)內有無醫院設置虛擬變數，預期符號 為正。
U. 有無捷運：住宅附近若有捷運可提升居民之交通便利性，距離捷運 越近代表使用設施的便利性越高，本研究以 500 公尺(楊宗憲、蘇 倖慧，2011)內有無捷運設置虛擬變數，預期符號為正。
V. 有無學校：區域內學校分布的多寡對不動產區位的鄰適性有所影 響。距離學校越近代表使用設施的便利性越高，本研究以 500 公尺 (楊宗憲、蘇倖慧，2011)內有無學校設置虛擬變數，預期符號為 正。
W. 有無公園：公園綠地的存在能夠提升住宅周遭之環境品質，距離公 園越近代表使用設施的便利性越高，本研究以 500 公尺內有無公園 設置虛擬變數，預期符號為正。
X. 住宅成交資料範圍內有無本土或外資便利店：距離便利商店越近代 表使用設施的便利性越高，在實證結果部分依據上述 L 項對該變數 範圍進行選取。範圍內擁有本土或外資便利商店則代表周邊住宅居 民擁有使用該設施的便利性，本研究以範圍內有無本土與外資便利 商店作為虛擬變數，並以沒有便利商店作為基準，預期符號為正。
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的顯著，而 Robust LM test (Lag)並未達到顯著水準。故而在討論便利商店數量分 布時，本研究使用空間誤差模型與一般線性回歸進行比較。且由表 4-2 的實證結果可得知，空間誤差模型的 Adjust-R²為 0.860，一般線 性回歸的 Adjust-R²為 0.751，空間誤差模型的模型適配度優於一般線性回歸。且 空間誤差係數γ(LAMBDA)亦達到 1%以內的顯著水準，顯示該模型確實存在空 間自相關現象，理應進行修正。故而本研究著重使用空間誤差模型下的實證結 果對「上海地區便利商店數量分布狀況對住宅價格的影響」進行說明。
在控制變數方面，絕大部分自變數皆達到 1%以內的顯著水準。
在重點變數方面，空間誤差模型下「300 公尺內有兩家及以上便利商店」
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第四章 實證結果分析
與「300 公尺內有一家便利商店」的係數值分別達到 0.035 與 0.034，皆達到 1%
以內的顯著水準，故而在此模型下，300 公尺內有兩家及以上便利商店會使住 宅的平均總價上升 3.5%，300 公尺內有一家便利商店會使住宅的平均總價上升 3.4%。雖然後者大於前者，符合預期，但在空間誤差模型下「300 公尺內有兩 家及以上便利商店」與「300 公尺內有一家便利商店」對住宅價格的影響並無 太大區別，顯示住宅 300 公尺範圍內存有便利商店會對住宅價格有所影響，但 300 公尺內便利商店數量分布的多寡對於住宅價格影響甚微。
表 4-1 便利商店數量分布下的空間自相關檢定
一般線性回歸 空間延遲模型 空間誤差模型
空間延遲係數 0.002***
空間誤差係數 0.620***
LM test (Lag) 26.501***
Robust LM test (Lag) 3.117
LM test (Error) 7160.170***
Robust LM test (Error) 7136.787***
註：***、**、*分別代表在 1%、5%與 10%的顯著水準下，該變數顯著異於零。
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第四章 實證結果分析
進一步地，本研究運用分位數回歸的方法對「上海地區便利商店數量分布狀 況對住宅價格的影響」進行討論。
由表 4-3、表 4-4 與圖 4-1 的結果可知，在 10%至 30%的住宅價格區間內，重 點變數「300 公尺內有兩家及以上便利商店」呈現良好的正向顯著，在 10%的住 宅區間內，重點變數「300 公尺內有一家便利商店」呈現良好的正向顯著。該結 果顯示，便利商店對位於價格區間相對低位的住宅而言存在良好的正向邊際貢獻。
圖 4-1 便利商店數量分布下的分位數回歸模型 左：「300 公尺內有兩家及以上便利商店」
右：「300 公尺內有一家便利商店」
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表 4-3 便利商店數量分布下的分位數回歸模型之一
變數名稱 估計係數 T 值 估計係數 T 值 估計係數 T 值 估計係數 T 值 估計係數 T 值
一般線性回歸 住宅價格 10%區間內 住宅價格 20%區間內 住宅價格 30%區間內 住宅價格 40%區間內
(截距項) 14.151 1208.74 13.772 490.34 13.922 910.1 13.961 1075.5 14.001 1120.08
面積 0.008 129.91*** 0.008 52.61*** 0.009 108.47*** 0.010 138.75*** 0.010 152.65***
電梯 0.107 12.21*** 0.121 5.78*** 0.112 9.83*** 0.098 10.08*** 0.078 8.32***
高樓層 -0.010 -1.57 -0.009 -0.62 -0.017 -2.09** -0.021 -3.11*** -0.025 -3.78***
中樓層 0.018 2.92*** 0.010 0.67 0.017 2.15** 0.017 2.59*** 0.020 3.07***
樓層總數 0.005 8.67*** 0.006 4.36*** 0.005 6.5*** 0.004 6.61*** 0.004 6.03***
屋齡 -0.009 -28.11*** -0.007 -9.38*** -0.008 -20.15*** -0.008 -22.71*** -0.008 -23.6***
內環內 0.599 61.93*** 0.598 25.79*** 0.605 47.86*** 0.601 56.07*** 0.597 57.8***
內環到中環 0.471 64.62*** 0.528 30.23*** 0.513 53.9*** 0.494 61.21*** 0.472 60.74***
中環到外環 0.294 45.43*** 0.372 23.95*** 0.328 38.78*** 0.314 43.71*** 0.299 43.19***
200 公尺內有無銀行 -0.017 -2.61*** -0.027 -1.73* -0.029 -3.41*** -0.022 -3.06*** -0.013 -1.92*
1000 公尺內有無醫院 0.025 4.45*** 0.029 2.1** 0.024 3.25*** 0.024 3.82*** 0.024 3.91***
500 公尺內有無捷運 0.070 11.2*** 0.042 2.8*** 0.066 8.12*** 0.070 10.09*** 0.066 9.9***
500 公尺內有無學校 0.098 13.2*** 0.115 6.44*** 0.094 9.62*** 0.083 10.01*** 0.085 10.69***
500 公尺內有無公園 0.010 1.63 -0.001 -0.09 -0.001 -0.11 -0.005 -0.75 -0.006 -0.93
300 公尺內有兩家及以上便利商店 0.022 3.29*** 0.048 2.99*** 0.019 2.2** 0.014 1.91* 0.007 1.03
300 公尺內有一家便利商店 0.016 2.38** 0.055 3.38*** 0.002 0.27 -0.005 -0.63 -0.001 -0.15
註：***、**、*分別代表在 1%、5%與 10%的顯著水準下，該變數顯著異於零。
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的顯著，而 Robust LM test (Lag)並未達到顯著水準。故而在討論便利商店服務品 質時，本研究同樣使用空間誤差模型與一般線性回歸進行比較。且由表 4-6 的實證結果可得知，空間誤差模型的 Adjust-R²為 0.860，一般線 性回歸的 Adjust-R²為 0.752，空間誤差模型的模型適配度優於一般線性回歸。且 空間誤差係數γ(LAMBDA)亦達到 1%以內的顯著水準，顯示該模型確實存在空
LM test (Error) 7122.618***
Robust LM test (Error) 7099.506***
註：***、**、*分別代表在 1%、5%與 10%的顯著水準下，該變數顯著異於零。
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進一步地，本研究運用分位數回歸的方法對「上海地區便利商店服務質量 狀況對住宅價格的影響」進行討論。
由表 4-7、表 4-8 與圖 4-2 的結果可知，在 20%至 90%的住宅價格區間內，
重點變數「300 公尺內有外資便利商店」呈現良好的正向顯著，反映外資連鎖 便利商店對絕大部分的住宅呈現良好的正向邊際貢獻，且此邊際貢獻在整體上 因住宅價格的上升而下降，與 Chiang, Peng & Chang(2015)文獻中住宅價格處於相 對高位的鄰里環境中居住的人因為擁有更好的城市機動性去獲得便利商店便利 性的替代品的理論相似，符合預期。反觀重點變數「300 公尺內有本土便利商 店」在絕大多數的住宅價格區間內呈現負向顯著，此一結果更加印證了前述提 及之「上海地區內便利商店對住宅價格的影響主要來自於服務品質較好的外資 連鎖便利商店」的說法。
圖 4-2 便利商店服務品質下的分位數回歸模型 左：「300 公尺內有本土便利商店」
右：「300 公尺內有外資便利商店」
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表 4-8 便利商店服務品質下的分位數回歸模型之二
變數名稱 估計係數 T 值 估計係數 T 值 估計係數 T 值 估計係數 T 值 估計係數 T 值
住宅價格 50%區間內 住宅價格 60%區間內 住宅價格 70%區間內 住宅價格 80%區間內 住宅價格 90%區間內
(截距項) 14.050 1278.44 14.080 1342.48 14.107 1402.55 14.146 1261.86 14.208 998.44
面積 0.010 179.09*** 0.011 192.97*** 0.011 206.47*** 0.011 189.9*** 0.012 154.76***
電梯 0.065 7.91*** 0.056 7.18*** 0.059 7.91*** 0.063 7.46*** 0.071 6.69***
高樓層 -0.022 -3.77*** -0.016 -2.84*** -0.013 -2.49** -0.015 -2.57** -0.013 -1.72*
中樓層 0.018 3.1*** 0.021 3.79*** 0.020 3.89*** 0.019 3.27*** 0.017 2.37***
樓層總數 0.003 6.07*** 0.004 6.69*** 0.003 6.41*** 0.003 4.78*** 0.002 2.43***
屋齡 -0.008 -25.74*** -0.008 -26.7*** -0.007 -25.52*** -0.007 -22.37*** -0.006 -16.83***
內環內 0.581 63.61*** 0.583 66.9*** 0.584 69.96*** 0.606 65.11*** 0.610 51.64***
內環到中環 0.447 65.15*** 0.435 66.41*** 0.422 67.2*** 0.426 60.9*** 0.418 47.04***
中環到外環 0.277 45.49*** 0.268 46.06*** 0.254 45.45*** 0.240 38.6*** 0.213 27***
200 公尺內有無銀行 -0.006 -1.06 -0.004 -0.66 0.002 0.44 -0.004 -0.63 -0.010 -1.26
1000 公尺內有無醫院 0.022 4.09*** 0.019 3.77*** 0.022 4.44*** 0.021 3.9*** 0.021 3.04***
500 公尺內有無捷運 0.064 10.96*** 0.066 11.82*** 0.073 13.49*** 0.068 11.26*** 0.051 6.69***
500 公尺內有無學校 0.076 10.87*** 0.070 10.47*** 0.061 9.62*** 0.062 8.77*** 0.069 7.64***
500 公尺內有無公園 -0.002 -0.29 0.009 1.65** 0.020 3.9*** 0.036 6.13*** 0.046 6.22***
300 公尺內有本土便利商店 -0.012 -2.23** -0.011 -2.22** -0.017 -3.5*** -0.018 -3.29*** -0.022 -3.27***
300 公尺內有外資便利商店 0.031 5.63*** 0.032 6.19*** 0.024 4.89*** 0.024 4.22*** 0.018 2.52**
註：***、**、*分別代表在 1%、5%與 10%的顯著水準下，該變數顯著異於零
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所在。
因此，本研究在實證的基礎上，倡導連鎖便利商店品牌在現有基礎上進行 服務品類與品質的迭代創新，在拓展自身業務深度的同時，為周邊社區居民提 供更加多樣化的零售與服務。
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