數值顯示全國平均住宅人口家戶比低於100%，但並非表示國內出現住宅 供 給 短 缺 之 問 題 。 若 依 人 口 數 量 增 加 幅 度 而 論 ， 由 於 住 宅 增 加 率 仍 明 顯 高 於 人 口 增 加 率 ， 此 亦 顯 示 國 內 住 宅 供 給 過 剩 現 象 應 處 於 持 續 擴 大 的 結 構 中 。 至 於各地區內，因房屋價格及品質不同，亦有供需的差異。
就以未來環境探討以供政策落實參考，分析如下：
（一）變動的國內外經濟及投資環境
兩岸簽訂各項互惠條件 對國內房地產投資市場的影響未定、中央銀行實 施 針 對 性 審 慎 措 施 、 財 政 部 課 徵 豪 宅 稅 與 實 價 課 稅 議 題 、 總 體 經 濟 景 氣 及 市 場資金流向等因素皆會影響房地產市場動向。
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（二）國際住宅政策發展趨勢
美 國 可 負 擔 的 住 宅 政 策 ； 日 本 方 面 有 住 宅 品 質 提 升 、 因 應 高 齡 化 社 會 住 宅需求對策、推動都市更新、提供正確市場資訊；香港減少干預私人物業(不 動產)市場、協助低收入家庭租屋、藉工業區變更確保土地供應充足及提供配 套優良的基礎設施，使物業市場持續健康發展。
（三）民眾對居住品質與安全要求日漸增高
依 據 2 0 1 2 年 資 料 顯 示 ， 全 國 家 戶 數 為 8 , 1 8 6 , 4 3 2 戶 ， 住 宅 存 量 為 8,041,837宅，在戶與宅之間差距逐漸縮小同時，隨著經濟發展及所得提升，
民 眾 對 住 宅 要 求 「 質 」 逐 漸 大 過 於 「 量 」 。 另 依 據 住 宅 居 住 水 準 調 查 報 告 ， 2 0 0 9 年 住 宅 平 均 面 積 、 設 有 戶 籍 宅 數 之 平 均 人 口 數 ( 人 ) 分 別 為 4 2 . 4 4 坪 及 4.23人，至101年已增加(減少)至112.78 坪、3.95人。民眾對於住宅要求，
不 在 僅 限 於 面 積 、 格 局 大 小 ， 還 有 住 宅 周 遭 環 境 設 施 、 居 家 安 全 性 、 及 建 材、設計等。
（四）高齡化及少子女化的社會型態
台 灣 2 0 1 1 年 生 育 率 到 1 . 0 6 5 人 ， 成 為 全 世 界 生 育 率 最 低 的 國 家 ， 2 0 1 2 年 出 生 率 達 到 千 分 之 9 . 8 6 。 另 2 0 1 2 年 度 我 國 老 年 人 口 ( 6 5 歲 以 上 ) 佔 總 人 口 11.15%，已達聯合國世界衛生組織所定義之高齡化社會。政府計提供廣義之 社會住宅約98萬6千餘宅，比例約佔全國住宅總量791萬8千餘宅(2011年第1 季 資 料 ) 之 12. 45％。 雖 然 政 府 已 提供 租 金 及 購 屋貸 款 利 息 補 貼 ，讓 國 民 於 住 宅 市 場 解 決 居 住 問 題 ， 然 而 仍 有 許 多 經 濟 與 社 會 弱 勢 者 的 居 住 問 題 無 法 透 過 補 貼 來 解 決 。 另 針 對 高 齡 化 及 少 子 女 化 的 社 會 型 態 ， 在 居 住 需 求 協 助 上 也 應 預為因應。
（五）房地產資訊持續提供與功能穩定
2011年11月初內政部營建署(以下稱營建署)舉辦不動產資訊平台與住宅 e-Map 資訊成果發表會，並正式整合完成『不動產資訊平台』建置上線。營 建署積極推動住宅及不動產資訊系統建置，自2006年開始發佈住宅資訊統計 季報，2008年建置不動產價格e點通之價格資訊，2009年完成住宅及不動產 數位資料庫之建置，藉由網站(「住宅ｅ化網」及「不動產價格ｅ點通」)對外
55 提 供 資 訊 服 務 。 住 宅 及 不 動 產 資 料 均 具 有 空 間 特 性 ， 經 適 當 規 劃 結 合 地 理 資
訊 系 統 ， 不 僅 是 可 作 為 中 央 與 各 地 方 政 府 擬 定 住 宅計 畫 之 輔 助 工 具 ， 亦 可 作 為 各 種 住 宅 及 不 動 產 統 計 資 訊 之 空 間 統 計 分 析 之 基 礎 資 料 庫 與 分 析 工 具 ， 營 建署於2009年度委外進行建置地理資訊系統之先期規劃，並於2010年啟動相 關建置作業，且完成建置「住宅e-Map」網站並民國正式上線。另2012年因 應國際與社會上廣泛使用的M化趨勢，本系統亦逐步開發Google Android 及Apple iOS手持裝置的應用程式設計，並已開始測試及試用。『不動產資 訊 平 台 』 整 合 內 政 部 現 有 四 大 網 站 ， 包 含 「 住 宅 e 化 網 」 、 「 不 動 產 價 格 e 點 通 」 、 「 住 宅 統 計 資 訊 網 」 「 e - H o u s e 內 政 部 不 動 產 交 易 服 務 網 」 ， 定 位 為 一 個 全 國 性 之 住 宅 及 不 動 產 入 口 網 、 住 宅 及 不 動 產 統 計 資 訊 之 發 布 窗 口 、 住 宅價格資訊之發布窗口。以民眾需求為導向，提供查詢服務項目包含：(1)價 格行情(2)住宅補貼(3)房貸資訊(4)待拍/標售/待租(5)住宅統計(6)政策/研究 (7)法規/知識(8)國際市場展望。另實際住宅交易價格已公開化，應可透明化 的反應土地及房屋持有成本及使購屋者取得正確價格資訊。
2012年是國內房地產政策推動與執行的一年，過去源於市場過熱、民怨 已 深 ， 以 及 總 統 大 選 的 政 治 壓 力 所 致 。 無 論 政 策 制 定 過 程 如 何 ， 住 宅 法 、 實 價登錄三法與特種貨物及勞務稅條例的制定與公佈實施，確實對2012年房地 產市場產生不少結構性的變革。
影響2012年不動產市場最直接的政策當屬實價登錄制度，相關登錄、查 核與發佈機制，各項配套措施內容成為2012年的討論焦點。由於目前內政部 地政司發布房價資訊的方式仍有一定程度的改善空間，後續資訊發布與查詢內 容 是 否 能 獲 得 社 會 各 界 肯 定 ， 亦 待 觀 察 。 在 實 價 登 錄 後 ， 不 動 產 的 稅 制 改 革 也 成 為 各 界 關 注 焦 點 ， 然 而 政 府 目 前 釋 出 的 方 向 多 傾 向 於 將 目 前 的 公 告 價 格 調整至「接近市價」，但如此可以解決「房地分離課稅」、「制度設計鼓勵投 機」、「公告價格仍不等於市價」等問題嗎？或許是怕更大規模的不動產稅改 會「動搖國本」，對於不動產稅制設計的缺失，目前仍看不到政府有任何改革 的決心。健全不動產市場是達到居住正義的重要手段，實價登錄只是第一步，
更透明的不動產交易價格以及更完整的不動產稅改是健全不動產市場的重要方 向。揚棄現有的公告價格制度，重新建立以房地合一實價為基礎的課稅基礎，
或許是最有意義的方向；透過稅基與稅率的修正，未來改為實價課稅後，大家 可以不用擔心自己的不動產稅會增加；但我們的不動產市場將會更加公平，制 度將不再成為投機炒作的幫凶，而回歸到正常的市場機制，我們期待的居住正
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區域別/年度 2009年 2010年 2011年 2012年
全國 7,805,834 7,937,024 8,057,761 8,186,432
台北市 969,418 983,237 999,879 1,017,063
新北市
(2006-2010原台北縣) 1,378,268 1,405,348 1,431,791 1,458,292
桃園縣 654,106 673,477 686,273 701,827
台中市
(2006-2010原台中市) 377,296 385,402 867,854 883,302 台南市
(2006-2010原台南市) 266,376 270,246 648,283 656,402 高雄市
(2006-2010原高雄市) 580,670 588,871 1,035,012 1,046,588 單位:戶
資料來源：內政部營建署住宅資訊統計彙報、內政部不動產資訊平台
57 及 產 官 學 界 與 社 會 各 界 不 同 的 期 待 與 壓 力 ， 在 在 反 映 國 內 不 動 產 市 場 的 動 見
觀瞻與運作結構的複雜。在此環境下較可確定的是，2013年國內不動產政策 的 主 要 思 維 將 以 安 定 金 融 體 系 為 優 先 ， 其 次 為 平 衡 社 會 壓 力 與 市 場 期 待 。 房 市政策較可能採取放任發展(不特別抑制與振興)，盡可能避免價格過度下跌引 發 恐 慌 。 居 住 正 義 與 稅 制 改 革 仍 會 繼 續 推 動 ， 不 動 產 市 場 將 會 更 加 公 平 ， 制 度 將 不 再 成 為 投 機 炒 作 的 幫 凶 ， 而 回 歸 到 正 常 的 市 場 機 制 ， 我 們 期 待 的 居 住 正義，不僅是住者適其屋，還要公平的制度來健全市場。
表1-2-14 全國及主要縣市95-100 年住宅存量/98-101設有戶籍宅數 單位:宅數
表註：95-97營建署計算推估住宅存量，98-101住宅存量為房屋稅籍住宅類數量 資料來源：內政部營建署住宅資訊統計彙報、內政部不動產資訊平台
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表1-2-15 2009-2012年全國及主要縣市住宅居住水準狀況表
項目 住宅平均面積(坪) 住宅平均屋齡(年)
區域別/年度 2009年 2010年 2011年 2012年 2009年 2010年 2011年 2012年 全國 42.44 42.57 42.06 112.78 25.46 26.46 26.79 34.61 台北市 29.62 29.56 28.98 39.43 26.19 27.65 28.32 29.9 新北市(2009-2010
原台北縣) 29.06 29.2 29.02 48.16 21.71 22.39 23.08 26.29 桃園縣 43.51 43.52 42.15 72.41 18.65 20.31 20.59 25.19 台中市(2009-2010
原台中市) 37.27 37.65 42.51 66.1 18.24 19.77 23.05 27.25 台南市(2009-2010
原台南市) 44.16 44.41 45.99 70.76 23.47 24.18 26.61 30.34 高雄市(2009-2010
原高雄市) 34.94 35.19 38.74 64.43 22.82 23.67 25.18 29.02
項目 戶量(人/戶) 設有戶籍宅數之平均人口數(人)
區域別/年度 2009年 2010年 2011年 2012年 2009年 2010年 2011年 2012年 全國 2.96 2.92 2.88 2.87 4.23 4.18 4.12 3.95 台北市 2.69 2.66 2.65 2.63 3.52 3.5 3.42 3.49 新北市(2009-2010
原台北縣) 2.82 2.77 2.74 2.70 3.36 3.32 3.23 3.26 桃園縣 3.03 2.97 2.93 2.92 3.67 3.62 3.51 3.46 台中市(2009-2010
原台中市) 2.85 2.81 3.07 3.04 3.48 3.45 3.76 3.78 台南市(2009-2010
原台南市) 2.89 2.86 2.90 2.87 3.56 3.52 3.61 3.66 高雄市(2009-2010
原高雄市) 2.63 2.60 2.68 2.65 3.36 3.33 3.39 3.42 資料來源：內政部營建署住宅資訊統計彙報、內政部不動產資訊平台
參考資料 一、中文文獻
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二、網站參考文獻
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4.內政部營建署，http://pip.moi.gov.tw/suithouse/suitable-airport_03.html。
59 5.林口戶政事務所，http://www.linkou.ris.ntpc.gov.tw/web/Home?command=displ
ay&page=flash。
6 . 林 佩 宜 、 吳 品 萱 、 蔡 旻 瑾 、 余 進 業 ， 2 0 1 0 ， 「 探 討 國 民 住 宅 政 策 之 適 當 性 — 以 台 北 市 為 例 」 ， h t t p : / / d p f . n c c u . e d u . t w / f a c u l t y / s h e n g w e n / T e a c h i n g / P T a x / C l a s s / 9 8 2 / Draft/98203draft.pdf。
7.陳麗春，97，「社區發展季刊 121 期」。
8.新北市政府不動產買賣交易服務網， http://e-land.landntpc.gov.tw/NTPCELand/
Portal/StatsMain.aspx 。
9.樂屋網整理，http://newproperty.rakuya.com.tw/housing_detail/index?id=86。
10.中央銀行 11.內政部 12.行政院主計處 13.住展房屋網 14.信義房屋 15.國泰建設