最後，「社區黨建」為社區建設重點工作。「社區黨建」主要以 街道黨工委與居民區黨支部為主要核心，整合街道轄區內各機關和 企、事業單位的基層黨組織共同參與社區建設。黨組織通常具有兩方 面的組織資源用以動員社區參與：一是透過黨支部動員退休黨員參與 社區活動，另一則是透過單位黨組織動員在職黨員進行社區參與，37強 調街道轄區內各單位組織積極配合「共駐共建，資源分享」的社區活 動，提供社區建設所需資源。然而「社區黨建」最大困難點亦在於 此：除非單位願意主動提供組織資源，否則社區黨支部不具強制力以 要求單位黨支部配合。38但是，在黨強調「在城市新區、開發區、新建 社區陸續設立社區黨組織，以及在新經濟、社會組織建立黨組織」39的 規範下，此種「支部建於社區」運作模式顯示黨的控制力未因社區治 理結構變動而迅速下降，相反地，其仍藉由各種方式滲透至基層社會 領域。
二、社區組織的權力互動關係
中國大陸社區建設除了主要以「由上而下」的政府力量推動外，
更形成一股「由下而上」的民間參與力量，由前述可知，業委會興起 後，其面臨的即是國家原有社區治理結構，包括黨 、政系統和具
「準」政府性質的市場組織。鑲嵌在由眾多國家行為者所構築的社區
陳周旺，〈黨與社會：黨的組織與社區治理〉，林尚立主編，《社區民主與 治理：案例研究》（北京：社會科學文獻出版社，2004 年），頁 65。
陳偉東，《社區自治：自組織網路與制度設置》（北京：中國社會科學出版 社，2004 年），頁 239-248。
中共中央辦公廳，〈中共中央組織部關於進一步加強和改進街道社區黨的建 設工作的意見〉，2004 年 11 月 22 日，《人民網》，<http://www.people.
com.cn/BIG5/40531/40746/3003466.html>。
治理網路的業委會，其如何與其他治理者進行權力互動？針對此，以 下將深入探討。
業主委員會與房產相關部門
具有「維權」性質的業委會，其所代表的業主權益將直接衝擊開 發商與物業公司的商業利益，因此，開發商與物業公司對業委會的成 立通常不會給予支援。首先，依〈業主大會規程〉規定，開發商為業 主大會召開和業委會選舉的必要成員，40加上開發商與物業公司大多具 有「父子」關係，能清楚掌握社區業主身分資料，開發商與物業公司 在業主大會籌備過程得以將內定人選「選」進業委會。此外，新建社 區一般為竣工一至兩年後才具備成立業委會的條件，41在此之前，社區 事務由物業公司全權負責，業委會成立過程快慢與否往往取決於物業
〈業主大會規程〉第五條規定：「業主籌備成立業主大會的，應當在物業所 在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）
的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會 籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作」。第八條規定：「籌 備組應當自組成之日起 30 日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政 主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，並選舉產生業主委員 會」。中華人民共和國建設部，〈建設部關於印發《業主大會規程》的通 知〉，建住房(2003)131 號，2003 年 6 月 26 日，《中華人民共和國建設 部》，<http://www.cin.gov.cn/zcfg/jswj/fdcy/200611/t20061101_18757.htm>。
〈物業管理條例〉與〈業主大會規程〉對於成立業委會所應具備的條件未予 以明確規定，而由各省、自治區、直轄市另以法令規範之。以上海市為例，
根據〈上海市住宅物業管理規定〉第二章第七條規定：「一個物業管理區域 內，房屋出售並交付使用的建築面積達到 50%以上，或者首套房屋出售並交 付使用以滿兩年，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會」。第十二條 規定：「首次業主大會會議選舉產生業主委員會」。上海市人民代表大會常 務委員會，〈上海市住宅物業管理規定〉，上海市人大常務委員會公告第 40 號，2004 年 8 月 19 日，《中國法院網》，<http://www.chinacourt.org/flwk/
show1.php? file_id=96281>。
公司的態度。基於此一制度設計，成立業委會須藉助開發商與物業公 司積極配合。但為防止業委會成立後反過頭解聘前期物業公司，其對 於業主大會籌備工作與業委會人選將進行干預，導致業委會「難產」
或產生由物業公司主導的業委會。
物業糾紛造成業委會與開發商和物業公司的衝突日益加深。一般 而言，社區物業糾紛源自兩方面：一是開發建設問題，通常起因開發 商建設品質不良和擅自變更原有建築設計規畫，二是物業管理問題。
尚未成立業委會的社區，業主往往僅能以零星、鬆散的抗議方式維護 自身權益，但已成立業委會的社區，並不具有充分的籌碼與開發商和 物業公司進行談判協商，原因在於開發商和物業公司背後的政商關 係。由於「政府單位－－開發商－－物業公司」三者連帶關係，街道房 管辦（或是建設局房產科，以下簡稱「建委」）處理物業糾紛時，運 用行政權力維護開發商和物業公司情事時有所聞。昆山市 F 社區的業 委會副主任提及該社區業主與政府單位和開發商的維權過程：42
為了地下停車庫和會所產權的問題，我們多次跟政府部門
（規畫局、物價局與建委）申請調閱當初的設計規畫圖，可 是有關部門硬是不讓我們調閱，一方面開發商跟建委的關係 相當好，另一方面，業主沒有足夠財力跟開發商打官司，所 以一直得不到解決。
除 此之 外，「 物業 管理專 項維 修基 金」（ 以下 簡稱「 物業 基 金」）則是業委會與開發商和物業公司的另一角力戰場。依〈物業管 理條例〉與〈業主大會規程〉規定，43業主購房時須繳交一定比例的物
鄭淑美，當面訪談，業委會副主任，陳先生，昆山市城北鎮（蘇州），2005 年 8 月 18 日。
〈物業管理條例〉第五十四條規定：「住宅物業、住宅社區內的非住宅物業 或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交
業基金（包括商品房44與售後公房45），作為日後房屋維修經費之用。 規程》的通知〉，建住房(2003)131 號。
以上海為例，依據〈上海市商品住宅維修基金管理辦法〉第六條規定：「新 網》，<http://www.shwxzj.com/web/detail.jsp? id=117>。
以上海為例，依據滬公積金發(1995)字第 25 號與滬房地改(1995)415 號檔規 定，公有住房出售後形成三項基金：「維修基金」、「電梯水泵基金」、
「街坊養護基金」，其中「維修基金」由購房人和售房人按房款比例支付，
繳納標準： 根據上海市政府發布的 1994、1995、1996、1998、1999 公 有住房出售方案規定：計算公式＝每平方米建築面積成本價×比例×面積。
然而，過去物業基金一直由物業公司代管，時常發生物業基金遭物業 公司挪用，在開發商與物業公司存在「父子」關係下，為解決開發商 資金周轉困難問題，物業基金挪用現象十分普遍。46業委會成立之後，
進行查核物業基金使用情形，才發現資金虧空問題。因此，業委會一 旦淪為物業公司所主導，物業公司與開發商任意挪用物業基金相對而 言便更加容易。
業主委員會與街道黨政系統
業委會與居委會兩者目前皆為社區自治組織。依據《中華人民共 和國憲法》與《中華人民共和國城市居民委員會組織法》規定，居委 會是「基層群眾性自治組織」，另依據〈物業管理條例〉規定，業委 會是「在物業管理區域內代表全體業主對物業實施 自治管理的組 織」，說明兩者在法理上皆為社區自治組織。但從比較觀點來看，兩 者存在諸多差異。首先，在組織性質方面，居委會雖被定位為「基層 群眾性自治組織」，實際上卻是「準」行政機構，業委會則是以房屋 產權為核心衍生的社區維權組織。其次，在人事方面，近年來，各城 市社區雖已陸續舉行居委會選舉，但居委會成員多仍由街道辦或黨支
<http://cms.shgjj.com/gjjcms/html.do/2005.html>；上海市房屋土地管理局、
上海市住房制度改革辦公室，〈公有住房出售後再套配、增配的若干規 定〉，滬房地改(1995)415 號，1995 年 7 月 25 日，《公證網》，<http://
www.shnp.com/lawfang/lawex.aspx? lawid=4270>。
以廣州市為例，廣州市國土房管局於 2004 年 3 月公布廣州物業管理專項維 修資金缺口：截至 2002 年，廣州市物業管理專項維修資金與農民銀行（該 市物業基金專戶開立銀行）實際存款之間存在近 1.4 億元缺口。截至 2003 年 12 月，該市物業專項維修資金歸集量僅為 1.95 億元，2003 年缺口高達 6.5億元。換言之，至少有 6.5 億元物業基金被開發商或物管公司截留挪用。
請見馬羽飛，〈廣州市機關用房管理所走馬上任專項維修基金開始有專 管〉，《南方報業網》，2003 年 12 月 29 日，<http://www.nanfangdaily.
com.cn/southnews/dc/dchydt/200312290047.asp>。
部指派，業委會成員除公房代表之外，其餘則經由業主大會選舉產 生，具較高民意基礎。再次，在經費來源方面，居委會日常運作與人 事經費主要由街道的財政撥款，業委會日常運作經費則來自物業管理 專項維修基金，業委會成員大多不支薪。47
依照相關法律規定，房管部門（街道房管辦或建委）和街道辦和 開發商皆是業委會選舉必要成員。48此外，居委會通常亦為業委會選舉 的主要成員，尤其，由居委會選出的「居民樓組長」（以下簡稱「樓 組長」）在選舉中發揮重要作用。從業主大會籌備過程來看，樓組長 開始即扮演訊息傳遞的角色，將業主大會籌備訊息告知業主，並了解 業主個人背景資料與參選業委會意願與否。依據樓組長所搜集資訊，
業主大會籌備組成員推選出業主代表，進而召開業主大會選舉業委會
業主大會籌備組成員推選出業主代表，進而召開業主大會選舉業委會