綜合而言，2013年住宅市場供需狀況分析如下：
(一)需求面
就整體住宅權屬而言，台灣民國101年度住宅自有率，調查自有(戶內經 常 居 住 成 員 所 擁 有 ) 佔 8 5 . 7 7 % ， 不 住 在 一 起 的 配 偶 、 父 母 或 子 女 所 擁 有 比 例 佔3.43%，二者合計89.20%(資料來源：行政院主計處民國101 年家庭收支 調查報告)。就供給數量而言，長期以來，國內戶籍數增加率明顯高於住宅存 量 增 加 率 的 現 象 ， 國 內 一 人 與 二 人 家 戶 佔 總 家 戶 比 例 達 4 6 . 8 % ， 家 戶 少 口 化 趨 勢 非 常 明 顯 。 但 此 現 象 也 可 能 因 為 民 眾 為 申 請 自 用 住 宅 優 惠 稅 率 ， 或 為 設 籍 明 星 學 區 之 考 量 ， 而 產 生 部 分 籍 在 人 不 在 與 戶 籍 內 少 口 化 等 數 據 顯 示 ， 與 實際居住狀況產生落差之狀況。
(二)供給面
數值顯示全國平均住宅人口家戶比低於100%，但並非表示國內出現住宅 供 給 短 缺 之 問 題 。 若 依 人 口 數 量 增 加 幅 度 而 論 ， 由 於 住 宅 增 加 率 仍 明 顯 高 於 人 口 增 加 率 ， 此 亦 顯 示 國 內 住 宅 供 給 過 剩 現 象 應 處 於 持 續 擴 大 的 結 構 中 。 至 於各地區內，因房屋價格及品質不同，亦有供需的差異。
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43 就以未來環境探討以供政策落實參考，分析如下：
（一）變動的國內外經濟及投資環境
兩岸簽訂各項互惠條件 對國內房地產投資市場的影響未定、中央 銀 行 實 施 針 對 性 審 慎 措 施 、 財 政 部 課 徵 豪 宅 稅 與 實 價 課 稅 議 題 、 總 體 經濟景氣及市場資金流向等因素皆會影響房地產市場動向。
（二）國際住宅政策發展趨勢
美 國 可 負 擔 的 住 宅 政 策 ； 日 本 方 面 有 住 宅 品 質 提 升 、 因 應 高 齡 化 社 會 住 宅 需 求 對 策 、 推 動 都 市 更 新 、 提 供 正 確 市 場 資 訊 ； 香 港 減 少 干 預私人物業(不動產)市場、協助低收入家庭租屋、藉工業區變更確保土 地供應充足及提供配套優良的基礎設施，使物業市場持續健康發展。
（三）民眾對居住品質與安全要求日漸增高
依據民國102 年資料顯示，全國家戶數為8,286,260 戶，住宅存 量為 8,318,823 宅，在戶與宅之間差距逐漸縮小同時，隨著經濟發展 及所得提升，民眾對住宅要求「質」逐漸大過於「量」。另依據住宅居 住水準調查報告，民國99年住宅平均面積、設有戶籍宅數之平均人口數 (人)分別為41.4坪及4.18人，至民國102 年已增加(減少)至42.87 坪、
3.53人(如表1-2-6~表1-2-8)。民眾對於住宅要求，不在僅限於面積、
格局大小，還有住宅周遭環境設施、居家安全性、及建材、設計等。
（四）高齡化及少子女化的社會型態
台 灣 民 國 1 0 0 年 生 育 率 到 1 . 0 6 5 人 ， 成 為 全 世 界 生 育 率 最 低 的 國 家，民國101年出生率達到千分之9.86。另民國101年度我國老年人口 (65歲以上)佔總人口11.15%，已達聯合國世界衛生組織所定義之高齡 化社會。政府計提供廣義之社會住宅約98萬6千餘宅，比例約佔全國住 宅總量791萬8千餘宅(民國100年第1季資料)之12.45％。雖然政府已 提 供 租 金 及 購 屋 貸 款 利 息 補 貼 ， 讓 國 民 於 住 宅 市 場 解 決 居 住 問 題 ， 然 而 仍 有 許 多 經 濟 與 社 會 弱 勢 者 的 居 住 問 題 無 法 透 過 補 貼 來 解 決 。 另 針 對高齡化及少子女化的社會型態，在居住需求協助上也應預為因應。
（五）房地產資訊持續提供與功能穩定
民 國 1 0 0 年 1 1 月 初 內 政 部 營 建 署 ( 以 下 稱 營 建 署 ) 舉 辦 不 動 產 資 訊 平台與住宅e-Map 資訊成果發表會，並正式整合完成『不動產資訊平 台 』 建 置 上 線 。 營 建 署 積 極 推 動 住 宅 及 不 動 產 資 訊 系 統 建 置 ， 自 民 國 9 5 年 開 始 發 佈 住 宅 資 訊 統 計 季 報 ， 民 國 9 7 年 建 置 不 動 產 價 格 e 點 通 之
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價 格 資 訊 ， 民 國 9 8 年 完 成 住 宅 及 不 動 產 數 位 資 料 庫 之 建 置 ， 藉 由 網 站 (「住宅ｅ化網」及「不動產價格ｅ點通」)對外提供資訊服務。住宅及 不 動 產 資 料 均 具 有 空 間 特 性 ， 經 適 當 規 劃 結 合 地 理 資 訊 系 統 ， 不 僅 是 可 作 為 中 央 與 各 地 方 政 府 擬 定 住 宅 計 畫 之 輔 助 工 具 ， 亦 可 作 為 各 種 住 宅 及 不 動 產 統 計 資 訊 之 空 間 統 計 分 析 之 基 礎 資 料 庫 與 分 析 工 具 ， 營 建 署於民國98年度委外進行建置地理資訊系統之先期規劃，並於民國99 年 啟 動 相 關 建 置 作 業 ， 且 完 成 建 置 「 住 宅 e - M a p 」 網 站 並 民 國 正 式 上 線。另民國101年因應國際與社會上廣泛使用的M化趨勢，本系統亦逐 步開發Google Android及Apple iOS手持裝置的應用程式設計，並 已 開 始 測 試 及 試 用 。 『 不 動 產 資 訊 平 台 』 整 合 內 政 部 現 有 四 大 網 站 ， 包 含 「 住 宅 e 化 網 」 、 「 不 動 產 價 格 e 點 通 」 、 「 住 宅 統 計 資 訊 網 」
「e-House內政部不動產交易服務網」，定位為一個全國性之住宅及不 動 產 入 口 網 、 住 宅 及 不 動 產 統 計 資 訊 之 發 布 窗 口 、 住 宅 價 格 資 訊 之 發 布窗口。以民眾需求為導向，提供查詢服務項目包含：(1)價格行情(2) 住宅補貼 (3)房貸資訊 (4)待拍/標售/待租(5)住宅統計(6)政策/研究 (7)法規/知識(8)國際市場展望。另實際住宅交易價格已公開化，應可 透明化的反應土地及房屋持有成本及使購屋者取得正確價格資訊。
2 0 1 3 年 是 國 內 房 地 產 政 策 推 動 與 執 行 的 一 年 ， 過 去 源 於 市 場 過 熱 、 民 怨 已 深 ， 以 及 總 統 大 選 的 政 治 壓 力 所 致 。 無 論 政 策 制 定 過 程 如 何 ， 住 宅 法 、 實 價 登 錄 三 法 與 特 種 貨 物 及 勞 務 稅 條 例 的 制 定 與 公 佈 實 施，確實對2013房地產市場產生不少結構性的變革。
影 響 2 0 1 3 年 不 動 產 市 場 最 直 接 的 政 策 當 屬 實 價 登 錄 制 度 ， 相 關 登錄、查核與發佈機制，各項配套措施內容成為2013的討論焦點。由 於 目 前 內 政 部 地 政 司 發 布 房 價 資 訊 的 方 式 仍 有 一 定 程 度 的 改 善 空 間 ， 後 續 資 訊 發 布 與 查 詢 內 容 是 否 能 獲 得 社 會 各 界 肯 定 ， 亦 待 觀 察 。 在 實 價 登 錄 後 ， 不 動 產 的 稅 制 改 革 也 成 為 各 界 關 注 焦 點 ， 然 而 政 府 目 前 釋 出 的 方 向 多 傾 向 於 將 目 前 的 公 告 價 格 調 整 至 「 接 近 市 價 」 ， 但 如 此 可 以 解 決 「 房 地 分 離 課 稅 」 、 「 制 度 設 計 鼓 勵 投 機 」 、 「 公 告 價 格 仍 不 等 於 市 價 」 等 問 題 嗎 ？ 或 許 是 怕 更 大 規 模 的 不 動 產 稅 改 會 「 動 搖 國 本 」 ， 對 於 不 動 產 稅 制 設 計 的 缺 失 ， 目 前 仍 看 不 到 政 府 有 任 何 改 革 的 決 心 。 健 全 不 動 產 市 場 是 達 到 居 住 正 義 的 重 要 手 段 ， 實 價 登 錄 只 是 第 一 步 ， 更 透 明 的 不 動 產 交 易 價 格 以 及 更 完 整 的 不 動 產 稅 改 是 健 全 不 動
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45 產 市 場 的 重 要 方 向 。 揚 棄 現 有 的 公 告 價 格 制 度 ， 重 新 建 立 以 房 地 合 一
實 價 為 基 礎 的 課 稅 基 礎 ， 或 許 是 最 有 意 義 的 方 向 ； 透 過 稅 基 與 稅 率 的 修 正 ， 未 來 改 為 實 價 課 稅 後 ， 大 家 可 以 不 用 擔 心 自 己 的 不 動 產 稅 會 增 加 ； 但 我 們 的 不 動 產 市 場 將 會 更 加 公 平 ， 制 度 將 不 再 成 為 投 機 炒 作 的 幫 凶 ， 而 回 歸 到 正 常 的 市 場 機 制 ， 我 們 期 待 的 居 住 正 義 ， 不 僅 是 住 者 適其屋，還要公平的制度來健全市場。
居住正義在2013年仍舊以「話題」的方式繼續發展。雖然住宅法 已經通過，但實際執行則在2013年之後，加上政府與社會對合宜住宅 與 社 會 住 宅 仍 存 在 許 多 未 取 得 共 識 與 認 識 不 清 之 處 ， 因 此 無 論 現 階 段 內 政 部 如 何 表 示 新 觀 點 或 政 策 方 向 ， 各 種 說 法 仍 存 在 相 當 大 的 再 檢 討 空 間 。 然 而 ， 一 旦 居 住 正 義 政 策 內 容 與 方 向 定 調 ， 亦 即 在 弱 勢 照 顧 住 宅 供 給 模 式 、 大 眾 運 輸 路 網 是 否 擴 建 、 獎 勵 民 間 興 辦 制 度 內 容 等 逐 漸 明確後，將對不動產市場與住宅供需結構產生影響而改變。
綜合而論，2013年國內的不動產市場與政策將持續處於亂中有序 與 序 中 有 亂 的 不 穩 定 結 構 ， 主 要 的 政 策 大 方 向 似 乎 已 有 定 見 ， 但 政 策 內容與執行方式卻仍然搖擺不定。加上2014年全球經濟與國內房市潛 在 的 不 確 定 風 險 仍 高 ， 以 及 產 官 學 界 與 社 會 各 界 不 同 的 期 待 與 壓 力 ， 在 在 反 映 國 內 不 動 產 市 場 的 動 見 觀 瞻 與 運 作 結 構 的 複 雜 困 難 性 。 在 此 環境下較可確定的是，2014年國內不動產政策的主要思維將以安定金 融 體 系 為 優 先 ， 其 次 為 平 衡 社 會 壓 力 與 市 場 期 待 。 房 市 政 策 較 可 能 採 取放任發展(不特別抑制與振興)，盡可能避免價格過度下跌引發恐慌。
居 住 正 義 與 稅 制 改 革 仍 會 繼 續 推 動 ， 不 動 產 市 場 將 朝 更 加 公 平 ， 制 度 將 不 再 成 為 投 機 炒 作 的 幫 凶 ， 而 回 歸 到 正 常 的 市 場 機 制 ， 我 們 期 待 的 居住正義，不僅是住者適其屋，還要公平的制度來健全市場。
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表1-2-6 2010-2013 年全國及主要縣市家戶數表
單位：戶
區域別/年度 99 年 100 年 101 年 102 年
全國 7,937,024 8,057,761 8,186,432 8,286,260 台北市 983,237 999,879 1,017,063 1,026,738 新北市 1,405,348 1,431,791 1,458,292 1,477,857
桃園縣 673,477 686,273 701,827 716,582
台中市 385,402 867,854 883,302 897,191
台南市 270,246 648,283 656,402 663,131
高雄市 588,871 1,035,012 1,046,588 1,056,421
表1-2-7 全國及主要縣市2010-2013 年住宅存量
單位：宅數
區域別/年度 99 年 100 年 101 年 102 年
全國 8,074,529 8,175,679 8,275,457 8,318,823
台北市 917,406 927,557 933,973 935,683
新北市 1,495,535 1,519,732 1,536,651 1,546,633
桃園縣 732,797 746,220 755,395 764,196
台中市 941,690 942,251 966,231 971,161
台南市 641,889 650,489 656,662 659,607
高雄市 999,108 1,011,976 1,024,154 1,028,990
資料來源：內政部營建署住宅資訊統計彙報、內政部不動產資訊平台 。