住宅價格影響因素

住宅價格之形成不外乎與住宅本身之住宅屬性有密切之關聯性，國內外有許多 研究與文獻探討於此，研究大致偏向影響住宅價格之因素及影響程度。Adelman and Griliches (1961)首先提出住宅價格為住宅各種屬性之總和，奠定特徵價格之基礎。

Lancaster (1966)提出新消費者理論，其假設財貨由單一或多種屬性所結合。Ridker and Henning (1967) 分析美國聖路易斯都市地區住宅價格，率先將特徵價格理念應用 於空氣汙染對住宅價格影響，但此時特徵價格理論並未發展出完備理論模型架構。

Rosen (1974)假設財貨之價格基於產品本身之屬性或特徵，並以 Lancaster 新效用理 論為基礎衍生特徵價格理論。

住宅價格之影響因素甚多，且加上受到特徵價格思維之牽動，國內對於住宅屬 性及特徵價格之研究與日俱增，其目的在於了解影響住宅價格之住宅屬性。張金 鶚、范垂爐(1993)將住宅價格之重要影響因素區分為戶的特徵、棟的特徵、個體鄰 里特徵及總體環境等方面進行探討，其以多變量數量化Ｉ類模型分析台北都會地區 之房價，結果顯示區位及使用型態在各次市場中，都是極為重要的因素，而所在樓 層在模型中的影響程度亦不可忽視，但面積是各模型中，影響最小者，即面積愈 大，住宅價格並非愈高。林祖嘉、林素菁(1993)以特徵價格模型將所有影響房價和 房租之因素分成三組群體，即住宅特性、環境品質與公共設施，再以 J - text 檢定三 者重要性。結果指出三組群體都對房價和房租有顯著影響，又以住宅特性所佔之影 響力最大，雖環境品質與公共設施確實有顯著影響，但其重要性相對較低，且無法 區分兩者之間何者較為重要。林秋瑾等(1996)利用特徵價格法求得住宅屬性之單位 價格，並以標準住宅方式隨時間表達住宅屬性品質的變動，藉指數公式整合價與量 的變動並非固定品質，以 CPI 平減住宅價格使幣值固定。實證結果顯示，裴氏指數 較拉氏指數有較高的敏感度，且裴氏隨住宅品質變動加權的做法，適於反映住宅品

質變動對於住宅價格的影響力。林國民(1996)以特徵價格法研究探討影響高雄市住 宅價格之隱含屬性，其實證結果顯示，高雄市之住宅價格因住宅型態的不同而有所 差異，另外，建坪面積、使用類別與距市中心之距離等因素皆為影響高雄市住宅價 格之主要屬性因素。洪得洋、林祖嘉(1999)以特徵價格理論探討台北市捷運系統與 道路寬度對住宅價格之影響。實證結果顯示住宅所面臨之道路寬度會正面顯著影響 住宅價格，住宅價格會隨道路臨寬 增加。而捷運對於影響住宅價格方面，捷運站影 響範圍內之住宅價格會高於捷運站影響範圍外之住宅價格，另一方面房屋至捷運站 之實際距離對於住宅價格有負面顯著影響，表示住宅價格會隨捷運站距離之增加而 降低。林元興、陳錦賜(2000)以效用函數，利用各所得分組方程式之間的差異，探 討各項因素於不同分組之間對住宅費用影響的差異。研究結果顯示，影響住宅費用 重要因素除面積之外，還包含居住區位，即高所得者因可以負擔較高之住宅費用傾 向居住市中心，而低所得者則相反。另外，尚包含住宅權屬，即高所得者擁有較多 自有住宅。此研究雖非以特徵價格模型分析之，但其研究結果顯示面積及區位亦為 影響住宅價格之因素。林素菁(2002)以特徵價格法估計台灣地區住宅價格，而忽略 不同時間與地區不盡相同之情況，即住宅價格會隨時間之推演造成各地區發展情況 不同，而影響結果且造成估計上之偏誤。因此作者同時考量各地區與時間之影響因 素，估計台灣 23 個縣市特徵價格。其實證結果顯示，若以北、中、南、東四區而 言，受地區與時間所影響之住宅屬性變數為住宅結構、住宅類型、衛浴設備數目及 對住宅之滿意度等。李泓見等(2006)以特徵價格探討台北都會地區不同住宅類型之 價差。實證分析顯示，台北都會地區之住宅價格會因住宅類型產生明顯的差異，如 套房住宅每坪單價明顯高於透天住宅 6.76%與電梯大廈 10.72%，而透天住宅高於電 梯大廈 3.7%。住宅的價格以套房住宅最高，其次為透天住宅，最後為電梯大廈住 宅。林祖嘉、馬毓駿(2007)以特徵方程式並結合大量估價法估計台灣縣市之住宅價 格，實證結果顯示，住宅屬性方面，持份面積、車位、屋齡、樓層、住宅種類等顯 著影響住宅價格。其次為住宅周遭環境方面，住宅鄰近之嫌惡設施對住宅產生不良 影響。另外，就區位方面，作者以各縣市為單位，以位於台北市之住宅價格為最 高。

國外對於特徵價格法之研究應用相當多元，研究亦涵蓋許多因素之考量，

Sirmans et al. (2005)整理現今文獻中，影響住宅價格的種類為：結構特徵、內部特 徵、外部特徵、自然環境特徵、鄰里區位、公共服務、市場、所有權人及銷售因素

等。常使用於特徵價格之屬性包含面積、屋齡、樓層數、衛浴數、房間數、壁爐、

中央空調、地下室、車庫、露天平台、游泳池、外部磚塊、至 CBD 距離及銷售時間 等因素，並比較文獻實證結果後指出面積、屋齡、房間數、火爐、中央空調、地下 室、游泳池及車庫皆為顯著之因素且多數影響效果亦相符。受早期經濟理論之影 響，可看出國外特徵價格法較注重交通層面為，許多研究與文獻除了以探討住宅特 徵外，亦會包含距地鐵、距離市中心及距離其它公共服務設施之距離而論。

Ridker and Henning (1967)率先以特徵價格之概念分析美國密蘇里州(Missouri)聖 路易斯市(Saint Louis)地區，空氣汙染及距交流道、主要道路距離等對住宅價格之影 響，其研究結果為空氣汙染對住宅價格有負向影響。Case and Mayer (1996)分析美國 波士頓都市地區住宅價格之影響因素，實證結果指出距市中心之距離、鄰近學校數 等因素會顯著影響波士頓地區住宅價格。Huh and Kwal (1997)探討漢城鄰里環境設 施對於住宅價格之影響因素，指出醫療設施、綠地、學校皆會影響住宅價格，表示 醫療設施逐漸受到重視，即選擇住宅時會考量鄰近是否具備完善的醫療設備，而學 校為影響住宅價格最顯著之因素，且具備以上因素地區之住宅價格亦會高於其他地 區。Joke (2000) 以特徵價格法探討荷蘭地區環境元素對住宅價格之影響，指出距湖 泊、公園、運河、綠林帶之遠近會影響房地產價格之高低。Hoshino and Kuriyama (2010)研究東京世田谷區(Setagaya Ward)公園設施對住宅價格之影響，住宅之租金價 格取決於鄰里公園之大小，而鄰近之公園數對於租金之價格亦有正面顯著之影響。

Frew and Jud (2003)利用特徵價格估計美國奧勒岡州(Oregon)，波特蘭(Portland)地區 1996 年至 1999 年之公寓價格，顯示出該地區之公寓價格隨離市中心距離之增加而 減少，且公寓價格之減少與屋齡有關。Jud and Watts (1981)研究美國北卡羅來納州 (North Carolina)夏洛特市(Charlotte)公立學校品質與住宅價格之關係，研究顯示學校 學生成績之提升，平均住宅價格亦會提升。Hayes and Taylor (1996)研究美國德州 (Texas)達拉斯(Dallas)地區之學校特徵影響住宅價格之關係指出，鄰近學校名聲之好 壞會影響住宅價格，因會促使購屋者考量購置鄰近此類型之明星學區，帶動住宅價 格之提升。Crone (1998)研究學校與住宅價格之關係亦指出，因公立學校之關係，因 此 擁 有 較 多 資 源 ， 進 而 提 升 學 校 品 質 ， 帶 動 鄰 近 住 宅 價 格 上 漲 。 Haurin and Brasington (1996)研究俄亥俄州(Ohio)地區學校對住宅價格之影響，研究指出若學校 九年級的學生考試及格數提升，住宅價格將隨之提升。Raymond (2002)以特徵價格 理論為基礎，運用 OLS 分析香港 6 個住宅開發區住宅屬性及鄰里特徵對住宅價格

之影響。實證分析顯示淨建蔽率、屋齡、樓高、視野景觀、俱樂部可及性、捷運可 及性等對住宅價格有顯著影響。McMillen and McDonald (2004)研究芝加哥市區至 Midway 機場捷運線營運前後對住宅價格影響，結果顯示最靠近捷運線之住宅，價格 幅度於 1987 年前至 1996 年間從 4.2%上漲 19.4%，而捷運線 1.5 英哩內之住宅價格 之增值幅度較範圍外高 6.89%。

住宅價格影響之因素對模型具有一定的影響，故藉由上述文獻整理出住宅價格 影響因素，包含住宅屬性及鄰里特徵作為本研究之變數。