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第一章 前言
第一節 研究動機與目的
知名社會生物學學者蔡斯 (Ivan Chase) 說：「人生是一場換殼遊戲」1，他長 期觀察寄居蟹的換殼行為，寄居蟹隨著身體逐漸長大，需要找尋適合自己的新殼，
根據他近 10 年的觀察證實寄居蟹會接收其他寄居蟹住過的空殼，即動物會利用 所謂的「空屋鏈」(vacancy chain)，進行資源有組織地被交換利用，所有個體都 能從其他個體丟棄的物品中得到自己想要的；人類的換屋行為，跟寄居蟹也有著 相同的特性，人類會依自己的需求去接收別人住過的二手屋，人的一生隨著家庭 人口組成的改變、所得的高低變動等不同因素，從房屋市場中，包含新成屋或二 手屋，尋得適合自己需求的房屋，使資源能被有效地交換利用；房屋從新建到廢 棄的這段使用年限，因房屋的特性：耐久性及異質性，原本的房屋佔有者因偏好 及限制的改變而把房屋空出來，由新的房屋佔有者來接收，即房屋市場的過濾過 程 (filtering process) ，一個房屋更換不同佔有者及傳遞、過濾的過程。
Sweeney (1974b.) 為第一個正式建立房屋市場過濾模型的學者，在此之前文 獻僅止於過濾過程的概念解釋，Sweeney 假設房屋會隨著時間而折舊，而下濾 (filter down) 到低品質階層供給低收入家戶住宅需求，直到無論花多少錢在維修 支出上，最終房屋會被廢棄；然而，Arnott and Braid (1997) 則認為 Sweeney 對 維修支出的假設不符合現實社會，在 1970 及 1980 年代，北美及歐洲一些歷史悠 久的城市，有相當比例的舊房屋是透過維修技術以提升其房屋品質，所以他們認 為維修技術是可以提升房屋品質，甚至在某些條件下，房屋透過維修技術最終會 維持在某個固定的房屋品質上，Arnott and Braid 提升了維修支出對房屋品質的 重要性。
1 引自科學人雜誌，2012 年 9 月刊，90~93 頁
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「修身、齊家、治國、平天下」是自古的古訓，其中齊家指的是先成家再立 業，要成家就必須要有一間自己的房子，有土斯有財，這是台灣人根深蒂固的買 房觀念，也造就了高自有住宅率，根據主計處 2008 年家庭收支調查顯示，台灣 的自有住宅率為 87.4%，租賃僅 8.4%，同年自有住宅率與其他國家比較，英國 及澳洲為 68.3%、美國 67.8%、日本 61.1%，僅低於大力推動低價公共住宅的新 加坡 90.1%；但現今房價高漲，在水電物價都漲只有薪水不漲的時代，年輕人購 屋的負擔變重，政府的住宅政策目標也由「住者有其屋」轉為「住者適其屋」， 希望國人能有較好的居住品質，房屋的維護修繕扮演重要的角色，可是國人對於 房屋維護修繕的觀念相較於歐美國家略顯不足，僅少部分人會進行修繕，其中以 自有住宅者比例較高，租賃者比例很低；定期的房屋修繕不僅可以延長房屋壽命，
且提高房屋品質，對租賃房屋而言，房客願意付較高的租金去承租較高品質的房 屋，房東經由房屋修繕提高房屋品質而得到租金收入提高的回報，也較願意去做 定期的房屋修繕，對於房屋市場而言，是一個好的因果循環，房屋修繕對自住者 而言，能提升房屋品質以提高自己的居住效用，如此一來，即能達到「住者適其 屋」且提升整體社會的房屋品質水準及居住效用等住宅政策目標，所以希望藉由 本文的研究結果，推論維修支出對房屋品質之影響，推廣房屋維護繕的觀念，並 探討有哪些政策變數是政府可以控制的，以提升整體房屋品質。
本文模型以 Arnott and Braid (1997) 所設定的理論模型為參考基礎，其所假 設之房東極大化利潤問題，並以一般式及特定租金函數及房屋維修技術函數，依 最適化控制理論 (Optimal Control Theory) 去分析定態均衡下最適維修支出及最 適房屋品質，並進一步做動態分析，以瞭解其動態調整過程，因為本文希望強調 且探討「維修支出」對「房屋品質」變動的貢獻，將 Arnott and Braid 所討論的 兩個主角，房屋品質與房屋品質的影子價格，轉換成探討維修支出與房屋品質兩 者之間的關係。
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第二節 研究架構
本文的研究架構共分為六章，第一章為前言，針對研究動機與目的、研究方 法及研究流程與架構做說明。第二章為文獻回顧，討論房屋市場過濾模型、維修 支出及房屋品質相關的文獻研究，探討其論點與所得出的結論。第三章為建構基 本模型理論，在假設房東極大化利潤問題下，依最適化控制理論求得在定態均衡 下，維修支出與房屋品質動態調整的一般式。第四章則代入特定的租金函數及維 修技術函數，利用模擬分析得出特定均衡解，求得房東的最適維修支出及最適房 屋品質，及做比較靜態分析。第五章為模型應用，考慮過濾效果及供給面的因素 對最適維修支出及最適房屋品質的影響。第六章為結論與建議，論述模型結果及 其限制，並建議未來可延伸討論的方向。
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