第五章 結論與建議
第二節 建議
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第二節 建議
一、 影響房屋的因素眾多，本研究在資料限制下，僅能就資料庫提供 之欄位選取變數，但仍有許多重要變數遺漏，例如:鄰路路寬、
距捷運站距離、附近嫌惡設施以及距公園距離等。假若能取得更 完整的資料應用分析，相信可以得到更佳的估計結果。
二、 本研究建構一期間為三年之彙總式(Pooling)特徵價格模型。總體 變數檢定結果，除了人口變數外，其餘皆通過顯著性檢測，表示 所建模型對不動產時間因素變化已有相當的解釋力。但在使用房 價指數調整對未來擔保品重估部分，樣本外正負誤差 20%之 Hit rate 估值表現大多分佈在 54%~62%之間，與樣本內正負誤差 20%
之 Hit rate 值 70.15%相比，預測誤差明顯增大。這說明了三年的 彙總式估價模型，應用在預測未來估值上，期間仍嫌過短。因此，
在未來的研究中，應採用時間長度至少五年以上之住宅資料，建 立一兼具掌握住宅特性，且總體時間因素變化的估價模型，來提 升整體估值表現。
三、 從本研究實證結果可看出，區位已成為影響台北市成交總價不可 忽視的重要因素。因此，若以未區分次市場的房價指數，直接使 用調整估值，將導致房價漲幅高的地區調整不足，房價漲幅低的 調整太多，而使擔保品估值誤差加大。故未來在編制台北市房價 指數，應對次市場劃分得更細緻，建立區域房價指數，才可有效 的降低誤差，進而降低金融業放款風險。
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