第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
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第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
一、 研究動機
新巴塞爾協定中第509段第3款提到：1「銀行應經常或至少每年 一次監控擔保品價值。在變動驟烈的不動產市場中，應更頻繁地檢視 其擔保品價值。評估的統計方法(例如參考房屋價格指數、取樣)可用 於更新估價，或判別價值已下跌有重估必要之擔保品。當資訊顯示擔 保品價值顯著下跌至低於一般市場價格，或當某種信用事件，如違約 發生時，應由合格的專業人士評估擔保品價值。」為了因應新巴塞爾 協定對不動產估價的規範，並權衡重新估計所須花費的金錢、時間成 本，目前多數金融機構以現今發佈之房價指數進行擔保品價值調整。
然而，國內不動產存在市場價格資訊透明度不足問題，以致我國 房價指數一直無法有效建置。在房地產相關的研究，有些房仲業者及 學術研究機構，利用自身所能取得的資訊進行房價指數編制，以冀作 為判斷房市景氣的指標，但往往因所能涵蓋的範圍有限或資料的代表 性不足，以致無法適用於所有地方。
1新巴塞爾協定全名為「銀行自有資本之計算與自有資本標準之國際通則：修正版架構」，是由 世界十大工業國家組成之巴塞爾銀行監理委員會，2003 年於瑞士之巴塞爾制定的銀行風險管理 規範準則。
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二、 研究目的
實務上，大部分銀行業者使用房價指數進行擔保品價值調整，但 在學術研究上，卻多以自動估價法、市場比較法等其他估價法為主要 研究對象，鮮少探討房價指數在資產重估的運用，導致理論與現實之 間出現落差。故本研究採用現今發佈之指數作為估值調整，探討房價 指數應用於擔保品估值調整的適用性，以供現今金融業者作為日後參 考。
目前國內固定發布機制之房價指數有信義房價指數、國泰房價指 數、台灣房屋指數(原北區房價指數)。在地域性考量下不採用台灣房 屋指數，2本研究以國泰及信義指數為主要研究重點。觀察圖 1 及圖 2，
3兩房價指數走勢除了大方向係以逐年成長以外，漲幅及各季間指數 波動都有顯著的不同，雖然這可從兩指數在編制的方法及採用的樣本 不同等原因予以解釋，但兩指數間的紊亂，呈現各說各話的狀況，讓 民眾無所適從。因此，本研究欲探討的問題有兩點:
（一） 採用房價指數進行擔保品價值調整是否有助於資產重估?
（二） 在其他條件不變下，國泰房價指數及信義房價指數何者較 適用於擔保品價值調整?
2台灣房屋指數涵蓋範圍原僅限桃園縣、新竹縣、新竹市三縣市，北區房屋公司在 2008 年購併「台 灣房屋」後，指數涵蓋範圍才由三縣市擴展至全台。而本研究範圍為 2005 年至 2007 年台北市全 區。
3房價指數圖為配合本研究時間範圍，故僅以部份表示之。
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圖 1 國泰台北市房價指數圖 資料來源:政治大學台灣房地產研究中心 。
圖 2 信義台北市房價指數圖
資料來源: 信義房屋不動產企劃研究室 /信義不動產評論。