我國不動產交易課稅制度之問題

以下我們提出目前我國不動產交易課稅制度實施後所造成的問 題，並指出可能導致問題的地方：

一、 房屋按房屋評定現值計徵所得稅，土地按公告土地現值計 徵土地增值稅，可能因為多年沒有調整，導致與市價的差距 太大，且同年度內買賣土地沒有土地增值稅負擔，也因為與 所得稅分離課徵，幾乎沒有任何租稅負擔。土地增值稅屬財 產交易所得的一種，應課徵所得稅，但因為我國已經將土地 之增值部分課徵土地增值稅，故為了不重複課稅，就不再課 徵綜合所得稅，因此土地增值稅與綜合所得稅是採分離課稅 的形式。但是「分離課稅」並不是一種優良的制度，因其不 能正確衡量納稅義務人之納稅能力，而國際上的慣例大部分 都是併入綜所稅中課繳。

二、 納稅義務人透過房地價格安排，壓低房屋售價以規避所得 稅。土地及房屋在法律上雖為不同之權利客體，在民間交易 習慣把房地併計單一的價格，但由於現行稅法規定銷售土地 免徵營業稅及營利事業所得稅，給了營業人銷售房地時「壓 低房屋售價，抬高土地售價」的誘因。

三、 房地交易分離課稅與國際稅制不同。

(一) 我國房地產交易稅制概況

房地產相關的稅大致可以分成兩種，一種是「持有」

房產就要交的稅，另一種是「買賣」房產時要交的稅。

本文只針對買賣時的交易稅來做比較，我國不動產買賣 時要課徵土地增值稅、印花稅及財產交易所得稅，其稅 率可參考下頁表 1：

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表 1 我國不動產買賣應稅項目

應稅項目 稅率

土地增值稅 一般土地稅率：20%、30%、40%(長期持有可享 打折優惠)；自用住宅稅率：10%

印花稅 建物契價× 0.1%；土地公告現值 × 0.1%

財產交易所得稅 房屋交易所得 × 6%至 40%

(二) 主要國家房地產交易稅制概況

美國、澳洲、日本及韓國等主要國家，針對不動產 交易買賣所得均採房地合一實價課稅。 針對個人部分之 稅率、合併或分離課稅以及減免規定等，各國做法不同。

1. 美國：

交易稅是房產交易時徵收的稅，一次性過戶時交齊，

一般由買賣雙方平攤。

為維持地方政府的各項支出，平衡地方財政的預算，

因此美國聯邦政府和州政府都不徵收房產稅，課稅主體是 郡政府、市政府、學區，比例為 1:1:5。

2. 英國：

房地產主要相關稅收是議會稅(Council Tax)又稱家 庭財產稅(Domestic Rate)，其他相關稅收，有關房地產 移轉稅收：印花稅、遺產稅；有關房地產增值和收益的稅 收：營業房產稅、資本增值稅、個人所得稅和公司所得稅。

3. 德國：

房地產主要相關稅收是土地稅(Gruedsteuer)、土地 購置稅(Grunderwerbsteuer)、資本利得稅。

課稅主體上，土地稅屬於地方稅，徵收和歸屬權完全 屬於市鎮，不與聯邦或州分享，類似美國等其他國家的財

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產稅。

4. 日本：

房地產主要相關稅收是固定資產稅（房產、土地與設 備、汽車統一劃分為固定資產）、城市規劃稅(是以房地產 稅收為基礎的附屬稅)、不動產取得稅(是在都道府級別上 徵收的稅項)，分別從持有和交易兩方面進行課徵。

課徵主體上，房地產的相關稅收大多屬於地方稅。不 動產取得稅的課稅對象是不動產的取得者，如果是新建房 屋，六個月內沒有交易，則該不動產的所有者將被確認為 課稅對象。。

5. 韓國：

房地產主要相關稅收是持有稅和交易稅兩方面。關於 交易稅方面，又包含資本增值稅和物業稅，資本增值稅對 高檔房和擁有多套房產的業主都有較高的課稅；物業稅包 括對土地和對房產的稅收。

課稅主體上，物業稅分為地方物業稅和國家物業稅

（綜合房地產持有稅），地方政府徵收和支配地方物業 稅，中央政府徵收綜合房地產持有稅，並將所征稅款用於 不發達地方的發展。另外，資本增值稅屬於所得稅，它和 綜合房地產持有稅屬於國稅。

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