新次市場

國

立 政 治 大 學

‧

Na tiona

l Ch engchi University

第三節 新次市場

於本章第一節本研究聚焦出了次市場最適的劃分組合條件，是以房價加入空 間自相關和熱區分析做為條件劃分的結果，從特徵價格模型的數據表現來看其結 果的確為所有劃分方式之最佳組合，空間自相關所得到的結果，能夠捕捉在空間 上具有正負相關的聚集地區，的確能藉由空間自相關的方法捕捉次市場的核心位 置，使得各個分組間的帄均價格及標準差確實能有效降低，而受熱區分析以標準 化後的統計量 Z 值調整，以標準化後的數值來探討空間的群聚現象，藉由價格 趨勢捕捉具有市場擴張範圍的空間內涵，分組分析得以整合各項數據聚類，使得 操作分組分析時能藉由加入空間自相關和熱區分析做為條件，捕捉具有空間關係 的次市場的核心位置以及擴張範圍，讓各個組內具有高度同質性而不同分組間則 具高度異質的結果，也因此得到了最適的分組組合。

而在第二節本研究也探討了在最適條件的劃分下，面對不同群數的範圍劃分 時，能否有一定程度的改進，從過去傳統所認定的市中心、市區和市郊到現行的 行政區次市場範圍，再到劃分更為細緻的傳統鄰里次市場，運用分組分析的方式 都能夠有較佳的數據結果可以打破目前行政疆界對於不動產市場的僵固性，也顯 見了市場範圍擴張突破了傳統邊界的效果。

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

Na tiona

l Ch engchi University

圖 13 新 12 區次市場

由於本研究是以成交案例於各個二級發布區的價格狀況，進而分析空間自相 關和熱區分析的結果做為劃分條件，使分組分析得以此類條件綜合分析出最適的 分組組合，然而，本文選擇以 101 年 8 月至 103 年 10 月做為時間範圍，而經篩 選原則刪除有備註欄註記、欄位缺漏值、異常點等後，分析資料筆數共 11,677 筆之住宅交易資料做為研究樣本，縱然研究樣本數具有相當數量，但仍不免有二 級發布區範圍中不含樣本數之情況，本研究 907 區之二級發布區中共有 37 區二 級發布區內不含交易案例，缺乏了價格做為分析的考量因素，即無法以具有空間 統計意涵的方式做區分，但於次市場劃分時仍然必須將其作歸類，以符合次市場 界定與實務上之要求。

37 區不含交易案例的二級發布區，共有 15 區為現有行水區、機場、國家公 園之用地範圍，屬於特殊區域範圍，該區域難有一般不動產交易案例產生，本研

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

Na tiona

l Ch engchi University

究將這些區域直接併入所屬行政區域內較為主要的新劃分次市場範圍，另外 18 區則為鄰近周圍只有單一次市場包圍的狀況，遂也直接納入該鄰近周圍之次市場 範圍，剩餘 4 區則是鄰近周圍有不同次市場包圍的狀況，本研究則需考慮該如何 併入適切之次市場範圍，Galster (2003) 指出住宅次市場和鄰近地區並非絕對同 質，但具有正向關係，且認為鄰近地區具有空間上的基本關聯性，像是住宅的特 性、基礎建設、區位環境等，同樣鄰近地區的不動產應該會有相似的價值，而且 特徵價格不會有太大的不同，屬於同一次市場範圍，便以邊界接觸範圍最大的區 域做為剩餘 4 區之新次市場合併依據，本研究便將所有二級發布區納入新的次市 場劃分範圍當中。

圖 14 新次市場

現行較為一般大眾所認定之次市場範圍仍然為傳統的行政區次市場範圍，然 而本研究從分組分析所劃分之新 12 區次市場結果可以發現，以往房價表現較為 強勢之行政區域已擴張其市場範圍而相互吸引，而房價表現相對較弱區域則逐漸 擠壓至都市邊緣地帶，不論如何都已經不受過去行政區範圍僵固，以分組分析新 劃分之 12 區次市場而言，其最高價之分區為貫穿中正、大安、信義區的分組，

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

Na tiona

l Ch engchi University

大安區是現行臺北市人口最多的行政區，區域內商業機能及交通十分發達，信義 區則是臺北市最主要的中心商務區，兩區長期為台北市房價領先區域，而由於中 正區為台北市區較早開發的區域，也是過去的舊有市中心地區，現在則為全台最 大的交通樞紐，也連帶影響本區價格而讓最高價的新劃分次市場範圍相互吸引，

也可以看出是以位於市中心之大安區為市場擴張的核心位置而橫向發展，並向普 遍認定為第二高價的中正區及信義區擴張而成為新的高價次市場範圍。

松山區也為一般大眾所認定的高價區之一，且區域內擁有臺北市區重要的金 融商圈地帶，也為傳統的優質住宅區，然而松山區的房價相較而言仍與大安區房 價有所差距，故新劃分之分組邊界仍與大安區邊界維持僵固，於是松山區也成為 市場擴張的第二核心位置且逐步向中山區擴張，中山區在過去也是屬於台北市較 早開發的區域之一，區域南端交通便利也擁有高級住宅區，連帶拉升區域內房價，

而受新的次市場範圍合併，而中山區北端的部分則形成為另一次市場範圍。

反觀台北市較外圍之行政區域，像是北投、萬華以及文山區，北投區目前房 地產市場高價住宅大樓仍占少數，也仍以老舊公寓較多，而萬華區是台北最早發 展的區域，區域內也有許多老舊社區及古蹟，而文山區則受地理環境影響，少有 大面積的開發個案進駐，所以也仍以老舊住宅居多，由分組分析的結果也明顯可 以看出在過去發展影響下仍保有其一定的房地產市場範圍，但顯見的是範圍僵固 於本來的行政區域，且逐漸受到市場範圍擴張影響而擠壓至都市邊緣地帶。

南港區近年來在公共建設議題的帶動下，房地產市場價格也逐漸提升，與鄰 近的信義區東側形成一新次市場範圍；而房地產市場狀況類似的士林與內湖區不 僅區位相鄰且房價相近，於是在分組分析的過程中便成為一新次市場範圍。

‧