壹、 既有住宅性能評估制度概要
根據 2006 年營建署住宅狀況調查，2005 年底台灣住宅約 740 萬戶，每年約 新建 10 萬戶住宅。考量到既有住宅實為更大比例之住宅量體與對住宅品質評估 的需求，並推廣住宅性能評估制度並落實到既有住宅，本計劃規劃以既有住宅性 能標章為基礎，提出可適用於既有住宅的評估制度：既有住宅性能評估。此外，
考量該制度之有效推廣與驗證，本計劃並與國內大型房仲業合作，以先導案例 (Pilot case)的方式在今年先進行房屋健診的試辦與評估修正。
在房屋健診的架構規劃上，為兼具彈性與逐步導入的策略，本計劃係以模 組化設計架構為基本邏輯，以建構更具有彈性選擇的既有住宅性能評估。整個服 務的架構設計上係先以室內健康環境品質(空氣環境性能、光環境、音環境、電 磁環境)、房屋基本品質(防火避難、無障礙環境、節能省水、住宅維護)去設計。
在此一考量之上，為求兼具一般大眾所能負擔的成本可行性務設計，因此設計了 以既有住宅性能評估作為基本評估項目，再加上室內健康診斷項目作為室內健康 環境評估專章，以類似房屋健診服務可執行的前提下，兼顧終端消費者彈性選擇 的需求。
一、 既有住宅性能評估制度之基本架構
（一）非強制性
住宅性能評估制度非強制性法令，不論是住宅之買方、賣方或建 設公司等，任何一方均可針對之住宅性能，向指定評估機構提出評估申 請。
（二）由評估機構辦理評估
性能評估由符合設立資格之評估機構辦理，該機構於接獲申請 後，依據評估基準進行住宅性能評估工作，並於完成後發給申請人住宅 性能評估書。
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（三）分兩階段進行
住宅性能評估分兩階段：「受理申請及性能評估規劃階段」為受理 申請以及確認既有住宅圖面資訊，用以確認各設計性能類別之等級以及 是否需要派員到現場施測；「現場評估及核發報告書階段」為住宅現場之 性能評估，以及評估完成後的性能報告書核發。
（四）評估結果僅分建議值與檢測值
既有住宅性能評估與既有住宅性能評估的項目與標準大致相同，
為一不同之處在於，考量到既有住宅為不同時間法規下的產物，因此在 評估上不需做太多細分而僅分為建議值與檢測值。以充分考量目前採用 之認證標準一般會較該建築申請建照當時法令規定標準為嚴格，不符合 建議值標準不代表申請當時未符合當時相關的法令標準
二、 既有住宅性能評估要點
（一）評估項目之選定原則
既有住宅性能評估制度目前之評估事項共九大類別分二十五項，
分別為室內健康環境、火災安全、結構耐久、節能省水、空氣環境、光 環境、音環境、無障礙環境及住宅維護等九項，詳如表 5-1。
表 5-1 住宅性能評估制度各性能評估項目
性能類別 性能項目 以及內涵定義
空氣品質 住宅室內的空氣品質及污染分布
聲音環境 住宅室內環境的音環境
照明環境 住宅室內自然採光及人工照明的照度分布
電磁環境 住宅室內的環境磁場現況評估及影響分布
1 室內健康環境
水質環境 住宅的水質狀況評估
海砂屋檢測 評估住宅是否為海砂屋
2 結構耐久性能
輻射屋檢測 評估住宅是否為輻射屋
火警感知性能 住戶得知火警發生之通報能力
逃生避難性能 住戶於火警發生時可利用之逃生避難路徑與器具 3 防火避難性能
防止延燒性能 住戶外牆開口部與非開口部之鄰房延燒防止能力 集合住宅共用部分 道路至住宅專用部分大門之通行安全與便利性 4 無障礙性能
住宅專用部分 住宅專用部分使用之安全與便利性
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自然通風 住宅居室之自然通風能力
5 空氣環境性能
機械換氣 住宅無自然通風空間之機械通風
採光深度 住宅各居室的採光深度合格比例
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採光面積 住宅各居室的開窗採光面積合格比例
分戶牆隔音性能 住宅所提供與同層鄰戶之噪音隔絕能力 外牆開口部隔音 住宅所提供住戶對外界環境之噪音隔絕能力 7 音環境性能
樓板隔音性能 住宅所提供上、下層住戶間之噪音隔絕能力
遮陽性能 住宅開窗部防止日照能力
隔熱性能 住棟屋頂隔熱效率、住棟外牆隔熱效率、住戶外牆隔熱效率
省水性能 住宅用水器具省水效率
8 節能省水性能
熱水性能 住宅熱水系統效率
社區/大樓公共給水管路可以進行維護的能力 住宅共用部分
外牆與開口部可提供自行清潔的能力 住宅給水管路可以進行維護的能力 住宅雨水排水管可以進行維護的能力 9 住宅維護性能
住宅專用部分
住宅污水排水管可以進行維護的能力
三、等級標準
為使各性能等級有較一致性之標準，既有住宅性能評估延用既有住宅 性能評估的架構，但九大性能評估指標之建議值，以符合等級一為基準。
此一作法之設計係為符合既有住宅性能要求之可行性，並能夠讓住宅所有 人充分了解住宅之性能。
四、既有住宅性能評估作業流程
結構安全性能
- 室
內部分
結構安全性能
- 室
外部分
圖 5-1 既有住宅性能評估作業流程
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貳、 蒐集歐美及日本地區發展方向及配套措施，提出國內既有住 宅性能評估內容與格式
在國內新、舊住宅比例懸殊(3:97)的情況下，既有建築物醫學診斷實 屬重要，無論是對民間房屋買賣交易雙方提供對等透明資訊，或對政府就 不適格或待提升之住宅相關改善、勸導或獎補助措施亦是一重要參考因 素。
本年度將延續去年研究及試評成果，配合歐美及日本地區發展現況，
針對既有建築物部分進行現有制度及評估標準的檢討與修正，提出國內較 為完整的「既有建築物醫學診斷機制」推廣策略及相關配套措施。
有關建築物診斷機制，在日本及歐美地區行之有年，亦發展出完成的 制度及產業結構，除可有效保障住戶權利外，亦可提升相關產業的蓬勃發 展。以日本對既有住宅為例，日本透過「既存住宅保證制度」，由政府以 保證金給付的方式，提供該住宅未來 5 年保證期間之維護修繕及損害賠償 費用。此一制度，不僅提高屋主進行住宅性能評估的意願，也讓老舊住宅 之買賣交易糾紛降低。透過保固期間內住宅修繕及賠償責任的保證，移轉 給既有住宅保證機構（政府提供之中古屋保證促進基金）方式，讓屋主在 交易前願意進行住宅修繕，以達到一定之住宅性能基準，待納入既有住宅 保證制度，讓買賣雙方確認住宅的品質，而有效的降低交易糾紛。
在歐美地區，本研究則發現此類住宅診斷服務，除了鑑定報告書外，
鑑定公司也提供維護與改善的成本分析表，依照該公司鑑定報告所檢查的 屋頂、外部、結構、電力、加熱、冷氣、保溫、管線、內部各大項目，分 別的細項的平均單價或總價提供房屋使用人參考。對於非專業領域的屋 主，透過這些資料的提供，將可以更有效的提供屋主對於屋況更新的協 助，也能夠強化住宅評估與住宅整建產業整體價值鍊的連結，此一作法相 當值得本研究借鏡，畢竟住宅性能評估僅是房屋性能的鑑定，在既有住宅 的部份，由於涉及到長期維護程度的優劣，更有可能需要針對房屋現況有 問題的部份進行整建與性能提升。
此外，目前在大陸，住宅評估的推動也有很大的進展，以北京為例，
自 100 年 8 月 1 日起，北京竣工交付的住宅項目，在業主收房入住時，開 發商都要提供一份詳細的“房屋使用說明書＂，詳細描述房屋建築各部位 的使用說明和注意事項。二手房交易時，房屋的使用說明書也要一並移交 給買房人。此項由北京市住建委發布了《北京市房屋建築使用說明書》的
72 inspection report)進行調查、彙整與分析，以作為建立住宅檢查項目架 構的參考。依照目前所蒐集彙整的住宅檢查報告，本研究匯整重點檢查項
ν 煙囪(chimneys)與屋頂防滲水(roof penetrations)、
ν 屋頂排水系統(Roof drainage systems)
住宅外部
ν 外牆面現況(Wall cladding)、防水塗料(flashings)與整平 (trim)、
ν 門(外部的) 、 ν 窗、
ν 踏板(Decks)、陽台(balconies)、門廊(stoops)、階梯 (steps)、通道(areaways)、走廊(porches) 庭院(patios)/
覆蓋物(covers)與欄杆(applicable railings) 、
ν 植被(Vegetation)、整地(grading)、排水(drainage)、車道 (driveways)、庭院(patios)、行人通道(walkways)與擋土牆 (retaining walls)，對於她們的在此建築物的使用效果。、
ν 屋簷(Eaves)、天花底(拱腹)(soffits)、招牌(fascias) 、 ν 車庫門操作器(Garage door operators)
ν 排水溝&導水管材料(gutter & downspout material) 、 ν 排水溝&導水管流量(gutter & downspout discharge) 、 ν 邊坡斜率(lot slope)、
ν 擋土牆(Retaining wall)
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ν 屋頂形式：屋頂與天花板的桁架(Roof and ceiling framing)
電力系統 (Electrical
)
ν 接戶電纜與位置(Service entrance cable and location)、
ν 電源規格(Service size) 、
ν 主要斷開/服務箱的功率(main disconnect/service box rating) 、
ν 主要斷開/服務箱的形式與位置(main disconnect/service box type and locations) 、
ν 系統接地材料與形式(System grounding material and type) 、
ν 配電線的材料與形式(distribution wire material and type) 、
ν 電源插座的形式與數量(Type and number of outlet) 、 ν 斷路器(Circuit interrupters) 、
加熱 (Heating)
ν 加熱設備(Heating Equipment)、
ν 正常操作控制(Normal Operating Controls)、
ν 自動安全控制(Automatic Safety Controls) 、
ν 傳導系統(包含風扇、幫浦、輸送管與管線及其支撐物、保溫 材料、空氣過濾器、暫存器、暖氣爐、送風機與轉換器 (Distribution Systems)、
ν 每個房間內是否安裝加熱源(Presence of Installed Heat Source in Each Room)、
ν 煙囪、廢氣道與通風口(對於火爐、瓦斯熱水器或加熱系 統)(Chimneys, Flues and Vents (for fireplaces, gas water heaters or heat systems))、
ν 固態燃料加熱設施(火爐、柴爐)(Solid Fuel Heating Devices (Fireplaces, Woodstove)、
ν ㄧ氧化碳測試(Carbon monoxide test) ν 煙霧探測器(Smoke Detectors)
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冷氣 (Cooling)
ν 空調類型(Air conditioning type)、
ν 冷氣容量(Cooling capacity)、
ν 壓縮機平均壽命(Compressor approximate age) 、 ν 壓縮機已使用的時間(Compressor approximate age)、
ν 傳導系統(包含風扇、幫浦、輸送管與管線及其支撐物、保溫 材料、空氣過濾器、暫存器、暖氣爐、送風機與轉換器 (Distribution Systems (including fans, pumps, ducts and piping, with supports, insulation, air filters, registers, radiators, fan coil units and convectors)、
ν 每個房間內是否安裝加冷源(Presence of Installed Cooling Source in Each Room)、
保溫 (Insulation
)與通風
ν 頂樓保溫(Insulation in Attic)、
ν 樓板系統下方的保溫(Insulation under floor system) 、 ν 蒸氣遲緩(在矮層或地下室的地面)(Vapor Retarders(On
ground in Crawlspace or Basement) 、
ground in Crawlspace or Basement) 、