第三章 估價比值評估模型建立
第三節 模型設定與變數選取
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第三節 模型設定與變數選取
壹、 估價比值公平性評估計算
根據前一節建立之估價比值，接著計算水平公平及垂直公平，並將樣本 資料以民國103 年 7 月 1 日切分為兩群，以便探討水平公平、垂直公平在房 屋構造標準單價、路段率變動前後之變化。IAAO(2013)COD 以及 PRD 是衡 量估價品質是否符合公平性最有用的工具，COD 採用中位數並非平均數，其 公式如下
COD＝"#$%&'! [∑ |𝐴𝑠𝑠- − Median |/𝑛]…(式 3.1) Ass%：第i 個估價比值，Median：估價比值中位數
另一個衡量估價品質公平性的工具為PRD。不同於 COD 衡量各樣本估 價的水平不公平，PRD 衡量垂直的不公平。若 PRD 大於 1，代表建物在稅 基評估上具有累退性，PRD 小於 1，則代表建物稅基評估上具有累進性，其 公式如下式3.2：
𝑃𝑅𝐷 = >?∑@ACB
BD /nE / ?∑ @F∑ CB
BD…(式 3.2)
RC%：第i 個不動產的房屋現值，S%：第i 個不動產的興建成本
貳、 迴歸模型方程式建立
葉小蓁(2005)指出，若兩個變數Ｘ與Ｙ之間，存在某統計關係，Ｙ＝
u(X)+ ε，且Ｘ之值往往為已知，令為Ｘ＝x，吾人欲以這個已知值 x 來預測 未知的隨機變數Ｙ。因Ｙ為一隨機變數，吾人不可能以Ｘ之值 x 準確預測 Ｙ＝y 之值，因此，在一特定 x 值下，重複實驗或觀察許多Ｙ不同觀察值 y，
吾人假設Ｙ的條件期望值為x 的函數，記為 u(x)=E(Y|X=x)，設 u(x)與 x 呈 直線關係，即存在𝛽S、𝛽!為固定參數，使 u(x)＝𝛽S+ 𝛽!𝑋，又設Ｙ｜
Ｘ＝T
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變數討論。4.2為加權迴歸模型賦予各自變數間不同權重，William H. D. and Greg J. D.(2008)認為，當對樣本資料群體可以再細分為次級的小群體時，可以考慮採‧
Chau, Wong etal(2006)提出的住宅最適樓高模型，也認為興建成本隨著樓高而 增加。根據台北市房屋構造標準單價表，樓層數多的建物房屋構造標準單價
2 The general view is that the construction cost of a taller building is higher than that of a shorter building with the same construction floor area.
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3. 路段率：
路段率平均數為 207.62%，中位數為 185%，最大值為 300%，最小值為 100%，標準差為 61.24%。
路段率越高，房屋現值也會高。以往較少研究關注路段率對工程單價的 影響；一般認為路段率為計算房屋現值所用，與房屋實際價值無關，故不會影 響工程單價。但是，路段率可能會影響商用建築不動產的造價，但並不一定會 影響住宅的造價。路段率越高的地區，也代表越繁榮，商業機能越好，在商用 建築上投資上，企業有誘因增加對於建物的投資，期望能用此帶來較高的利 潤。工程單價資料顯示，工程單價越高的大樓，其座落地段也越繁華，代表路 段率越高。在前述討論下，路段率對與估價比值的影響不易預測，因為路段率 對商用建築物房屋現值以及工程單價皆呈正相關。
4. 營建工期：
營建工期平均數為 43.819 個月，中位數為 34.6 個月，最大值為 14.1 個 月，最小值為134.43 個月，標準差為 24.253 個月。
營建工期是營建工地管理上很重要的因子。工期延長造成的追加成本問 題，長期以來受到建築業的重視，營建工地管理中把工期是否依進度進行，視 為工地管理最重要的因子。工期並非僅代表營建時間，其背後隱含許多變數
的差異，Koo, et al.(2010)分析南韓政府建設和交通局 101 棟建物興建的資料，
發現工期受到樓高(地上、地下)、招標、所有權人數、基地位置以及土地的影 響。Christian et al.(2007)影響營建工期的因子包含興建成本、外皮、樓高、樓 地板面積、結構形式、工地管理機構、產權形式，但各因子之間的關係相當複 雜。另外，預測工期也是許多研究時常探討的議題，討論成本時，營建工期可 以控制其它無法量化的指標。
營建工期對實際興建成本的影響主要可分為二點，一、營建工期越長，代 表建物的規模越大。二、規模越大的建物越可能產生規模經濟，建物的總工程 費越高，議價能力越高，但是建物每坪的造價越低。因此推估，營建工期越 長，建物的工程單價越低，估價比值越高。
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表 3-8 自變數預期整理
變數名稱 單位 預期變數係數符號
樓層數 總樓層數 ＋ 或－
政策時間虛擬變數 使用執照日期於民國
103 年 7 月 1 日以前為 0，之後為 1
＋
路段率 100% ＋ 或 －
營建工期 月 ＋
資料來源:自行整理
表 3-9 自變數敘述統計
變數 平均數 中位數 最小值 最大值
估價比值 0.46196 0.42223 0.14270 0.96373 樓層數 18.333 17.000 3.0000 46.000 政策時間虛擬
變數 0.64286 1.0000 0.0000 1.0000 路段率(100%) 2.0762 1.8500 1.0000 3.0000 營建工期(月) 43.819 34.600 14.100 134.43
變數 標準差 變異係數 偏度 峰態
估價比值 0.22260 0.48187 0.57515 -0.40023 樓層數 9.7996 0.53452 1.0455 0.86611 政策時間虛擬
變數 - - - -
路段率(100%) 0.61240 0.29496 0.12607 -1.3253 營建工期(月) 24.253 0.55348 1.8433 3.5164
資料來源:自行整理