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第五章 結論與建議
房屋構造標準單價造成的公平性影響 路段率造成的公平性影響 第四章 商用建築物估價之公平性評估
政策時間影響對象說明 水平公平及垂直公平實 證
估價公平性衡量迴歸模 型
第三章 估價比值評估模型建立
研究對象及研究範圍確 認
建立房屋現值資料與興 建成本資料
估價比值模型及迴歸模 型建立
第二章 文獻回顧
成本法估價比值理論概
念說明公平性 成本法基本理論說明 以年數壽命法或分解法
計算成本法折舊 第一章 研究動機：
房屋稅調整標準尚未有定論，造成大型商用建築物所有權人的擔憂。
目的一、房屋構造標準單價調高，對 於房屋稅估價公平性之影響。
目的二、路段率對房屋稅公平性的影 響。
圖 1-1 研究流程圖
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l C h engchi U ni ve rs it y 第二章 文獻回顧
文獻回顧透過估價比值理論來檢視房屋現值，首先介紹估價比值理論，以及 如何應用在檢驗課稅公平性，並分析估價比值模型的設定，隨後提出本研究之估 價比值模型切入大型商用建築物研究的缺口。因本研究估價比值模型設定與一般 研究不同，為證明本研究估價比值模型設定之合理性，故透過成本法理論來解釋 模型中的房屋現值、興建成本。回顧成本法理論有兩個重點，透過重建成本、重 置成本的概念，來解釋房屋構造標準單價的概念，並透過成本法理論中折舊的計 算方式，來說明房屋街路等級調整率(下稱路段率)對於房屋現值的影響。最後總 結文獻研究，確認估價比值模型設定的合理性，做為後續估價比值公平性分析之 依據。
文獻回顧共分四節，第一節介紹估價比值的概念，並比較估價比值模型，提 出以房屋現值與興建成本建立之估價比值模型。第二節回顧成本法概念及運用，
分析房屋現值的估算。第三節回顧建物折舊的計算方式，分析路段率加入前後，
房屋現值的合理性。第四節小結，整理前述理論並確定估價比值計算的合理性，
做為後續實證興建成本與房屋現值的依據。
第一節 估價比值概念與運用
一、 估價比值理論介紹
估價比值是基於檢驗估算結果而設計的一個方法。估價比值是將評估價值除 以實際價值，大部份研究透過估價比值，來檢驗評估價值與實際價值之間的落差，
並提出合理之解釋。國際公部門估價人員協會International Association of Assessing Office, IAAO(2013)提出可以透過估價比值來檢驗不動產估價的公平性。估價比值 主要用在財產稅估價公平性的檢驗，檢驗標準不以課稅價值與市場價值為目標，
估價比值的「公平性」才是檢驗估價品質良莠的重點。估價比值的公平性，在國 外不僅受到估價者的使用，也受到課稅機關、納稅人及其代表的青睞。國外的司 法機關更把估價比值理論當成檢視估價成果最重要的檢驗工具及最重要的檢驗 方法。
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的檢驗，可以透過計算1.水平公平(Coefficient of Dispersion, COD)與 2.垂直公平 (price-related differential, PRD)來檢驗，公式如下。1.COD 為各估價比值至估價比值中位數的平均距離的比例: (assessed value)符合水平公平，反之代表出現水平不公平。若不動產形態相似的 區域，COD 範圍可以考慮縮小至 5%~10%。IAAO 建議 PRD 在 0.98~1.03 之間 時，視為估算價值(assessed value)符合垂直公平。PRD 等於 1，代表估價比值平 均數，與總估價比值恰好相同，代表完全垂直公平。當 PRD 大於 1，表示(平均
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如John M. Clapp (1990)、John L Mikesell(2004)、G. C. Cornia and S.A. Barrett、彭 建文、吳森田及吳祥華(2007)、林子欽及林子雅(2008)、王宏文及曾彥閔(2013)、 域，轉變成符合課稅的公平。Cornia and Slade(2005)檢視 1998-2002 年間亞利桑 那州的課稅估價模型，發現Maricopa county 內多戶住宅的估價呈現水平不公平，‧
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三、 小結
IAAO 提出估價比值的概念，透過計算 COD、PRD 來檢視估價比值的公平 性。上述文獻回顧發現估價比值大多用來檢驗財產稅的公平性，估價比值模型有 以區域不同作為分類、亦有以屋齡不同作為分類，其中更有研究運用時間調整後 之交易價格來衡量估價的公平性。因此，估價模型的設定可依不同研究課題做變 化，本研究估價比值模型設定將不包含土地，改以商用建築物剛落成之實際興建 成本為基礎，僅討論建築物之估價比值。
確認估價比值模型(商用建築物房屋現值/實際興建成本)切入研究缺口後，本 研究下一節將進一步證明本估價比值模型的合理性，透過成本法理論來解釋模型 中的房屋現值、興建成本，避免實證解釋錯誤。
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IAAO(2017)指出 Las Vegas,USA 法院規定，旅館、賭場估算課稅價值應使用成本 法，Iowa Supreme Court(2016)亦表示，評估單一所有權的大樓或企業總部時，成 本法是衡量其市場價值最好的機制。Ventolo、William(2001)提及無收益性的不動 產或特殊目的的不動產以及建物保險費用計算時，一般採用成本法。IVSC( 2007) 也認為成本法對於特殊目的財產與市場甚少交易之其他財產的市場價值估計非 常適用。G. H.Miller and K. W. Gilbeau, (1988)成本法估價在比較新的建物，以及 表現基地最有效使用時最可靠。然而我國商用建築物房屋現值採成本法估算有其 理論依據，並無不合理。
若誤用應用對象，成本法容易造成估價的偏誤。K. M. Lusht(2001)指出成本 法為推算長期市場均衡下的是市場價格，成本法有使用上的限制，但操作者的誤 用，導致成本法估算價格與實際價格有落差。M. G. Dotzour(1990)指出成本法係 最不可靠的方法，實證結果偏誤性高於比較法，就獨戶住宅案，成本法估算值並
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William N. Kinnard.and Gail Beron (2003)指出，在市場達到均衡時(NPV=0)，重置 成本會等於重建成本，因為市場沒有超額利潤，市場銷售價格就等於生產成本。
但完全競爭市場的假設在不動產市場很難發生，房地產成交價格大多不是市場均 衡價格，市場最適均衡為 NPV 最大，並非 NPV=0(任何一方無超額利潤)，因此 重建成本與重置成本大多是不同的。Walter Williams(1961)、Colwell et al. (2003) 指出，重置成本只是一個概念，並無法實際運用在現實生活中 Williams(1961)也 法時應採用重建成本並非重置成本。此外，Lusht (2001)認為使用重建成本有兩個 優勢，一是法院較容易接受使用重建價格，二是重置成本概念上的效用很難衡量，
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第三節 建物折舊估算
一、 建物折舊估算與成本法估價偏誤
折舊計算方式往往為成本法估價偏誤的來源，若我國商用建築物房屋現值差 異來自折舊計算上的偏誤，可能造成估價比值實證結果之錯誤判讀，故探討商用 建築物折舊計算方式有其重要性。
游適銘及張金鶚(2010)分析以大台北地區成本法估價資料，比較成交價格與 成本價格之關係。他們發現974 件估價案例中，採成本法而造成高估之件數有 886 件，占全體觀察樣本達90.9%。研究並認為成本法會因估價人員不同而有隨機偏 誤，估算價值亦存在系統性偏誤，導致成本法估值明顯高於成交行情。IAAO(2017) 指出，成本法是運用每個組成分子來估算整體的價格，其中最難的部分為估算土 地的價格、累積折舊的數額，但假如計算的好，可以準確推估不動產的價值。
IAAO(2017)也認為成本法最受批評的是累積折舊太難以估計，尤其是功能性退化 及外部性退化(especially functional and external obsolescence)的數額。
建物折舊數額計算不易的問題，卻是解決成本法偏誤問題的第一步。建物累 積折舊數額計算不易，但卻是成本法中最重要的調整項目。Lusht(2001)就指出，
事實上，成本法透過建物累積折舊，做為重建成本與市場價值之間的橋樑。建物 累積折舊是一個調整項目，讓估價師透過成本與收益分析，了解調整過程是否符 合經濟邏輯。
Lusht(2001)估價者最艱鉅的任務在於估算折舊對於建物價值的影響，其影響 可以分成五類：一、建物損失的效用要如何化為實際的估算。二、市場與效用間 的關係變化迅速，不易估計。三、折舊的變化跟屋齡相關，所以屋齡越大的建物 折舊越高。四、建物的經濟壽命很難預估。五、當舊建物拆除重建時，周遭可能 沒有足夠的交易資訊可以預估土地價格。
折舊計算的偏誤，可能是因為建物成本的定義不同。Lusht(2001)提到估價師 計算折舊與會計師的定義不同，會計師定義折舊為建物的歷史成本與目前市場價 值的差額。最顯著的差異，會計師認為當屋齡等於零時，會計上折舊恆為零，但
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Lusht 認為當屋齡等於零時，可能就會產生折舊 (見圖 2-1)。圖中Ｘ座標為建物折 舊年數，縱座標為建物累積折舊。
圖 2-1 折舊隨時間的變化(Lusht(2001))
建物折舊估算不易，主要是因為缺少估算的指導原則。Colwell et al. (2003)認 為估價師常常用成本法來估算建物的價值，但可能誤用成本法，而導致價格的偏 誤。我國房屋現值估算偏誤的主要原因之一，為折舊減價方式未明確訂定計算方 法。蔡旻耿(2019)討論不動產估價技術規則有關減價修正之相關規定時，批評仍 不見成本法相關減價之具體操作規定，乃至於功能性、經濟性因素所造成之減價 修正，在實務案例較少運用。
Lusht(2001)指出，折舊可作為成本價值與市場價格間的調整項目，他將折舊 分為三個面向：
第一、物理性折舊，物理性折舊會隨著屋齡增加。
第二、功能性退化，它就和物理性折舊不一樣，退化的定義是以是否過時來 衡量。換句話說，功能性折舊與折舊年數不一定有直接的關係。舉例 來說，1970年代的石油危機情況下，挑高式的天花板(cathedral ceiling) 建築因為需要耗費較多的油來提供暖氣，導致這特點的房子在市場上 反而是價格的扣分項目。但隨著石油危機過後，挑高式的天花板 (cathedral ceiling)建築功能性退化就又消失了。
第三、外部性退化，討論來自於外在的變化，而非關房屋本身的因素。Lusht