2.個別因素
¾ 環境條件
（20）日照（採光）4％
案例
勘估
優 稍優 普通 稍差 差 備註優 0 1 2 3 4 稍優 -1 0 1 2 3 普通 -2 -1 0 1 2 稍差 -3 -2 -1 0 1 差 -4 -3 -2 -1 0
優：四面 稍優：三面 普通：兩面 稍差：一面 差：無
日照：
日照就是指採光的意思。日照佳，則可使室內溫度溫暖，光線充足。日照不 足對人體健康也有一定的影響。台灣目前雖然沒有明確的日照權法規，但對日照 權的觀念卻愈來愈重視。所以給予 4％之評比。
（21）通風 4％
案例
勘估
優 稍優 普通 稍差 差 備註優 0 1 2 3 4 稍優 -1 0 1 2 3 普通 -2 -1 0 1 2 稍差 -3 -2 -1 0 1 差 -4 -3 -2 -1 0
優：4 扇窗以上 稍優：三扇窗 普通：二扇窗 稍差：一扇窗 差：無窗
通風：
通風對一個建築物是非常重要的，若通風良好，則室內空氣就會清晰，使人 待在屋內舒服；若通風不良，則容易產生異味，使人覺得身體不適。所以給予 4
％之評比。
（22）寧適性 7％
案例
勘估
優 稍優 普通 稍差 差 備註優 0 1.75 3.5 5.25 7 稍優 -1.75 0 1.75 3.5 5.25 普通 -3.5 -1.75 0 1.75 3.5 稍差 -5.25 -3.5 -1.75 0 1.75
差 -7 -5.25 -3.5 -1.75 0
優：很寧靜 稍優：寧靜 普通：普通 稍差：吵鬧 差：極吵鬧
寧適性：
購買住宅的目的就是為了要有一個寧靜舒適的環境來休息。住起來愈安靜舒 適的程度愈高，則愈容易使人出較高的價位購買之。所以給予 7％之評比。
（23）臨街情形 6％
案例
勘估
優 稍優 普通 稍差 差 備註優 0 1.5 3 4.5 6 稍優 -1.5 0 1.5 3 4.5 普通 -3 -1.5 0 1.5 3 稍差 -4.5 -3 -1.5 0 1.5
差 -6 -4.5 -3 -1.5 0
優：四面臨街 稍優：三面臨街 普通：雙面臨街 稍差：單面臨街 差：無臨街
臨街情形：
臨街指的是房屋與街道相臨的情形，會影響房子的利用價值，進而影響房屋 的價值。鄰街情形好的房子，容易造成吵鬧，使寧適性降低，然臨街狀況不佳的 房子，亦會造成生活不方便。所以給予 6％之評比。
（24）社區安全 4％
案例
勘估
優 稍優 普通 稍差 差 備註優 0 1 2 3 4 稍優 -1 0 1 2 3 普通 -2 -1 0 1 2 稍差 -3 -2 -1 0 1 差 -4 -3 -2 -1 0
優：極安全 稍優：安全 普通：普通安全 稍差：不安全 差：極不安全
社區安全：
社區安全直接影響到居住品質。若社區安全佳的地區，居民生活有保障，不 用擔心受怕；而社區安全不良的地區，居民隨時擔心生命安全。故有些人寧願花 較高的錢買社區安全較佳的房子。所以給予 4％之評比。
（25）鄰避設施接近程度 3％
案例
勘估
優 稍優 普通 稍差 差 備註優 0 0.75 1.5 2.25 3 稍優 -0.75 0 0.75 1.5 2.25 普通 -1.5 -0.75 0 0.75 1.5
稍差 -2.25 -1.5 -0.75 0 0.75
差 -3 -2.25 -1.5 -0.75 0
優：超過 1km
稍優：0.75 km＜X＜＝1km 普通：0.5 km＜X＜＝0.75 km
稍差：0.25 km＜X＜＝0.5 km
差：0.25km 以內
＊以 1km 內加油站為評估標準 鄰避設施接近程度：
建物附近的不動產使用會影響其建物的價格。鄰避設施是一般居民避之唯恐 不及的，會使建物的價格下降。所以給予 3％之評比。
（26）交通設置配置 3％
案例
勘估
優 稍優 普通 稍差 差 備註優 0 0.75 1.5 2.25 3 稍優 -0.75 0 0.75 1.5 2.25 普通 -1.5 -0.75 0 0.75 1.5 稍差 -2.25 -1.5 -0.75 0 0.75
差 -3 -2.25 -1.5 -0.75 0
優：1km 內
稍優：1＜X＜＝2km 普通：2＜X＜＝3km 稍差：3km＜X＜＝4km 差：超過 4km
＊ 以 4km 內為評估標準 交通設施接近程度：
交通的便利性對現在時時講究效率的民眾是非常重要的。交通愈方便，代表 能減少愈多的時間在路途上。故交通易達性對建物的價格有一定的影響力。所以 給予 3％之評比。
（27）商業設施接近程度 5％
案例
勘估
優 稍優 普通 稍差 差 備註優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -1.25 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25
差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0
優：0.5km 以內 稍優：0.5＜X＜＝1km 普通：1＜X＜＝1.5km 稍差：1.5＜X＜＝2km 差：超過 2km
＊以 2km 內最近為評估標準 商業設施接近程度：
商業活動市民眾日常消費的基本，也是提高民眾生活便利性的一種方法。所 以給予 5％之評比。
（28）文教設施接近程度 4％
（30）服務設施接近程度 5％
案例
勘估
優 稍優 普通 稍差 差 備註優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -1.25 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25
差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0
優：0.5km 以內 稍優：0.5＜X＜＝1km 普通：1＜X＜＝1.5km 稍差：1.5＜X＜＝2km 差：超過 2km
＊以 2km 公園、綠地為評估標準 服務設施接近程度：
服務設施的設置，會影響當地居民生活的便利性。像是：區所、郵局等等。
這些設施會使住在當地的居民生活機能更加完善。所以給予 5％之評比。
（31）衛生設施接近程度 2％
案例
勘估
優 稍優 普通 稍差 差 備註優 0 0.5 1 1.5 2 稍優 -0.5 0 0.5 1 1.5 普通 -1 -0.5 0 0.5 1 稍差 -1.5 -1 -0.5 0 0.5
差 -2 -1.5 -1 -0.5 0
優：0.5km 以內 稍優：0.5＜X＜＝1km 普通：1＜X＜＝1.5km 稍差：1.5＜X＜＝2km 差：超過 2km
＊以 2km 大型醫院為評估標準 衛生設施接近程度：
小型診所的設置，為一般民眾平時生病求助的管道。對社區健康的貢獻不 大，但卻有存在的必要。所以給予 2％之評比。
（32）安全設施接近程度 5％
案例
勘估
優 稍優 普通 稍差 差 備註優 0 1.25 2.5 3.75 5 稍優 -1.25 0 1.25 2.5 3.75 普通 -2.5 -1.25 0 1.25 2.5 稍差 -3.75 -2.5 -1.25 0 1.25
差 -5 -3.75 -2.5 -1.25 0
優：0.5km 以內 稍優：0.5＜X＜＝1km 普通：1＜X＜＝1.5km 稍差：1.5＜X＜＝2km 差：超過 2km
＊以 2km 警察局、消防隊為評估標準 安全設施接近程度：
區域內的警察局和消防局，有穩定人心的力量。再發生緊急狀況的時候，能 及時出動，發揮最大功能，降低區域內民眾生命安全的損害。所以給予 5％之評 比。
4.區域與個別因素比較表
文教設施接近程度 稍優 普通 普通 差
遊憩設施接近程度 差 差 差 稍差
服務設施接近程度 差 差 差 差
衛生設施接近程度 差 差 差 差
安全設施接近程度 普通 普通 普通 普通
5.區域與個別因素修正比較表
影響價格的因素
勘估標的 比較標的 A 比較標的 B 比較標的 C自然因素 0 0 0 0
與市中心的距離 0 0 0 3.75
交通設施連接程度
與等級 0 0 0 0
商業設施配置 0 0 0 0
文教設施配置 0 -3.75 0 -3.75
遊憩設施配置 0 0 0 0
服務設施配置 0 0 0 -2.5
衛生設施配置 0 0 0 -1.25
安全設施配置 0 0 0 0
區域因素
鄰避設施配置 0 -1.25 0 -1.25％
總計 0 -5 0 -5
影響價格的因素
勘估標的 比較標的 A 比較標的 B 比較標的 C 面積 0 3.5 -1.75 -1.75形狀 0 1.25 0 1.25
面臨道路寬 0 1.75 -1.75 -3.5 個別因素 土地
道路鋪裝 0 -1.5 3 3
構造 0 1.5 0 0
屋齡 0 0 0 -1
座向 0 1.25 -1.25 1.25 室內使用面積 0 2.5 -1.25 1.25
建物
停車空間 0 0 0 0
日照 0 0 0 0
通風 0 1 1 1
寧適性 0 0 1.75 1.75
臨街情形 0 0 0 0
社區安全 0 0 0 0
鄰避設施接近程度 0 -0.75 0.75 0 交通設施接近程度 0 -0.75 -0.75 -0.75
商業設施接近程度 0 1.25 0 -2.5
文教設施接近程度 0 1 1 3
遊憩設施接近程度 0 0 0 -0.75
服務設施接近程度 0 0 0 0
衛生設施接近程度 0 0 0 0
環 境 條 件
安全設施接近程度 0 0 0 0
總計 0 11 0.75 2.25
肆、最後推定價
（一）試算價格評定
比較標的物 A 比較標的物 B 比較標的物 C 交易日期 93 年 07 月 95 年 03 月 95 年 06 月 交易價格 8,880,000 元 19,000,000 元 21,000,000 元 單位價格 107,766.99 元/㎡ 72,998.31 元/㎡ 109,941.89 元/㎡
情況補正 100/100 100/100 100/100 期日修正 101.9/100 101.6/100 98.9/100 一般修正 100/100 100/100 100/100 區域因素修正與
個別因素修正
106/100 100.75/100 97.25/100
總修正率 108.01% 102.36% 96.18%
修正單位價格 116,399.1259 元/
㎡
74,721.07012 元/
㎡
105,742.1964 元/
㎡
1. 個別因素修正 (1)比較標的物 A：9%
(2)比較標的物 B：1.5%
(3)比較標的物 C：2.25%
2. 區域因素修正：
(1)比較標的物 A：-5%
(2)比較標的物 B：0%
(3)比較標的物 C：-5%
3. 情況補正：
(1)比較標的物 A：0%
(2)比較標的物 B：0%
(3)比較標的物 C：0%
由於此三項比較標的物皆為正常情況，及無法拍屋、親屬間之買賣、移民之 情事或其他特殊交易之況，故其情況修正為 100/100。
4. 物價指數
根據物價指數 95 年 11 月為基期，比較標的物 A 為 93 年 7 月，物價指數為 101.9%；比較標的物 B 為 95 年 3 月，物價指數為 101.6%；比較標的物 C 為 95 年 6 月，物價指數為 98.9%。
5. 修正後價格
比較標的物 A 修正後價格：
107,766.99*100/100*101.9/100*100/100*106/100=116,399.1259(元/㎡) 比較標的物 B 修正後價格：
72,998.31*100/100*101.6/100*100/100*100.75/100=74,721.07012(元/㎡) 比較標的物 A 修正後價格：
109,941.89*100/100*98.9/100*100/100*97.25/100=105,742.1964(元/㎡)
◎個別修正加權
由上述可得知標的物 A、B、C 修正後單位價格。由於比較標的物 A 其差距相 較於 B、C 標地物大，因為比較摽的物 A 之房屋實際樓層為三樓，而謄本上登記 只有二樓，所以本組將三樓部分視為違建，但交易價格之坪數包含三樓違建部 分，會影響勘估物的估價結果。為避免誤差過大，因此我們將排除掉比較標的物 A，而直接經由標的物 B、C 來求出此勘估物結果。
標的物 B、C 兩相比較，B 總修正率較 C 總修正率差距來的小，因此個別修 正加權給比較標的物 B 為 60%，標的物 C 為 40%，以此權重來勘估此標的物。
由試算價格評定表求出此勘估標的物單位價格：
0.6*74,721.07012+0.4*105,742.1964=87129.52063(元/㎡) 勘估總價：
87129.52063(元/㎡)*211.34（㎡）=18413952.89（元）
（二）最後比較價格確定 勘估總價：
87129.52063(元/㎡)*211.34（㎡）=1841（萬元）
伍、附錄 1.工作時間表
日期 進度與工作內容 預計工作天數
10/13~10/15 1. 確定估價對象不動產、估價目的、估價 期日、估價日期
2. 選定比較標的物
3. 擬定工作進度與人員分派
三天
10/23~10/25 1. 蒐集勘估與比較標的物之資料 2. 申請文件：
z 建物所在地之土地使用分區證明 z 土地及建物謄本登記
z 地藉圖謄本 z 建物測量成果圖
三天
11/10~11/11 1. 實地調查：拍照、週遭環境調查（公設 配置、臨路狀況、土地使用現況）
2. 整理勘做與比較標的物之個別與區域因 素資料
二天
11/16~11/20 個別因素分析 五天
11/26~11/30 區域因素分析 五天
12/07~12/08 1. 選定估價方法計算（買賣實例比較法）
2. 評估估價成果合理性
二天
12/10~11/14 初步撰寫報告書 五天
12/17~12/19 1. 校對與修正報告書 2. 估價報告書呈現 3. power point 製作
三天
12/22 power point 報告 1/5 繳交報告
2.工作分配表
工作內容 人員分配
蒐集勘估與比較標的物之資料 廖佩渝、謝采璘、石佾箴、陳意璇、賴 妍妙
申請文件 廖佩渝、謝采璘
實地調查 廖佩渝、謝采璘、石佾箴、陳意璇、賴
妍妙、傅建嘉、盧得鎔、
謄本 key in 石佾箴、陳意璇、傅建嘉、林佩融、賴 妍妙
個別因素分析 林佩融
區域因素分析 傅建嘉
區域與個別因素基準表 謝采璘、盧得鎔
書面整合 石佾箴、陳意璇
power point 製作 黃俐雯
上台報告 廖佩渝
3.物價統計月報.
NOV.2006
Base : Each Year or Month=100
民國 90 年 2001 104.0 民國 92 年 2003 104.5 民國 94 年 2005 100.5
1 月 JAN. 102.9 1 月 JAN. 103.5 1 月 JAN. 103.0
2 月 FEB. 104.8 2 月 FEB. 105.0 2 月 FEB. 102.3
3 月 MAR. 105.1 3 月 MAR. 105.3 3 月 MAR. 102.0
4 月 APR. 104.3 4 月 APR. 104.2 4 月 APR. 101.5
5 月 MAY 104.3 5 月 MAY 104.2 5 月 MAY 101.0
6 月 JUNE 104.4 6 月 JUNE 104.8 6 月 JUNE 100.6
7 月 JULY 104.7 7 月 JULY 105.3 7 月 JULY 99.5
8 月 AUG. 104.0 8 月 AUG. 104.9 8 月 AUG. 98.8
9 月 SEPT 103.6 9 月 SEPT 104.6 9 月 SEPT 98.6
10 月 OCT. 102.0 10 月 OCT. 103.8 10 月 OCT. 98.7
11 月 NOV. 103.2 11 月 NOV. 104.3 11 月 NOV. 100.2
12 月 DEC. 105.0 12 月 DEC. 104.3 12 月 DEC. 100.4
民國 91 年 2002 104.2 民國 93 年 2004 102.9 民國 95 年 2006
1 月 JAN. 104.6 1 月 JAN. 103.5 1 月 JAN. 100.3
2 月 FEB. 103.4 2 月 FEB. 104.3 2 月 FEB. 101.3
3 月 MAR 105.1 3 月 MAR 104.4 3 月 MAR 101.6
4 月 APR. 104.1 4 月 APR. 103.2 4 月 APR. 100.3
5 月 MAY 104.6 5 月 MAY 103.3 5 月 MAY 99.4
6 月 JUNE 104.3 6 月 JUNE 103.1 6 月 JUNE 98.9
7 月 JULY 104.2 7 月 JULY 101.9 7 月 JULY 98.7
8 月 AUG. 104.3 8 月 AUG. 102.3 8 月 AUG. 99.3
9 月 SEP. 104.4 9 月 SEP. 101.7 9 月 SEP. 99.9
10 月 OCT. 103.8 10 月 OCT. 101.4 10 月 OCT. 99.9
11 月 NOV. 103.8 11 月 NOV. 102.7 11 月 NOV. 100.0
12 月 DEC. 104.3 12 月 DEC. 102.7 12 月 DEC.
4.土地登記、建物登記、地籍圖謄本及土地使用分區證明書 勘估摽的
比較標的物 A
比較標的物 B
比較標的 C
5.勘估與比較標的鄰近設施照片
（1）標的物
勘估標的物 比較標的物 A
比較標的物 B 比較標的物 C
（2）醫療設施
榮民總醫院 澄清醫院
藥局 藥局
（3）服務設施
警察局&戶政所 消防局
郵局 托嬰中心
（4）商業設施
85 度 C 超市
便利超商 黃昏市場
微風廣場 愛買商圈
愛買商圈 銀行
商圈 商圈
（5）文教設施
永安國小 國安國小
童話王國托兒所 小叮噹托兒所
宜寧中學遷校預定地 東海大學
（6）遊憩設施
宏恩公園 公園
（7）鄰避設施
加油站 加油站