第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
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於價格越高的住宅，會搜集更多相關資訊以獲取較低價格，因而房價溢價程度越 來越低，而對於以總價比例收取佣金的房仲而言，並不是全部房屋都採取相同的 銷售模式，提高價格可以增加佣金收入，卻也會拉長銷售時間，甚至失去成交機 會，因此，對高價格房屋會以折價方式加速銷售速度，低價格房屋則提高搜尋努 力程度，尋找願意出高價格的買家以增加佣金收入(廖仲仁、張金鶚，2006)。李 春長(2002)則針對經營型態對價格影響進行討論，發現服務年數或是市場資訊越 多者，越容易有違反職業倫理行為，也就是相對於執業經驗較少的直營品牌人員，
加盟品牌人員較會為了成交而以較低價格出售，產生損害賣方利益的行為。
根據上述，房地產價格決定須經過議價過程，一般會透過房仲負責搓合交易，
賣方想賣高價格，買方想買低價格，房仲身為買方與賣方之間的交易平台，功能 則是在買方與賣方各自保留價格間尋求成交價格(Yavas,1994)，由於資訊不對稱，
房仲掌握較豐富資訊，因此房仲能對價格產生影響，然而當房仲聚集時除了消費 者的資訊更加流通，同時也伴隨著業者間的競爭關係，由於買方與賣方皆是房仲 的服務對象，但買方希望能找到較低價格的賣方，而賣方卻希望找到願意出高價 格的買方，在競爭影響下價格資訊是否會受到干擾?本文選取 2012 年 7 月至 2016 年 6 月內政部不動產交易實價登錄中台北市的資料為研究樣本，以台北市 不動產經紀業備查之房仲店為研究對象，建立房仲店聚集對周遭房價分析迴歸模 型討論影響效果。
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二、 研究問題
本文就上述研究動機，歸納下列研究問題
(一)房仲業間聚集有無對於周圍住宅之價格是否有影響，其影響程度為何?
(二)房仲業間聚集程度增加以及直營與非直營品牌聚集類型的不同對於周遭房 價又會造成什麼影響，其影響程度為何?
(三)房仲業間聚集對於高低房價住宅影響程度是否有差異？
三、 研究目的
房仲與不動產買賣交易息息相關，也是民眾最主要的資訊管道，擔任買方與 賣方間的溝通平台傳遞訊息，當市場上存在許多房仲業者，一般經驗會認為資訊 能更加流通，買方可以透過搜尋更多產品資訊以較便宜的價格購得相同商品，然 而房仲與一般商業不同，並不是販售自己的財貨，而是一個買賣雙方的交易平台，
買方與賣方都希望爭取對自己有利的價格，因此房仲產業間的聚集是否會對價格 產生相同影響效果，本文欲以實證分析進行討論。
此外，由於除了有無聚集應該會有不同程度的聚集情況發生，有些地方聚集 程度較激烈，有些地區較平緩，此外，由於薪資方式不同可能也會有不同的價格 影響效果，直營品牌主要採取高底薪低獎金薪資方式，而加盟品牌是低底薪高獎 金薪資方式，因此，本研究將進一步討論房仲聚集程度以及聚集類型的不同對於 周遭房價的影響，最終探討這些房仲聚集效果對高低房價住宅之影響程度是否有 差異。除了受到本身建築特徵、區位等影響外，並期望透過房仲聚集相關變數的 討論，對於房價組成有更清楚地認識，供不動產交易的參與者，無論是買賣雙方 或是房仲業者參考。