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第五章 結論與建議 第一節 結論
本文回顧相關理論與國內外文獻，發現價格與品質間可能因財貨的不同而存 在不同的相關性，而住宅價格與品質間存在何種關係卻不明確，因而不知房價是 否為住宅品質的適當指標。另外，如何在控制品質的房價指數之外，衡量常被忽 略的住宅品質變動亦是本文的重點，透過特徵價格模型與標準住宅的結合，本研 究除了編製衡量整體住宅品質的「住宅數量指數」外，亦細緻化單一住宅品質的 概念，分別建立了「產品品質指數」與「區位條件指數」來觀察不同類別品質，
在時間上的變化趨勢，以探討住宅品質改變對房價的影響。本文結論有三點：
一、台北市因標準住宅改變程度較新北市小，故住宅品質因素對房價指數的 影響程度亦較低
傳統編製房價指數時，係在固定或控制住宅品質之條件下，反映「純粹價格 變動」，惟住宅品質是影響房價的因素之一，且為消費者所考量之投資決策因素，
因此不可忽視。台北市地區，新推個案與中古屋住宅品質對價格的影響較小，因 標準住宅並未發生明顯的改變，因此「市場因素指數」與「房價指數」的趨勢較 為一致；而在新北市地區，因標準住宅改變較為明顯，因此「市場因素指數」與
「房價指數」分歧程度較大，值得注意的是新北市新推個案的「市場因素指數」
在 2009 年出現下跌之情形，一般認為是受到金融海嘯衝擊的影響，但在住宅品 質係提升的情況下，「房價指數」卻是呈現上漲。
二、台北市住宅品質中，產品品質與區位條件無明顯提升或下降趨勢；新北 市住宅品質中，區位條件有郊區化的趨勢，新推個案的產品品質呈現提升趨勢，
中古屋住宅產品品質則為下降趨勢
台北市地區發展程度高、房價水準亦高，惟受限於都市範圍無法擴張，建商 的推案地點選擇性較低，而中古屋市場中，購屋者對於區位的消費比例亦無明顯 改變，故「區位條件指數」維持較穩定的趨勢；新北市幅員廣闊，房價水準差異 大，於房價上漲時，建商或消費者可選擇地價較低地區推案或消費，故「區位條 件指數」呈現下降趨勢。台北市的「產品品質指數」的波動範圍較小，顯示建商
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第五章、結論與建議
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對於建案的產品規劃與消費者對產品的消費特徵無明顯變化；新北市「產品品質 指數」的波動範圍則較大，尤其中古屋的產品品質有下降趨勢。
三、新推個案中，台北市的住宅價格與品質呈現負相關，新北市則為正相關；
中古屋住宅中，台北市的住宅價格與品質呈現正相關，新北市則為負相關
在台北市的新推個案市場中，消費者若以價格高低做為衡量品質優劣的指標，
則可能產生錯誤決策，但在新北市中，價格越高的新推個案，其品質亦可能較高；
而在過去 7 年的中古屋成交案例中，台北市的消費者花了更多錢購屋，亦獲得更 好的住宅品質，但在新北市房價雖然亦上漲，但消費者可能未購得更好的品質。
住宅市場影響國家經濟金融與人民生活和消費支出甚巨，在編製房價指數時，
亦應該考量住宅品質的變化，才能更精確的反映房價變化趨勢。而在不同的次市 場中，以房價判斷住宅品質優劣將存在錯誤決策的風險，消費者實應更仔細搜集 住宅品質資訊並比較個案間的差異，才能購得價格與品質相稱的住宅。
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第二節 建議
從實證結果發現，台北都會區近年房價的飆漲，多由市場因素所貢獻，住宅 品質對於房價的影響則相當薄弱，甚至由於品質的下降，而對房價有負面的影響，
此與消費者一般認為的「一分錢，一分貨」觀念有所出入，惟住宅品質除與人類 居住生活品質密切相關外，對於國家、都市的競爭力亦有所影響。故本文根據實 證結果提出下列建議：
一、政府於參考房價水準擬定住宅政策時，除了以控制住宅品質的房價指數 為依據外，亦不能忽略住宅品質改變對房價的影響，才能了解真正的房價波動趨 勢，於適當的時機發揮管制功能，避免「錦上添花」或「雪上加霜」之情形發生。
二、台北都會區的高房價非由高品質所支撐，其價格隱含房地產市場過度熱 絡的異相，使得消費者面對的跌價風險較高，進而動搖金融體制的穩固性，故政 策擬定者應致力於改善品質，使與房價相稱。
三、由於住宅價格與品質間不一定存在正向關係，消費者於購買或投資住宅 時，仍頇經過仔細的決策過程，蒐集相關品質資訊，不可盡信銷售者單方面的推 銷或媒體廣告，否則可能花更高的價格卻沒買到相稱的住宅品質。
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