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第一章 緒論 第一節 研究動機與目的
一、研究動機
住宅市場的繁榮與否，除了對國家經濟、社會影響甚巨外，亦攸關人民對房 地產的消費、投資和財務行為。因此，如何正確地衡量房價的變動以擬定住宅政 策，便是各國家與城市所關心的議題。而政策的擬定者與研究者所關注的，是固 定 住 宅 品 質 下 的 「 純 粹 價 格 變 動 (pure price change) 」， 即 相 同 標 準 住 宅 (representative house)價格隨經濟變化的過程。其目的包括(1)瞭解家戶財富變化對 消費與財務行為的影響；(2)分析家戶福利的變動；(3)過去家戶或企業對相同住 宅的投資所能獲得的報酬率；(4)有效地評估房價是否反映基本面，抑或高估或 低估資產(Hansen, 2009)。
惟實務上要衡量住宅的「純粹價格變動」是相當困難的，因為未在市場上交 易的住宅，其價格是無法得知的，故必頇以已成交或可能成交的住宅價格來計算；
另外，住宅係由各種不同住宅特徵所組合成的高度異質性商品，所有住宅特徵的 集合即為住宅品質，不同組合的住宅品質將產生價格的差異，且不同時期的住宅 品質亦會發生變化。在此種困境下，若以較簡單、方便的中位數或帄均數法觀察 房價變動，將由於樣本在空間與時期上的異質性而導致偏誤，且無法釐清房價的 波動係來自價格的變動抑或住宅品質的改變所致。
早期 Bailey, Muth, & Nourse(1963)和 Griliches(1971)等學者提出編製房價指 數需先控制或固定住宅品質的觀念後，不論實務上或學術研究上，多會以不同的 迴歸方式來克服住宅異質性所導致的偏誤，主要的方法包括特徵價格法(hedonic method)與重複交易法(repeat-sales method)等(Hansen, 2009; Hwang & Quigley, 2004; Thibodeau, 1995)，惟在編製房價指數後，卻多未對樣本中住宅品質的差異 如何影響房價加以描述。
在特徵價格模型(hedonic price model)當中，理論上應包含所有會影響房價的 住宅品質特徵，但由於並非所有的特徵皆能量化，且受限於資料的記載內容並不 可能囊括所有特徵，故實務上，模型中的住宅品質特徵係理論上住宅品質的一部
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分(Hansen, 2009; Zabel, 1999)。而住宅品質為人類日常生活中相當重要的一部分，
它直接和間接的影響人類的福祉、社會地位、社會網絡與就學、就業和使用便利 設施的機會(Mulder, 2007)，且居住在住宅品質低落的地方將危害身心健康(Evans, 2003)。惟高房價是 否代表著 較好的住 宅品 質呢？ 在某 些研究當 中(Smits &
Michielin, 2010) ，價格與品質被畫上等號。若從「價格－品質知覺(price-quality perceptions)」的觀點，在消費者未掌握完全資訊時，會認為高價格財貨的品質亦 的決策需求(Zabel, 1999)。台灣房地產市場自 2002、2003 年貣至今，已經過近 9 年的熱絡期，其中台北都會區更是焦點所在，不論是價格、成交量、新推個案的
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二、研究目的
綜上所述，本文的研究目的如下：
(一) 本研究試圖以迴歸的方式，探討房價指數中所控制的住宅品質，其改 變的情形，與其對房價指數波動的影響程度為何，以對房價的組成能有更進一步 的釐清。
(二) 過去研究多只著重於房價指數的編製或建立存量住宅品質指標的研究，
對於兩者間的關係則少有探討。本研究以新推個案和中古屋的實際成交資料，探 討兩種不同次市場間，價格指數與住宅品質間的關係。
(三) 過去探討「價格－品質關係(price-quality relationships)」的文獻當中，
皆未以住宅或房地產做為實證對象，因此，本研究欲了解消費者是否可以將房價 做為住宅品質的衡量指標，提供更多消費與投資決策的資訊。
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第一章、緒論
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第二節 研究問題與方法
一、研究問題
綜合研究動機與研究目的，本文歸納出以下三個研究問題：
(一) 過去房價指數多在控制或固定住宅品質的情況下，探討「純粹價格變 動」，但對於住宅品質如何影響房價指數則少有著墨。但住宅品質為生活品質的 一環，且深切影響人類消費與投資的決策，實應與價格有相對應的討論的。因此，
於不同住宅類型(新推個案與中古屋)和地區的次市場中，房價指數在考量住宅品 質因素後，對指數趨勢產生的影響程度為何？
(二) 房價指數中的住宅品質雖為單一整體的概念，惟其內容包羅萬象，應 依其個別不同的性質加以區分為「產品品質」與「區位條件」，才能真正理解住 宅品質的內涵與原貌，而不同屬性的品質(產品品質與區位條件)在不同的次市場 中，是否存在不同的提升或下降差異？
(三) 在住宅品質資訊不充足的限制下，購屋者是否可以認為高價格即高品 質？而以房價高低做為住宅品質的衡量指標。
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二、研究方法
(一) 文獻回顧
從過去探討價格與品質關係的文獻當中，了解兩者間是否存在正相關、負相 關或無相關，進而應用到住宅市場，包括住宅價格的校估與房價指數的建立以及 住宅品質的衡量，同時尋找過去的研究缺口並修改實證分析方法。
(二) 實證分析
本研究利用特徵價格理論(hedonic price method)，分別建立橫斷面資料 (cross-section data)與彙總資料(pooling data)的特徵價格模型(hedonic price model) 來獲得各個品質特徵的隱含價格(implicit price)，同時定義不同年度的標準住宅1， 並分別以不同方式編製房價指數，比較其呈現的房價波動是否有吻合。接著以 (Zabel, 1999)拆分房價上漲率的方式，利用半對數型式(semi-log form)的彙總資料 模型特點，計算標準住宅改變時對房價指數的影響程度，比較有無考量住宅品質 影響的房價指數間差異，另外，同時計算「產品品質」與「區位條件」等不同類 型品質改變對房價指數變動的影響，並加以指數化觀察其在時間上改變的趨勢。
最後以相關係數分析不同地區不同住宅類型的「房價指數」與「住宅品質指數」， 了解價格與品質間係存在正相關、負相關或無相關。
1 標準住宅是指在某特定時間、地區、類型，在住宅市場成交的住宅中，能普遍代表這些住宅的
住宅屬性組合。其中，屬質的屬性以眾數表示(實證上以帄均數)；屬量的屬性，以中位數表示之 (張金鶚, 1995)。
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第一章、緒論
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第三節 研究範圍
一、研究範圍
(一) 時間範圍
本研究之實證資料以年為單位，新推個案住宅的時間單位自 2000 年貣至 2009 年為止，共 10 年；中古屋交易資料則自 2003 年貣至 2009 年，共 7 年。
(二) 空間範圍
本研究以台北市與新北市為空間範圍。由於近年房地產景氣的熱絡主要係集 中於北部地區，甚至被形容為「北熱南冷」之情況，其中以台北市與新北市的住 宅價格攀升最為劇烈，投資氣氛亦較濃厚，且中古屋的交易量、預售屋和新成屋 的推案量，以及銷售率等，皆創下驚人的記錄。另外，台北市係環抱於新北市，
兩地區人口數截至 2009 年底，占全國人口數高達 29.31％，人口密度亦為各大都 會區之冠。根據行政院主計處公布之都會區分類定義，台北都會區係以台北市為 中心都市，新北市各行政區則為台北市之衛星市鎮，其頇通勤至中心都市工作之 人口已達一定比例以上。消費者在選擇購屋於台北市或新北市時，勢必考量房價 水準與通勤成本，若再考慮新推個案和中古屋住宅間差異，消費行為將更為複 雜。
(三) 研究對象
研究對象在考量台北市與新北市的新推個案產品類型後，由於透天與套房產 品的推案比例較低，且非均勻的出現在時間軸與空間位置上，故傴使用主流的大 廈產品做為實證對象。而為了使實證結果不因住宅類型的差異而產生偏誤，中古 屋交易市場中的住宅類型，亦傴使用大廈產品的成交案例做為實證對象。
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第四節 研究架構與流程
一、研究架構
本研究共分為五章，第一章為「緒論」，包括研究動機與目的、研究問題與 方法、研究範圍、研究架構與流程等。第二章為「文獻回顧」，包括價格與品質 關係、住宅品質、特徵價格理論、價格指數與數量指數的探討。第三章為「資料 處理與分析」，此部分包括實證資料的來源與內容、樣本的篩選與敘述統計。第 四章為「模型建立與實證結果分析」，其內容包括對新推個案住宅與中古屋住宅 分別選取不同的變數，並建立特徵價格模型，其後對模型結果加以處理，討論住 宅品質的變化以及和房價的關聯程度。第五章為「結論與建議」，包括實證結果 對研究問題的回應與政策上的建議。
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第一章、緒論
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二、研究流程
圖一 研究流程圖 研究動機與目的
研究問題與方法
研究範圍
特徵價格理論
價格與品質關係理論 房價指數與
住宅數量指數
資料處理與分析
模型建立與實證結果分析
結論與建議 住宅品質相關文獻
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估，而不同消費者對相同商品的知覺品質並不一定會相同。 Lichtenstein &Burton(1989)選擇了 8 種耐用財貨(durable goods)與 7 種非耐用財貨(nondurable goods)，利用 Consumer Reports 對該商品的客觀品質衡量，獲得價格與客觀品質 間的關係，另外，讓學生與消費者回答該商品是否價格越高而品質越好，來測試 價格與知覺品質間的關係，實證結果發現耐用財貨的價格與客觀品質關係雖強於 非耐用財，但亦不是相當明顯，而不論是耐用財貨或非耐用財貨，受訪者皆認為 價格與品質間有相當高的關聯性，惟消費者若以價格衡量耐用財貨的品質，則較 容易出錯。Boyle & Lathrop(2009)在經過 20 年後，認為市場上對於商品品質資訊 的提供已豐富許多，尤其網路的興貣更是促進了市場的競爭程度，故認為消費者
最知名者為 Consumer Reports。