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檢視其適法性；第三節將延續首節之解析後，探究依土地登記規則第 130 條所為註記事項之公信力適用；最後則以「不動產登記法草案」為檢視對 象並提出本文看法。
第六章 結論與建議
總結本文各章節之論述，並對信託法中有關於不動產信託登記之條文 規定、內政部函釋中有關於信託登記不課予登記罰鍰之規定、與不動產登 記法草案提出些許建議，期能作為修正方向之參考。
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第二章 我國不動產物權登記之內涵
為辨明後段信託登記與我國不動產物權登記之分野，需先了解我國不 動產物權登記之內涵。信託法第 4 條第 1 項信託登記機制之出現，係於民 國 85 年信託法公布施行之後；但早在民國 35 年，我國便已確立不動產登 記制度 37。現行不動產登記制度，除依據民法物權編所採德國權利登記制 外，兼採托崙斯登記制之精神加以融合而來。其特點有 38：（1）強制登記、
（2）申請主義、（3）實質審查、（4）登記具有公信力、（5）登記簿採物的 編成、（6）發給權利書狀、（7）地政機關設置登記儲金、（8）登記簿公開、
（9）一併申報地價。
在此登記制度下，本章以下將說明我國不動產物權登記之內涵。首先 說明不動產物權登記之意義與目的，藉以掌握該登記之整體輪廓；次節將 說明應辦理不動產物權登記之根本原因，亦即對交易安全造成危害的根本 原因，係來自於物權的特性與效力；第三節探討不動產物權登記應登記的 法律關係，為不動產物權變動之法律關係；第四節將分別說明不動產物權 登記之登記效力。
37 正式之土地登記公示制度，始於民國 11 年北京政府司法部仿照日本不動產登記法所頒 訂之「不動產登記條例」採行契據登記。民國 18 年國民政府公布民法物權編，改採德 國之權利登記，但在未依土地法辦理土地登記之地方，不動產物權變動仍依意思表示即 發生效力，尚不適用權利登記。民國 19 年土地法公布，其中第二編為土地登記，登記 改採托崙斯登記且予以部分修正，但卻未施行。直至民國 35 年土地法修正公布施行後，
將有關土地登記之條文列入地籍編內，才確立我國不動產登記。而台灣之不動產登記，
於日本治台期間曾幾度更動，迄光復後，則適用我國民法及土地法之規定。參閱自楊松 齡，2013，『實用土地法精義』，台北：五南圖書出版股份有限公司，頁 164；史尚寬，
1964，『土地法原論』，台北：正中書局，頁 62；陳鳳琪，1987，『土地登記實用』，台 北：五南圖書出版有限公司，頁 52-57；陳向榮，1982，『土地建物登記精義（上）』，
台北：三民書局股份有限公司，頁 6-8；焦祖涵，1993，『土地登記之理論與實務』，台 北：三民書局股份有限公司，頁 31-35；陳新民，1991，「土地登記」，『土地事務月刊』，
236，頁 46-48；陳立夫，2007，「台灣光復初期土地總登記（權利憑證繳驗）問題之探 討」。頁 34-42，收錄於陳立夫編，『土地法研究』，台北：新學林出版股份有限公司。
38 以下參閱自楊松齡，2012，『實用土地法精義』，台北：五南圖書出版股份有限公司，頁 165-167；陳鳳琪，1987，『土地登記實用』，台北：五南圖書出版有限公司，頁 56-57；
溫豐文，2012，『土地法』，自版，頁 156-158；諸葛平，「地籍整理」。頁 266，收錄 於張研、孫燕京主編，『民國史料叢刊』，北京：大象出版社。
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第一節 不動產物權登記之意義與目的
我國不動產登記制度自民國 35 年發展至今，關於不動產物權登記之意 義與目的，基本上見解已漸趨一致，分述如下：
一、 不動產物權登記之意義
依土地法第 37 條第 1 項、以及土地登記規則第 2 條規定，不動產物權 登記之意義：「土地登記，謂土地及建築改良物（以下簡稱建物）之所有權 與他項權利之登記。」39。
早期學者對不動產物權登記的意義，如焦祖涵解為：「於地籍測量辦理 完竣已有精確之圖籍後，將土地及建築改良物之標示、價值、用途、所有 權及他項權利及其移轉變更情形，登載於政府特定之土地登記簿上，藉以 加強地籍管理，確保人民權益，維護社會秩序之合法行為也。」40、陳向榮 解為：「所謂不動產登記（我國謂土地登記）各國法律規定者雖未盡相同，
但可予以歸納為『登記機關依法令所定，備有公示不動產標示及權利之登 記簿、地籍圖、建物位置圖、平面圖等，依據登記權利人之申請，將不動 產物本身之位置、物理上形狀現況，所有權及他項權利登入登記簿，並整 理保存，以確保交易之安全及作為推行政策、課稅之資料』謂之。」41、孟 光宇認為：「土地登記者，乃國家依照法定程序，將所轄境內之公私土地（包 括定著物在內）之標示及權利關係，登載於國家所置土地登記簿冊之上，
用以加強政府之管理，并保障人民產權之行為也。」42、陳鳳琪依孟光宇所 解加以補充為：「所謂土地登記，乃國家將土地（包括建築改良物）之權利 狀態，依一定程序，登載於特定簿冊，藉以管理地籍，確保產權之行為也。」
並分析其特點有：須由國家辦理、須登記有關土地權利事項、須依一定之 程序、以及須記載於特定簿冊43。
而近代學者，如楊松齡及溫豐文對不動產物權登記的意義謂為：「不動 產權屬變動之公示方法，係指國家將土地與建築改良物之所有權及他項權 利得喪變更之權利狀態，依法定程序，登載於地政機關掌管之簿冊，藉以
39 有關「不動產」登記與「土地」登記之用語，請參閱陳立夫，2011，「新物權法之土地 登記問題芻議」。頁 97 註 6，收錄於陳立夫編，『土地法研究(二)』，台北：新學林出 版股份有限公司。
40 焦祖涵，1993，『土地登記之理論與實務』，台北：三民書局股份有限公司，頁 19。
41 陳向榮，1982，『土地建物登記精義（上）』，台北：三民書局股份有限公司，頁 11。
42 孟光宇，「土地登記」。頁 12，收錄於張研、孫燕京主編，『民國史料叢刊』，北京：
大象出版社。
43 陳鳳琪，1987，『土地登記實用』，台北：五南圖書出版有限公司，頁 1-3。
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版有限公司，頁 3-5；焦祖涵，1993，『土地登記之理論與實務』，台北：三民書局股 份有限公司，頁 49-51；蘇志超，1978，「土地登記之主要功能及現況之客觀檢討」，『土地改革』， 28：6，頁 4。
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力及公信力，給予更紮實之保障。
(三)、 為地用而登記
不動產物權登記有助於不動產之活絡利用。以國家的角度而言，國家 得將土地編為各種使用地，並可就各類土地之性質與人口之多寡規劃為合 理利用，以安排發展次序及訂立各種政策目標，而此規劃之依據，即為不 動產物權登記簿冊所登載之資料。另從私人的角度觀察，不動產經登記機 關完成登記後，有位置、面積大小及權利狀態等資訊，可將不動產價值轉 化換算為市場交換價格，將有利於物質之流通、或權利人提供擔保換取借 款等各種活絡經濟的行為。
(四)、 為地價而登記
規定地價有助於平均地權的執行。三民主義土地政策之最高指導原則 為平均地權，而平均地權之施行，有賴於核定地價後之照價徵稅、照價收 買與漲價歸公等手段，故，規定地價為達成平均地權目標之基點，地價不 定則後續步驟難以執行。
(五)、 為地稅而登記
舉凡地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅、遺產稅、贈與稅，多以不 動產為課稅依據，然若地籍紊亂、人地不相係屬，則課額亦將混亂而互不 聯繫。不動產物權登記後地籍與稅籍明確、不動產權利主體確定、不動產 本身之標示記載詳實，即可據以就地就人問稅，並且，尚可於不動產移轉 之際，清理各該應繳卻未繳之稅賦，切實做到稅賦公平負擔。
綜觀上述，不動產物權登記的意義，係有關於「不動產本身」及「不 動產物權」的登載公示，並將該等資訊登載於地政機關之特定簿冊上。而 不動產物權登記之目的，不論是記載不動產物理狀態、確定不動產與權利 主體間的產權關係、達成公平稅務負擔之目的、或促使不動產相關政策之 推行，基本上，登記標的對象均係以不動產為核心、係與不動產有關之各 種功能發揮，而各種目的中，最重要者應係有關財產權保護之「為地權而 登記」。
不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原 登記物權之不實而受影響。」、土地法第 43 條規定：「依本法所為之登記，有絕對效 力。」。
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第二節 應辦理不動產物權登記的根本原因
物權的特性與效力為應辦理不動產物權登記的根本原因。由於物權的 特性與效力，將對第三人產生影響或妨礙交易安全，故須有公示機制。而 我國關於不動產物權之公示，係以辦理不動產物權登記的方法為之，故應 辦理不動產物權登記的根本原因，係來自於物權的特性與效力。關於物權 的特性及其衍伸出之效力，以下詳述之 49：
物權的特性有二：其一為對物的直接支配並享受其利益。其中所謂「直 接」，係指物權人在其支配領域內，得隨時依自己的意思支配標的物，無待 他人意思或行為之介入，即能使權利發生效用，以獲得權利內容之利益。
相對之下，債權則係對人之請求權而已，債權人僅得對特定人請求為一定 之作為或不作為，於債務人未為給付前即不能實現其權利內容，亦不能對 給付標的物有所管領；其中所謂「支配」，係指依權利人之意思，對物加以 管領處理，包含法律行為與事實上之使用處分 50，舉凡對物可得實施的任 何行為均屬之；其中所謂「享受之利益」，則包含享受使用利益（如：用益 物權）、與擔保利益（如：擔保物權）。
對物的直接支配性尚衍伸出其他意義，包含：（1）物權具有排他效力
對物的直接支配性尚衍伸出其他意義，包含：（1）物權具有排他效力